タワマン建設が加速？　その背景にあるもの

７月７日投開票の東京都知事選は、現職の小池百合子氏が強さを発揮し当選した。当初の予想では立憲民主党の前参議院議員の蓮舫氏との一騎打ちとみられていたが、前広島県安芸高田市長の石丸伸二氏が2位に入ったことがサプライズになった。また、投票率が前回選挙の2020年に比べて5.62ポイント高い60.62%で、関心の高さを裏付けた。

小池都政の2期8年については、「「歴史と自然破壊」が進んだ？　小池百合子都知事の2期8年を検証」という記事で詳細にお伝えした。3期目の小池都政によって東京はどうなるのか。選挙戦では「世界で一番の都市、東京にしてまいります」と訴えてきた小池氏だが、3期目の小池都政で東京はどうなるのかを考えいきたい。

（関連記事）「歴史と自然破壊」が進んだ？　小池百合子都知事の2期8年を検証」

「国際競争が激化する中で経済を守り、かつ、成長させないといけない」と小池氏の3期目では、国際的な都市間競争を勝ち抜くため、東京の都市機能強化のうえで、さらに再開発が推進されることが予想される。その原動力になりそうなのが、タワマン（タワーマンション）建設の推進だ。
実は東京のタワマンは、23区を中心に国や都の補助金を推進力にしており、これが「再開発事業」の柱になっていることはあまり知られていない。こうしたことから今後も東京のタワマン建設がさらに進むことが予想される。とくにこれまでと違ったタワマン開発として、東京特有の巨大商店街との連結効果を狙った再開発が行われそうだ。

そんなタワマン建設が進んでいる区の1つが品川区である。なかでも、全国的にも知られる全長800ｍのアーケードからなる武蔵小山商店街は、その開発最前線になっている。
行政はこうした事業を「再開発」と称し、巨額な補助金を注ぎ込み、これまでのマイナス金利効果と相まって、超大手デベロッパーによる再開発コストをタワマンの高さのように天を貫くほどかけてきた。そして、小池都政が安泰になったことで、今後も公園など公有地周辺における再開発規制の緩和をそのままに、巨大商店街との連結が社会現象となるだろう。

ただ、これは東京23区、多摩地区の自治体の首長や議会、役所も同様の都市計画を支持することが多い。
というのも、東京都はもとより自治体、その議会まで再開発に公的な支援をするのは、富裕層を住民にできるからだ。つまり、税収を増やす一助になる。

一方で、都営住宅や区営・市営住宅の維持や建物更新、新規建設には熱心ではない。1億円を超えるタワマンに住む住民に比べ、低賃料の住宅に住む住民は、固定資産税を払わず、住民税の額も少ない。そのうえ福祉や医療費などで自治体にとって負担になるからだ。

タワマンによって地域の「都市階級化」が進む

行政の裁量で決められる建物の高層化や容積率アップを認める代わりに、ホテルや国際会議場などを含めた準公的な施設の建設を自治体の財布も痛めることなく、民間（大手デベロッパー）に建設促進してもらえる。もちろん、こうした施設も新たな税収を生み出す。
この東京の富裕住民の優遇策は、日本の成長を支えてきた中流社会の分解を促進し、地域の「階級都市化」が進む結果を生み出す。

ただ、日本は少子高齢化と人口減少は着実に進むため、タワマン開発で地域の人口が増えても、それは他の自治体から富裕層をはがして自分の自治体に貼り付ける行為で、いわば富裕層の取り合いでしかない。

加えて、見落とせないのは、日本の国力や国際競争力の低下である。
2023年にはGDPでドイツに抜かれたが、早ければ24年中にはインドに抜かれ、日本は世界5位となる。また、1人当たりのGDPは、先進国が集まるOECD38カ国で最下位のグループだ。IMD「世界競争力年鑑2023年度版」によると、同機関が算出する国の競争力で日本はタイ（25位）などにも抜かれ、アジアの新興国の後塵を拝し、今後は日本の人口の2倍以上のインドネシアにも抜かれかねず、将来的にアジアのお荷物になる懸念すらある。
こうした国のそのものの経済力低下のなかで、自治体は高額納税者の誘致競争に走り出したのだ。

税金依存率7割、補助金漬けのタワマン建設も

前に指摘したように、東京都内のタワマン建設を促進しているのは補助金にある。東京都内で毎年50か所の事業が進んでおり、平均すると、少なくともその2割の額が補助金で支えられている。タワマンは一握りの大手デベロッパーしか開発に参入できない現状において、大手デベロッパーに対するこの上ない行政支援だ。しかも、再開発事業の縦覧期間（公開チェック等の機関）が2週間と短く、開発者側が有利になっている。

国や自治体の説明では、防火や耐震など防災事業を行うには再開発が最適とされる。そこでタワマンの開発は、道路拡幅や建物の不燃化、細分化された土地建物の権利関係を解きほぐす格好のツールになる。ただ、これは表向きの理由に過ぎない。

これらの再開発事業は道路などのほか住居や私有不動産がからむため、補助金をテコに建物を高層化・大型化して、再開発で外部に売れる保留床といわれる部分を作ることで補助金漬けを招き、郊外では保有床の価格が安い。そのためこうした開発の中には税金依存率が7割まで高まっている。

タワマンと教育無償化で富裕層の囲い込み

加えて、タワマン建設を柱とした再開発では、道路の新設や拡幅もセットとなる。道路に用地を売る地主は、タワマン開発による利益が得られる。こうして不動産を持てる富裕層は優遇され、都市の「階級化」が進む結果を生む。

さらにこうしたタワマンを完売支援策が実は、所得制限のない高校生授業料の無償化や、子どもの医療費無償化だ。
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の知事と横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、相模原市の市長の1都3県の5つの政令都市の市長でつくる「九都県市首脳会議」では、４月の会合で税収が豊かで不交付団体の東京都の独り勝ちが問題になった。
24年度から始める東京による東京都の所得制限なしの授業料実質無償化のような手厚い支援は東京都以外の8自治体では難しい。このため、子育て層が東京から地価や住宅の安い東京都以外の８自治体に転居する流れを抑制してしまうからだ。
埼玉県の大野元裕知事は、「本来無償化は国が全国一律で実施すべきだが、一部の自治体が単独で行い不均衡が生じていることは強く懸念している」といい、他の知事らも同調した。

特色ある地域の商店街を分断するタワマン開発

再開発を巡っては、東京都に残る都内有数の大規模商店街が反対を始めている。
板橋区のハッピーロード大山商店街（560m）は、タワマン建設によってアーケード街をかなり前に都市計画決定された都道建設により分断されるため、有力スーパーの社長が先頭に立って反対運動を起こしている。

また、品川区の武蔵小山商店街の入り口部分の東急目黒線武蔵小山駅前には、近年、三井不動産と住友不動産がタワーマンションを建設され、駅前の風景が一変した。さらに、商店街の中ほどに3棟のタワマンを建てる計画が進んでおり、品川区も推進している。
いずれの計画も100億円前後の補助金が支出、または今後の支出が見込まれている。
このようにタワマン建設は、湾岸エリアだけではなく、大規模商店街とタワマンを連結させる計画も進んでいる。

武蔵小山の商店街のタワマンに長年反対してきた佐藤弥二郎元品川区議によると、武蔵小山商店街は戦前からの歴史があり、桑畑が目立った入り口部分は大森海岸などで海苔をつくっていた山本海苔店（中央区日本橋）などの海苔を干す場所だったという。

戦後の人口増加で建物が建ったが、所有者は山本海苔店のグループの山本保全（本社・中央区日本橋）で、同社が駅前のタワマン再開発も用地の9割以上を用意したという。
ちなみに、いまの中央区長は山本海苔店の副社長だった山本泰人氏である、中央区長を務め、同区の再開発は日本橋に本社がある三井不動産で、武蔵小山の再開発に直接かかわりはないが、結果的に中央区の再開発と似たような構図になっている。

商店街の衰退を懸念する声がある一方、商店街にタワマンができると富裕層が数多く住居するため、商店街の売上増につながるという見方もある。
店主が高齢化や売上高の低迷に直面し、後継者がいないケースやタワマンや道路建設に賛成しやすいムードが高まるという流れもある。

また、タワマン建設で商店街の店舗の高級化やナショナルチェーン化が進むという懸念もある。
商店街は、いわば庶民にとっての「水平に長い大規模百貨店」ともいえる。その水平商店街が垂直に高く伸びるタワマンと連結される変容局面を迎えようとしている。そして、こうした動きは、容積率が低未利用な公園や公有地を再開発対象にする動きと軸を同じにしている。

折しも3期目を迎える小池都政発足直前に都庁の幹部職員の大手デベロッパーへの天下り問題がクローズアップされており、小池氏のいう「世界で一番の都市・東京」に影を落としている。
また、品川区一帯の開発に、ある新興宗教団体の関係者が詳しかったようで、「計画を事前に知ったわけではないだろうが、開発近隣地の土地所有や合意形成、開発コンサルタントの専任などの開発過程を洗いなおす価値がある」という声もあり、そうした検証も必要かも知れない。

奈良県を除く11地域で成約件数が前年を上回る

近畿圏中古住宅市場、堅調持続も金利動向に警戒感　マンション価格は上昇基調続く

近畿圏の不動産流通市場は、2025年10～12月期においても底堅さを維持した。
近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）によると、同期間の中古マンション成約件数は5175件となり、2025年10～12月期前は年同期比で17.9％増加。成約件数は8期連続の増加で、売り出し件数も1万6984件と2.2％増えた。

地域別にみると、近畿圏の対象12地域のうち、奈良県を除く11地域で成約件数が前年を上回った。中でも大阪市北部では8期連続、神戸市と京都市でも7期連続の増加で、都市部を中心に中古マンション需要の強さが続いている。

価格面でも上昇傾向が鮮明だ。
中古マンションの平均成約価格は3166万円と、前年同期比で3.0％上昇し、2期連続のプラスとなった。新規登録価格は3423万円で、12期連続の上昇した。大阪市では2015年10～12月期から41期連続で価格が上昇しており、需給の引き締まりが価格を押し上げている。

中古の戸建も活発な動き

一方、中古戸建住宅市場も活発さを見せている。
成約件数は3701件で前年同期比21.3％増と、12期連続の増加となった。新規登録件数も1万3091件と4.6％増え、供給量も拡大している。
とはいえ、価格動向には地域差がみられる。実際、平均成約価格は2307万円と、前年同期比で0.4％と小幅ながら下落しており、全体では横ばい圏にある。

市場全体では、取引件数の増加とマンション価格の上昇が続いるものの、先行きに不透明感もある。今後は政府の国債増発懸念を背景に長期金利は上昇基調にあり、日銀の利上げも予想され。住宅ローン金利の上昇は、実需層の購入判断に影響を及ぼす可能性がある。

近畿圏の不動産市場は現時点では堅調だが、今後の金利動向に注視が必要だ。

インバウンド需要で活況の民泊

旅行の予定を立てる際、とりあえず宿泊先だけ先におさえておく。そんな行動は、いまや珍しいものではない。訪日外国人の増加により、日本の宿泊市場はかつてない活況を迎えており、宿の確保は旅の第一歩となっている。

日本政府観光局（JNTO）の最新推計によると、2025年の訪日外国人旅行者数は約4268万人と過去最高を更新した。コロナ禍からの回復局面を超え、インバウンド需要は明確に拡大している。宿泊需要の高まりは、旅行者の行動や街の風景にも変化をもたらしている。

そのため、宿泊需要の増加はホテルや旅館にとどまらない。民泊もその受け皿の一つとして存在感を高めている。観光庁によれば、住宅宿泊事業法に基づく民泊の届出件数は累計5万件を超え、供給は再び増勢に転じている。これは都市部だけでなく地方部でも訪日客の受け入れ手段として民泊が活用されており、空き家活用としても注目を集めている。

とはいえ、届出件数が増加しているからといって、民泊市場が安定成長を続けているわけではない。民泊への参入と撤退は表裏の関係にあり、廃業する人や業者も多い。
また、騒音、ゴミ出し、深夜の出入りなどをめぐり地域住民とのトラブルに発展するケースも出ており、自治体によっては独自の規制を設けたり、民泊の開業を抑制したりする動きも出てきている。

先の予約ほどキャンセルされやすい

こうした民泊を取り巻く周辺環境とは別に、民泊経営を行ううえで大きな落とし穴もある。
それが突然のキャンセルである。とくに90日以前に予約された案件、さらに高級価格帯の物件でキャンセルが多いというのである。

民泊・宿泊施設向けに運営支援を行うタビルモ（本社・東京都渋谷区）が管理する予約データをもとに、予約時期別のキャンセル率を調べたところ、宿泊日の90日前に入った予約のうち、約4割が最終的に実宿泊に至らなかったという。

早期予約は一見すれば、早期の売上確保と見える。しかし、予約から宿泊までの期間が長いほど、利用者側には予定変更や比較検討の時間が生じる。また、航空券の価格変動、同行者の都合、より条件の良い宿泊先の出現など、要因は多岐にわたる。結果として、早期予約ほどキャンセルのリスクを内包する。言い換えれば、早期予約とは利用者側にとっては「とりあえずの確保」という感覚というわけである。

とくにこの傾向は高価格帯の民泊で顕著だという。高額な宿泊費は、利用者にとって「仮押さえ」の意味合いが強くなりやすく、予定変更時にキャンセルされやすい構造があるという。

一方、宿泊日が近づくにつれてキャンセルが少ないのが「直前期の予約」であり、むしろ民泊運営にあたっては安定性が増す。このため、単に予約件数だけを見ていると、こうした中身の違いは見えにくい。

キャンセルが発生した後の対応も、オーナーの収益を左右する。繁忙期であればすぐに予約が入る可能性が高いが、タイミング次第では空室のままとなることもある。中でも地方部や高単価物件ほど、その影響を大きく受ける。

数字だけでは見ない民泊のリスク

調査を行ったタビルモ社では、キャンセル率を単なるトラブル指標ではなく、「収益管理のための重要な経営指標」と位置づけている。
これを防ぐには、予約時期別のキャンセル傾向を把握し、価格設定やキャンセルポリシー、直前期の予約受付に関する対策や戦略を設計することが重要だとしている。

イインバウンド需要の拡大は、民泊市場にとって確かな追い風である。ただし、予約が入った時点で収益が確定したと考えるのは早計だ。
旅の予定が変わることは、利用者にとっては自然な行動であり、その積み重ねがキャンセルという形で現れる。

数字の裏側にあるこの現実をどう管理するか。民泊経営にあたっては、宿泊予約の「量」だけでなく、その「確度」を高める運営がオーナーには求められる。
民泊の活況の裏側で、こうしたリスクが浮かび上がっている。

年代別アトピーの発症原因、症状の違い

アトピー性皮膚炎は強いかゆみのある湿疹が、悪くなったり、よくなったりを繰り返す症状です。ダニ、カビ、ハウスダストなど様々な外界の刺激、皮膚の乾燥などからからだを守るバリア機能が低下することでアレルギーの炎症を引き起こします。

急性期には、赤くなり小さな水ぶくれをもった紅斑〔コウハン〕や皮膚が盛り上がったぶつぶつした状態の丘疹〔キュウシン〕が多くみられ、それがくずれて水っぽくジクジクした湿潤〔シツジュン〕になります。
慢性期には、かきむしりを繰り返すことにより皮膚がゴワゴワと厚くなる苔癬化〔タイセンカ〕や、かゆみを伴い皮膚が盛り上がる痒疹〔ヨウシン〕、また皮膚が乾燥して白く粉をふいたような落屑〔ラクセツ〕へと変化します。

顔、耳や首回り、ひじや膝の内側・外側、もものつけねなどに多くみられ、症状の変化が激しいのが特徴です。
多くは乳幼児期に発症しますが、乳幼児期、小児期、思春期以降の成人期と年代によりそれぞれ特徴がみられます。

１）幼児期
原因：胃腸の食べ物の消化力が弱いため、消化されない未消化物によってアレルギーをひき起こすと考えられています。
症状：湿潤傾向が強く、紅斑や丘疹だけでなく多くの場合、かさぶたが顔、頭、首すじ、股、わきなどにできやすいという傾向があります。

２）幼小児期
原因：身体機能が発達し新たに発症することが比較的少ない時期ですが、食べ物やハウスダストなどのアレルゲンが原因となることがあります。
症状：湿潤傾向は少なくなり、アトピー独特の乾燥性で表面がザラザラした鳥肌状の外観で、その中に一部ジクジクした湿疹やあせもにも似た発疹が首回り、わき、ひじの内側、膝の裏側、手首、足首にできやすいという傾向があります。

３）思春期～成人期
原因：この時期は受験や就職などによるストレス、疲労、食事の偏り、睡眠不足、生活習慣や環境の変化等が主な原因と考えられます。
症状：皮膚の乾燥はさらに進み、紅斑、丘疹が散在し、顔、首、背中、腹、ひじ、膝など広範囲にみられ、一部は苔癬化します。

４）中年期～高齢期
原因：これまで思春期、遅くても40代までには自然に治るとされてきましたが、1980年以降、60歳以上の人口1～3％にみられるようになりました。原因ははっきりしませんが、家屋の気密性などの環境のほか、加齢に伴う皮膚の乾燥やバリア機能の低下、軽い刺激でも痒みを引き起こすと考えられます。
症状：かきこわしによる苔癬化、痒疹、落屑、下肢・腕・体幹などに硬貨のような茶褐色の湿疹の好発などがみられます。

症状別、漢方の選び方と効能

漢方的な視点では、健康的な皮膚は「血」と「水」の栄養と潤いのバランスにより保たれており、これが不足すると皮膚は乾燥して痒みを生じるとされます。また、からだを守る「気」（生命エネルギー）がストレスなどを原因として巡りが悪くなると、皮膚のバリア機能が低下します。

