「古民家」につきものな農地もまとめて一括売却に必要なこと

役所調査と現地確認で見えてきた大きなハードル

正式に依頼を受け、山梨県甲府市の現地調査に向かいました。
まずは市役所などでの調査を開始。そこで早速、以下の大きく3つの問題が出てきます。

1）売却物件全てが市街化調整区域内にあり、その中に農地も複数あり、農地の売買には農業委員会の許可が必要なこと
2）建築基準法で定める接道していないため、建物の建替え・増改築ができないこと
3）土地の一部が土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されていること

このほかにも河川法や砂防法等の規制を受ける土地、山間の農地については雑木林となっている囲繞地（いにょうち／公道に接していない「袋地」を囲んでいる土地）となっていることなども判明しました。
なかなか一筋縄ではいかない不動産であることを改めて認識させられました。

1日かけて役所の調査を終えて、翌日に物件の現地へと向かいました。

明治36年頃建築ということもあって、建物には土間や囲炉裏のあるのまさに古民家。その脇には蔵もあります。昔はこの古民家で2階が養蚕業をされていたとのことでした。

建物自体は古く、老朽化して床が抜けそうなところもありましたが、このまま朽ち果ててしまうには惜しい古民家でした。

とはいえ、床の腐食や雨漏り、害獣被害があるため、現状のまま使うのは難しく、実際に住むためには多額のリフォーム費用がかかってしまうことはざっと見ただけでもわかりました。
それでも2階からは甲府市街を見渡すことができ、庭先ではバーベキューなどもできる、田舎暮らしを楽しむ環境が整っており、「当社で何とかせねば」と思いを新たにしました。
敷地面積が広く境界の数も多く、建物の間取りや状況調査をし、境界確認だけで、この日は日が暮れてしまいました。

地目変更で土地評価をアップ

役所での調査、現地確認を終え、で売却物件合計16筆のうち14筆が農地で、その農地の一部には建物が建っている、耕作放棄地、雑木林と状況はさまざま。
しかも、売却物件がある地域が市街化調整区域のため、農地の売買には予め農業委員会の許可取得が必要です。この許可を取得するのがとにかく大変です。そこで事前に農業委員会と農地売却のための協議を行いました。
その結果、農地14筆のうち5筆を宅地に、場所もわからない雑木林となっている3筆を山林に変更することで合意、非農地証明書を取得することになりました。

農地から農地以外への地目変更に向けて、農業委員会の指導のもと、依頼者に宅地に変更する部分の庭木の手入れや除草等をしていただきました。
そして、農地を宅地や山林に地目変更登記が完了。とはいえ、農地以外には使えない農用地は6筆があるため、売りづらい物件であることに変わりはありません。

しかし、農地を宅地化できたことで未接道だった土地を接道させることにつながり、土地価値をアップさせることもできました。その結果、建築基準法第43条の許可を取得することで建物の建築ができようになりました。