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マンション管理組合は何もしなくてもOK? 「第三者管理」の落とし穴

最近の分譲マンションが抱える問題として役員のなり手不足、管理組合活動への無関心などがある。そのような状況の中で国土交通省は標準管理規約等を改正し、それまで区分所有者に限定していた管理組合の理事や監事に外部の専門家が就任できるようにした「第三者管理」方式というものがつけ加えられた。この第三者方式を採用する管理組合も増えているというだが、問題点もあるという。

木村和人2023/11/14

マンション管理組合は何もしなくてもOK? 「第三者管理」の落とし穴
  • 「第三者管理=理事会業務のマンション管理会社への委託」という誤解が一人歩きしている
  • 分譲マンションの購入者は管理組合を構成し、全員がその構成員となることが区分所有法に規定されている
  • 理事会業務を外部委託する「第三者管理」では問題が起こっても区分所有者が何もできない状態になることも

「第三者管理」に対する勘違い

「このマンションは管理会社が理事会に代わって運営します。皆様が理事として活動する負担がなく、専門家による効率良い運営ができますので長期的に見て皆様にはとてもお得なシステムです」

ある新築マンションの見学にいったときのこと、販売スタッフからこんな説明をされました。私なら管理組合活動の自由を奪われてしまうこのようなマンションは、ほかの条件がどれほど良くても決して購入しません。
なぜなら、自分が所有するマンションの将来について意見や希望が言えなく通らなくなってしまうからです。

戸建ての空き家の増加が社会問題になっていますが、マンションにおいても区分所有者の高齢化や住戸の高賃貸化によりマンション管理組合の役員のなり手不足が深刻化、管理組合の機能不全が心配されています。
そんななかで国土交通省が出しているマンション標準管理規約の2016年の改正の際に、理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していたものを、選択肢として外部の専門家も就任可とする「第三者管理方式」に関する条文が追加されました。

これはマンション管理組合の役員のなり手不足防ぐことを目的に、管理組合運営に専門家が参加できるというものです。大まかには3つの形態がありますが、そのうち一般的なものは、役員の一部にマンション管理士、一級建築士、監査法人など専門家が就任し理事会を支援してもらい、これによって管理組合の適切な運営を行うというもので、それを通じて管理組合にマンション管理の経験とノウハウが蓄積されるものとして期待されました。

ところが「第三者管理=理事会業務のマンション管理会社への委託」という誤解を招く報道が多くなされてしまい、本来の「第三者管理」の主旨とは違ったものとして一人歩きしていまっているようです。

この結果、初めて分譲マンションを購入する人、まだ役員経験のない区分所有者、そして順番で回ってきてやむなく管理組合の役員や理事を経験した多くの方が「第三者管理方式にすれば、区分所有者は管理会社に“丸投げ”して何もしなくてもOK」な魅力ある制度と思ってしまったようです。

管理組合が骨抜きにされる危険性

しかし、このような「丸投げ第三者管理」になってしまうと、すでに自治会(町内会)やPTAといった組織が疲弊しつつあるのと同様、日本の分譲マンションの管理組合そのものが骨抜きにされてしまう恐れがあります。

一方、管理会社にとってみれば“丸投げ第三者管理”にしてもらえれば、何も分からない素人理事会を開く手間を省き、管理会社の思い通りの「管理」をスムーズにできる「長期的に見て“管理会社”にとってとてもお得なシステム」なのです。

そもそも分譲マンションの管理組合は「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」にもとづく組織で、区分所有者はその構成員となり、自分たちでマンション全体をどう管理するかを決めることのできる団体です。

現在の管理組合役員は、輪番制や抽選で役割が回ってきて、仕方なく就任する人がほとんど。理事や監事に選任されても何もしない、理事会にすら出てこない人もいます。そんな管理組合ですからたいていの場合、管理会社の目論見どおりに運営されており、役員も無事に1年~2年の任期をやり過ごしているのが実態です。

こうしたなかマンション管理に興味を持ったり、管理会社の業務に疑問を抱き、主体的な管理組合活動を始める、あるいは行動している人たちもいます。そして、こうした活動が管理組合内部に経験とノウハウとして蓄積され、高経年化したころに頻発する面倒な課題に管理組合として主体的に取り組む土壌になるのです。

20年を超えると多額の費用がかかる修繕が必要になる

新築から間もない築浅のころは、大きな修理や設備更新もほとんどないので気づきませんが、年数が経てばさまざまなところで経年劣化がしてきます。
たとえば、省スペースのために導入される機械式駐車場は20年も経つと問題が続出します。そこで修繕を継続して使い続ける、新しい設備に更新する、あるいは設備を撤去して平置きの駐車場にするなど、現状を分析、住民ニーズを理解し、資金計画を立て、最終的に将来を見据えた適切な対応が求められます。
とはいえ、「丸投げ第三者管理」では管理会社にとって都合の良い提案ばかりが並べられ、区分所有者にはそれを精査する能力も、場合によっては反対意見を述べる「場」もなくなってしまいかねません。

これは駐車場だけにとどまらず、エレベーターや給排水設備など高経年化とともに修繕や更新に大きな費用のかかる設備が多くあります。さらにマンションによっては管理費滞納などの問題も増えてくることもあり、こうした問題が表面化してくるのは、実は築後かなりの年数が経ったころになってからなのです。

大きな修繕費がかかる立体駐車場

しかし、「丸投げ第三者管理」にしてしまっていると、さまざまな問題に気づいた一部の区分所有者が立ち上がろうとしても、理事会もなく管理組合総会でも議決権の大半を白紙委任状によって管理会社に支配されている状態から、管理組合が主導権を取り戻そうとしてもほぼ不可能で、管理会社の変更は交替はもちろん、管理会社にプラス、所有者にとってマイナスな議案の否決ですら困難な状況になってしまいます。

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この記事を書いた人

木村和人

木村和人ケラー・ウィリアムズ東京 不動産エージェント(保有資格:宅地建物取引士、行政書士など)

当時マンション供給戸数トップの大京に新卒入社で5年間在籍、その後26年間は在日オーストラリア大使館、2018年から豪州最大手不動産会社に勤務、2021年に独立してコンサルタント業と不動産エージェント業を兼業している。趣味はテニス、マンション管理、コントラクトブリッジ。

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