漢方では「皮膚はこころの叫び」と言われ、皮膚症状はこころとからだのSOSととらえます。そこで「気・血・水」のバランスが整うように漢方治療を進めていきます。
そのため漢方によるアトピー性皮膚炎の治療は、局所的な治療にとらわれずに、自分に合った全身を整える根本治療で改善を図ります。

幼児、胃腸の弱い人に多い「脾胃虚弱タイプ」

【特徴】幼児や胃腸が弱い成人に多くみられます。胃腸が弱いことから体内でさばけない水分が皮下にも蓄積され、外界の刺激などと結びつき痒みを生じることが主な原因となります。そこで胃腸の働きや「気」の生成をサポートする漢方薬を用います。
【具体的な症状】ひじ、膝などやわき、もものつけ根など皮膚の柔らかい部分に症状がみられ、薄紅色の紅斑、丘疹、滲出傾向があります。

補中益気湯（ホチュウエキキトウ）
【主な症状】冷え症で紅斑や湿潤は少ない症状、だるい、いつも眠い、力が入らない、寝汗
【効果】胃腸の働きをサポートしながら、皮膚と密接に関係する肺を元気にすることで気血を同時に補い、免疫機能をアップすることで皮膚のバリア機能を高めます。長期間の服用でアトピーの悪化を防ぐといわれています。
【成分の効能】主成分の黄耆（オウギ）は脾胃を補うとともに皮膚の発汗作用を正常化し、人参（ニンジン）と甘草（カンゾウ）は脾を補い元気を益し、当帰（トウキ）は血虚を補うことで症状を改善します。

桂枝加黄耆湯（ケイシカオウギトウ）
【主な症状】汗が多い、あせも、化膿したり分泌物が多い、湿った皮膚、虚弱体質、寝汗
【効果】からだを温めてエネルギーバランスを整える桂枝湯に、気を補う働きが加わることで体表面の機能を高め症状を改善します。
【成分の効能】主薬の黄耆は気を益し水を巡らせ、桂枝（ケイシ）はからだを温め、芍薬（シャクヤク）は皮膚を引きしめることで皮膚のしまりを整え、汗や湿気を調節し皮膚トラブルを改善します。

ジクジクとした湿疹の「湿熱タイプ」

【特徴】小児のアトピー患者が成長して成人型アトピーになった際の初期によくみられます。元々胃が丈夫でないために「余分な水分」がからだに滞り、時間の経過と共に「こもった熱」となり、体内で「水」と「熱」が結びつきジクジクした湿疹となります。熱を冷ましながら、からだの余分な水をさばきます。
【具体的な症状】紅色の紅斑、滲出性のジクジクした丘疹などがみられ、痒みは強く、かくとひっかいた痕が残り、表皮が破れて化膿することもあります。

消風散（ショウフウサン）
【主な症状】夏場や入浴後に悪化、湿潤とかさぶたが多い、赤み、ほてり、口が渇く、汗かき、乾燥肌からジクジクした肌まで
【効能】血に入り込んだ熱を冷ますことで「熱」「かゆみ」「余分な湿気」を和らげながら症状を改善します。
【成分の効能】防風（ボウフウ）、蝉退（センタイ）、荊芥（ケイガイ）、牛蒡子（ゴボウシ）が皮膚の熱を発散させ、石膏（セッコウ）、知母（チモ）、苦参（クジン）が熱と炎症をしずめます。さらに蒼朮（ソウジュツ）、木通（モクツウ）が水代謝を改善し、当帰、地黄（ジオウ）、胡麻（ゴマ）が血を補い皮膚の潤いをとり戻すことで症状を改善します。

竜胆瀉肝湯（リュウタンシャカントウ）
【主な症状】主に下半身に症状が強い、ジクジクした痒み・赤み・滲出を伴う症状、のぼせ、頭痛、目の充血、口が苦い
【効果】下半身にこもった熱を冷ましながら湿気を取り除き、解毒して炎症を鎮め、利尿を促すことで湿気を取り除き皮膚の熱感や痒みを改善します。
【生薬の効能】主薬の竜胆（リュウタン）が下半身の熱を除去し、黄芩（オウゴン）、山梔子（サンシシ）は炎症を鎮め、木通、車前子（シャゼンシ）、沢瀉（タクシャ）は利尿を促します。当帰、地黄が血を補い炎症を抑えながら解毒し、皮膚のかゆみを改善し、さらに皮膚の乾燥を和らげます。

炎症が強く症状が長期間続く「血熱タイプ」

【特徴】アトピー性皮膚炎で最も重篤なタイプで、皮膚の炎症が強く、長期間にわたるなどの結果、熱が血中に入るために起こります。血に入り込んだ熱を冷まして症状を和らげます。
【具体的な症状】痒みは著しく、時に痛みを伴う全身性の強い紅斑、粟の粒のような小さなブツブツした粟粒疹〔ゾクリュウシン〕、炎症性の浮腫、皮下出血

黄連解毒湯（オウレンゲドクトウ）
【主な症状】どす黒い皮膚、乾燥も湿潤もひどくないが赤みの強い痒み、イライラ、赤ら顔、ほてり、不眠、精神不安
【効果】全身にこもった熱を冷ますことで消炎、解毒しながら痒みを改善します。特に首、頭の痒み、自律神経の興奮による皮膚症状、歯科治療の出血や鼻血にも効果があります。
【成分の効能】黄芩が上半身、黄連（オウレン）がからだの中心部、黄柏（オウバク）が下半身の熱を冷まします。3つの生薬でからだに余分な熱や炎症を鎮め、山梔子は血にこもった熱を冷ましながら精神を安定させる働きがあります。

白虎加人参湯（ビャッコカニンジントウ）
【主な症状】乾燥が強い、鮮やかな赤い皮膚、のどが渇く、汗が多い、ほてり
【効果】体内の余分な熱を冷まし、気を補い、水を巡らせることで症状を改善します。熱中症や更年期のほてりを伴う多汗にも用います。
【生薬の効能】主薬の石膏は体内に蓄積した強い熱を外に発散させ、知母は熱を冷ましつつ潤いを与え、粳米（コウベイ）は胃を保護し、人参は失われた体液を補うことで症状を改善します。

成人～中年期以降のアトピー「陰虚型」

【特徴】成人期、中年期以降のアトピーによくみられるタイプで、湿熱や血熱が長期に続いた結果、皮膚は乾燥し、時には全身にも及びます。血を補い、からだに潤いを与えて症状を改善します。
【具体的な症状】皮膚が乾燥し茶褐色となり、ところどころ乾燥性の紅斑や小さな丘疹がみられます。かくと白く粉を吹き、痒みは強く、時として痒みで眠れないといった睡眠障害も引き起こします。

温清飲（ウンセイイン）【黄連解毒湯＋四物湯】
【主な症状】皮膚がかさかさして乾燥、赤み・痒みが強い、慢性的なのぼせ・ほてり、手足の裏がほてりやすい、疲れると症状が悪化、イライラ
【効果】長期間からだに熱がこもると血が消耗され、皮膚の乾燥がみられるようになります。からだの余分な熱を冷まして炎症を鎮める黄連解毒湯に、血を補いながら血流を改善する四物湯（シモツトウ）が追加されることで皮膚に潤いを与え、乾燥と炎症を改善します。
【生薬の効能】四物湯は血を補う地黄と芍薬、全身に血を運びながらパワーを育み巡らせる当帰と川芎（センキュウ）で構成されており、皮膚の乾燥による痒みを改善します。

当帰飲子（トウキインシ）
【主な症状】冷え症、体力低下傾向、皮膚が乾燥して白い粉をふいたりひび割れ、肥厚してかさぶたができる、かさぶたがボロボロ落ちる、夜間に痒みが激しい、唇の乾燥
【効果】血を増やして働きを高める四物湯をベースに気の働きを改善しながら、体内に入り込んだ邪（からだの不調をひき起こす原因）を体の外へ追い出して症状を改善します。老人性皮膚掻痒症にも用いられます。
【生薬の効能】当帰、川芎、地黄、芍薬で血を補い、黄耆、甘草は皮膚のバリア機能を高め、荊芥、防風、蒺藜子（シツリシ）は痒みを改善し、何首烏（カシユウ）は潤いを高めることで症状を改善します。

六味丸（ロクミガン）
【主な症状】全身の乾燥による痒み、口渇、排尿困難・頻尿、手足のほてり、腰から下の脱力感、軽い冷え
【効果】血を補うことで皮膚の栄養をとり戻しながら、水の巡りを整えて症状を改善します。
【生薬の効能】地黄、山茱萸（サンシュユ）、山薬（サンヤク）で腎を補い精気を益し、牡丹皮（ボタンピ）で熱をさまし、茯苓、沢瀉で水の巡りを整えて症状を改善します。

【ワンポイントアドバイス】
1.生活する室内や寝具の掃除をこまめに行う
2.からだは清潔に保ち、できれば毎日の入浴を心がける
3.バランスの摂れた食生活
4.強い紫外線に注意
5.睡眠の充実
6.精神的ストレスをなるべく避ける

次回は「男性の更年期症状」の漢方薬について解説します。

マンション動向は「高値・小型・高経年」

東日本レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構)は、首都圏における2025年１月～12月の不動産流通市場の動向をまとめた。

中古マンションの成約件数は4万9114件と、3年連続で前年を上回った。
成約物件の㎡単価は82万9800円、成約価格は5200万円で、いずれも13年連続の上昇。背景には、東京都区部を中心とした高価格帯物件の取引増加があり、1億円超の成約件数が首都圏全体の1割以上を占めた点が特徴的だ。
一方で、成約物件の平均専有面積は62.66㎡とやや縮小し、築年数は26.58年まで進み、「高値・小型・高経年」という傾向も浮かび上がる。

戸建動向は「建物縮小・土地拡大」

中古戸建住宅は、成約件数が2万1632件と大幅に増加したが、成約価格は3917万円と5年ぶりに前年を下回った。
土地面積が拡大する一方で、建物面積は縮小傾向で、実需層を中心に「土地重視」の動きが続いていることがうかがえる。
新築戸建住宅では、成約件数が1万6197件と2年ぶりに増加。価格も4532万円と2年連続で上昇した。供給面では新規登録件数が減少しており、需給の引き締まりが価格を下支えしたようだ。

土地（100～200㎡）の成約件数は9696件と2年連続で増加。㎡単価、価格ともに5年連続で上昇した。住宅用地への需要が底堅く、戸建戸建市場全体を支える構図が続いている。

これら東日本レインズのデータを見ると、首都圏不動産市場は「取引は活発、価格は高止まり」という局面にあることを示している。長期金利上昇により、住宅ローン金利も上昇しており、今後は金利動向や供給環境の変化が、市場の方向性を左右しそうで、注力が必要だ。

2026年の値上げは674品目で一服

帝国データバンクによると、2026年2月に値上げが予定されている飲食料品は674品目となった。
前年同月と比べると約6割の減少で、2025年後半から続いてきた値上げラッシュには一定の落ち着きが見られる。月別の推移を見ても、2026年に入ってからは値上げ品目数が抑えられており、4月頃までは比較的落ち着いた動きが続く見通しだ。

今回の674品目の内訳を分野別に見ると、最も多かったのは「加工食品」で、冷凍食品や調味料、レトルト食品などが多い。次いで「酒類・飲料」、パン類や菓子などを含む「菓子」が続く。日常的に消費される品目が中心となっている。
値上げ率の平均はおおむね数％台にとどまるものが多く、2023年や2024年に見られた二桁台の大幅な価格改定は限定的だ。

2026年の値上げパターンは「薄く年間通して」

月次の値上げ動向を見ると、2024年から2025年前半にかけては月間1000品目を超えていたが、2025年後半以降は減少傾向にあり、今回の調査でもその流れを引き継いでいる。
これは、原材料価格や物流費の高止まりが続く一方で、企業側がこれまでの値上げを一巡させたことが、足元の品目数減少につながったとみられている。

とはいえ、値上げ要因が解消されたわけではない。原材料別に見ると、輸入食材や包装資材、エネルギーコストなどは依然として高水準にある。とくに為替相場の影響は大きく、円安基調が続けば、輸入原料を多く使用する食品分野を中心に、春先以降に再び値上げ圧力が強まる可能性があるとしている。

また、2026年通年での見通しは、前年と比べて値上げペースは緩やかになるものの、年間を通じて断続的な価格改定は避けられないという。これは、企業側が一度に大幅な値上げを行うのではなく、時期を分散させながら小幅な改定を重ねる動きが広がっているためと、帝国データバンクでは分析している。

漠然とした不安――それを取り除く方法

「積立を頑張っているのに、なぜか将来が不安」
「不動産投資をしているけど、心のどこかで怖い」
「保険に入っているはずなのに、安心できない」

こうした声をよく耳にします。どれも「正しい」はずの行動なのに、不安が消えないのはどうしてなのでしょうか。

その理由は、とてもシンプルです。
私たちは、人生を1つの柱に預けようとしているからです。

今の時代、仕事が突然変わるかもしれない。資産価値は市場の動向に左右される。年金や社会保障の制度は、いつまでも今の形が続く保証はない。人とのつながりさえ、移り変わるものです。
そんな「すべてが変わりうる」時代に、1つのものに大きく依存してしまうと、それが揺らいだ瞬間に、心まで一緒に崩れてしまう。
これが、多くの人が感じている漠然とした不安の本質といえるでしょう。

そこで私が提案しているのが、「セブンポケッツ」という考え方です。

「セブンポケッツ」とは、
「お金・仕事・人間関係・心の在り方」を、1つのものに依存せず分散させ、人生全体のポートフォリオを設計することです。

これは、特定の投資方法や金融商品の話ではありません。
もっと本質的な、「どこに、何を、どんな役割で持っておくか」という“資産の配置”を行うための哲学です。

その基本は、人生を7つのポケットに分けて、それぞれに異なる役割を持たせるということです。
仮に1つのポケットがダメになっても、他のポケットが支えてくれる構造をつくる。「分散投資」こそが、セブンポケッツの目指すところです。

7つのポケット、それぞれの役割

1.現金、預貯金・積立
生活と心を守る「土台のポケット」
最初に整えるべき、最も重要な基盤となるポケットです。お金を大きく増やすことが目的ではなく、心の安定と判断力の維持が最大の役割です。このポケットを持つことで、冷静に別の選択ができるようになります。

2.保険
想定外の出来事によって、人生が止まらないための「安全装置」のポケットです。
病気・ケガ、死亡などのリスクに備え、家族や自分自身を守る役割を担っています。健康は「あって当然」のものではなく、これを戦略的に守るためのポケットです。ただし、家族構成や年齢にあわせ、過剰にならないよう定期的なチェックが必要です。

3.不動産・実物資産
時間とお金を生み続ける「長期の柱」になるポケットです。
インフレに強く、賃貸収入や資産価値の上昇が期待できるもので、コツコツと積み上げていきます。金融資産だけに頼らない分散投資の象徴的な存在でもあります。

4.金融運用
お金に働いてもらう「成長のポケット」です。
株、投資信託、債券など、金融市場を通じて資産を増やすものです。
リスクがある分、リターンが期待できますが、経済状況や社会変化によって値動きがあるため、1～3のポケットに比べ、社会変化に応じた定期的な確認が必要です。

5.副収入・ビジネス
経験と信頼を価値に変える「稼ぐ力のポケット」です。
自分をスキルアップさせ、本業以外の副業や、フリーランスとしての仕事、さらに進めて起業という選択肢もあります。自分の能力を高め、それを資本にすることで、仕事の選択肢を増やし、人生の幅を広げます。

6.人とのつながり・コミュニティ
情報と機会を運ぶ「無形の資産」こそが、もっとも人生の可能性を広げるポケットです。
友人、恩師、同僚、上司、住んでいる地域のコミュニティ、異業種交流会などで知り合う人々は、金銭では測れない資産です。人生の転機で、最も力を発揮するポケットといえるでしょう。

7.心と在り方
すべての選択を支える「最後の軸」です。
価値観、メンタルヘルス、哲学、生き方。ここがブレると、他のどんなポケットも意味がなくなってしまいます。難しく聞こえるかもしれませんが、「自分にとって最も大切なものは何か」をもう一度考えてみることで、それは見えてくるはずです。

この7つが、それぞれ違うタイミング、違う方法で機能するからこそ、全体として、しなやかで強い人生になります。

不動産オーナーこそ、すでにセブンポケッツを実践している
面白いことに、不動産投資をしている人ほど、無意識のうちにセブンポケッツに近い生き方をしていると感じます。

その理由は、
・金融資産（預金や株）だけに頼らない
・実物資産を保有し、長期視点で考える
・家賃収入という「複数の収入源」を持つ

という点で、不動産オーナーは、セブンポケッツのエッセンスをすでに実践しているからです。ただ、それを「人生全体の設計図」として言語化、意識化していない方が多いだけなのです。
セブンポケッツは、それぞれのポケットの意味を意識し、整理しながら実践することで、誰でも再現可能なフレームワークです。

セブンポケッツで出てくる３つ大きな効果

この考え方を日常に取り入れると、不思議な変化が起こります。

「漠然とした不安が減る」
その1つが揺れても、他が支えてくれるから大丈夫だと思えるようになります。
例えば、株価が急落しても「不動産がある」、勤めている会社の業績が悪くなっても「もしものときは副業でしのげる」と考えられるようになります。

「判断が早くなる」
どんなことでも「とにかく、やってみよう」という前向きな姿勢になれます。それは、「これがダメでも、ほかがある」という余裕が生まれるからです。

「お金に振り回されなくなる」
お金に追われると、今の生活を維持するために、やりたくないことをやったり、自分本来の生き方ができなくなったりします。しかし、これを実践することで、「お金は道具の一つ」にすぎなくなり、本来あるべき人生の主役として生活を送ることができます。

実際に、セブンポケッツを意識し始めた方からは、
「転職を決断するのに、以前より時間がかからなくなった」
「市場が暴落しても、驚くほど冷静でいられた」
「人間関係を大切にするようになったら、自然と新しいチャンスが増えた」
といった声をうかがいます。

