この記事でわかること
・中古マンションの成約件数が2割を超えて減った
・在庫が5万件を超え、売り出しと成約の差は1860万円に
・6エリアすべてで成約が減り、単価の下落も広がった
・戸建ては価格9か月連続上昇、在庫は8か月ぶり増
・在庫が5万件を超えたことが何を意味するか
中古マンション：成約件数が2割を超えて減った
東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）が10月13日に公表した「月例速報2026年9月」によると、首都圏中古マンションの成約件数は3457件で前年同月比マイナス22.7％と6か月連続の減少となった。減少率は8月のマイナス10.5％から倍以上に広がり、2割を超えた。
前年の9月は、成約件数が前年同月比46.9％増と大きく膨らんだ月だった。2割を超える減少率には、その反動も含まれている。東日本レインズは、2025年1月以降のシステム改修が成約件数に影響している可能性があると注記している。
とはいえ、減っているのは件数の比較だけではない。成約㎡単価は81.07万円／㎡で前年同月比マイナス4.8％と5か月連続の下落。前月比もマイナス0.6％で、2か月続けてバブル期の1990年10月の水準（83.50万円／㎡）を下回った。その差は2.43万円／㎡で、8月の1.90万円／㎡から広がっている。
成約価格は5111万円で前年同月比マイナス4.5％と、こちらも5か月連続の下落。前月比もマイナス0.4％だった。
在庫は5万件を超え、売り出しと成約の差は1860万円
注目すべきは、売り出し側の数字が9月も上がり続けている点だ。
新規登録件数は1万7721件（同プラス15.4％）と4か月連続で増加し、在庫件数は5万450件（同プラス15.1％）と7か月連続で増えて5万件の大台に乗った。在庫の増加率は8月のプラス8.2％から一段と大きくなっている。
価格も下がっていない。新規登録㎡単価は118.01万円／㎡（同プラス16.4％）と2024年5月から29か月連続、在庫㎡単価は119.97万円／㎡（同プラス26.7％）と2024年8月から26か月連続で上昇した。在庫価格は6971万円（同プラス27.5％）で、成約価格5111万円との差は1860万円ある。8月の1810万円から、さらに50万円広がった。
| 区分 | 件数 | 前年同月比 | ㎡単価 | 前年同月比 | 価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 成約 | 3,457件 | -22.7％ | 81.07万円/㎡ | -4.8％ | 5,111万円 | -4.5％ |
| 新規登録 | 17,721件 | +15.4％ | 118.01万円/㎡ | +16.4％ | 6,813万円 | +16.1％ |
| 在庫 | 50,450件 | +15.1％ | 119.97万円/㎡ | +26.7％ | 6,971万円 | +27.5％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年9月」より作成
在庫5万450件を成約3457件で割ると14.6か月分になる。8月の15.2か月分から縮んだのは、成約件数が前月の3180件から277件増えたためで、在庫そのものは8月の4万8235件から2215件増えている。
エリア別：6エリアすべてで成約が減り、多摩と埼玉の単価も下落
エリア別の成約件数は、6エリアすべてが前年を下回った。
東京都区部は1385件（同マイナス30.6％）と9か月連続で減少し、下げ幅は3割に達した。多摩は314件（同マイナス28.0％）と2か月連続、横浜・川崎市は658件（同マイナス14.5％）と3か月連続、神奈川県他は255件（同マイナス16.7％）と2か月連続で減っている。8月に増えていた埼玉県は398件（同マイナス18.6％）、千葉県は447件（同マイナス6.7％）と、どちらも2か月ぶりの減少に転じた。
成約㎡単価は6エリア中3エリアが下落した。東京都区部は130.39万円／㎡（同マイナス0.9％）と、ほぼ横ばいながら2か月連続の下落。多摩は55.29万円／㎡（同マイナス5.7％）と2025年7月以来14か月ぶり、埼玉県は43.16万円／㎡（同マイナス3.6％）と9か月ぶりに下落した。
上昇したのは神奈川県他の46.55万円／㎡（同プラス11.7％）が9か月連続、千葉県の43.19万円／㎡（同プラス7.2％）が2か月連続、横浜・川崎市の66.39万円／㎡（同プラス1.2％）が3か月ぶりである。
| エリア | 成約件数 | 前年同月比 | 連続状況 | ㎡単価 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 1,385件 | -30.6％ | 9か月連続減 | 130.39万円/㎡ | -0.9％ |
| 東京都多摩 | 314件 | -28.0％ | 2か月連続減 | 55.29万円/㎡ | -5.7％ |
| 横浜・川崎市 | 658件 | -14.5％ | 3か月連続減 | 66.39万円/㎡ | +1.2％ |
| 神奈川県他 | 255件 | -16.7％ | 2か月連続減 | 46.55万円/㎡ | +11.7％ |
| 埼玉県 | 398件 | -18.6％ | 2か月ぶり減 | 43.16万円/㎡ | -3.6％ |
| 千葉県 | 447件 | -6.7％ | 2か月ぶり減 | 43.19万円/㎡ | +7.2％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年9月」より作成
