この記事でわかること
・中古マンションの成約価格が5000万円を下回った
・売り出しと成約の差が2000万円を超えた
・6エリアすべてで成約が減り、都区部の単価は130万円割れ
・戸建ては価格10か月連続上昇、前月比は4.3％下落
・差が2000万円を超えたことが何を意味するか
中古マンション：成約価格が5000万円を下回った
東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）が11月10日に公表した「月例速報2026年10月」によると、首都圏中古マンションの成約価格は4979万円で前年同月比マイナス6.5％と6か月連続の下落となった。前月比もマイナス2.6％で、9月の5111万円から132万円下げ、5000万円を下回っている。
成約㎡単価は79.44万円／㎡で前年同月比マイナス6.9％と6か月連続の下落。前月比もマイナス2.0％で、80万円／㎡を割り込んだ。東日本レインズは、1990年11月の水準（80.14万円／㎡）を下回ったとしている。8月と9月の記事で基準にしてきた1990年10月の83.50万円／㎡と比べると、4.06万円／㎡低い。
下落率も月を追って大きくなっている。成約㎡単価の前年同月比は、8月のマイナス3.8％、9月のマイナス4.8％から、10月はマイナス6.9％に広がった。
ただ、取引された物件の中身も変わっている。成約物件の平均築年数は28.90年で、前年同月の26.68年より2.22年古い。平均値どうしの比較なので、単価の下落には築年数の古い物件の取引が増えた影響も含まれている可能性がある。
成約件数は3392件で前年同月比マイナス19.7％と7か月連続の減少。前年の10月は成約件数が前年同月比36.5％増と膨らんだ月で、減少率にはその反動も含まれる。東日本レインズは、2025年1月以降のシステム改修が成約件数に影響している可能性があると注記している。
売り出しと成約の差は2028万円、2000万円を超えた
売り出し側の数字は、10月も上がり続けた。
新規登録件数は2万72件（同プラス25.8％）と5か月連続で増加し、2万件を超えた。在庫件数は5万3510件（同プラス22.5％）と8か月連続で増え、9月の5万450件から1か月で3060件積み上がった。在庫の増加率は8月のプラス8.2％、9月のプラス15.1％から、さらに大きくなっている。
価格も下がっていない。新規登録㎡単価は120.26万円／㎡（同プラス17.5％）と2024年5月から30か月連続、在庫㎡単価は120.59万円／㎡（同プラス24.2％）と2024年8月から27か月連続で上昇した。在庫価格は7007万円（同プラス24.3％）と7000万円台に乗り、成約価格4979万円との差は2028万円になった。9月の1860万円から168万円広がり、2000万円を超えている。
| 区分 | 件数 | 前年同月比 | ㎡単価 | 前年同月比 | 価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 成約 | 3,392件 | -19.7％ | 79.44万円/㎡ | -6.9％ | 4,979万円 | -6.5％ |
| 新規登録 | 20,072件 | +25.8％ | 120.26万円/㎡ | +17.5％ | 6,985万円 | +16.6％ |
| 在庫 | 53,510件 | +22.5％ | 120.59万円/㎡ | +24.2％ | 7,007万円 | +24.3％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年10月」より作成
在庫5万3510件を成約3392件で割ると15.8か月分になる。9月の14.6か月分から再び延び、8月の15.2か月分も上回った。
エリア別：6エリアすべてで成約が減り、都区部の単価は130万円を割る
エリア別の成約件数は、9月に続いて6エリアすべてが前年を下回った。
東京都区部は1343件（同マイナス26.9％）と10か月連続で減少した。多摩は327件（同マイナス17.8％）と3か月連続、横浜・川崎市は622件（同マイナス16.5％）と4か月連続、神奈川県他は249件（同マイナス16.4％）と3か月連続で減っている。埼玉県は435件（同マイナス4.2％）、千葉県は416件（同マイナス15.3％）と、どちらも2か月連続の減少である。
成約㎡単価は6エリア中3エリアが下落した。東京都区部は129.69万円／㎡（同マイナス4.0％）と3か月連続の下落で、130万円／㎡を下回った。9月はマイナス0.9％とほぼ横ばいの下げだったが、10月は下落率が4％に広がっている。横浜・川崎市は63.25万円／㎡（同マイナス4.0％）と2か月ぶり、千葉県は39.37万円／㎡（同マイナス3.4％）と3か月ぶりに下落した。
上昇したのは、埼玉県の45.01万円／㎡（同プラス4.9％）と多摩の57.63万円／㎡（同プラス1.8％）がいずれも2か月ぶり、神奈川県他の43.21万円／㎡（同プラス0.4％）がほぼ横ばいながら10か月連続である。
| エリア | 成約件数 | 前年同月比 | 連続状況 | ㎡単価 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 1,343件 | -26.9％ | 10か月連続減 | 129.69万円/㎡ | -4.0％ |
| 東京都多摩 | 327件 | -17.8％ | 3か月連続減 | 57.63万円/㎡ | +1.8％ |
| 横浜・川崎市 | 622件 | -16.5％ | 4か月連続減 | 63.25万円/㎡ | -4.0％ |
| 神奈川県他 | 249件 | -16.4％ | 3か月連続減 | 43.21万円/㎡ | +0.4％ |
