近畿圏中古マンション、売り出しと成約の差750万円に拡大　在庫は3か月連続増【2026年10月／近畿レインズ】

この記事でわかること
・中古マンションの成約減は9か月連続、㎡単価も3か月連続で下落
・在庫が3か月連続で増え、売り出しと成約の差は750万円に
・大阪市・京都市は成約2ケタ減が続く
・戸建ては成約減が縮小、在庫は52か月連続増
・土地は在庫が46か月連続で増えた
・売り出しは上がり、成約は下がる――差が広がる意味

中古マンション：成約件数は9か月連続減、㎡単価は3か月連続で下落

近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）が11月10日に公表した「マンスリーレポート2026年10月度」によると、近畿圏の中古マンション成約件数は1607件で前年同月比マイナス10.9％と9か月連続の減少となった。減少率は9月のマイナス19.1％から縮まっている。

前年の10月は成約件数が前年同月比21.2％増と伸びた月で、減少率にはその反動も含まれる。近畿レインズは、2025年1月以降のシステム改修が成約件数に影響している可能性があると注記している。

成約㎡単価は45.62万円／㎡で前年同月比マイナス2.9％と3か月連続の下落。前月比もマイナス1.3％で、9月の46.24万円／㎡から下げた。成約価格は3040万円で前年同月比マイナス4.6％と3か月連続で下落し、前月比も2.6％下げている。

成約物件の専有面積は66.64㎡（同マイナス1.7％）と2か月連続で縮小し、平均築年数も前年同月より1年近く古くなった。平均値どうしの比較なので、価格の下落には、面積が小さく築年数の古い物件の取引が増えた影響も含まれている可能性がある。

在庫は3か月連続増、売り出しと成約の差は750万円に

売り出し側の数字は、10月に一段と大きく動いた。

新規登録件数は7029件（同プラス15.1％）と4か月連続で増加し、7000件を超えた。在庫件数は2万2843件で前年同月比プラス7.2％と3か月連続の増加。増加率は8月のプラス0.5％、9月のプラス3.3％から広がり、在庫は9月から778件増えた。

価格も上がり続けている。新規登録㎡単価は61.66万円／㎡（同プラス18.1％）と2024年6月から29か月連続、在庫㎡単価は59.19万円／㎡（同プラス21.9％）と2024年9月から26か月連続で上昇した。新規登録価格は4029万円（同プラス20.4％）と4000万円を超え、前月比でも7.5％上がった。在庫価格は3790万円（同プラス22.6％）と2024年7月から28か月連続の上昇である。

区分	件数	前年同月比	㎡単価	前年同月比	価格	前年同月比
成約	1,607件	-10.9％	45.62万円/㎡	-2.9％	3,040万円	-4.6％
新規登録	7,029件	+15.1％	61.66万円/㎡	+18.1％	4,029万円	+20.4％
在庫	22,843件	+7.2％	59.19万円/㎡	+21.9％	3,790万円	+22.6％

※近畿レインズ「マンスリーレポート2026年10月度」より作成

成約㎡単価45.62万円／㎡に対し、在庫㎡単価は59.19万円／㎡。その差は13.57万円／㎡で、9月の11.90万円／㎡から1.67万円／㎡広がった。価格でみると在庫3790万円と成約3040万円の差は750万円で、9月の585万円から165万円広がった。8月から9月にかけての広がり（16万円）の10倍を超える。

新たに売り出された物件の価格（4029万円）と成約価格の差は989万円と、1000万円に迫っている。

在庫2万2843件を成約1607件で割ると14.2か月分になる。9月の15.2か月分から縮んだのは成約件数が前月より157件増えたためで、在庫そのものは778件増えている。

エリア別：大阪市・京都市は成約2ケタ減が続く

エリア別の成約件数は、対象12地域のうち10地域が前年を下回り、減少エリアの数は9月と同じだった。ただし2ケタ減は9月の8地域から5地域に減っている。

大阪市は427件（同マイナス20.0％）、京都市は137件（同マイナス14.9％）でともに9か月連続、大阪府北部は181件（同マイナス13.0％）で7か月連続の減少となった。兵庫県他58件（同マイナス15.9％）、滋賀県60件（同マイナス17.8％）も2ケタ減である。神戸市は217件（同マイナス4.4％）、阪神間は193件（同マイナス4.9％）と、9月の2ケタ減から減少幅が縮まった。増えたのは奈良県の59件（同プラス34.1％）と和歌山県の16件（同プラス23.1％）だけだった。

