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中古も「億の壁」が築25年まで
新築マンション価格の高騰が止まらない。
不動産経済研究所が2026年1月に発表した調査によると、2025年通年の東京23区における新築分譲マンション平均価格は、前年比21.8%増の1億3613万円と急騰し、3年連続の1億円超えを記録した。資材費・人件費ともに高止まりが続き、供給戸数は過去最少水準にある。
新築マンションの価格高騰から「新築は無理でも、中古なら」と考えて中古市場に目を向けてみると、そこにも厳しい現実が待ち受けている。
LIFULL HOME’Sが2025年（1～11月）に掲載した東京23区の中古マンション価格（70㎡換算）を調査したところ、築25年未満の物件はすべて平均価格が1億円を超える「億超え」という結果となった。
具体的には、築10年以上の物件の平均価格は約1.3億円、築15年以上で約1.25億円、築20年以上でも約1億円。築25年以上になってようやく平均8180万円と1億円を下回るが、いずれの築年数帯でも極めて高水準で市場流通している。これは「希望売り出し価格」のため、実際の成約価格はやや低くなる。
とはいえ、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「季報 Market Watch」によると、2025年4～6月の東京都区部における中古マンション平均成約価格は7376万円（前年比＋10.9%）と、引き続き上昇。また、2025年11月時点での東京23区における中古マンションの平均売買㎡単価は約114万円で、9年前（2016年）の約66万円と比べて48万円増加している。
価格高騰の背景について、調査を担当したLIFULL HOME’S総研は「23区内の新築マンション分譲価格が平均1億円超を3年以上継続しており、購入希望者の需要が中古物件にシフトして売り手市場となっていることが主因」と分析している。
実際、2020年と比較すると、事態の深刻さはさらに鮮明だ。最も価格が上昇したのは「築10年以上15年未満」で217.6%（＋7,275万円）、「築15年以上20年未満」も212.5%（＋6,575万円）と、いずれも2倍以上に値上がりしている。
購入判断のカギは「築年数」より「状態」
こうした市場環境のなか、人々は中古住宅をどのような視点で選ぼうとしているのか。AZWAY（本社・東京都新宿区）が2026年1月に実施したアンケート調査を見ると、その実像が浮かぶ。
中古住宅を購入する際の考え方として最も多かったのは「状態次第で変わる」で42.0%。次いで「築年数が多少古くても立地を優先したい」が30.7%、「価格を優先したい」が12.0%だった。
一方、「築年数の方が重要」と答えた層は合計13.0%にとどまり、87%が「条件次第では中古も検討する」という柔軟なスタンスをとっている。
とはいえ、許容できる築年数では「築6～10年」が22.3%で最多、「築11～15年」の21.3%とほぼ同じ。築15年以内まで許容する人は合計55.3%、築20年以内まで広げると68.7%と約7割に達する。