| 埼玉県 | 435件 | -4.2％ | 2か月連続減 | 45.01万円/㎡ | +4.9％ |
| 千葉県 | 416件 | -15.3％ | 2か月連続減 | 39.37万円/㎡ | -3.4％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年10月」より作成
9月に単価が下がった多摩と埼玉は上昇に戻った。一方で、都区部と横浜・川崎市という単価の高いエリアで下げが目立つ。
中古戸建住宅：成約価格は10か月連続で上昇、前月比では4.3％下落
首都圏中古戸建住宅の成約件数は1700件で前年同月比マイナス5.8％と2か月連続で減少した。新規登録件数は7445件（同プラス10.6％）と4か月連続で増加し、在庫件数は2万4325件（同プラス3.3％）と2か月連続で増えた。9月にほぼ横ばいで増加に転じた在庫は、10月に増加率が3.3％まで広がっている。
成約価格は3938万円で前年同月比プラス3.6％と10か月連続の上昇。ただ前月比はマイナス4.3％で、9月の4116万円から178万円下げた。新規登録価格は4749万円（同プラス3.6％）と2025年8月から15か月連続、在庫価格は4782万円（同プラス5.3％）と2025年3月から20か月連続で上昇したが、前月比ではどちらも下げている（新規登録マイナス0.8％、在庫マイナス0.5％）。
土地面積は148.05㎡（同マイナス4.2％）と3か月ぶりに縮小し、建物面積は103.18㎡（同プラス0.1％）と、ほぼ横ばいながら2か月連続で増えた。
| 区分 | 件数 | 前年同月比 | 価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|
| 成約 | 1,700件 | -5.8％ | 3,938万円 | +3.6％ |
| 新規登録 | 7,445件 | +10.6％ | 4,749万円 | +3.6％ |
| 在庫 | 24,325件 | +3.3％ | 4,782万円 | +5.3％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年10月」より作成
エリア別の成約件数は、神奈川県他を除く5エリアで減少した。東京都区部は276件（同マイナス14.8％）と8か月連続で減っている。千葉県は339件（同マイナス12.4％）、横浜・川崎市は228件（同マイナス3.8％）、多摩は235件（同マイナス2.5％）、埼玉県は410件（同マイナス1.2％）で、いずれも2か月連続の減少である。増えたのは神奈川県他の212件（同プラス6.0％）だけで、4か月ぶりの増加となった。
成約価格は多摩を除く5エリアで上昇した。東京都区部は7446万円（同プラス6.5％）と7か月連続、千葉県は2671万円（同プラス6.2％）と10か月連続で上昇している。埼玉県の2569万円（同プラス7.8％）と横浜・川崎市の4663万円（同プラス2.6％）は2か月連続、神奈川県他の3378万円（同プラス7.6％）は2か月ぶりの上昇である。多摩は3838万円で、前年同月と横ばいだった。東京都区部は前年を上回ったものの、9月の8188万円からは742万円下げている。
| エリア | 成約件数 | 前年同月比 | 連続状況 | 価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 276件 | -14.8％ | 8か月連続減 | 7,446万円 | +6.5％ |
| 東京都多摩 | 235件 | -2.5％ | 2か月連続減 | 3,838万円 | ±0.0％ |
| 横浜・川崎市 | 228件 | -3.8％ | 2か月連続減 | 4,663万円 | +2.6％ |
| 神奈川県他 | 212件 | +6.0％ | 4か月ぶり増 | 3,378万円 | +7.6％ |
| 埼玉県 | 410件 | -1.2％ | 2か月連続減 | 2,569万円 | +7.8％ |
| 千葉県 | 339件 | -12.4％ | 2か月連続減 | 2,671万円 | +6.2％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年10月」より作成
差が2000万円を超えた意味
10月の数字で最も重いのは、中古マンションの売り出し価格と成約価格の差が2028万円と、2000万円を超えたことだろう。
在庫価格が7000万円台に乗る一方で、成約価格は5000万円を割った。差は8月の1810万円、9月の1860万円から、10月は一気に168万円広がった。
在庫は8か月連続で増えて5万3510件になり、新規登録も2万件を超えた。売りに出る物件は増え続け、値札も下がっていない。それでも成約は7か月続けて前年を下回り、成約単価は6か月続けて下がっている。売り手の希望価格と買い手が実際に払う価格が、月を追うごとに離れているといえる。
成約単価の下落には、成約物件の築年数が延びた影響も含まれている可能性がある。とはいえ、都区部の成約単価が前年同月比4.0％下げて130万円／㎡を割ったように、単価の高いエリアでも下げは進んでいる。8月に76か月ぶりに止まった都区部の連続上昇は、3か月続けての下落に変わった。
戸建ては成約価格が10か月連続で前年を上回っているが、前月比では4.3％下げ、在庫も2か月続けて増えた。マンションに手が届かなくなった層が戸建てへ向かっているとも読める動きは、9月に続いて勢いを欠いている。
売却を考えているなら、周辺の売り出し価格ではなく成約価格を物差しにしたい。10月は、その差が2000万円を超えた。買う側から見れば、選べる物件はこの1年で22.5％増えている。売り出し価格からの値引き交渉の余地は、9月よりもさらに広がっているといえるだろう。