先月は都心が減って郊外が増える構図だったが、9月は郊外も含めてそろって減った。単価の下落も都区部から多摩・埼玉へ広がっている。
中古戸建住宅：成約価格は9か月連続で上昇、在庫は8か月ぶりに増加
首都圏中古戸建住宅の成約件数は1658件で前年同月比マイナス16.5％と2か月ぶりに減少した。前年の9月は55.0％増と、マンションと同じく件数が膨らんだ月である。
新規登録件数は6647件（同プラス2.3％）と3か月連続で増加。在庫件数は2万3587件（同プラス0.2％）で、ほぼ横ばいながら8か月ぶりに増えた。7か月続いた在庫の減少がここで止まったことになる。
一方、価格は上がり続けている。成約価格は4116万円で前年同月比プラス5.4％と9か月連続の上昇。前月比もプラス3.9％で、8月の3960万円から156万円上がった。在庫価格は4803万円（同プラス6.7％）と2025年3月から19か月連続、新規登録価格は4790万円（同プラス5.7％）と2025年8月から14か月連続で上昇している。新規登録価格は前月比ではマイナス2.4％だった。
土地面積は148.95㎡（同プラス4.3％）と2か月連続で拡大し、建物面積は103.76㎡（同プラス1.1％）と5か月ぶりに増えた。
| 区分 | 件数 | 前年同月比 | 価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|
| 成約 | 1,658件 | -16.5％ | 4,116万円 | +5.4％ |
| 新規登録 | 6,647件 | +2.3％ | 4,790万円 | +5.7％ |
| 在庫 | 23,587件 | +0.2％ | 4,803万円 | +6.7％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年9月」より作成
エリア別の成約件数も、マンションと同じく6エリアすべてが減少した。東京都区部は263件（同マイナス24.6％）と7か月連続、神奈川県他は203件（同マイナス15.4％）と3か月連続で減っている。横浜・川崎市は242件（同マイナス23.2％）と、2024年10月以来23か月ぶりの減少となった。多摩は231件（同マイナス6.5％）が3か月ぶり、埼玉県は403件（同マイナス11.2％）が6か月ぶり、千葉県は316件（同マイナス17.1％）が2か月ぶりの減少である。
成約価格は神奈川県他を除く5エリアで上昇した。東京都区部は8188万円（同プラス17.8％）と6か月連続で上昇し、8月の7815万円から373万円上がった。千葉県は2770万円（同プラス5.3％）と9か月連続、多摩は4206万円（同プラス3.4％）と3か月連続、横浜・川崎市は4904万円（同プラス6.0％）と3か月ぶり、埼玉県は2481万円（同プラス3.9％）と2か月ぶりの上昇である。神奈川県他は3139万円（同マイナス3.8％）と9か月ぶりに下落した。
| エリア | 成約件数 | 前年同月比 | 連続状況 | 価格 | 前年同月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 263件 | -24.6％ | 7か月連続減 | 8,188万円 | +17.8％ |
| 東京都多摩 | 231件 | -6.5％ | 3か月ぶり減 | 4,206万円 | +3.4％ |
| 横浜・川崎市 | 242件 | -23.2％ | 23か月ぶり減 | 4,904万円 | +6.0％ |
| 神奈川県他 | 203件 | -15.4％ | 3か月連続減 | 3,139万円 | -3.8％ |
| 埼玉県 | 403件 | -11.2％ | 6か月ぶり減 | 2,481万円 | +3.9％ |
| 千葉県 | 316件 | -17.1％ | 2か月ぶり減 | 2,770万円 | +5.3％ |
※東日本レインズ「月例速報2026年9月」より作成
在庫が5万件を超えた意味
9月の数字で最も重いのは、中古マンションの在庫が5万450件と5万件を超えたことだろう。
在庫は7か月連続で増え、増加率も8月のプラス8.2％からプラス15.1％へと倍近くになった。新規登録も4か月続けて増えている。売りに出る物件は増え続け、それが成約に結びつかないまま積み上がっている。
売り出し側の値札は下がっていない。在庫㎡単価は26か月連続で上昇し、在庫価格は6971万円に達した。成約価格5111万円との差は1860万円と、8月からさらに50万円開いた。売り手が値段を据え置いたまま、買い手との距離が縮まらずにいるといえるだろう。
成約件数の2割を超える減少には前年9月の反動が含まれており、この数字だけで取引の冷え込みの度合いを測ることはできない。それでも、成約㎡単価は5か月続けて前年を下回り、2か月続けてバブル期の水準を割っている。8月に都区部で止まった単価の連続上昇は、9月には多摩と埼玉の下落へと広がった。
戸建てに目を移すと、在庫は8か月ぶりに増えたが前年比プラス0.2％とほぼ横ばいで、成約価格は9か月連続で上がっている。都区部の戸建ては8188万円と前年同月比17.8％上がった。マンションの売り出し価格に手が届かなくなった層が戸建てへ向かっているとも読めるが、9月は戸建ての成約件数も6エリアすべてで減っており、その流れも細りつつある。
買う側から見れば、在庫が5万件を超え、選べる物件はこの1年で15.1％増えた。売り出し価格と成約価格の差が1860万円ある以上、値引き交渉の余地は8月よりも広がっているといえるだろう。
