不動産投資で失敗しない、カンタン収支計算と資産管理法

わかりやすい収支を好転させる考え方

この式の中で、一番分かりにくい点は「ローンの返済金額」と思います。

私の場合「金融電卓」というものを愛用していて、すぐに計算ができるのですが、お持ちでない場合は「元利均等返済　シミュレーション」などと検索をしてみて下さい。

金融機関のサイトなど、いろいろと出てくるので無料で試して計算することができます。

例えば、2000万円のローンを金利2％、35年で借りるとします。この場合、毎月の返済金額は「6万6252円」になります

賃料9万円、管理費・修繕積立金1万2000円、賃貸管理手数料3500円の物件を例にした場合は、以下のようになります。

9万円－1万2000円－3500円－6万6252円＝8248円

この例では、毎月8248円がプラスの手残りになるので投資としてはOKと判断する、というようなイメージです。

さらに加えて考えることは「どのように手残りを増やすか」です。
自分でコントロールできて1番考えやすい方法は「ローンの返済金額を減らすこと」になります。
上記の例で言えば、6万6252円の返済金額を減らせれば、毎月の手残りも増えます。それを行うためには「返済額軽減型の繰上返済をする」ことが効果的です。

具体的に100万円繰上返済した場合を考えてみましょう。
ローン金額が1900万円になるので、月々の返済額が6万2939円になります。結果、毎月の手残りが3313円増えるので年間3万9756円増えることになります。
言い換えると、返済額軽減型の繰上返済をすることで、約4％の運用ができたことと同じ効果が生まれたとも言えます。

つまり、100万円返済に回して、年4万円手残りが増える＝利息がついたようなイメージということです。
イメージしやすいように100万円で例をあげましたが、「利息としての率」は同じなので、仮に1万円であればおよそ400円、10万円であれおよそば4000円の利息がつくわけです。

不動産投資は購入後、ほとんどやることがない、いい意味で手間のかかりにくい資産運用の方法です。そして、最終的な目標としてはにローンのない物件を保有し、家賃収入がそのまま収入にすることでしょう。

その目標に向けて、年率4％以上のリターンが得られるような運用が難しそうであれば、繰上返済も運用の1つと考えて、取り組んでみるのもよいと私は考えています。
以上がキャッシュフローと言われる、お金の流れの面での収支管理についてです。