ここで勘違いしないでほしいのは、「セブンポケッツは、お金を増やすためのテクニック」ではないということです。
セブンポケッツは、「安心して人生の選択ができる」状態をつくるための考え方であり、自分本来の生き方をデザインするための設計図です。

積立も、不動産も、保険も、ビジネスも、人脈も、心の在りようも……どれ1つとして「人生を縛るもの」ではなく、すべて「人生を自由にするための道具」として存在します。

これからの時代、本当の資産形成とは、「お金をどれだけ持つか」ではなく、「自分の人生に、どんなポケットを、どれだけ持つか」を考えることが重要です。

あなたは今、どんなポケットを持っていますか。
そして、これから、どんなポケットを加えたいですか。

これを1つずつ考えていくことこそが、変化の激しい時代を生き抜くための、備えなのです。

都心マンションから地方の築古戸建へ、

不動産投資の舞台が変わった
不動産投資の世界で、静かな変化が進んでいる。
かつて主流だった都心の新築・中古マンション投資から、地方や郊外にある築年数の古い戸建て住宅へと、投資の軸足が移りつつある。

この動きは、新たな投資ブームというより、市場環境の変化に対する個人投資家の合理的な選択の結果といえる。背景には、マンション価格の高騰、居住ニーズの変化、そして地方に眠る空き家の存在がある。

新築投資用マンションは「手が届きにくい存在」に

首都圏の新築分譲マンション価格は、ここ数年で大きく上昇した。
2025年時点の首都圏新築分譲マンションの平均価格は約9489万円とされ、東京23区では1戸当たり1億円を超える水準に達している。

平均専有面積は約65㎡で、ファミリー向けの2LDKから3LDKが中心だが、投資用として供給されるワンルーム系住戸に目を向けると、状況はさらに厳しい。
1ルームや1Kの専有面積は20～25㎡程度にとどまり、価格帯は3000万円から5000万円台が一般的である。都心部では㎡当たり150万円から200万円を超えるケースもあり、取得コストに対して家賃収入が見合いにくくなっている。

結果として、都心のマンション投資は、以前に比べて利回りを確保しにくい投資対象となった。

家賃上昇が変えた「住む場所」の選択

マンション価格の高騰は、投資家だけでなく居住者にも影響を与えている。
都心部では賃貸家賃の上昇が続き、特にファミリー層にとって住居費の負担は重くなった。

こうした状況を受け、生活拠点を都心から埼玉県や千葉県などの近郊エリアへ移す動きが目立つようになっている。
人口移動の統計を見ても、首都圏全体では転入超過が続く一方、埼玉県や千葉県が転入超過地域として上位に入っており、「都心に近い郊外」へのシフトが進んでいることがうかがえる。

ファミリー層が選ぶのは「広さと家賃のバランス」

郊外や地方で需要を集めているのが、戸建て住宅だ。
同じ家賃水準で比較した場合、都心のマンションよりも、郊外の戸建て住宅の方が専有面積を確保しやすい。70㎡前後の戸建てに、8万円前後の家賃で住める例もあり、子育て世帯を中心に支持を集めている。
この居住ニーズの変化は、賃貸市場を通じて不動産投資の方向性にも影響を及ぼした。
需要が見込めるのは、都心の小型マンションではなく、郊外や地方にある戸建て住宅であるという認識が、投資家の間で広がっている。

こうした流れの中で注目されているのが、築年数の古い戸建て住宅への投資だ。
築古戸建は、取得価格が低く、自己資金を抑えやすい。フリマアプリ「ポルティ空き家バンク」を運営するポルティ調査によれば、築古戸建投資家の約30％が自己資金300万円未満で投資を始めている。
想定利回りについても、利回り10％超を目指す投資家が多く、価格高騰が進んだマンション投資と比べて、収益性を確保しやすい点が評価されている。

不動産投資は以前から本業を持つ個人が取り組むケースが多かったが、近年は「最初から無理のない規模で運用する」投資スタイルがより明確になってきた。その受け皿となっているのが、築古戸建投資である。

空き家は「社会課題」ではなく、投資の帰結として現れた

地方や郊外の築古戸建に投資対象を広げていくと、多くの投資家が行き着くのが空き家という存在だ。
全国では空き家の増加が続いており、特に地方部では管理されない住宅が目立つようになっている。
もっとも、築古戸建投資の文脈において、空き家は当初から目的として選ばれているわけではない。
取得価格を抑え、利回りを確保できる物件を探した結果、条件に合致したのが空き家だったというケースが多い。

地方では、相続後に活用されないまま放置された戸建て住宅が少なくない。
築年数は古いが、構造自体はしっかりしており、一定の修繕を施せば賃貸住宅として再生できる物件も多い。こうした住宅は市場に出にくく、価格が低く抑えられている点が特徴だ。
築古戸建投資家の多くは、こうした空き家を購入し、必要最小限のリフォームを行ったうえで賃貸に回している。
新築マンションのように設備や共用部にコストをかけるのではなく、「住める状態に戻す」ことに重点を置く。この考え方は、投資額を抑えつつ収益性を確保するうえで合理的だ。

結果として、築古戸建投資の広がりは、空き家の再生や流通を促す役割も果たしている。
空き家対策として行政主導の取り組みが進められてきたが、実際には、個人投資家の投資行動が空き家活用を後押ししている側面もある。

重要なのは、空き家活用が社会貢献を目的として進んでいるわけではない点だ。
投資として成立するかどうかを冷静に判断した結果、空き家が選ばれている。その積み重ねが、結果として空き家問題の一部を吸収しているに過ぎない。

投資対象が変わっただけの話

不動産投資が特別な存在になったわけではない。変わったのは、「どこに」「何を」投資するかという選択だ。

都心のマンションから、地方や郊外の築古戸建へ――その延長線上に、空き家活用という形が自然に現れる可能性もありそうだ。
不動産投資の舞台は、静かに移り変わっている。

117)チラシ［ちらし］
自社で開発販売する商品（家）を販売するために紙でつくられている広告。スマホやパソコンの普及で、そのチラシは大小の「画面」に変わった。特徴は、①きれい②パッパッとスクロール③情報が満載④見比べるには慣れが必要⑤販売価格の競争。一歩踏み込んで、⑥販売価格には住宅本体価格とオプションを明示⑦「限定」「特別仕様」「特典」での誘い⑧「相談会」「見学会」「フェア」「キャンペーン」等で行動の誘い⑨「家賃並み」で興味をひく。

118)本体価格［ほんたいかかく］
自社の商品（家）を最低限の仕様に絞り込んだときの建物のみの価格（自動車に置き換えてみれば分りやすい）。商品をできるだけ安く見せるからくりがある。「オプション」も含めた総額を表示するケースもある。

119)オプション［おぷしょん］
「あなたのお好みでどんなこともできます」という選ぶ楽しみを演出する仕掛け。住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）の販売する家づくりには欠かすことができない要素。

120)キャンペーン［きゃんぺーん］
期間限定が最大の特徴だが、○○キャンペーンの期間が終了した翌日には次のキャンペーンが始まっている。○○フェアも同様。特典付きのイベントで商品（家）を販売する手法。

121)家賃並み［やちんなみ］
「条件はありますが、現在住んでいるアパートや借家の家賃と同じ金額の負担で住宅ローンが使えます。ぜひ自分の家を手に入れましょう」というお誘い。この条件で「自分の家」を手に入れて、生活しはじめると、アパートや借家住まいにはなかった出費がでるので注意が必要。

122)限定［げんてい］
「期間限定」と「先着限定」がお決まりのパターン。「エリア限定」「特別限定」もある。気持ちがくすぐられるかもしれないが、家づくりは決して急いではいけない。落ち着いて考えよう。「あせり」は禁物。

123)見学会［けんがくかい］
これから自分の家を手に入れる人たちには必ず参考になるイベント。積極的に参加して参考にするのがよい。ただし、住宅販売業者が誘い出す見学会は、きれいに整理整頓されていて都合の悪いところは見せないので、建築現場の生の様子は分からない。完成現場より建築途中の家づくりの様子を個別に見せてもらうのがポイント。ありのままの建設現場は生の情報が満載。

124)内覧会［ないらんかい］
主に完成した商品（家）を公開するイベントで、自社商品の自慢大会の色合いがある。

125)参観日［さんかんび］
某大手住宅メーカーの見学会の呼び方。

126)オープンハウス［おーぷんはうす］
すでに生活が始まっている家の見学会の呼び方。

127)モデルハウス［もでるはうす］
自社の商品（家）を「見て納得」してもらえるように建てられている「気取ったモデル」の家。文字通りモデルとして飾り付けられており、本当の姿は見ることができない。中に入ると「家族が暮らしている」実感が湧かない、どこかかしこまっていてよそよそしい空気が漂っている。あなたの家づくりでは、部屋の大きさの実感と窓の大きさによる明るさの確認程度。

128)住宅展示場［じゅうたくてんじじょう］
モデルハウスが立ち並んだ、非日常的なイベント広場で豪華仕様のモデルになった家を見学したいときに行くとよい。家の中を見学するときは営業マンかセールスレディーが付きます。

129)商品ラインナップ［しょうひんらいんなっぷ］
様々なデザイン、様々な仕様を揃えた、好きなものを選びやすくする品揃え。家の場合、暮らしの仕方を考える「家づくり」にはあまり関係ない外観に惑わされないように気を付けることが大切。

130)モニターハウス募集［もにたーはうすぼしゅう］
これから家を建てたい人の情報が欲しい場合や、すぐにでも商品（家）を売りたい場合に手軽に使われる宣伝文句。家の価格が特別安く（モニター価格という）、ほとんどが抽選ということになっていて、抽選にもれたひとたちは「すぐに家を欲しがっている」大切なお客様としてリストアップされ、営業マンの訪問ターゲットになる。

事業継続そのものが限界に達しての廃業

帝国データバンクの調査によると、2025年に国内企業の休廃業・解散件数は6万7949件に達した。過去10年で2番目の高水準となった。

特徴的なのは、「黒字」休廃業の割合が初めて50％を下回った点である。収益を確保した状態で事業を終えるケースが減少する一方、中小零細企業を中心に、事業そのものに限界を感じて撤退する「限界撤退」が増えている。

これまで中小企業の休廃業では、一定の利益を確保しながら、後継者不在などを理由に事業を終える「黒字撤退」が一定の割合を占めてきた。しかし、2025年は採算が悪化した状態での撤退が増加した。

人件費の上昇、原材料高、エネルギーコストの高止まりといった複合的な負担が、中小零細企業の収益構造を圧迫している。余力を残した段階での撤退が難しくなり、事業継続そのものが限界に達した時点で、会社をたたむケースが増えている状況がうかがえる。

中小・零細に集中する「限界撤退」

規模別の内訳を見ると、休廃業・解散は中小零細企業に集中している。特に個人事業主や小規模法人では、事業承継や資金繰りの選択肢が限られ、倒産という形を取らずに市場から退出する限界撤退が増えている。

また、経営者の年齢別で見ると、80代以上と50代が前年比で上昇した。50代は2年連続で上昇し、コロナ禍の2020年以降で最高となった。70代は39.3％と最も高い水準にあるものの、2023年の42.6％をピークに2年連続で低下している。この結果、70代以上が占める割合は63.7％、60代以上では84.1％を占めるなど、休廃業・解散を決断する経営者の高齢化が一段と進んでいる。

業種別では、「その他」を除く7業種すべてで前年から増加した。最も件数が多いのは建設業で8217件となり、前年から0.7％増加した。過去10年では2016年の8420件に次いで多い水準である。

2024年からの増加率が最も高いのはサービス業で8165件、前年比7.0％増となった。次いで製造業が3310件、同6.0％増で続く。運輸・通信業も715件、同1.7％増となり、2024年問題の影響が広がっていることを示している。

賃上げ圧力、金利負担で2026年以降はさらに機微いい状況に

2025年のデータが示すのは、単なる倒産・廃業件数の増減ではない。事業継続の前提条件そのものが、変わりつつあることを示している。賃上げ圧力やコスト構造の変化によって、収益性の低い事業は維持が難しくなっている。

黒字休廃業が減少したことは、事業が市場と合わなくなった場合に、業態転換や再構築を行う余力を持たないまま撤退する企業が増えていることも示唆する。産業構造の変化が、中小零細企業に、より直接的な形で表れているといえる。

2026年は、人手不足の解消や後継者選定といった従来の課題に加え、賃上げ圧力、利上げによる借入金利払い負担の増加も見込まれる。昭和、平成、令和と続いてきた事業形態やビジネスモデルに課題を抱えたままの中小零細企業を中心に、会社をたたむ「限界撤退」が、さらに増加する可能性がある。

こうした限界撤退は、特定の業種に限った話ではない。
「街の不動産店が静かに姿を消している背景」
にも、同じ構造が見られる。

PBR1倍割れで下値限定的！　わらべや日洋に見る「負けない投資」

足元の決算を受け、最も注目している銘柄として挙げられているのがわらべや日洋ホールディングス（2918／以下、わらべや）だ。

同社は売上・利益ともに過去最高水準を更新しているにもかかわらず、PBRは0.97倍、PERは約10.4倍という水準にとどまっていた。
業績水準と株価指標の乖離は大きく、「これ以上、下がりようがない」と感じさせる状態。
仮に決算内容が市場の期待に届かなかったとしても、低PBR・低PERという評価水準が株価の下支えとなる。
この点については、以前紹介したTOTO（5332）のケースと同様の理由である。

TOTOは、下方修正を伴う決算を見たときそれはないだろうと思ったが、株価はそれを底にして、以後、着実に上昇している。
要は決算の「見た目」ではなく、事業のポテンシャルと評価水準が重要という考え方で銘柄を見極めれば負けづらい投資が可能となる。

同様にわらべやも決算が「もっと良くてもよかった」という印象はあるが、それでも通期計画も順調に進捗している。負けない投資の考え方は間違っていないと確信した。

CPIで読み解くインフレ相場――最も強い「コメ」価格

現在の日本経済の最も重要なテーマは物価上昇である。こうしたインフレ局面で、強い銘柄を見極める指標がCPI（消費者物価指数）で、品目別に定点観測することがポイントになる。
そこでCPI（消費者物価指数）を見ると、最も顕著に上昇しているのは「コメ」だ。政府やメディアでは「価格は落ち着いてきた」と説明しているが、コメ類は前月比-1.6だが、前年比で34.7％と高い状態が続いている。これを「落ち着いた」と呼べるのかと思ってしまう。
これを踏まえてわらべやを見てみると、同社は弁当・米飯・パスタなどを扱っており、セブンイレブンに供給という安定した販路を持つ。

コメでは木徳神糧（2700）が、直近では大きな話題となったが、わらべやも非常に似た構造を持つ銘柄と位置づけられる。木徳神糧は、一時は仕手株化するほど株価が急騰したが、わらべや日洋は同じコメ関連でも株価は割安なまま推移している。現在のコメ価格を考慮すると伸び代はあるだろう。

物価高のときに政府ができることは、補助金・助成金、コメではお米券を配るというものもあるが、つまりはばらまきでしかない。これは結果として、インフレを助長する。つまり、インフレが続くのであれば高騰が続く「コメ」銘柄の優位性は揺るがないだろう。
しかも、わらべやはPBR1倍割れ・過去最高業績・インフレ追い風という条件がそろっている。

損切り自己ルールでは勝てない、5％はナンピン圏内

最近、「損切りルール」という考え方についてだ。投資家の多くが「○％下がったら損切り」という自分なりのルールを決めている方も多い。あるYouTubeで【250億投資家】株仙人・五月さんこと片山晃さんが「5％下がったら即損切り」というルールをしているが勝てないという相談者がいたが、私は「5％下落で売るつもりなら、その銘柄は最初から買うべきではない」、と考える。株式相場における５％など、大口投資家が一人参加しただけで、一瞬で動く値幅であり、それをふまえれば、5％で損切りルールなど愚の骨頂だ。

しっかりと時間をかけて選び抜いた銘柄であれば、むしろ5％下落の局面はナンピンの対象で、価格変動を前提として付き合うべきだろう。

相場には浮き沈みがあることを受け入れられない投資家は、得てしてテクニカル分析を曲解し、未来を予測できるものと妄信する人が多いように思える。その結果、「自分が売った後に株価が上がる」経験を繰り返すことになるのではなかろうか。
「何故その銘柄なのか？」という観点からじっくりと銘柄を選定する姿勢こそが、最終的な勝つ投資につながると思うのだ。

簡単にAIバブルが弾けないこれだけの理由

AIバブル崩壊についてさまざまなところで、駆られているが、私は思ったよりも簡単には起こらないと思っている。それはかつてのバブルとして弾けたITブームと今のAIブームとは同列に語ることはできない決定的な理由があるだ。

当時のITブームはぽっと出の新興ベンチャーが雨後の竹の子のように出てきてバブルを形成した。しかし、今のAI競争の主役は、Google（アルファベット）、オラクル、エヌビディア、オープンAIといった超巨大企業で、登場企業の「格」が違う。こういった超巨大企業がITブームの時とは桁違いの、国家予算級の投資を行っている。仮にそれが水泡に帰すとしても、そんなすぐに起こるとは思えない。こうしたことからAI相場は長期化しやすいと考えている。

加えて、AIは「収益化が見えない」と言われてきたが、GoogleのGemini登場はその流れを変えたように思う。使ってみるとわかると思うが、GeminiはChatGPTを性能面で上回ると評価されており、私も使ってみてそう感じた。
さらにGoogleは検索という確立されたマネタイズモデルを持つ。つまり「すでに収益化できている企業」がAI戦争に本格参戦したことは、Geminiは収益化につながるAIで、このこともバブル崩壊を先送りする材料になったと思う。
バブルが弾けた時の破壊力ばかりが語られがちだが、仮に崩壊するとしても、巨額投資を行う企業が無我夢中で資金集めを行って全力投資している動きが、そんな今すぐに終わるとは考えにくく、その前に設備投資の陰りなどがデータとして見えてくると考える。