成約㎡単価は12地域中6地域が下落し、下落エリアの数も9月と同じだった。

大阪府南部は25.59万円／㎡（同マイナス13.0％）と4か月連続の下落で、2か月続けて2ケタ下落となった。京都市は57.02万円／㎡（同マイナス8.9％）、神戸市は38.04万円／㎡（同マイナス4.9％）と、どちらも3か月連続で前年を下回っている。大阪府東部は32.08万円／㎡（同マイナス0.4％）と11か月ぶりに下落した。

上昇したほうでは、大阪市が72.14万円／㎡（同プラス3.7％）と2か月連続の上昇。阪神間は40.70万円／㎡（同プラス6.2％）で7か月連続、大阪府北部は44.20万円／㎡（同プラス3.5％）で3か月ぶりの上昇である。兵庫県他26.45万円／㎡（同プラス12.7％）と和歌山県22.54万円／㎡（同プラス22.8％）は2ケタ上昇となったが、どちらも件数が少なく、1か月の単価は振れやすい。

エリア	成約件数	前年同月比	㎡単価	前年同月比	価格
大阪市	427件	-20.0％	72.14万円/㎡	+3.7％	4,086万円
大阪府北部	181件	-13.0％	44.20万円/㎡	+3.5％	3,245万円
大阪府東部	100件	-6.5％	32.08万円/㎡	-0.4％	2,150万円
大阪府南部	122件	-3.9％	25.59万円/㎡	-13.0％	1,783万円
神戸市	217件	-4.4％	38.04万円/㎡	-4.9％	2,578万円
京都市	137件	-14.9％	57.02万円/㎡	-8.9％	3,580万円

※近畿レインズ「マンスリーレポート2026年10月度」より作成

大阪市は㎡単価が上がったものの、成約価格は4086万円（同マイナス4.6％）と前年を下回った。成約物件の専有面積が56.64㎡（同マイナス7.9％）と小さくなったためとみられる。

3市でみると、大阪市と京都市は成約件数の2ケタ減が続き、神戸市は減少幅が縮まった。単価は大阪市が2か月続けて上昇し、神戸市と京都市は3か月続けて下落と、向きの違いが続いている。

中古戸建住宅：成約は2か月連続減、在庫は52か月連続で増加

中古戸建住宅の成約件数は1228件で前年同月比マイナス2.2％と2か月連続の減少。減少率は9月のマイナス14.7％から縮まった。

新規登録件数は5054件（同プラス10.4％）と8か月連続で増加し、5000件を超えた。在庫件数は2万1100件（同プラス7.6％）で2022年7月から52か月連続の増加となっている。

成約価格は2328万円で前年同月比プラス1.0％と2か月ぶりに上昇し、前月比は横ばいだった。新規登録価格は2916万円（同プラス2.6％）と2か月連続、在庫価格は2760万円（同プラス4.1％）と2025年4月から19か月連続で上昇した。

土地面積は136.84㎡（同マイナス0.8％）、建物面積は108.31㎡（同マイナス0.4％）と、ほぼ横ばいながら2か月連続で縮小した。

区分	件数	前年同月比	価格	前年同月比
成約	1,228件	-2.2％	2,328万円	+1.0％
新規登録	5,054件	+10.4％	2,916万円	+2.6％
在庫	21,100件	+7.6％	2,760万円	+4.1％

※近畿レインズ「マンスリーレポート2026年10月度」より作成

エリア別の成約件数は12地域中6地域が減少し、減少エリアは9月の9地域から3地域減った。京都府他60件（同マイナス21.1％）は4か月連続の減少で、滋賀県95件（同マイナス12.0％）とともに2ケタ減となった。兵庫県他は113件（同マイナス9.6％）で7か月ぶりに減少している。大阪府南部175件（同マイナス8.9％）、京都市85件（同マイナス8.6％）、奈良県89件（同マイナス6.3％）も前年を下回った。増えたほうでは、神戸市98件（同プラス10.1％）と和歌山県55件（同プラス22.2％）が2ケタ増である。

成約価格は12地域中6地域が上昇し、上昇エリアは9月から1地域増えた。兵庫県他1597万円（同プラス21.4％）と和歌山県1037万円（同プラス13.1％）が2ケタ上昇、大阪府北部3778万円（同プラス6.3％）は5か月ぶり、大阪府東部1954万円（同プラス3.9％）は4か月ぶりの上昇となった。一方、京都府他2002万円（同マイナス29.6％）、神戸市2381万円（同マイナス13.2％）、京都市3151万円（同マイナス12.8％）は2ケタ下落である。大阪市は3685万円（同マイナス3.6％）だった。

