仲介手数料「1カ月分」の請求は本当に正しいのか

賃貸物件を借りるとき、多くの人が何の疑いも持たずに「仲介手数料・家賃1カ月分プラス消費税」を支払っている。しかし、これが法律の実態と異なることを知っている人は少ない。

宅建業法第46条および建設省告示1552第3では、賃貸借契約の媒介において業者が一方から受け取れる報酬の上限は家賃1カ月分プラス消費税だ。しかし、告示の後段には、居住用建物の賃貸借において「依頼者の一方から受けることのできる金額は、事前に承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の1以内」とする重要な規定がある。

つまり業者は、借主から事前に「1カ月分を支払う」という承諾を取り付けていない限り、家賃の半額プラス消費税を超える手数料を請求できないのだ。にもかかわらず、現実には事前承諾なしに1カ月分を請求する業者が大多数を占めているのが実態だ。
中には手数料額が家賃1カ月分を超えているということもあり、これば明らかな宅建業法違反になる。もちろん、「事前承諾をしていない」のであれば、半額を超えた分については支払い義務がない。契約の際は、落ち着いてまず自分の家賃額を確認し、請求額と照らし合わせたい。

契約終了後の「修繕期間分の家賃」請求は根拠がない

一方、退去時のトラブルも増えている。よくあるのが、原状回復の修繕費用について合意した後に「修繕期間中は他の入居者に貸せないので、その間の家賃を支払ってほしい」と家主から請求されるケースだ。

結論から言えば、この要求に応じる必要はない。家賃の支払い義務が生じるのは契約期間中に限られる。契約が終了した以上、家主とのあいだにある賃貸借関係は消滅しており、家賃が発生する根拠がない。
「修繕中は貸せない」という点は事実かもしれないが、法律の考え方では、修繕義務は借主だけが100%負うわけではなく、家主も一定の負担割合を持つ。双方に修繕の責任がある以上、修繕期間中に空室となるのは前の借主だけの責任とは言えない。
こうした家主の主張には合理性がなく、敷金からその分を差し引くことも許されない。

入居時の「原状回復承諾書」、サインしたら取り消せないのか

賃貸契約時に「原状回復のための承諾書」へのサインを求められ、退去時になって借主に不利な条項の存在に気づくケースがある。そのため承諾書に一度サインしてしまったあとに、これの撤回は難しい。

ただし、その承諾書の「効力を争う」ことは可能だ。
判例によれば、通常の原状回復義務を超えた特約が有効とされるためには次の3つの要件が必要とされる。
①特約の必要性があること
②借主が特約の意味を理解していること
③契約段階で承諾していること

家賃が特別に安い、あるいは借主に別の有利な条件があるといった合理的な理由がなければ「特約の必要性」は認められない。また「本来は家主負担の費用だが借主に負担してもらう」という十分な説明を受けていなければ、「意味を理解していた」とは言えない。

さらに、2001年4月以降に締結した契約であれば、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」という規定が適用される可能性が高い。署名捺印という事実だけで承諾書の効力を認めることはできず、争えば無効の判断が下される可能性は十分にある。

仲介手数料から原状回復費用まで、賃貸における費用トラブルの多くは、借主が「知らなかった」ことで生じる。宅建業法と消費者契約法の基本的なルールを知るだけで、理不尽な請求から身を守ることができる。

賃貸住宅の家賃が上昇している中では、こうしたことをしっかりと確認して、払わなくてよいもの対してはきちんと対応すること必要だ。

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【3月23日発表予定　2社】
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※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

〈中古マンション〉3地方すべてで件数・価格が前年比プラスに

2026年2月の西日本圏の中古マンション市場は、3地方すべてで成約件数が増加し、価格も上昇するという好調な結果となった（数値はいずれも3カ月後方移動平均値）。

中国地方の成約件数は、147件で前年同月比プラス3.5%と、6カ月ぶりに増加に転じた。成約㎡単価は、36.6万円（前年比プラス7.7%）、成約価格は2653万円（同プラス7.7%）と、ともに2カ月連続の上昇となった。

