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マンション投資で失敗しない10年先、20年先の価値の見極め方

マンション投資をするにあたって、その物件価格が適正な価格なのか。また、その投資物件の将来価値がどうなっているかを推し量るのは難しい。そんな現在、未来のマンション評価額見極めのヒント。

齋藤岳志2023/12/18

マンション投資で失敗しない10年先、20年先の価値の見極め方
  • 物件価格が適性がどうかの見極めの基本は「収益還元法」
  • 将来価値をシミュレーションするにあたっては「重要事項説明書」のチェックを必ず行う
  • リノベーション効果は一部だけで、マンション全体の雰囲気で売れる、売れないが決まる

マンション価格はどう決められているか

「10年先の不動産投資のマーケットや投資環境ってどうなっていきますか?」

中古マンション投資のご相談を受ける中で、よく尋ねられる質問です。
マンションや不動産投資は、ほかの投資よりも運用資金が多く、マンションであれば“モノ”への投資になり経年劣化もあります。そこで株などの他の資産運用以上に将来の予想、失敗したくないという思いや不安から、こうした質問をされるのかな、と感じます。

私は神様ではないので、先を見通せるわけではもちろんありませんが、こうした質問に対してはこう答えています。

「物件の管理状態による選別がされていく」

どういうことかというと、例えば融資を受けて物件を購入する場合、「年収」「勤務先」「年齢」などのいわゆる「個人の属性」といわれる部分が、審査では重視されることが多くなります。

購入しようとする物件の「価格」はもちろんですが、そのほかにも「総戸数」や「築年数」という部分も加味されて、審査されています。

ただ、「物件の管理状態」が融資審査で勘案されているというのは、私が知る限りでは、いまのところ見聞きしたことがありません。

現在価格からは見えない将来のマンション価値

マンション投資では融資に限らず、「物件の価格」を考えるにあたって「収益還元法」という利回りから価格が決まることが多くなります。
収益還元法とは、その物件が将来生み出す純利益を予測し、そこから物件価格を見積もる方法のことです。
中古マンションの場合、立地による違いなどはありますが、賃料や管理費・修繕積立金が同じ物件であれば、総戸数や管理状態に関係なく、同じような価格帯で売り出されていることが多いと感じます。

中古マンションの価格は、売主の事情などにより価格は変わるので、必ずとは言えませんが、投資用の中古マンションでは利回り換算して価格が決まるため、同じような価格に落ち着きます

つまり、価格の高い安いという点からは、資産運用、不動産投資の観点からの計算は考えられますが、10年先、20年先という、将来価値まで見据えて購入を検討するということができないのです。

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この記事を書いた人

齋藤岳志

齋藤岳志CFP ・FPオフィス ケセラセラ横浜代表

1977年横浜市生まれ。2001年上智大学文学部哲学科卒。
百貨店、税理士事務所、経営コンサルティング会社への勤務を経て、2013年FPオフィス ケセラセラ横浜を開設。信用取引や商品先物取引、投資信託、FXなど投資という名の付くものは すべて経験し、その中で自身に一番合った大家業を2007年にスタート。 不動産投資に関するアドバイスを中心とした ファイナンシャルプランナーとして活動中.。著作に『FP大家だけが知っている資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由』(合同フォレスト)、『老後が不安……。貯金と年金で大丈夫ですか? インフレ到来で「貯めているだけ」は危険』(現代書林)がある。エフエム戸塚「戸塚井戸端会議。」レギュラー出演中。

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