マンション投資で失敗しない10年先、20年先の価値の見極め方

マンション価格はどう決められているか

「10年先の不動産投資のマーケットや投資環境ってどうなっていきますか？」

中古マンション投資のご相談を受ける中で、よく尋ねられる質問です。
マンションや不動産投資は、ほかの投資よりも運用資金が多く、マンションであれば“モノ”への投資になり経年劣化もあります。そこで株などの他の資産運用以上に将来の予想、失敗したくないという思いや不安から、こうした質問をされるのかな、と感じます。

私は神様ではないので、先を見通せるわけではもちろんありませんが、こうした質問に対してはこう答えています。

「物件の管理状態による選別がされていく」

どういうことかというと、例えば融資を受けて物件を購入する場合、「年収」「勤務先」「年齢」などのいわゆる「個人の属性」といわれる部分が、審査では重視されることが多くなります。

購入しようとする物件の「価格」はもちろんですが、そのほかにも「総戸数」や「築年数」という部分も加味されて、審査されています。

ただ、「物件の管理状態」が融資審査で勘案されているというのは、私が知る限りでは、いまのところ見聞きしたことがありません。

現在価格からは見えない将来のマンション価値

マンション投資では融資に限らず、「物件の価格」を考えるにあたって「収益還元法」という利回りから価格が決まることが多くなります。
収益還元法とは、その物件が将来生み出す純利益を予測し、そこから物件価格を見積もる方法のことです。
中古マンションの場合、立地による違いなどはありますが、賃料や管理費・修繕積立金が同じ物件であれば、総戸数や管理状態に関係なく、同じような価格帯で売り出されていることが多いと感じます。

中古マンションの価格は、売主の事情などにより価格は変わるので、必ずとは言えませんが、投資用の中古マンションでは利回り換算して価格が決まるため、同じような価格に落ち着きます

つまり、価格の高い安いという点からは、資産運用、不動産投資の観点からの計算は考えられますが、10年先、20年先という、将来価値まで見据えて購入を検討するということができないのです。