フィジカルAIで日本株に再評価の可能性

そんな中でAIの次のテーマとして「フィジカルAI」が浮上してきた。
日本企業はAIに乗り遅れてはいるが、この文脈から、富士通（6702）、日立（6501）、ファナック（6954）が注目されている。

実際、富士通のスパコンとAIの親和性があるだろうと思ってポジションを取ったところ、エヌビディアとの提携報道をきっかけに株価が反応した。
日立製作所も同様で、オープンAIと電力消費効率化の取り組みなどで共同開発・協業プロジェクトの発表があると爆上げしている。

もう一つのセクターとして注目したいのが小型の軍需株だ。その代表例が日本アビオニクス（6946）である。
以前は見るに値しないレベルの決算が続いていたが、直近で突如として好転し、会社の予想がアナリストの期待を上回り始めた。これは業績向上の初動の可能性が高いと考える。さらに1500億円規模の国産衛星インフラ整備という国策予算の計上は、同社のような小型銘柄の業績を大きく跳ね上げるインパクトとなるだろう。
ただ、大株主が株を固めていて浮動株が少ないため、値動きが荒くなりやすい点に注意が必要だ。

中国レアアース規制と市場の本音

中国によるレアアース輸出規制は、市場に大きな緊張をもたらした。
具体的には、信越化学、フジミインコーポレートテッド、PDK、日東電工、村田製作所、ニコン、キヤノン、HOYA、安川電機、ファナックなど、影響を受ける企業は多数存在する。

しかし、当初考えていたほど市場全体としては大崩れしなかった。
この背景には、中国自身の経済が厳しい状況で、最大の売り先である日本を完全に失う余裕はないと見ているのだと思う。習近平はメンツを重視するが、最終的には「オールウエイズ・チキンアウト（Always chicken out＝最後は必ずしり込みする）」して妥協するだろうと、市場は見越しているのではないかと思う。

銘柄選びは転換期　ボトムアップからトップダウンへ

最近、相場を見ていると銘柄選びに変化しているように感じている。
これは株仙人・五月さんもYouTubeで指摘してきているのだが、銘柄選びが「ボトムアップアプローチ」から「トップダウンアプローチ」へと変化しているのだ。
ボトムアップアプローチとは、一つずつ決算を精査する方法だが、この手法だけでは通用しづらくなっている。一方、トップダウンアプローチとは、世の中がどこへ向かうかということを落としていく投資手法で、赤字企業でも買われる。
その象徴的な例が、蓄電システムの開発・製造・販売を行うパワーエックス（485A）。昨年12月にグロースに上場した会社だ。

ボトムアップアプローチとトップダウンアプローチの投資の難易度が高いのは、トップダウンアプローチだと考える。なぜなら将来像を描き、経営トップの資質や国策との関係まで見極めた上で、個別企業の選別に迫っていく必要があるからだ。
なので、トップダウンアプローチからの銘柄選定は大型株を選ぶことがよりリスク低減につながると考える。

例えば、テーマとして注目される軍需から、リスクを考慮してトップダウンで選ぶとすると三菱重工（7011）といった具合だ。
とはいえ、ボトムアップアプローチが無効になったわけではない。時価総額の小さい小型株では有効な手法だ。軍需でみると、時価総額の小さい銘柄では今なお有効であり、先ほど挙げた日本アビオニクス（6946）などもこの手法で挙げられる。

これから出る決算、カブアカ・古賀の要チェック銘柄

（1/14発表予定）
PostPrime（198A）
強い批判を前提にしつつ、「話題性・バズる可能性」という意味で注目。決算内容より市場の反応を見る対象。経営者が上場における売却益を得て、さらに市場で大量に株式売却し、何の説明もない状況！人生の信用取引に爆損した経営者が去り、経営体制を一新しようとしている企業が、市場でどのような運命を辿るのか、初心者には良い教材となるだろう。クソ業績は必至！見ているだけで手出しは厳禁だ。

三機サービス（6044）
空調・設備関連相場がまだ続いているかを確認するためのウォッチ銘柄。
グッドパッチ（7351）
デザイン会社だが、AI（Gemini等）で代替され始めている領域。AIの影響を測る意味で注目。

2026/1/30発表予定
日本アビオニクス（6946）
小型の軍需・国策銘柄。10月決算後に株価は約20％調整。軍需ニュースが続く中、次の決算や情報修正で再評価される可能性に期待。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

賃貸住宅は、実際の暮らし方だけで自由に使えるものではない。契約書に記された条件によって、使い方が細かく定められている。
具体的には、結婚や同棲といったライフイベント、あるいは事業を始める場面では、この「契約」が思わぬ壁になることもある。対応を誤れば、家主や管理会社とのトラブルに発展しかねない点には注意が必要だ。

結婚を機に求められる契約名義変更、家主からの拒否

結婚は人生の大きな節目である。新生活に向けた準備のなかで、意外と悩まされやすいのが賃貸借契約の名義変更だ。特に、配偶者が勤務先に住宅手当を申請する場合、契約名義人が誰かは実務上、重要なポイントになる。
また、共働きが一般化しつつあるなか、共有名義というケースも増えている。
そのため名義変更を申し出たところ、家主から難色を示されるケースも少なくない。

まず確認しておきたいのは、借りている物件の性格である。
もし単身者向け物件であれば、結婚後の居住そのものが契約条件に合わない可能性がある。この場合、名義変更以前に「そもそも住み続けられるのか」という問題になる。

一方、家族向け物件であるにもかかわらず名義変更を拒否された場合は、家主が拒否する理由を丁寧に確認することが大切だ。説明不足から、単なる同棲と誤解されているケースもある。正式な婚姻に伴う変更であり、生活実態が大きく変わらないことを伝えることで、理解が得られる場合もある。

それでも家主が慎重な姿勢を崩さない場合には、現実的な選択肢も考えられる。
1つは、住宅手当の申請上、配偶者が「借主」となっていれば足りるのであれば、外形的な契約関係は維持しつつ、夫婦間で実質的な賃貸借関係を整理する方法だ。ただし、転貸にあたる可能性があるため、書面の扱いには慎重さが求められる。

2つ目は、名義変更に伴う負担を考慮し、一定額の名義変更料を支払うことを条件として提示する方法である。金銭条件を明確にすることで、話が前に進むケースもある。

3つ目は、家主自身に承諾の条件を確認し、その条件を満たす形で調整する方法だ。保証人の追加や契約条件の見直しによって、家主の不安が解消されることもある。

それでも折り合いがつかない場合は、退去を含めた判断も現実的な選択肢になる。結婚は新しい生活のスタートでもある。心機一転、新しい住まいを選ぶという考え方も決して後ろ向きではない。

自宅兼事務所　独立時に忘れがちな賃貸の壁

テレワークの定着や副業解禁の流れを受け、自宅で仕事をする人は確実に増えている。会社勤めを続けながら個人事業を始める人や、法人を立ち上げて独立する人もめすらくなくなった。そうなると、自宅を事務所として使えないかと考えるのは自然な流れだろう。

ところが、郵便受けに屋号や法人名を掲示しただけで、家主や管理会社から説明を求められることもある。また、事前に相談した結果、「事務所利用なら退去してほしい」と告げられ、戸惑うケースもある。この問題の本質的なものは、「居住専用」とされる物件で、どこまで仕事目的の利用が許されるのかという点にある。

一般論として、居住専用物件を純粋な事務所として使うことは認められない。ただし、「事務所」という言葉が指す範囲は広く、すべてが一律に禁止されるわけではない。実際、自宅で仕事をするテレワークは、今や特別なものではなく、会社側が推奨している場合もある。

居住専用物件を事務所として使われることに対して、家主や管理会社が気にするのは、不特定多数の人が出入りすることによって、建物の安全性や他の入居者の生活環境が損なわれるのでｈないかという点だ。来客が増えれば防犯上の不安が高まり、駐車場や駐輪場の利用トラブルにつながることもある。事務機器を部屋に入れることで、物件の劣化が早まる懸念もあって、家主にとっては見過ごせない。

逆に言えば、自宅兼事務所であっても来客がほとんどなく、実際の生活実態が変わらないのであれば、直ちに契約違反と判断されるとは限らない。法人にしても、実態は在宅勤務と変わらず、登記や郵便物の都合で法人名を表示しているだけ、というケースも多い。このような利用形態であれば、他の入居者への影響は小さいだろう。

重要なのは、管理会社や家主への説明だ。業務内容や来客の有無、頻度を具体的に伝え、「万が一迷惑が生じた場合は事務所利用を中止する」といった念書を提出することで、理解が得られることもある。

それでも承諾が得られない場合には、レンタルオフィスや法人登記可能なバーチャルオフィスを併用するという現実的な選択肢もある。住まいと事業、それぞれを無理なく両立させる視点が求められるのである。
特に法人登記する場合は、注意が必要だ。

高価格帯の都心物件か、バランスを重視の郊外物件か

大都市圏でのタワマンの人気は相変わらず高い。しかし、タワマンにとどまらず、さまざまなマンションが建設されている。
そんな中でどんなマンションが注目されているのだろうか。
不動産・住宅情報サービスのLIFULLは、同社の運営する不動産情報サイト「LIFULL HOME'S」に掲載された新築マンションを対象に、ページビュー数および資料請求数から算出されたデータをもとにした「最新版！2025年 新築マンション人気ランキング」を発表した。

この「新築マンション人気ランキング」は、販売戸数や成約実績ではなく、住まい探しを行うユーザーの行動データをもとに作成されている点が特徴だ。実際の物件ページの閲覧や資料請求といった行動は、購入検討を前提にしたもので、生活者目線でのリアルなニーズを反映した指標といえるだろう。

2025年のマンション市場を見ると、首都圏（1都3県）では2025年度上半期の平均価格が最高値を更新するなど、価格は依然として上昇基調にある。
こうした中で、生活利便性を重視する傾向は変わらないものの、物件選びには変化も出てきている。具体的には、資産価値と利便性を最優先に「高価格帯でも都心の優良物件」を求める層と、都心へのアクセスと価格のバランスを重視して「郊外エリアの駅近物件」を選ぶ層の二極化だ。

住宅ローン減税の延長や、住宅金融支援機構の融資額が増えたとはいえ、住宅取得をめぐる環境は厳しさを増している。そのため、住まい選びの考え方は一様ではなくなっているというわけだ。

京浜エリアの物件が１，２，３を独占

ランキング結果を示したグラフを見ると、全国人気マンションTOP10は引き続き首都圏に集中していることが確認できる。全国ランキングに入賞した10物件のうち、東京23区が9物件、神奈川県が1物件を占めており、首都圏で分譲された新築マンションが上位を独占する結果となった。ページビュー数と資料請求数を基に算出された本ランキングにおいても、都心志向の強さが浮き彫りになっている。

人気ランキング全国トップ10で1位を獲得したのは、オープンハウス・ディベロップメントの「イノバス不動前」である。同マンションは、東急目黒線「不動前」駅から徒歩3分という高い交通利便性を備え、品川区という都心にありながら、落ち着いた住環境を有する点が特徴とされる。また、「不動前」エリアへの注目度の高まりもあるようだ。

2位には、東急不動産・京浜急行電鉄の「ブランズタワー横浜北仲」がランクインした。横浜のウォーターフロントに位置するタワマンで、住宅、商業、文化など多様な都市機能を集約したまちづくりが進められている。また、横浜高速鉄道みなとみらい線「馬車道」駅徒歩2分、JR京浜東北・根岸線「桜木町」駅徒歩9分という交通の便もよい。

3位は、東急不動産の「ブランズタワー大崎」。JR山手線「大崎」駅から徒歩5分という立地に加え、大規模再開発が進む大崎エリアの将来性や、タワーマンションならではの共用施設、眺望といった要素が支持を集めた結果のようだ。

上位3物件のうち2物件は東京23区内、中でも品川区の駅近で交通利便性の高いエリアに立地している点が共通している。また、2位の物件は横浜と京浜地区にあるのが特徴といえるだろう。この地区はリニア新幹線開通後は新しい東京の玄関口であり、羽田空港とも近く、そうした点も注目度は高い。
交通アクセスと生活環境のバランスに優れた物件が、ページビュー数および資料請求数の両面で高い関心を集めている状況が、今回のランキング結果から読み取れる。

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一都三県、人気マンションTOP5

以下、いずれもLIFULL HOME'S「最新版！2025年 新築マンション人気ランキング」より

「積立」が持つ、単なる貯蓄を超えた力

毎月きちんと積み立てているのに、不安は消えない。
それは「積立」を単に“貯金の延長”だと思っているからです。

お金の「積立」という行動は、非常にシンプルです。それは、「一定の期間、定期的にお金を積み重ねていく行動」です。
しかし、この一見単純な行動は、資産をつくり、個人の夢や目標、そして未来の「心の灯り」を守るための最強の方法として位置づけられています。では、「積立」が最強の理由とは、なぜなのでしょうか。

積立は、
「自動的」
「継続的」
「目的指向性」
という三つの資産形成の方法であり、その目的と形態に応じて、実に多様なプロフェッショナルによって提供・管理されるからなのです。

「貯蓄」が単に「使わなかったお金を置いておく行為」であるのに対し、
「積立」は明確な目標に向かって「計画的にお金が働く」からなのです。

では、積立したお金が働く「場」とはどこにするか。
積立したお金の場は、その目的に応じて主に3つのフィールドに分けられます。

証券会社：運用により大きな成長を目指してお金を働かせる
証券会社は、積立したお金を「投資」というかたちで働かせます。具体的には投資信託やETF（上場投資信託）を毎月定額で購入する「積立投資」がその代表です。
専門性：投資のリスク分散と時間の分散を図ること。特に、少額から非課税で資産形成ができる積立NISAやiDeCo（個人型確定拠出年金）といった非課税の制度がありますが、どの金融商品を選ぶかが、ある程度の専門知識を必要とします。

銀行・郵便局：安定的にお金を蓄える
銀行や郵便局は、お金を「貯蓄」というかたちで貯めていきます。給与振込や月々のさまざまな決済機能を備えながら、自ら決めた金額を自動積立預金や定期積金などで積み立てていきます。
専門性：預貯金は元本が保証されて安全性が高く、着実に積み上げていきながら、必要なときにすぐに引き出せる流動性と利便性に優れています。目標額や満期を設定し、確実に資金を計画的に貯められる資産の土台となります。

保険会社：将来のリスクに備えながらお金を働かせる
保険会社は、お金を「保障」と貯蓄性の両面で働かせます。保険には終身保険や養老保険、個人年金保険など、積立と死亡保障や老後の給付が組み合わされた商品や、お金により多く働いてもらう運用部分が大きくなっている保険もあります。
専門性：死亡、病気のリスク対応と貯蓄性や運用部分を大きくしたものなど、さまざまな保険商品があり、ある程度の知識が必要です。

いずれを活用するにしても、長期的な税制優遇を踏まえた年金準備の設計、資産形成と保障を両立させる専門的なバランス感覚が求められます。

「誰と組むか」積立を成功に導く「人」の専門性

このように、「積立」という手法には、扱う金融機関によって「成長」「安全性」「保障」というお金を働かせる目的があり、それぞれに特化したプロフェッショナルが専門知識を提供しています。

とはいえ、単に積立をすればよいというわけではなく、目的や人生設計に積立を組み込むには、専門知識が必要になります。そのパートナーになるのが、ファイナンシャル・プランナー（FP）です。
FPは、顧客のライフイベント（結婚、住宅購入、教育、定年退職など）について節目節目にヒアリングし、いつ、どれくらいの資金が必要かを目に見えるかたちにするライフイベント表をつくり、具体的に必要なお金をシミュレーションします。

そして、複数の金融商品のメリット・デメリットを説明しながら、将来起こりうるリスクと将来の目標に合わせた最適な「積立ポートフォリオ」を設計します。つまり、積立金額、運用先、積立期間などを考えながら、どのような金融商品が向いているかをトータルでサポートしているのがFPです。

「心の灯り」を守る視点から言えば、積立は知識や商品よりも、継続できる「仕組み」とモチベーションが最も重要です。専門家は、制度の複雑さを解消し、顧客が迷わず、目標達成まで安心して続けられるように、精神的なサポートの役割も担います。

積立の真の価値：時間と複利がもたらす究極の防衛術

積立の最大の味方は「時間（期間）」です。
というのは、資産づくりでは「複利効果」こそが、積立の効果をより大きくするメカニズムだからです。
積立した元本だけでなく、運用によって得られたお金（利息）も働き、さらに次のお金を生み出す土台となり、雪だるま式に資産を増やす効果を生み出します。しかも、数十年という期間で考えると、毎月のわずかな金額のマイナスよりも、複利効果と「ドル・コスト平均法」によるリスク低減効果の方が、最終的な資産を減らさないリスクヘッジにもなります。
積立とは、複雑な市場の動きを読み解く知識よりも、「計画性」と「継続力」というシンプルな力による、究極の資産防衛術になるのです。

誰でも始められる資産形成の第一歩

老後資金2000万円不足がいわれ始め、改めて「積立」が見直されています。それは積立が、すべての人にとって、未来の安心、将来不安を軽くする「心の灯り」を守るための、最も基本的で普遍的な方法にほかなりません。

まだ積立を活用していない方は、少額から「自動的」に「継続する」仕組みを整えることからはじめてみてください。自分で描く未来を実現するために、積立という手法を、自身の資産形成に取り入れてみてください。
そして、すでに積立をしている方は、1つだけでなく、目的に応じた積立になっているか、もう一度チェックをしてみてください。

提案時間8割削減、1500店舗超が導入する現場DX

DX化に立ち後れる日本の不動産業界。そうした状況に切り込んでいるのが、不動産店のDX化支援で注目されるベンチャー企業が、ファシロ（Facilo）だ。
同社の看板商品であるマイページの機能は、操作が簡単・スピーディーで、物件を比較・検討しやすいという定評がある。的確でタイムリーな提案する一方、顧客のアクセス傾向を分析・予測する。こうした同社のサービスは不動産業界のDX化の先駆けなっている。

