不動産投資、購入のタイミング――良い時期、悪い時期

「買うなら、その年の内」――理由その1

不動産投資の賃貸用物件。購入後に「失敗した……」とならないようにすることは大切です。

不動産投資のご相談を受けする中で、よくある質問が「物件を購入するのによい時期」はあるのですか？」というものです。

「思い立ったら、吉日」などと言いますが、私なりの結論は、購入時期だけの問題であれば、「思い立ったら、その年の内」が良いと考えています。

その理由としては「購入時に登記費用やローンの手数料などの経費がかかり、購入した初年度は、「賃料収入＜経費」となるケースが多くなりやすいということがあります。
そのため年内に購入すると、「不動産所得がマイナスとなり、給与など本業の所得と相殺されて、所得の合計が下がり、結果的に節税にもつながる」という理由があります。

「買うなら、その年の内」――理由その2

これは短期的な視点ですが、長期的な視点でのメリットについてもお伝えします。
それは「売却の際の税金」です。

株式投資などと同じように、不動産も購入価格より売却価格が高ければ、その利益に税金がかかります。

私の不動産投資は、売却が前提ではなく、長く保有して、自分が働く以外の副収入を得ることを目的にしていますが、そうは言っても、そのときどきの状況がいつ変わるか分かりません。そして、どうしても現金が必要になり、不動産の売却を迫られる場合もあります。

しかし、不動産の場合、株式のような金融商品と異なり「換金性が悪い」と言われます。

実際、株式の場合であれば、市場で売り注文を出して約定すれば、数日で換金ができます。
一方、不動産の場合は、まずは売却価格を決めて買主さんを探す必要があります。
売却にあたっては、相手との価格や条件などで交渉などもあります。
それでも私がメインで取り組んでいる区分マンションは、一棟アパートなどに比べると価格が低いので、買い手が見つかりやすく、換金しやすいという良さがあると私は感じています。
とはいえ、株式のように数日で換金することはできないでしょう。

それでも売却をしなくてはならないのであれば、売却にかかる諸経費も考えておく必要があります。
その大きいものが税金なのです。

実は換金した際に税金は、所有してから「5年以下」と「5年超」で、大きく変わってくるのです。

利益が出たときの税金は、所得税と住民税の合計で、

・5年以下の場合は、約40％
・5年超の場合は、約20％

と、ある時点を境に、倍も変わってしまうのです！

具体的には、
1500万円で買った物件が2000万円で売れたとした場合
2000万円－1500万円＝500万円が利益になります。
（分かりやすくお伝えするために、諸費用などは勘案していません）

・5年以下であれば、約40％として、200万円
・5年超であれば、約20％なので100万円

と税額が約100万円も違ってきます。つまり、自分の手元に残せるお金の差が100万円にもなるのです！
これって大きいと感じませんか？