オルカン・S&P500だけ？　1万円から始める不動産投資でリスクを分散

東京市場が6万円の大台を超えてるなかで株式投資熱は冷めない。とくに2024年のNISA制度改正以降、証券口座の開設数が急増。そんな新規口座の多くが選んでいるのは、オール・カントリー（オルカン）かS&P500に連動するインデックスファンドだ。
この2つは「長期・積立・分散」という原則に忠実で、コストも低い。資産形成の入り口としてよい選択といえるだろう。イラン攻撃に端を発した中東情勢の先行きが不透明な中でも、この2つは堅調だ。
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投資の鉄則は「分散」で、オルカンもS&P500はさまざまな企業に分散されている。しかし、ようよく考えると2つとも「株式」というカテゴリーになる。つまり、株式銘柄はぶんさんさているが、株式市場が何らかに波に襲われれば丸ごと飲み込まれるリスクは変わらない。
実際、リーマンショックのときのS&P500は高値から約57%下落。コロナショックでも、わずか1か月で約34%消えた。
もちろん「長期で持てば戻る」という点で、それは正しい。しかし、元の値に戻るまでには相応の時間がかかる。
本当の意味での分散とは、値動きの異なる複数のカテゴリーの資産を持つことで、その1つには「不動産」がある。

株式と不動産、値動きはそもそも違う

株式市場は、その時々の景気に敏感に反応する。好材料があれば急騰し、悪材料があれば急落する（もっと荒い動きをするのが仮想通貨だが）。その値動きは日々、時間単位で変化する。

一方、不動産はちょっと違う。不動産そのものの売買の値動きは大きいが、「家賃収入」は景気が悪化しても急には下がらない（逆に急には値上げできない）。
つまり株式と不動産は、相場の動き方がそもそも違うため、株が暴落している局面でも、不動産からの収益は予定通り入ってくる可能性が高い。この「ズレ」が、株式と不動産という2つのカテゴリーを使ったポートフォリオになというわけだ。

NISAでオルカンを積み立てながら、不動産を「安定の柱」として組み込む。これが株式一辺倒から一歩進めた、次のステージのポートフォリオといえるだろう。

物件を買わず1万円から「大家」になれる

不動産投資と聞くと、「物件をローンで購入、空室リスクに抱え、管理会社とやり取りする」あるいは一括借り上げのサブリースのイメージがある。しかし、不動産投資もさまざまな商品が登場している。

2017年と2019年の「不動産特定共同事業法」改正をきっかけに、インターネットを通じて複数の投資家が少額ずつ資金を出し合い、不動産に投資する「不動産クラウドファンディング（CF）」が急速に普及した。これであれば最低投資額は1万円から。物件の選定・管理・売却はすべて運営会社が行う。投資家はスマートフォン一つで申し込み、運用期間終了後に元本と分配金を受け取るだけだ。

国土交通省のデータによると、出資額は2018年の12億円から2024年には1763億円へ、わずか6年で約139倍に拡大した。そして、2025年には2000億円超えるだろといわれている。NISAで株式投資を始めた個人投資家が、次の一手として不動産CFに流れ込んでいるといえるだろう。

とはいえ、少額不動産投資には、NISAのような税制上のメリットはない。
現物不動産投資の収益は「不動産所得」に分類され、減価償却費・ローン利息・管理費などをすべて経費として計上できるため、不動産所得がマイナスになれば給与所得などとと損益通算ができる。つまり、年収700万円の給与所得者であってもが不動産所得にでマイナス100万円を出せば、課税所得が600万円に圧縮される―これが「不動産投資は節税になる」の本質だ。

一方、不動産CFの分配金は「雑所得」になる。給与所得との損益通算はできない。節税効果はほぼゼロだ。それでも参入する人が急増しているのには、明確な理由がある。

理由① 参入ハードルが圧倒的に低い
現物不動産は審査・ローン・登記・管理会社選定と、始めるまでに数か月かかる。不動産CFはスマホで10分、1万円から今日始められる。
理由② 管理の手間がゼロ
現物不動産は「大家業」になる。そのため入居者対応・修繕・空室リスク――節税できても手間とストレスがかかる。しかし、不動産CFは申し込むだけ。本業を持つサラリーマンが無理なく続けられる、ほぼ唯一の不動産投資といえるだろう。
理由③株式と値動きが連動しない
そもそも株と不動産は、価格が連動しているわけではないので株が暴落しても不動産CFの分配金は予定通り振り込まれる。