まだ進化途中の同社だが、それでもすでに最大手クラスから全国の仲介業者1500店舗以上がこのマイページを中心としたサービスを導入している。
「導入している店舗では顧客への物件の提案時間を8割程度削減できた」と話すのはファシロを起業した市川紘社長だ。
市川社長は、米国の不動産ポータルサイトとして第10位の規模だったMovoto.comを全米4位にまで引き上げ、米国で「Top 100 Leaders in Real Estate and Construction」（不動産・建設分野のリーダー百選）にも選出された。
その市川社長に日本の不動産業界のIT化、DXについて聞いた。

日米で異なるDXの進み方と、その背景

――米国で不動産業の業務のIT化・DX化を体験して、日米の違いをどう見ていますか。
「米国では、DXを持ち込むスタートアップと既存の老舗業者との間で、訴訟を含めた激しい対立がありました。その対立には政府も絡み、訴訟や軋轢が生じる中で、破壊的なイノベーションが起きた側面があります。一方で、その影響でDX改革がうまく進まなかった部分もありました。そこは、もったいなかったと思います。
私が米国から帰国した際、日本では不動産の顧客体験向上をテーマに、DX事業者、既存業者、そして国が三位一体となって取り組めるのではないかと考えました。実際に、我々の顧客である仲介店舗などと二人三脚で改革を進めています」

住み替えの壁をどう越えるか──デジタルが担う役割

――住み替えについては、日米で約4倍の差があると言われていますが、その差は埋められるのでしょうか。
「米国では、住宅取引に関わる関係者の陣容が厚く、顧客の満足を引き出しやすい体制が整っています。売買や仲介が完結するまでの業務が専門分化され、複数の分野に分かれ、5人程度の専門家が連携して対応しています。これは、市場規模が大きい米国だからこそ可能な形です。
一方、日本の不動産店舗では、営業担当者一人が、米国で言えば複数人が担う業務をほぼ一人でこなしています。そこでデジタル技術の導入を加速すれば、現状の人員でも、実質的に5人分の仕事ができるようになると考えています。

日本の住宅市場は、住み替えが少ない分、将来性があるとも言えます。当社では『住み替えを軽やかに　住み替えで人生を鮮やかに』というメッセージを掲げていますが、社会全体で住み替えのハードルが下がれば、不動産の自由競争が促進され、人が集まるエリアとそうでないエリアがより明確になり、競争力のある街の人気が高まっていくでしょう」

現場の声を即座に反映する、進化し続けるプロダクト

――店舗とのやり取りを通じて進化していくサービスとは、具体的にどのようなものですか。
「例えば、店舗側が顧客から新しい要望を聞いた場合、1営業日以内に本社へ報告し、開発チームと課題を共有します。その結果として、毎週2桁規模のデザイン改善や新機能の追加を行い、年間では約1000件の新機軸や改善を打ち出してきました。スピードと高品質を両立させることを強く意識しています。

こうした取り組みによって、他社が簡単には追いつけない商品差別化ができていると考えています。現場感を大切にし、営業担当者は日常的に店舗に足を運びます。突き詰めれば、不動産会社で顧客の要望を聞き、その場でマイページを改善するという形も実現しています。

不動産店向けDXサービスは、まだ同質化競争が起きている段階ではありません。生みの苦しみを伴う新しい分野で勝負してきたため、現時点で我々と本格的に競合するライバルは多くありません。ただし、将来的な同質化競争は想定しています。他社が機能を真似ることはできても、使い勝手の差は目に見えない部分に表れます」

「黒船」ではなく「黒子」として業界を支える

――DXの強みを生かして、不動産のプラットフォームそのものを変えていく考えはありますか。
「私たちは“黒船”ではなく、“黒子”の役割を担いたいと考えています。レインズのような業界全体向けの不動産データベースを代替する意図はありません。あくまで、不動産取引の現場で、デジタルによって改善の余地がある部分を支援し、一歩ずつ改善していくことを狙っています」

AI時代にこそ必要とされる人の役割

――AIに代替される業務が増える中で、特に強化したい人材分野はどこでしょうか。
「AIは、簡単に人の業務を代替できるものではないと考えています。AIだけでは、顧客との信頼関係を構築できないからです。開発、営業、カスタマーサクセス（商品・サービスの利用促進）の3分野は、今後も人が担う重要な領域であり、ここを強化していきたい。

エンジニア部門では、細かな開発作業はAIが担えるようになるでしょう。しかし、新たなサービスの構想や企画・立案は人にしかできません。また、開発の上流で考えたサービスの意義を店舗側に理解してもらうことも重要で、それは営業職の役割です」

人生設計に寄り添う不動産サービスの可能性

――今後、消費者向けにアプローチできる領域として、人生設計との関わりはどう考えていますか。
「不動産は人生設計の一部です。消費者の人生設計に根差して不動産を考える視点が、今後ますます重要になるでしょう。ライフスタイルを中心に助言するFP（ファイナンシャル・プランナー）的な役割を、仲介店舗が担う余地もあると思います。時には、売り手よりも買い手、ユーザー側に振り切った視点を持つことも大切です」

コンサルティング、そしてシンクタンク的役割へ

――コンサルティング的な業務へ広がる可能性はありますか。
「当社はソフトウエアの提供が主軸ですが、顧客とその事業の成長を支援する役割を担う会社でもあります。その意味で、コンサルティング的な要素は持っています。さまざまな顧客の相談相手になれればと思っていますし、結果的にリサーチやシンクタンク的な取り組みにつながる可能性もあると考えています」

――将来の人口動態なども、データとして組み込めそうでしょうか。
「当社は都市計画そのものを行っているわけではありませんが、間接的に不動産の流動化を促進している部分はあります。自社データを掛け合わせることで、新しいサービスが生まれる可能性はあります」

――近未来の人口動態など、不動産価値を左右するデータをサービスに活用できますか。
「将来の人口動態は、大きな可能性を持つデータです。ただ、事業を立ち上げて間もないため、データの蓄積は進んでいるものの、それを活用した高度な分析はこれからです。社内にはデータ分析の技術チームがあり、将来予測を含め、今後はシンクタンク的な分野にも広がっていく可能性があります」

高騰する新築マンション価格と、購入判断の考え方

――都内では新築マンション価格が1億円を超えるケースも増えています。購入すべきでしょうか。
「新築を選ぶのも一つの考え方ですが、個人的には、今であれば新耐震基準後の中古マンションを購入し、リノベーションする選択も良いと思います。将来の資産価値を意識して購入するのも一案ですが、一方で資産価値にとらわれすぎず、永住を前提に選ぶことも否定しません。10年後の将来を考えて購入する消費者がいても良いと思います」

Profile
市川 紘　株式会社Facilo　CEO/Co-Founder
リクルートに入社後、SUUMOにて営業・プロダクト・経営企画マネージャー・新規事業開発部長として従事。2016年にサンフランシスコに渡り、シリコンバレーの不動産テック企業MovotoのCFOとして勤務。同社をアメリカ第4位の不動産ポータルサイトに成長させたのに加え、新規事業として300人規模のオンライン仲介会社を立ち上げ、年間18億円の赤字の状態から黒字化に成功。2020年にはOJO LabsへのM＆AによるEXITを実現。この実績を評価され、米国の「Top 100 Leaders in Real Estate and Construction」に選出された。2021年に帰国してFaciloを創業。
https://www.facilo.jp/

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DX化に立ち後れる不動産業界（1）　「本当に知りたい情報」はなぜ検索できないのか

IT化が遅れた、不動産業界に残る構造的問題

われわれの日常生活は、驚くほどのスピードでIT化が進んでいる。AIが文章を生成し、画像解析や病気の予測まで担う時代だ。一方で、この技術革新の波から取り残されてきた業界の一つが不動産業界である。

もっとも、不動産分野でも変化がなかったわけではない。電子契約の普及により、紙の契約書や印紙税、郵送・移動のコストは削減され、コロナ禍以降はVR内見やオンライン接客も広がった。遠隔地や海外顧客への対応力は、表面的には向上したように見える。

しかし、住宅の売買・賃貸を担う仲介の現場に目を向けると、状況は大きく異なる。収益性の高い業界でありながら、中小事業者ではコストや人材不足を理由にDX導入が進まず、大手との格差は広がっている。スマートフォン一つで多くのサービスが完結する時代であっても、物件探しにおいてユーザーが「本当に知りたい情報」は、いまだ十分に提供されていない。

賃貸・売買の検索サイトでは、「駅から徒歩〇分」「築年数」「間取り」「価格」といった条件では簡単に絞り込める。だが、実際に住まいを探した経験がある方であれば、わかると思うが、本当に知りたいのは、数字や記号ではない。窓からどんな景色が見えるのか。日差しはいつ入るのか。夜は静かなのか。坂道はきつくないかといった、生活の質を左右する情報で、今の検索サイトでは、そこが欠けている。

「検索できる条件」と「本当に知りたい情報」

定年後の移住を想定し、「砂浜まで歩いて行ける海の見える賃貸物件」を条件に探してみると、その現実が浮かび上がる。
条件が細かく、かつ収入の高い属性と見なされない顧客ほど、店頭での対応は後回しになりがちだ。ようやく内見にこぎつけても、人気物件は「すぐに正式契約しなければなくなる」と急かされる。結果として、多くの人が実物を見る前に、ネット上の限られた情報だけで判断せざるを得なくなる。

不動産仲介は、「内見して契約してもらう」ことで利益が出るビジネスモデルといえるだろう。物件情報は業者間ネットワークで集約され、詳細データの多くは仲介会社に委ねられてきた。そのため、顧客視点で情報を整理・蓄積する発想が育ちにくかった。

窓から見える景色、騒音、日照の角度、風通しといって、もっと生活にかかわる情報は「現地に行かなければ分からない」とされ、長らくデータベース化の対象外だった。しかし、物件を探す側の本音は、ユーザーが検索だけで細かな情報を把握できるようになれば、内見の数は減る。効率化が必ずしも業界の利益につながらないという構造が、DXを阻んできた側面は否定できない。

現場任せの情報管理が招く、顧客視点の欠落

実際に神奈川県内の複数の不動産店を回り、「海の眺望」という条件まで踏み込んで相談してみると、応じられる店舗はごく一部に限られた。サーファー系の店以外、「海が見える」という視点でデータを十分にまとめている店はないように感じた。

多くの場合、そうしたデータの有無は営業担当者個人の経験や記憶に依存している。実際、「マンションの最上階だけど、窓から地平線が見えるのか？」「南向きと書いてあるが、実際に日差しはどの時間帯に入るのか？」「バルコニーからの風通しは？」「前の建物はどれくらいの高さ？」「駅まで徒歩10分とあるが、坂道なのか？　夜道は暗くないか？」といった顧客視点からぜひとも知りたいこだわり情報は、内見に行ってもすべてはわからないというのが現実だ。

本当に詳しいことが知りたければ、現地の物件近くに居住している人に話を聞く方法もある。
「ここの物件は国道に面しているので騒音対策で二重ガラスのサッシにしてあるが、海の波の音は聞こえない」
「エレベータが古く、速度が遅いので階段で降りた方が早いよ」
「あの部屋なら砂浜と江ノ島と富士山と太平洋の水平線が見える」
などといった細かいナマの情報が手に入る。実はそこまでやらなければ、中途半端な情報では、買い手や借り手の努力や発想、こだわりには勝てない。

技術ではなく、業界構造がDXを阻んできた

とはいえ、こうしたサービスは技術的に不可能な話ではないだろう。360度カメラやドローン、AI画像解析を活用すれば、景観の抜けや採光条件を可視化することはできる。日照シミュレーションによって「〇月〇時にどれだけ光が入るか」を示すことも可能だ。問題は技術ではなく、業界が従来の仕組みにどこまで向き合えるかにある。

近年、不動産店のDX支援を手がける企業も現れている。

そこに切り込み始めたのが、不動産店のDX支援で注目されるベンチャーのファシロ（Facilo）。同社は2021年10月に超一級の人材が集まって起業した。
ファシロの看板商品のマイページの機能は操作が簡単・スピーディーで、物件を比較・検討しやすいという定評がある。的確でタイムリーな提案する一方、顧客のアクセス傾向を分析・予測する。それが不動産業界のDX化の先駆けなっている。
まだまだ進化の途上だが、それでもすでに最大手クラスの仲介業者から街角の中小業者まで、マイページを中心としたサービスは、全国で1500店舗以上が導入した、という。
導入している店舗では顧客への物件の提案時間を8割程度削減できるという。ここまでできるのは、不動産仲介の情報やコミュニケーションを一元化し、可視化できるからだという。

先行したDXを活用したサービスを生む源泉はどこにあるのか？
ファシロを起業したのが市川紘社長は、米国の不動産ポータルサイトとして第10位の規模だったMovoto.comを全米4位にまで引き上げ、米国で「Top 100 Leaders in Real Estate and Construction」（不動産・建設分野のリーダー百選）に選出された。
シリコンバレーでエンジニア経験を積んだ共同創業者の梅林泰孝取締役（CTO）はGoogleに入社し品質向上チームに参画。サイバーエージェントに転職後に、「AirTrack」（位置情報を活かして支援するAIターゲティング広告）の開発責任者として開発や戦略にも携わり、国内最大規模の位置情報プラットフォームに成長させた。　
物件の中身を手に取る様に示すことができるDXとはいえ、顧客を説得するのは。物件や情報の中身（コンテンツ）だ。

　そして、個別の顧客が知りたいことはうまく顕在化できず、未開拓だ。顧客の気がつかない地域の将来像もそのひとつであるといえる。
同社のサービスは、業務効率化や顧客対応の高度化に一定の成果を上げている。しかし、ただDXはツール導入で完結するものではない。最終的に問われるのは、それぞれの不動産事業者が「顧客が本当に知りたい情報とは何か」を見極め、それを提示できるかどうかである。

人口動態という“不都合な現実”と向き合えるか

中長期の人口動態と不動産価値は、密接な関係にある。
過去の地価のトレンドは景気や物価、災害、開発の影響を差し引くと、ほとんどは人口動態に左右されるからだ。住宅に限れば、地価の大部分は、ほぼ人口動態が決めてしまう。 例えば、国連統計による世界人口ピークを迎える2085年には、日本の出生数は７万人台に落ち込む（社人研＝国立社会保障・人口問題研究所）。不動産業界としては、こうした「寝た子を起こすような衝撃的なデータは入れたくない」こうしたデータを正面から示すことに、業界は慎重であり続けてきた。

「窓から地平線が見える物件」を当たり前に検索できる不動産物件の検索サイト。物件の資産性に見極めなどは技術の問題ではない。不動産業界が、顧客の本音や欲望にどこまで向き合えるか。その覚悟が、問われている。

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DX化に立ち後れる不動産業界（2）市川紘ファシロ社長に聞く、不動産DXを進めるための要諦

丙午とは何か──なぜ60年前、出生数は大きく減少したのか

2026年は60年ぶりの丙午（ひのえうま）の年にあたる。
丙午は「火の気が強い年」、午（馬）もまた火性を持つとされ、火×火＝極端に激しい性質と解釈された。
これが転じて「丙午の年に生まれた女性は気が強く家を滅ぼす」「夫を不幸にする」という俗説が生まれ、出産が避けられた。実際、60年前1966年の丙午の年は出生率が前年よりもおよそ25％あまり減少している。

「馬尻下がり」は本当か　過去60年の午年相場をデータで検証

そんな丙午の2026年だが、大発会の5日は大納会比1493円高の5万1832円。6日は2025年10月31日につけた史上最高値5万2411円を2カ月ぶりに更新し5万2518円を付けた。
そんな午年の相場格言は、前年の「辰巳天井」を受け「午（うま）尻下がり」というもの。では実際には、午年の相場はどうだったのか1966年からの60年間の午年の相場を調べてみると……。

大発会の株価よりも大納会株価が上がったのは1966年、1978年、2014年の3回。下がったのは1990年、2014年の2回だった。特にバブル期の史上最高値3万88713円を付けたのは1989年巳年大納会で、1990年午年はバブル崩壊の年にあたり、まさに「馬尻下がり」どころか、頭からだだ下がりだった。とはいえ、最安値1万9782円を付けたのは、10月1日でその年の大納会の終値は2万円台に戻している。

また、前年の巳年の大納会より大発会の終値をより高くなったのは1966年、1978年、2002年、そして、今年2026年だ。
つまり、過去60年のデータを見る限り、前年巳年の大納会、翌午年の大発会より終値を下げたのは「馬尻下がり」になったのは、1990年と2002年の2回だけで、格言ほどになってはいない。

2026年の株価、個人投資家予想は日経平均5万5000円

さて、格言は格言として、一般投投資家は今年の株価をどのようにみているのだろうか。

投資関連調査を行うトレジャープロモートが実施したアンケート調査によると、個人投資家の多くが2026年の日本の株価を「横ばい」と回答した割合が最も高くなった。これに次いで「上昇」「下落」の順で、「上昇」と回答した割合は「下落」を大きく上回り、およそ2倍の差が見られた。

同調査での「2026年の日経平均株価の水準については、最も多かった回答は「5万5000円程度」で、5万円台半ばを中心に回答が集まった。次いで「5万円前後」「4万5,000円前後」といった回答が続く。多くは現状の株価よりも上昇すると見ており、下落を強く警戒する声は、少なく相対的に楽観論が多数を占めていると言えるだろう。

また、日経平均株価予想の分布は、一定のレンジ内に集中しており、急激な上昇や大幅な下落を見込む意見は限定的だ。調査結果からは、2026年の株式市場について個人投資家は「大きな変動は想定しにくい」とする見方が多く、6万円を大きく超える水準や4万円を大きく下回る水準を想定する人は少数だった。

