住宅ローン、変動がお得なのは政策金利2％まで？　金利上昇の備え方

住宅ローンは「変動・固定」の二択で考えない

変動か固定を考える際に必要なのは、月々の差額を新NISAやiDeCoに回して金利上昇リスクへの備えとする「自己ヘッジ戦略」だ

政策金利1.5%シナリオ（変動1.25%／固定2.50%）で7000万円のローンを組んだ場合、月々の返済額は変動金利（1.25%）で約20万5860円、固定金利で約25万247円。差額は約4万4000円になる。（マンションであれば、月々管理費・修繕積立金が加わり、年間では固定資産税もかかってくる）

この差額をNISA口座でインデックスファンドに積み立てたのだ。仮に年利5%の運用を続ければ20年後に約1824万円、25年後には約2643万円になる。もし、変動金利が上昇しても、この積み上がった資産が繰り上げ返済の原資や金利負担の対応資金になる。これが「金利自己ヘッジ」というものだ。

さらに、月2万3000円（会社員の上限）をiDeCoに回した場合では、年収600万円の人で年間約8万3000円の節税効果が生まれる。35年間の節税累計は約290万円。この非課税部分の「余白」も利用できる。

さらに見落としがちなのが「団信（団体信用生命保険）」だ。
住宅ローンには原則として団信が付帯しており、契約者が死亡または高度障害状態になった際にローン残高がゼロになる。つまり住宅ローンは、金利を払いながら生命保険も兼ねている金融商品でもある。近年はがん団信や三大疾病保障付きといったものも一般化しており、民間生命保険の見直しとセットで考えると、月々の保険料を削減できる場合もある。

変動か固定かという二択だけでなく、新NISAやiDeCoの活用に将来に向けた投資や節税。団信を組み合わせた保険の活用まで考えた「総合的な資産運用」として考えるべきだろう。これを考慮して判断する人と、そうでない人とでは、35年後の資産に数百万円単位の差が生まれる可能性がある。住宅ローンは「借金」ではなく、使い方次第で資産形成の起点になるものと考える必要がある。