住宅ローン、変動がお得なのは政策金利2％まで？　金利上昇の備え方

変動と固定、金利の仕組みの違いとは

「金利のある世界」が戻ってきた。
日銀の2024年3月のマイナス金利解除を皮切りに利上げを重ね、2025年12月には政策金利を0.75%まで引き上げた。これは30年ぶりの高水準だ。市場では今後さらなる追加利上げが予測されており、住宅金融支援機構によれば、変動金利利用者の73.7%が「今後1年で金利は上昇する」と考えているという調査結果も出ている。

こうした金利の戻った時代に家を買う、あるいはすでにローンを抱えている人にとって、金利上昇は切実な問題だろう。
「変動にすべきか、固定にすべきか」は、永遠のテーマともいえる。そこで3つの政策金利シナリオを設定し、5000万・7000万・1億円の物件を35年ローンで購入した場合の支払利息をシミュレーションした。

言わずもがなだが、住宅ローンの金利は大きく分けて変動と固定2種類がある。金融機関によっては「固定期間選択型」というものがあるようだ。ここでは変動、固定の2つだけで考えていく。

そもそも変動金利は日銀の政策金利（短期金利）に連動し、半年ごとに見直される。一方、固定金利（全期間固定・フラット35）は10年物国債利回りなど長期金利に基づいて決まるため、政策金利と必ずしも連動しない。

2026年5月時点の実勢では、変動金利の適用金利はネットバンク系の最低水準で0.55%前後、メガバンクでも0.67～0.93%程度。
これに対してフラット35は最低1.89%前後になっている。政策金利が上昇すれば変動は追随するが、固定は新規でローンを組む際に長期金利の動向次第で先行して動くこともある。

固定・変動、3つのシナリオで読む「差額」の現実

下表は、政策金利が1%・1.5%・2%に到達した場合の各シナリオにおける支払利息の累計額だ。変動金利は政策金利より約0.25%低い適用金利、固定金利は政策金利より約1%高い長期金利水準を前提に計算している。

数字を見れば変動が圧倒的に安く見える。しかし、ここには「金利が現状維持された場合」という前提が潜んでいる。

現在、変動と固定の差は約1～1.5%程度。この差が逆転するためには、変動金利が固定金利の水準まで上昇しなければならない。
メガバンク・ネット銀行など主要約20行の住宅ローンをオンラインで一括比較できるサービス「モゲチェック」を運営する株式会社MFSの試算では、政策金利が現在から6回程度追加利上げされた水準（約2.25%超）が続かない限り、固定が変動を逆転するシナリオは蓋然性が低いとしている。

一方、日銀の利上げペースが市場予想を上回る「サプライズ利上げ」や、トランプ政権の関税政策が落ち着いた後に日米金利差が縮まるシナリオでは、変動金利の急騰リスクも排除できない。また、変動金利を選ぶなら、「125%ルール」（返済額が急増しても前回の125%が上限）に守られながらも、未払い利息が膨らむリスクを理解しておく必要がある。