一般投資家の市場の方向性と株価水準の見方は「横ばい」または「緩やかな上昇」を前提に、日経平均株価が5万円台で推移するとの認識のようである。

値上げ要因の9割は原材料価格の高騰

値上げ、値上げに明け暮れ、物価高騰が押し寄せた2025年。2026年もこのままかと思いきや、食料品については上げラッシュが一時収束という調査結果が発表された。

帝国データバンクによると、主要食品メーカー195社を対象と2025年の値上げは累計で2万609品目に達し、2024年から大幅に増加、一時的な価格上昇にとどまらず、値上げが「常態化」した1年になったという。
実際、2024年の値上げ累計品目数は1万2520品目立ったのに対して、2025年はこれを約65％上回った。特に4月や10月にはそれぞれ4000品目、3000品目を超える大規模な値上げが行われ、断続的な価格引き上げが続いた。

2025年の値上げ要因は、9割超が原材料価格の高騰によるもので、特にチョコレート製品やコーヒー・果汁飲料、パックご飯などの分野で原料不足や価格高騰が値上げの理由になった。これに加え、物流費や人件費の上昇もあり、同社の調査によれば物流費は過去数年で最高水準、人件費も2024年からほぼ倍増。こうした複数のコスト上昇要因が同時に作用し、企業が価格に転嫁する動きが強まったとされる。

とはいえ、値上げ後の市場の反応は、実質賃金の伸び悩みもあって値上げ後の販売数量減少、消費者が価格の安いPB（プライベートブランド）商品にシフトする動きも出るなど節約志向が鮮明になった。消費者の「物価高拒否感」は強くなってはいても、原材料やサービスコストの上昇によって、企業側も価格転嫁をせざる負えない環境にあり、値上げが増えたとという。

2026年春の値上げラッシュは限定的

2026年はどうなるか。
同社の調査によると、1月から4月までに判明した品目数は3593品目で、2025年同期の6121品目と比較して約4割減少する見込み。
2026年春にかけては大規模な値上げラッシュの発生は限定的とされる。しかし、1000品目前後の価格引き上げは引き続き常態化すると予想されている。

また、平均値上げ率も14％前後と、2025年の15％からやや低下する見通し。しかし、食品分野によっては20％を超える大幅な価格改定もあるという。値上げ品目数の内訳では、「調味料」や「加工食品」、そして「酒類・飲料」など幅広い分野で値上げが続きそうだ。

値上げ要因別では、依然として原材料高が約99.9％とその中心だ。また、トラックドライバーの労働規制に伴う輸送費増や、最低賃金引き上げを背景とした人件費の増加も2026年の値上げの要因となる。加えて、包装資材費の高騰も8割超の品目に及んでいるとしている。

日銀による金利引き上げは、期待されるほどの円安の歯止めにならず、人件費をはじめとしたサービスコストの上昇は継続する見込みだ。その背景には企業側がコスト増分を価格に転嫁しやすい環境が、形成されつつあるとしている。

不動産業向け融資残高「113兆円」の高水準

日銀によると、2025年9月時点での不動産業向けの融資残高は約113兆円と、2024年同月比7.8％増となった。金利上昇局面にあるにもかかわらず、伸び率は2016年6月以来、約9年ぶりの高水準で、不動産分野への資金流入が再び勢いを増していることが数字から読み取れる。

こうした不動産投資の動きのなかで、2026年の不動産投資はどうなるのだろうか。
不動産・住宅情報サービスLIFULLのグループ会社・ライフルホームズが2026年不動産投資トレンドを予測、公表した。

トレンド1：戸建賃貸が投資の太い柱へ

金融機関の融資姿勢の厳格化や物件価格の高騰を背景に、不動産投資では「ダウンサイジング」の動きが加速。これまで主流だった一棟アパート投資から、現金または少額融資で取得可能な戸建賃貸へと、資金の流れが明確に変化するという。

2024年10月以降に購入された物件では、戸建賃貸が43.4％と急伸し、一棟アパートに迫る水準となった。さらに、不動産投資情報サイト「健美家」への戸建物件の登録数も、2024年に比べ2025年はおよそ24.6％増加しており、市場規模そのものが拡大している。
ここでの注目点は、供給増にもかかわらず問い合わせ数がそれを上回るペースで伸びている点だ。

登録数に対する反響数の割合を示す反響率は、前年比で約4.0％上昇し、物件数が増えても1物件あたりの注目度は低下していない。こうした反響率の上昇を伴う市場拡大は、戸建賃貸への関心が一過性ではなく、実需に支えられていることを示しているという。そのうえで2026年は、金利リスクを抑えつつ始められる戸建賃貸が、不動産投資の新たな主軸として存在感を強める年になるという。

トレンド2：「インカム」より「キャピタル」重視

投資用区分マンションや一棟アパート・マンションの価格は、直近12年で最高値を更新している。中でも区分マンションは前月比で10.57％と大きく上昇。一方で、物件価格の上昇を受け、一棟アパートや一棟マンションの利回りは低下傾向にあり、区分マンションも6％台後半で横ばいと、過去と比べて低水準で推移した。

こうした環境下でも取引が行われている背景として、投資家の判断軸が利回りよりも資産価値へ移行している実態が示されているという。
中でも、年収3,000万円以上の層では「都心部の資産価値重視（インカムよりキャピタル狙い）にシフトした」との回答が23.6％に達した。

また、投資用不動産を買い時と判断する理由として「価格がもっと上がるから」が50.7％と最も高かった。さらに、自宅に関する調査では、自宅について「投資目線で考えている」と回答した割合が50.9％に上り、マンション所有層では70.4％だった。
これは自宅であっても、いざとなれば貸せる・売れるというリセールバリューを見極める姿勢が広がっているというのである。

トレンド3：「賃上げ」トレンドの継続

2025年に広がった賃料引き上げの動きは、2026年も継続するという。これは賃貸借契約の多くが2年更新であるため、2025年に改定時期を迎えなかった物件の更新が2026年に集中するためだという。

調査では、金利上昇やコスト高騰を受けた投資戦略の変化として、「所有物件の賃料を上げた」と回答した投資家は24.3％となった。

さらに、収益物件の価格動向を見ると、全国の築20年以上の区分マンション平均価格は、この3年間で約1.6倍（1,151万円から1,869万円）へと上昇。新築・築浅、築古物件にも価格上昇が波及しており、従来の賃料水準では購入価格や運営コストに見合う収益確保が難しくなっている。

投資にあたっての懸念は「金利の上昇」が54.9％と最も高く、「建築費・資材費の高騰」が50.0％、「利回りの低下」が49.7％と上位を占めた。物件価格と修繕費や管理コストが高騰したことから、従来の家賃設定のままでは賃貸経営の維持が厳しくなりそうだ

トレンド4：AIを「戦略参謀」にする大家の増加

生成AIの普及を背景に、不動産投資の分野でもAIツールの活用が進んでいる。調査によると、不動産投資家の42.0％がすでにAIツールを利用しており、その利用目的として最も多かったのが「戦略を考える時の相談」で58.5％だった。
「客付けのアイデア出し」「リフォームプランの相談」などでAIを活用しており、投資家が客観的な意見や多角的な視点のパートナーとして活用している。

また、現在AIを利用していない投資家でも、「物件購入時のシミュレーション（58.6％）」、「情報収集（44.3％）」、「戦略を考える時の相談（41.4％）」といったところでの活用意向が出ている。
不動産投資は物件ごとの個別性が高く、建築、税務、法務、金融、エリア動向など多岐にわたる情報整理が求められる。そこでAIを情報整理や比較検討の補助として活用する動きが広がっているという。

トレンド5：プレイヤーの「新陳代謝」と参入の好機

2026年の不動産投資市場では、不動産投資家の入れ替わりが進む可能性が示された。

調査では、現在の投資戦略として「購入自体を一時中断し、様子見している」と回答した割合は13.7％、「不動産賃貸業を縮小した」は5.4％となった。また、「所有物件を売却した（する予定）」との回答も18.0％に達している。これらを合計すると、市場参加者の約2～3割が投資行動を抑制、または物件放出に動いている状況がうかがえる。

既存の投資家が足踏みや出口戦略をとっていることで、新たに不動産投資を始めたい人や、新たな戦略で挑みたい人が参入しやすいという状況が出ているというわけだ。
そのため2026年は、退場する人と新規参入する人の「入れ替わり」が起こり、今の市況に合わせた柔軟な発想を持つ新しい不動産投資家によって新陳代謝が起こるという。

2026年は、現状では物価高騰が止まることが予想できない。こうした物価高騰、日米の金利差もあり、金利上昇の可能性は高いだろう。
果たして2026年の不動産投資の行方は――。

政府の太陽光発電政策を転換

12月23日、政府は「大規模太陽光発電事業に関する関係閣僚会議」を開き、メガソーラー（大規模太陽光発電施設）に対する規制を強化する方針を打ち出した。具体的には地上設置の太陽光パネルについては、2027年度以降は売電価格への上乗せ補助への新たな支援を廃止する方針を打ち出した。
とはいえ、再エネ導入拡大の観点から、公共施設や工場などの屋根への設置を推進し、その支援を行っていくとする。しかし、屋上へのソーラーパネルの設置は耐荷重の問題もあり、現在のシリコンパネルは厳しい部分もある。そこでこうした制約を打開する技術として注目されているのが、フィルム状で軽量なペロブスカイト太陽電池だ。

発電だけではないペロブスカイト太陽電池のダブル効果

ペロブスカイト太陽電池の実証実験はさまざまなところで行われているが、その中でも最近発表されたものをまとめた。

■途上設置型は防災シートの役割も
建設分野の地上設置型では、奥村組が岩手大学と連携し、斜面災害対策と発電を両立する「太陽電池防災シート」の実証を開始している。
これは遮水シートにペロブスカイト太陽電池を貼り付け、雨水の浸透を抑えつつ発電する仕組み。斜面災害が年間約1,200件発生する日本において、防災インフラをエネルギー供給源として活用する新たな発想といえる。発電性能だけでなく、施工性や耐久性、防災効果を同時に検証しようというもの。

■屋上型は防水材と一体化
都市部での屋上設置型では、積水化学工業と積水ソーラーフィルムが福岡市と連携協定を締結。フィルム型ペロブスカイト太陽電池の実証を加速させている。
こちらは都市部では大規模な再生可能エネルギーの設置が難しいという課題解決に向け、屋上防水材と一体化した施工や小学校体育館屋根への導入など、公共施設を活用した取り組みで、都市型「地産地消」創エネモデルの現実性を検証しようというもの。
これまでのシリコン型の太陽光電池のような重い架台を必要とせず、既存建物への設置が可能で、いわばストックの活用にもつながる。

■窓建材型は断熱・遮音効果
太陽光電池というと“屋根への設置”が思い浮かぶが、ペロブスカイト太陽電池は窓への設置でも発電する。
建物建材型では、YKK APが中国電力グループとともに、建材一体型太陽光発電（BIPV）の実証を開始した。内窓にペロブスカイト太陽電池を組み込んだ「HIROSHIMA ZERO BOX」では、発電と断熱・遮音機能を両立し、既存ビルへの後付けも想定したものだ。発電設備を「見せない」形で組み込むアプローチで、都市景観との親和性が高いものとしている。

経済産業省は2040年に約20ギガワット導入を目標に掲げ、量産化と耐久性向上が今後の焦点だ。斜面、屋根、窓へと広がる実証は、ここで紹介したものは、ペロブスカイト太陽電池が「具体的な導入試験」といえる。
さらに共通しているのは、太陽光発電＋αということ。
地上設置型は「発電と防災シート」、屋上設置型は「発電と防水材と一体化」、建物建材型は「発電と断熱・遮音」2役の効果がある。
普及のカギは、量産コスト、長期信頼性、施工標準の確立だ。次世代太陽電池であるペロブスカイト太陽電池は今、まさに社会の現場で試されている。

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・資源エネルギー庁・実装加速連絡会で示す次世代型太陽電池戦略　2030年14円、2040年10円台へ
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・未来の窓は“電力”を生み出す!? YKK APが「建材一体型太陽光発電」の実証実験を開始！

家族には見えないデジタル金融資産

デジタル化の進展により、私たちの資産管理の在り方は大きく変わった。ネット銀行、オンライン証券、仮想通貨といったデジタルを活用した金融取引が増えるなかで、利便性が高い一方、ネット上で管理する金融資産の相続という場面では、新たなリスクを抱えていることが見えてきた。

GOODREI（本社：東京都中央区）が、デジタル金融資産を保有する50代480名を対象に実施した調査によると、ネット銀行、オンライン証券、仮想通貨の3分野だけでも、年間約249億円相当のデジタル資産が「相続されないまま消失」している可能性があるという結果を公表した。
今回の調査では、50代の人が急逝した場合の金融資産の内訳として、ネット銀行預金＝25万1,089円、ネット証券＝15万2,775円、仮想通貨＝7万3,759円となり、一人当たりの平均額は約47万7,623円になるという。

デジタル資産が相続されない理由は、デジタル金融資産特有の「見えにくさ」にあるという。デジタル資産は紙の通帳や郵送物が存在せず、IDやパスワードも個人で管理され、スマートフォンや本人の記憶などに集約されているため、家族であっても知らされていないことが多い。
そのため、所有者が急逝した場合、家族がその存在自体に気づくことなく、相続手続きに進めない事例が増えているというわけだ。

半数の人のデジタル金融資産は引き継がれない

GOODREI社の過去調査でも、遺族が生前に故人がどのようなデジタル金融サービスを利用していたかを把握していた割合は45％にとどまり、半数以上が「利用サービスすら分からない」と回答している。つまり、デジタル資産は、相続どころか認識もされないまま消えてしまっているのだ。

今回の調査のポイントは、50代という年齢層に着目し、相続不能リスクが高いことを指摘している点だ。

50代で相続準備をしている人は一体どのくらいいるだろうか。ほとんどの人は「まだ早い」と考えがちで、いわゆる“終活”などまったく考えていないだろう。むしろ、この年代は収入や資産が増える時期で、ネットなどをフル活用し、投資などに積極的でデジタル資産の比率が高まる年代でもある。しかも、ネット銀行やネット証券、仮想通貨などネット利用に対して違和感なく利用する世代だろう。

今回の調査で明らかになった課題が、相続不能率の高さだ。銀行預金、証券、仮想通貨のいずれのデジタル資産も相続不能率が53～57％に達しているという点で、デジタル金融資産の半分以上が「見つからない」「引き継げない」まま、実質的に放棄されていることになる。今回はインターネット取引に限定した資産を対象としているが、今後ますますデジタル化が進むことを考えると、問題はさらに深刻になる可能性が高い。
加えて、家族のいない一人世帯では、より大きな問題になりそうだ。

動き始めているデジタル遺言書

デジタル資産は、放置すれば簡単に消えてしまう一方、適切な準備があれば確実に次世代へ引き継ぐことができる。どのサービスを利用しているのか、どこに情報があるのかを家族と共有、あるいは明確化するだけで、相続リスクは大きく下がる。
そんな中、注目されているのがデジタル遺言書だ。

2025年7月には、法務省からデジタル技術を活用する新たな遺言方式の創設を検討する内容を含む中間試案が出されている。また、10月1日からは指定公証人役場での公正証書の作成手続のデジタル化が順次進められている。
具体的には、インターネットによる嘱託、ウェブ会議（リモート）による公正証書の作成、公正証書が原則として電子データで作成・保存されるなどが可能になった。

また、民間でも事前に預貯金、株式、不動産といった資産や、これまで資産としてカバーできなかった暗号資産、ID、パスワードなどを登録し、本人にもしものことがあった際には、それらの資産データが家族や指定した人に送られるデジタル遺言書のサービスも始まっている。
デジタル化が進む中では、相続対策のアップデートが必要であり、「まだ早い」とは考えず、こうしたデジタルを活用したサービスの利用が必要になりそうだ。

定期借家契約の利点と注意点

首都圏では、定期借家契約（定期建物賃貸借契約）が増えているという。不動産情報サービスのLIFULL（ライフル）によると、2022年1月～2025年11月の間に同社が掲載した賃貸物件のうち、定期借家の年間の平均掲載割合が首都圏では8.7％だったものが、東京都は2025年に9.3％と3年間で3.6ポイント上昇、神奈川県（8.5％）は3年間で4.1ポイント増、埼玉県（6.6％）は同3.8ポイント増と、伸び率は低いが千葉県も上昇している。

借主にとっては、定期借家契約が期間満了で退去が前提のために賃料が安いという点。また、定期借家は、戸建てやマンションではグレードの高い物件が多いという利点もある。
一方、家主（大家・オーナー）にとっては契約期間中は安定的な賃料収入が確保でき、定期借家契約には更新がなく、更新する場合は賃料など改めての契約になるため、借主寄りの普通借家契約（普通建物賃貸借契約）に比べ貸主の条件をはっきりと打ち出せるという背景があるようだ。
このため定期借家契約を結ぶ場合、借主は定期借家契約のデメリットをきちんと把握しておくことが重要だ。

原則、定期借家契約は途中解約はできない

中でも、借り手にとって大きいデメリットの1つは、途中解約が難しいことだろう。
例えば、住宅を定期借家契約で戸建てを借りて居住していたが、お買い得なマンションが見つかり購入することになったため、家主に対して途中解約を申し込んだ。
しかし、家主は「定期借家契約である以上、途中解約はできない。解約するのであれば、契約期間満了までの家賃を支払ってほしい」と主張されるといったケースだ。
この家主の対応は一見すると家主が一方的に映るが、法的には必ずしも不当とはいえない。

借地借家法第38条第5項は、一定の条件下では、居住用の定期借家契約であっても借主からの解約を認めている。
具体的には、床面積200㎡未満の住宅について、「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」により、借主が生活の本拠として使用することが困難になった場合には、解約の申し入れから1か月の経過をもって契約が終了すると定めている。

定期借家契約の途中解約は“例外的”