エリア	成約件数	前年同月比	価格	前年同月比
大阪市	84件	+1.2％	3,685万円	-3.6％
大阪府北部	106件	+7.1％	3,778万円	+6.3％
大阪府南部	175件	-8.9％	1,643万円	+6.3％
神戸市	98件	+10.1％	2,381万円	-13.2％
阪神間	122件	+1.7％	3,275万円	+2.9％
京都市	85件	-8.6％	3,151万円	-12.8％

※近畿レインズ「マンスリーレポート2026年10月度」より作成

土地：成約件数は6か月連続減、在庫は46か月連続で増加

土地の成約件数は727件で前年同月比マイナス4.6％と6か月連続の減少。新規登録件数は3725件（同プラス8.3％）と5か月連続で増加し、在庫件数は1万8609件（同プラス8.1％）で2023年1月から46か月連続の増加となっている。

成約㎡単価は16.42万円／㎡（同プラス5.0％）と2か月連続で上昇したが、前月比では6.5％下げた。成約価格は2552万円（同プラス5.7％）で2か月連続の上昇、前月比は10.0％下がっている。在庫㎡単価は13.83万円／㎡（同プラス7.8％）と2025年2月から21か月連続で上昇した。

区分	件数	前年同月比	㎡単価	前年同月比
成約	727件	-4.6％	16.42万円/㎡	+5.0％
新規登録	3,725件	+8.3％	18.14万円/㎡	+9.2％
在庫	18,609件	+8.1％	13.83万円/㎡	+7.8％

※近畿レインズ「マンスリーレポート2026年10月度」より作成

エリア別の成約件数は12地域中8地域が減少し、減少エリアは9月から1地域増えた。大阪府南部80件（同マイナス19.2％）は8か月連続、奈良県67件（同マイナス2.9％）は5か月連続の減少で、兵庫県他73件（同マイナス13.1％）、京都市67件（同マイナス13.0％）、大阪市45件（同マイナス11.8％）、大阪府東部74件（同マイナス10.8％）も2ケタ減となった。増えたのは大阪府北部77件（同プラス16.7％）、神戸市50件（同プラス11.1％）、和歌山県31件（同プラス40.9％）である。

成約㎡単価は12地域中9地域が上昇した。大阪市45.94万円／㎡（同プラス10.6％）と大阪府東部17.74万円／㎡（同プラス4.5％）は6か月連続の上昇で、神戸市18.07万円／㎡（同プラス18.3％）と兵庫県他7.99万円／㎡（同プラス15.2％）も2ケタ上昇となった。下落したのは京都市26.89万円／㎡（同マイナス15.3％）、大阪府南部11.41万円／㎡（同マイナス2.8％）、滋賀県10.12万円／㎡（同マイナス2.2％）で、滋賀県は4か月連続の下落である。

売り出しは上がり、成約は下がる　差は1か月で165万円広がった

10月の近畿圏で最も大きく動いたのは、売り出し価格と成約価格の差だろう。在庫価格と成約価格の差は750万円と、9月の585万円から1か月で165万円広がった。

成約件数の減少率は9月のマイナス19.1％からマイナス10.9％に縮まり、神戸市や阪神間では減り方が和らいだ。戸建ての成約減も小幅にとどまっている。数字の上では、9月の落ち込みからやや持ち直したようにみえる。

しかし、売り出し側の動きは逆を向いている。新規登録件数は7000件を超え、在庫の増加率は8月のプラス0.5％、9月のプラス3.3％、10月のプラス7.2％と月を追って大きくなった。新規登録価格が前月から7.5％上がって4029万円になる一方、成約価格は2.6％下げて3040万円となった。高い値段で売り出される物件が増える一方で、買い手が実際に払う額は下がっている。

首都圏では10月、同じ差が2028万円と2000万円を超え、在庫は5万3510件まで積み上がった。近畿圏の750万円はその4割に届かないが、9月の時点では3分の1にも満たなかった。在庫が増え、売り出し価格は上がり、成約価格は下がるという向きは首都圏と同じで、差の開き方も首都圏に近づいてきている。

戸建てと土地の在庫も、それぞれ52か月、46か月と増え続けている。

買う側から見れば、成約単価は3か月続けて前年を下回り、売り出し中の物件は月を追って増えている。売り出し価格と成約価格の差が750万円まで開いたいま、売り出し価格をそのまま受け入れる理由は乏しくなっているといえるだろう。11月以降、在庫の増加率がさらに高まるのか――近畿圏の中古マンションは、首都圏の後を追う形になりつつある。