ここでポイントになるのが、「その他のやむを得ない事情」の解釈だ。
これについては、条文に列挙されている転勤や療養、親族の介護はいずれも、借主自身の意思や都合で自由に選択できるものではないという共通点を持つ。借主が自らの意思とは関係なく住み続けることが不可能となる場合である。こうしたケースで解約を認めないとなると、借主が著しく不利な立場に追い込まれてしまうため、法律では例外的に解約を認めている。

これに対して「自宅の新築や購入」は借主自身の判断と計画によるもののため、やむを得ない事情には該当しないと解されてしまう。その結果、このようなケースでは、法定解約権は認められず、定期借家契約を一方的に終了させることはできないという結論になる。

こうしたケースの場合、現実的な対応としては家主と交渉し、一定の違約金や解約金を支払うことを条件に、合意解約を認めてもらう方法を探ることになる。また、建物の床面積が200㎡以上である場合には、仮に「真にやむを得ない事情」が存在しても、法律上は解約が認められない点にも注意が必要だ。
定期借家契約は、契約時点でその拘束力を十分に理解したうえで契約する必要がある。

☆建築士Eyes

あなたの家づくりのなかで、もしかしたら一番とっつきにくく、分りにくいのが「税金」のことかもしれません。あなたが面倒に思ったり、嫌だと思っても、決して避けては通ることができません。後ろ向きに考えるとつまらない発想しか浮かばないので、前向きに考えましょう。

ここでは、なじみがないこと、なじみがないだけにあまり考えたくないことを前向きに考えるキッカケになるようにキーワードをまとめました。

あなたの家に関係する税金は、建築工事が終わってみないと分からないし、住んでみないと分からないことがいっぱいです。また、その家での暮らしにかかる「コスト」も住んでみないと分からないことがあります。

したがって、「住宅ローン減税」に期待して「家賃並み」で商品（家）を手に入れたとしても、過度の期待は禁物です。それに、将来の「ライフサイクル」コストも考えておくことが大切です。

103)税金［ぜいきん］
「不動産」を「購入」「売却」「交換」「買換え」「贈与」「相続」「新築」「増改築」「所有」したときに掛けられる国や県、市町村の収入源。多くの人が「節税」を考えている。

104)不動産［ふどうさん］
「土地」と「建物」。動かすことができないもの。

105)土地［とち］
国の機関である法務局で保管管理している土地登記簿に記録（「登記」）されていて、その数え方は一筆、二筆。一筆の土地がそれぞれ「登記簿」に記載されている。その「登記簿」を元に所有者が決められていて、土地の取引の履歴が記載されている。

106)建物［たてもの］
土地とは別に建物登記簿に登記されていて、建物の所有権は土地の所有権と区別されている。

107)登記［とうき］
不動産の現在の状況を表す「表示に関する登記」と、不動産の権利が分かる「権利に関する登記」がある。主な不動産登記は「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定の登記」「抵当権抹消の登記」。

108)登記簿［とうきぼ］
不動産の権利関係が分かる帳簿。法務局と呼ばれる国の機関が管理運営していて、誰でも自由に見ること（閲覧）ができる。ただし手数料が掛かる。土地建物の現況、所有権者、抵当権者が分かる内容になっている。

109)抵当権［ていとうけん］
「担保」といわれ、住宅ローンを使って土地や建物を手に入れるとき、避けて通ることができない「保証の差し出し」のこと。万が一、住宅ローンの返済ができなくなれば、土地や建物を手放すことになる。

110)住宅取得控除（住宅ローン減税の特例）
住宅（家）を「購入」したり「新築」したり「増改築」したとき、決められた条件をクリアすれば、一定期間、借入金残高の一定の割合が所得税から控除される。対象となる期間が10年と決められているが、住宅ローン返済が始まってから10年間、ローン残高に応じて所得税が控除される「期間限定」の特例がある。「最高の控除」を考えてしまうが、あなたの所得と「住宅ローン」の残高に応じて控除の金額が決められるので過度の期待は禁物。

111)不動産を持っているときの税金
毎年1月1日の時点で「登記簿」に登記されている所有者に、その土地建物がある市町村から課税される「固定資産税」。この税金からは絶対逃がれることはできない。念のため。都市計画区域のなかにある土地建物に課税される「都市計画税」があるが、税率が低いので、あまり気にすることはない。

112）親からの資金贈与
住宅（家）の取得を目的とした場合、親からの資金援助に掛かる贈与税が非課税となる。「建てたり」「購入したり」して、家を手に入れるときにはこうした特例を最大限に利用しましょう。

＜不動産の登記に必ず必要になる専門家＞

あなたが家という不動産を手に入れるときに力になってくれる専門家がいます。「司法書士」と「土地家屋調査士」です。ごくまれに「税理士」のお世話になります。また、他人同士による不動産取引の橋渡しに必要な専門家は「宅地建物取引士」です。

113)司法書士［しほうしょし］
不動産を買ったり売ったりするときに事務的な法的な手続きをあなたの代わりにしてくれる専門家。

114)土地家屋調査士［とちかおくちょうさし］
「不動産の表示」の登記に際し、土地と建物に関する調査、測量、申請の手続きをしてくれる専門家。

115)税理士［ぜいりし］
不動産に関係する税金について相談相手になる専門的な知識を持っている税の専門家。

116)宅地建物取引士［たくちたてものとりひきし］
土地や建物を「買う」「売る」「交換」するとき、様々な法律に照らし合わせて、間違いのない取引を円満かつ円滑に成立させる専門家。

不動産登記時に国籍情報提出を義務化

外国人政策の厳格化を打ち出し、2026年1月に基本的な方向性を取りまとめるとしている高市早苗内閣。12月16日に2026年度から実施する外国人の土地、建物などの不動産取得の実態把握に向けた包括的な施策を発表した。

これは土地、マンションなどの不動産登記の際、国籍情報の提供を義務付け、森林や重要・大規模土地、投資目的以外の国外居住外国人の不動産取得でも国籍を把握することが目的だ。現在の不動産登記では所有者の氏名、住所などが記されているが、国籍は明確になっていない。そこで法務省令を改正して、新たに不動産登記を行う際には国籍記入を求めるというもの。ただし、個人のプライバシーなどに配慮して国籍情報は登記簿には記載しない。

外国人の不動産取得は、都市部だけでなく地方、中でも空き家を購入する外国人も増えており、過疎化、高齢化が進む地域では、こうした外国人による空き家取得に対して不安を抱く人も多い。
実際、Webguru合同会社（本社・東京都渋谷区）が行った調査によると、外国人による空き家所有が日本にとってプラスかマイナスかという質問に対して、否定的な見方が多い。

中でも「日本にとって良くない」とする回答は42.9％と最多で、「良い」とした人は7.5％だった。こうした意識の背景には、投機目的での取得や放置への懸念、適切な管理が行われないことによる不安があるようだ。

また、自らが空き家を所有していると仮定した場合、「検討もしたくない」と回答した人は43.6％で最も多く、「日本人を優先する」（30.7％）を含めると、外国人への売却に前向きとは言えない人が全体の7割超を占めた。一方、「ぜひ検討したい」という前向きな回答はわずか5.5％と、条件付きでも慎重に判断したいという人が多い。

国内企業なりすましにも対応

こうしたこともあってか実際不動産取引では、外国人と分からないように日本人を経営者にして、国内企業として空き家や土地を買収する例も少なくない。
そこで政府は、国内企業を「隠れみの」にした外国資本による重要土地などの買収に歯止めをかけるため、法人関係の国籍把握も強化する。

外国人が空き家や不動産を取得することに抵抗がある理由として、地方では外国人が地域に馴染めないのではないかという思いも根強い。
前述の調査に寄せられた自由回答では、「文化や生活習慣の違いによるトラブル」「地域ルールが守られないのではないか」といった意見も多い。また、空き家が単なる不動産ではなく、先祖代々の土地や家族の歴史、地域文化と結びついた存在であることから、「外国人に託すこと自体への心理的抵抗感」も読み取れる。

さらに、自治体による規制強化を求める声も多い。具体的には「より厳しい規制が必要」（43％）、「ある程度の規制強化が必要」（41％）を合わせると、8割以上が規制強化を支持。地域の土地やコミュニティを守るため、行政が一定の歯止めをかけるべきだと考える人も多い。

政府による外国人の不動産取得に関する厳格化では、森林法によって、森林を所有する場合の自治体への届け出事項にも国籍を追加。地方が抱える不安にも配慮されている。
加えて、重要土地等調査・規制法が定める防衛関係施設周辺や国境離島、森林、国土利用計画法により大規模土地取引については、取引に関わる法人の代表者の国籍、役員や議決権の過半数を同一の外国籍が占める場合の国籍登録を義務付けるとしている。

そのうえで、確認した国籍情報をデジタル庁が整備する「不動産ベース・レジストリ」によって、関係省庁で連携できるよう検討する。小野田経済安全保障相は16日の記者会見で、「国民の不安を解消するため、把握した情報を適切な形で公表できるよう、関係省庁と連携していく」と話す。

自民党と日本維新の会は連立合意書で、「令和8年（2026）年通常国会で、外国人及び外国資本による土地取得規制を強化する法案を策定する」と明記しており、年明けの通常国会での動向が注目される。

Webguru合同会社アンケート調査
（https://socommunications.nl/ja/blog/%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6%e8%aa%bf%e6%9f%bb/）

企業でも進む「年賀状じまい」

年賀状の受け付けが12月15日から全国の郵便局で始まった。これを機に、街角にある郵便ポストに、通常は手紙・はがきの投函口に「年賀郵便」と書かれたシールが貼られ、ポストも年末仕様になっている。

年賀状が始まった1949年のこと。このときの発行枚数はおよそ1億8000万枚で、年々増え続け、1980年代に30億枚を突破、ピークは2003年で約44億6000万枚だった。その後マイナスに転じ、2025（令和7）年用年賀はがきの総発行枚数は、10億8000万枚まで減少している。
今では「年賀状じまい」という言葉は一般化しているが、この言葉が使われるようになったのは2010年前後とされる。団塊世代が一斉に定年期に入った時期あたりからこの動きが顕著になったようだ。

当然のことながら、こうした流れは企業にも広がってきている。
帝国データバンクが実施した「年賀状じまい」に関する企業アンケートによると、すでに年賀状の送付を取りやめた企業は58.1％と、全体の半数を超えた。さらに、2026年分から送付をやめる予定の企業も1割を超え、2026年の年賀状を送る企業は29.1％で3割を下回る見通しだ。

この調査は2025年12月に全国1205社を対象に実施されたもので、2023年以前に年賀状をやめた企業は22.0％、2024年からが15.4％、2025年からが10.4％となった。2024年の調査と比べると、「すでに年賀状じまい」をした企業は約9ポイント増えており、企業における年賀状離れが着実に進んでいるようだ。

「年賀状じまい」その背景にあるもの

その背景には、コストや手間の問題がある。郵便料金の値上げに伴う年賀はがきの価格上昇に加え、印刷や宛名管理、発送といった作業負担も大きい。また、取引先から年賀状じまいの案内を受け、「送らなくても支障はない」と判断する企業も多く、年賀状が形式的なものになっているとの認識も、見直しを後押ししているようだ。

その一方で、年始のあいさつ自体をやめるわけではない。
デジタル年賀状やメール、SNSによるメッセージ配信のほか、カレンダーやクリスマスカードを送るなど、別の形で取引先との関係を維持する動きもある。より実務に即したコミュニケーションを重視する姿勢がうかがえる。

一方、「年賀状じまいはしない」と回答した企業も29.0％ある。こうした企業の中には、年賀状を営業活動の一環と捉える声もある。年に一度のあいさつとして、関係の浅い取引先に存在を印象づける効果を期待するというものだ。送る企業が減るからこそ、年賀状が目に留まりやすくなるというわけだ。

効率化や合理性を優先する流れが主流となる一方で、年賀状ならではの役割を評価する企業も残る。2027年からやめるという企業もあり、「年賀状じまい」をする企業は増えていくとみられる。とはいえ、一部の企業は取引先と繋がる手段として、企業の年賀状を巡る対応は分かれつつある。
ちなみに、2010年当時のお年玉付き年賀はがきの料金は1枚53円、2026年用のお年玉付き年賀はがきの料金は85円（2025年用は63円）になっている。

便通は毎日あるのが健康な状態ですが、3日以上ない、便が硬い、量が少ない、気持ちよく排泄できず残便感があるなどの状態を便秘といいます。
便秘の原因はストレス、食生活の乱れ、運動不足、便意をがまんする、あるいは不規則な生活などの生活習慣、病気や薬の副作用など多岐にわたります。
便秘による腸内環境の悪化は、腹痛・腹部膨満感・ガス、口臭、肌トラブル、頭痛、肩こり、痔、さらに体重増加などさまざまな不調をうみだします。
　体質改善を図りながら便通を整え、便秘だけでなく関連症状にも対応できる漢方薬をみつけて健全な便通を心がけましょう。

①胃腸の実熱タイプ

【要因】濃厚な食物の継続的な摂取、のぼせ、からだに余っている熱などにより胃腸に熱が蓄積し、水分が少なくなって便秘となります。比較的体力のある人に多くみうけられます。
【対策】大腸を刺激する瀉下効果のある漢方薬を用います。

調胃承気湯（チョウイジョウキトウ）　
【主な症状】便秘を繰り返す、出ないとお腹が張って苦しい、油っぽもの・甘いものが好き、冷たい飲み物を好む、頭重、のぼせ、食欲不振、皮膚炎、痔
【効果】大腸の蠕動（せんどう）運動（消化管の筋肉が波打つように収縮と弛緩を繰り返し、食べ物や便などを送り出す自律的な動き）を促し、体にこもった余分な熱を冷ますことで便秘や便秘に伴う不快な症状をやわらげます。
【成分の効能】大黄（ダイオウ）、芒硝（ボウショウ）、甘草（カンゾウ）の３つの生薬で構成され、大黄が腸の蠕動運動を促進し、芒硝は腸管内に水分を引き込むことで便を軟らかくする効果、甘草は水分バランスを整え、胃を調え、過度な脱水を防ぐことで便通のコントロールを図ります。

防風通聖散（ボウフウツウショウサン）　
【主な症状】お腹周りに脂肪がつきやすい、食用旺盛だが便秘傾向、血圧が高い傾向、頭痛、肩こり、のぼせ、耳鳴り、むくみ、湿疹ができやすい
【効果】からだの余分な脂肪を分解・燃焼し、肥満を解消しながらむくみや排便を促す効果。
【成分の効能】麻黄（マオウ）と山梔子（サンシシ）で脂肪細胞を活性化することで脂肪を分解し、大黄、芒硝で便を軟らかく、防風（ボウフウ）、荊芥（ケイガイ）で発汗・発散、当帰（トウキ）、川芎（センキュウ）で血行促進し、からだ全体の巡りを改善することで便秘の解消につなげます。

②胃や腎の虚弱タイプ――加齢にともなう胃腸機能の低下

【要因】虚弱体質、高齢に伴う胃腸機能の低下により内容物が長時間にわたり大腸内に停滞して便が乾燥して便秘となります。
【対策】胃の機能を高め、さらに腸を潤すなどにより便通を整えます。

麻子仁丸（マシニンガン）　
【主な症状】高齢・虚弱体質・産後などで便がコロコロしている、便が硬く排便しにくい常習性便秘、頭重、頭痛、のぼせ、しっしん、吹き出物、食欲不振、腹部膨満感、ガスが多い、痔
【効果】胃の機能を助け、腸の蠕動運動を助けながら、腸を潤して無理のない排便を整えます。
【成分の効能】麻子仁（マシニン）と桃仁（トウニン）で腸を潤し、大黄で蠕動運動を活発化し排便を促し、芍薬（シャクヤク）は腸の痙攣を緩和、枳実（キジツ）・厚朴（コウボク）は腸内の巡りを整えることで腹部の膨満感を改善します。

桂枝加芍薬湯（ケイシカシャクヤクトウ）　
【主な症状】胃腸が弱い、腹部膨満感、お腹が痛くなりやすい、下痢と便秘を交互に繰り返す（過敏性腸症候群）、便意を催すのに少ししか排便できない、ストレスを感じやすい
【効果】腹部を温めながら気血のバランスを整え、正常な便通へと導きます。
【成分の効能】桂枝（ケイシ）はからだを温めながら血行促進、芍薬は筋肉の緊張和らげることで痛みを去り、大棗（タウソウ）、生姜（ショウキョウ）、甘草で胃腸の機能を高め気血の巡りを整えることで便通を改善させるので下剤の生薬は含まれません。

③胃腸のエネルギー不足タイプ――ストレス、デスクワーク

【要因】精神的なストレスや長時間の座位での仕事により胃腸の働きが停滞して便秘になる、ガスが貯まる、過敏性腸症候群の便秘はこのタイプが多く見うけられます。
【対策】大黄を中心とした漢方薬を用います。

大黄甘草湯（ダイオウカンゾウトウ）
【主な症状】常習便秘、慢性便秘の基本処方、吐き気、胃痛を伴うこともあります
【効果】大腸粘膜を刺激して蠕動運動を亢進し、一方で腸管内の水分を保持してバランスをとりながら便通を整えます。緩やかな効果のため虚証から実証まで幅広く応用できます。
【成分の効能】大黄と甘草の二つの生薬で構成され、大黄は瀉下作用と同時に腸管を痙攣収縮させる作用があり、甘草はその痙攣を緩和し大黄の強い瀉下作用を調整することでバランスよく便通効果を発揮します。

桂枝加芍薬大黄湯（ケイシカシャクヤクダイオウトウ）　
【主な症状】比較的体力はなく、腹痛や腹部膨満感を伴う便秘、便意があるのにうまく排便できない、ストレスによる痙攣性の便秘
【効果】気血を温めながら、巡らせ、停滞している便を排泄させます。
【成分の効能】桂枝加芍薬湯に腸の蠕動運動を促す大黄が加わることですっきりとした便通効果が得られます。

④瘀血（血の滞り）タイプ――女性に多いタイプ

【要因】骨盤腔内に生じた瘀血は、腸の運動を阻害したり、腸を圧迫して下腹部の膨満感や便秘を起こしやすくします。特に女性は月経、妊娠、出産などにより瘀血を生じやすく、男性に比べ便秘に悩む人が多くみられます。
【対策】瘀血を改善することで便通を整えます。

桃核承気湯（トウカクジョウキトウ）
【主な症状】比較的体力がある、下腹部の張り、硬い便、肩こり、腰痛、のぼせ、イライラなどの精神不安
【効果】基本処方は調胃承気湯で、血や気の巡りを整える生薬が加わることで症状を改善します。
【成分の効能】血の巡りを強力に改善する桃仁と気血の巡りをよくする桂枝、さらに大黄と芒硝で大腸の蠕動運動を促すことで便通を整えます。

加味逍遥散（カミショウヨウサン）
【主な症状】体力は中等度以下、疲れやすく、イライラ・めまい、不眠、頭痛など不定な症状が出やすい、手足の冷え、大黄の入った下剤で腹痛などを起こす。
男女共に更年期症状改善のファーストチョイスです。
【効果】自律神経の働きを改善しながら、血を巡らせ、さらに水分代謝を整えることで便通を整えます。
【成分の効能】柴胡や薄荷で気を発散させ、当帰、山梔子、牡丹皮（ボタンピ）で血を巡らせ、白朮（ビャクジュツ）、茯苓（ブクリョウ）、生姜で水はけを整え、気血水の巡りが整い、便通も改善します。

【ワンポイントアドバイス】
①1日3食を心がけ、特に朝食は腸の蠕動運動を活性化させます。
②適度な水分の摂取は、便がスムーズに移動しやすく、また便が膨らむため便意が起こりやすくなります。
③腸内環境を整える穀物、イモ類、豆類、ひじき、寒天、果物などの食物繊維、乳酸菌・納豆などの発酵食品、オリゴ糖、オレイン酸などの飲食物を取り入れる。
④無理なダイエットは避ける。

次回は「アトピー性皮膚炎」の漢方薬を紹介します。

高利回りの物件は都心以外？

東京の中古マンションの平均価格が1億円を超え、大阪、福岡についても都心部のマンション価格不動産価格の上昇が続いる。そんなマンション価格の上昇とは逆に、マンション投資における都心部とそれ以外の地域との利回り格差がより大きくなっている。

不動産情報会社のマーキュリー（東京都新宿区）は、独自に収集する不動産ビッグデータをもとに築後10年以内のマンション表面利回りランキングを公表した。この調査によると、都心部の利回り低下が進む一方で、郊外物件が相対的に高利回りを維持していることが明確に示された。

ランキング上位には、マンション価格が高騰する東京、大阪、福岡の都心部ではなく郊外・地方都市の物件が並ぶ。

1位は愛知県知立市「クリオ名古屋東刈谷」で表面利回り8.71％、2位は神奈川県三浦市「ウエリス三浦海岸」8.70％、3位は東京都八王子市「オーベルグランディオ八王子エアーズ」7.93％、4位は東京都足立区「オープンレジシアン北綾瀬」、5位は東京都港区「HARUMI FULAG SKY DUO(PARKVILLAGE)」7.59%と5位のHARUMI FULAGを除けば地方や都内でも都心6区を除いた地域だ。言い換えれば、HARUMI FULAGが以下のお買い得物件だったかという証左ともいえよう。
（利回りは「年間賃料収入÷物件価格 ×100」で算出／投資用マンションは除く）

郊外・地方物件が高利回りになる理由

同社の分析によると、都心部では物件の価格高騰が続き、賃料の伸びが追いつかず利回りが押し下げられている。一方、地方や郊外は物件価格の上昇が比較的緩やかで、賃料とのバランスが取れているため、利回りが高くなる環境にあるという。

　とくに1位の「クリオ名古屋東刈谷」は価格帯が比較的抑えられており、賃貸需要が安定している点が利回り向上に寄与したとみられる。
背景には、「中古マンション市場全体では価格上昇が続いているが、都心の値上がり幅が大きく、収益性を圧迫している」と分析。東京23区でも山手線内側をはじめとする都心の人気エリアでは、投資需要の高さが価格を押し上げ、利回りが低くなりやすい構造が続く。

とはいえ、利回りだけで判断することは難しい。賃貸需要の強さ、人口動態、将来の資産価値、売却時の流動性など総合的な見極めが必要だ。郊外の高利回り物件であっても、エリアの賃貸需要が長期的に維持されるかが投資成果を左右する。
東京都心の高価格帯物件の表面利回りは3～4％台に集中しており、安定資産としての魅力はあるものの、キャッシュフロー重視の投資家には物足りない水準といえるだろう。
利回りを取るか、資産性を取るかというと投資スタイルでは、やはり物件そのものの魅力も踏まえて総合的な判断が必要だ。

都心の不動産価格は高騰を続けているが、今後も金利引き上げも予想され、不動産の投資判断は難しくなりそうだ。

売るに売れない買うに買えない日経平均

12月11日の東京市場は、波乱相場になった。米連邦公開市場委員会（FOMC）が大方の予想通り金利を0.25％引き下げ、フェデラルファンド金利誘導目標を3.50～3.75％に決定したことは織り込み済みだったが、NY市場が閉まった後にオラクルが発表した第2四半期決算が市場予想に届かず、時間外で13％下落。
これを受けて始まった11日の東京市場で、同社と関係の深いソフトバンクグループ（9984）が大幅下落というわけ。FOMC通過後でほっと一息かと思いきや、そうはいかなかった。

これで日経平均は売るに売れず、買おうにも買えない持ち合いが続き、頭を押さえられてフン詰まり状態。結果、気づけば5日連続の下げ。

後場が始まるとドンと下に跳ね落ちて日経平均が5万円の大台を割り込んだものの、なんとか5万円台を回復し、前日比-453.98安の5万148円82銭で引けた。この調子だとメジャーSQ（先物決済日）が控えるなか、市場は様子見な感じで推移しそうな雰囲気も漂う。
ともあれ、11日はなんとか5万円のサポートラインギリギリで粘っているようにも見えるが、12日は安値（4万9926円）を割って終わるということになれば、年末に向けて厳しい展開になるかもしれない。

加えて、投資家を悩ませているものの1つがグロース指数だ。日本国債10年物金利が一旦ピークアウトしたように見えたにもかかわらず、底が見えず探る展開が続いている。いまのところ恐怖指数は、日米ともに株価は安定しているのに、東証グロース市場だけは投資家がビビりまくっている感がある。

反発が期待できる任天堂をTOWA

そんな不安定な相場のなか、気になる銘柄を2つあげておこう。

まずは任天堂（7974）。
11日は下げはしたものの、しっかりとした上げ基調で終わる。月足でみると2024年8月、11月、25年4月の安値で結んだサポートラインの近辺に11日の終値があることから反発が見込める。
ただ日足では200日移動平均を割ってしまっており、売り圧力もかなり強そうだ。もとの水準まで値を戻すにはある程度時間がかかるかもしれない。適当なところで利確したい。仮に11日の安値（1万1000円）を割ってしまった場合はさらに下落が加速する可能性があるので、この場合はすみやかに撤退したい。

TOWA（6315）。
こちらも月足で確認すると2025年の4月、9月の安値を結んだサポートラインの延長線上にいまの株価があるので反発を期待したいところ。
目標株価は高値を結んだトレンドラインを上限に2700円前後。ただ、株価の頭付近で移動平均線が折り重なり、抜けにくい形になっており、株価上昇がもたつく時間も多いかもしれない。ロスカットは10月23日安値の1972円よりやや下近辺を想定。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

本当に保険は必要ないのか？

50歳以降、定年後の保険については、「子どもが独立したらば生命保険はいらない」「保険料を払うのなら貯金をしなさい」といった雑誌の記事なども多い。

これらの記事の主張を見ると、払った保険料の元がとれない、保険料が高い。あるいは、強引な保険セールスなどについて批判されている。また、保険料を節約して貯金をしておけば、病気になったときには、その貯金と高額療養費制度を使えば、医療費はカバーできることも多い。

こうした批判は当然なところもある。
しかし、病気やケガなどによる医療費は突発的な出費で、高額療養費制度を活用しても、結局のところ蓄えからの出費になることに変わりはなく、家計に負担がかかる。
しかも、病気やケガの内容によってはすべてを貯金だけでカバーできるとは限らない。そもそも生命保険は、予定死亡率、予定利率、予定事業費率から成り立っており、加入者全員が元を取れたら保険そのものが成り立たない。
とはいえ、保険会社がいうように「保険は相互扶助」というのもきれいごと過ぎる。保険を考えるにあたって重要なのは、少ない負担で必要な保障だけをどう確保するかということだ。

それには保険に入る側、つまり、自分自身で保険に対する知識を持つことが重要だ。そして、忘れていけないのは、若いときとは違って、50歳以降は保険は万一の備えではなく、確実に使うことものになるということ。加えて、50歳以降は保険料をよりシビアに考えるということだ。
そして、50歳以降の保険の見直しは人生後半を守るための最後の見直しになる。

50代からの保険選びの３つポイント

では、保険を見直す、あるいは新規に加入する際のポイント何か。

１つ目は、「使い勝手がよい保険か」ということ。前述した通り50代歳以降の保険は、実際に使うことが前提。つまり、保険も「生活の道具」のとして考えることが重要だ。

２つ目は、「受け取る保険料を現実的に考える」こと。会社勤務で取締役にでもなれば別だが、60歳以降は収入が減少するだろう。そして、いつかは年金だけの収入になるだろう。そうなればこれまで以上に保険料負担が重くなる。そこで年金生活に入っても負担できる保険料かを計算しておく必要がある。

３つ目は、「もう保険には入れない」ということ。50代までで健康でさえあれば、保険はいつでも加入できた。しかし、50歳以降は健康であっても、加入できない保険も出てくる。そして、何より保険料が高くなり現実問題として保険に入れなくなる。
50歳以降の保険選びは、この３つを踏まえて検討したい。

いる保険、いらない保険をどう見極めるか

生命保険、医療保険、養老保険、年金保険、医療保険、最近では介護保険も登場し、複雑に思える保険だが、基本的な構造は次の3つに集約される。いわば保険の基礎がこの3つの保険だ

①定期保険
保険期間を10年、15年という年数や60歳まで、70歳までというような年齢で区切り、保障を一定期間に限定した保険。いわゆる「掛け捨て保険」といわれる保険で、基本的にこのタイプの保険には満期金はない。
そのかわり保険料が安く、大きな保障をつけられるのが最大の特徴だ。ただし、保険期間が終了して、同じ保障内容で保険期間を更新には、保険料が大幅に値上がりするため、子どもがまだ小さいなど特別な条件がなければ、60歳以降はそれほど必要性がなくなる。
用意するにしても、保険金は必要最低限度にすることが見極めの基準になる。

②終身保険
保険期間を限定せず、死ぬまで保障が続く保険。死亡保険であれば、必ず保険金が受け取れる。保険料の払い込みは一定年齢で終わらせるタイプと一生涯続くタイプがある。
定期保険に比べて保険料が高くなる。掛け捨て保険とは違い、基本的には解約した際に返戻金があるのがこの保険の特徴だ。解約返戻金の戻り額を少なくしたり、なくすことで保険料を低くしたものもある。

③養老保険
すでに加入していて満期待ちということであれば、そのまま継続だが、新規で考える必要がない保険がこのタイプの保険。
養老保険の最大の特徴は、保険期間が満了すると満期金が受け取れ、払い込み途中で死亡した場合は満期金と同額の保険金を受け取れるという点だ。つまり、保障と貯蓄がセットになったものだ。その分、保険料は高い。また、ゼロ金利政策が終わったとは言え、養老保険の利率・返戻率が悪く、満期になっても払い込んだ保険料を下回るものもまだある。

保険には「定期付終身保険」「変額保険」「逓減定期保険」など、さまざまな名前のついた保険があるが、これらの保険は、この３つの保険をベースにいくつかを組み合わせたり、積み立て部分の運用方法を変えたり、保険金の支払い方法を変えるなどしているだけ。どの保険がよいかの判断は、何を目的にするかによって変わる。
一定期間だけ保障を確保したいということであれば「定期保険」。
自分が死んだあとの葬式や片付けにかかる費用を確保するということでは「終身保険」ということになる。
50歳以降の保険は、こうしてことを踏まえて加入、見直すことがポイントだ。

家賃値上げに乗じて共益費も便乗値上げ

物価の高騰が続く中で、家賃の値上げも無縁ではいられない。
実際、2025年の首都圏・全国主要都市の募集賃料（家賃＋管理費・共益費などを含む合計）は、ほとんどのエリアで前年同月比を上回っている。特にマンションでは、東京23区や主要都市で2015年以降の最高値を更新した地域も多い。
東京都23区を例に見ていくと、単身者向け（シングル向き）の平均家賃が2025年9月時点で“10万円超”を記録、16か月連続で最高値更新が続いている。

家賃と並んで毎月支払うのが共益費だ。
共益費とは、廊下や階段、エントランス、管理人室といった共有部分を維持するために必要な費用を、入居者数や専有面積に応じて按分したもの。具体的には電気・水道代、清掃費などの実費、物件によっては、管理人の人件費も含まれる。この金額は家主があらかじめ設定し、借主は契約時にその支払いに対して合意して入居する仕組み。
しかし、物価高に便乗して共益費の値上げを求められるケースもあるようだ。

もっとも、契約期間中にこの共益費を家主が一方的に値上げできるかについては、誤解が生じやすい面もある。
共益費は実費負担を基礎とした費用のため、家主が契約途中に自由に増額できるものではないとされている。そのため通常は契約期間が満了するまで、借主は当初定められた共益費を支払う義務がある一方で、途中での値上げを拒否することができる。

ただし、例外も存在する。電気代や水道代など、家主が関知できない公共料金が大幅に値上げされた場合だ。
共有部分の維持に要する実費が急増し、従来の共益費では不足する状況になれば、家主が増額を求めることは合理的といえるだろう。このような事情が明確に示されれば、契約期間中でも増額に応じる必要性が生じる可能性がある。

共益費の値上げには根拠の説明が必要

ここで理解しておきたいのは、家賃と共益費の性質の違いについてだ。

家賃は合理性の有無に関わらず、家主が金額を定めることができる。一方、共益費は、共有部分に実際にかかった費用をどのように按分するかについて明確な根拠を示す必要があるということ。そのうえで共益費の値上げが合理的なものであると説明が必要ということである。

そのため家主から突然値上げの連絡があった場合には、まず共益費の算定根拠を確認することが必要だ。
こういうと難しく聞こえるが、要はどの費用がどれだけ増えたのか、現状の金額ではいくら足りないのか、そして、今回の値上げ額が妥当な金額であるといった点を丁寧に説明してもらうということである。
つまり、支払いを拒むのではなく、納得できる説明を求める姿勢を示すことが円滑な対応につながる。

まれに、家主側の過去の算定に誤りがあり、従来の共益費が実費より著しく低かったというケースもある。この場合は、家主側の説明や謝罪とともに、適正な金額へ改める必要が求められる場合もある。その結果、契約期間中の値上げにならざるを得ず、それに対して応じざるを得ない場合もある。

共益費は建物を快適に利用するための必要経費だが、その増額には合理性と透明性が求められるものといえる。値上げが提示された際には、まず、値上げの根拠を確認し、適正かどうかを見極めることが必要である。

（小見出し）

新卒一括採用を見直す動きが出ている中にあっても、新たな人材を確保は企業活動、持続的な成長を続けるためには新卒採用を欠かすことはできない。
2026年・2027年卒の新卒市場では、学生は内定を取りやすい一方で、企業は採用人数を集めるのに苦労する状況は依然として続いている。

厚生労働省と文部科学省が2025年3月に発表した大学等の2025年3月卒業予定者の就職内定状況（2月1日現在）によると、大学生の就職内定率は92.6％で、前年同期の結果を1.0ポイント上回り、同時点の調査開始就職内定率は92.6％と過去最高（2月1日時点）を記録。
さらにインディードリクルートパートナーズの調査によると、2026年卒（2025年10月1日時点）内定率は、93.9％と高くなっている。

そん中で学生から熱い視線を送られる人気企業はどこだろうか。
文化放送キャリアパートナーズの就職情報研究所によれば、2027年卒の学生を対象とした「就職ブランドランキング調査［早期］」では、総合商社と金融、航空、クリエイティブ領域が学生から強い支持を集めている。
具体的には伊藤忠商事が4年連続で総合1位で、住友商事、丸紅、三菱商事、三井物産もTOP20入りするなど、総合商社人気は依然として高い。商社の人気が高い理由として、待遇水準やグローバル展開、若手にも任される裁量といったイメージが、学生の価値観と合致しているためとされる。

【総合順位】

個別業界別のランキングは次のようになっている。

金融では、日本生命保険、大和証券グループ、SMBC日興証券、三井住友信託銀行、東京海上日動火災保険、第一生命保険が順位を上げ、安定志向の高まりを反映した。給与や研修制度に加え、ワークライフバランス改善の取り組みが評価されている。

航空は復調が鮮明で、全日本空輸（ANA）が61位から6位、日本航空（JAL）が75位から26位へ急上昇した。旅行需要回復と採用再開が背景にあるとされる。

マスコミでは、博報堂、ジェイアール東日本企画、KADOKAWAなど広告・メディア・出版社を含むクリエイティブ領域も引き続き堅調だ。

IT・ソフトウェアでは、Ｓｋｙが前年に続きTOP5入りし、NTTデータ、日立ソリューションズ、JCOMなども上位を維持した。DX投資の拡大と早期インターンを通じた職種理解の進展が、志望形成に影響していると考えられるとされる。

その他業界別ランキング

■商社／自動車・電気

■科学／食品

■コンサル／建設／不動産／住宅