四国地方は成約件数49件（前年比プラス8.9%）で4カ月連続の増加。成約㎡単価は23.9万円（同プラス1.4%）と3カ月ぶりの上昇で、成約価格は1783万円（同プラス8.1%）と2カ月連続で上昇している。

九州地方は成約件数429件（前年比プラス19.2%）と大きく伸び、4カ月連続の増加となった。成約㎡単価は40.8万円（同プラス6.9%）、成約価格は2813万円（同プラス5.9%）で、双方とも11カ月連続の上昇が続いた。

主要県では福岡県の動きが際立っている。成約件数は317件（前年比プラス21.3%）で5カ月連続増加。成約㎡単価は42.9万円（同プラス10.0%）、成約価格は2932万円（同プラス10.0%）で、ともに11カ月連続の上昇となっている。
広島県は成約件数82件（前年比プラス0.8%）と5カ月ぶりの増加に転じ、成約㎡単価41.0万円（同プラス9.9%）・成約価格2,953万円（同プラス8.8%）とともに6カ月ぶりの上昇となった。
岡山県は成約件数41件（同プラス8.0%）と9カ月ぶりの増加で、㎡単価は35.1万円（同プラス10.4%）と10カ月連続で上昇した。

〈中古戸建住宅〉四国・九州は回復継続、中国地方は苦戦

中古戸建住宅市場は地方間の格差が広がっている。
四国地方は成約件数61件で前年同月比プラス37.3%と11カ月連続の増加。成約価格は1484万円（同プラス4.9%）で4カ月連続上昇と、3地方の中で最も高い伸び率を記録した。九州地方も成約件数311件（同プラス9.6%）で4カ月連続増加、成約価格は2,237万円（同プラス6.5%）で4カ月連続の上昇と堅調を維持している。
一方、中国地方は成約件数190件で前年同月比マイナス3.4%とこちらは7カ月連続の減少。成約価格も1,625万円（同マイナス2.5%）と2カ月ぶりに下落した。

主要県別では、福岡県の成約件数168件（前年比プラス14.0%）が6カ月連続増加で、成約価格は2505万円（同プラス14.7%）と11カ月連続の上昇。同じ九州でも熊本県は成約件数32件（同プラス10.5%）で3カ月ぶりの増加となったものの、成約価格は2027万円（同マイナス8.5%）で6カ月連続下落と、件数と価格の乖離が続いている。

広島県は成約件数68件（同プラス3.0%）で7カ月ぶりの増加に転じたが、成約価格は2063万円（同マイナス5.8%）と6カ月ぶりの下落となった。一方、岡山県は成約件数69件（同マイナス8.8%）で7カ月連続の減少だったが、成約価格は1486万円（同プラス2.5%）とこちらは7カ月ぶりに上昇に転じている。

〈中古マンション〉件数は減少でも価格上昇基調を維持

近畿圏の2月の中古マンション成約件数は1793件で前年同月比マイナス3.8%と、2024年10月以来16ヶ月ぶりに減少した。
近畿圏12エリアのうち7エリアで前年比マイナスとなり、大阪府東部は前年比23.3%減と2ケタ減を記録している。
一方で価格面は上昇が続いている。成約㎡単価は47.95万円/㎡で前年同月比4.3%上昇（2カ月ぶりの上昇）、前月比も1.6%上昇した。成約価格は3,228万円で前年比2.0%上昇と9ヶ月連続の上昇となった。

エリア別の成約㎡単価では、大阪市が73.85万円/㎡（前年比11.0%上昇）、京都市が56.45万円/㎡（同4.4%上昇）と主要都市での価格上昇が目立った。
兵庫県他は22.06万円/㎡（同13.4%下落）、和歌山県は16.37万円/㎡（同43.7%下落）と地域間格差も拡大している。
在庫件数は2万1237件で前年比0.9%増とほぼ横ばいながら2カ月連続で増加。新規登録㎡単価は55.83万円/㎡と前年比17.2%上昇で21ヶ月連続の上昇が続いており、売り出し価格の高止まりが続いている。

〈中古戸建住宅〉21カ月連続増加、価格は10エリアで上昇

中古戸建住宅の成約件数は1206件で前年同月比2.6%増で、2024年6月から21カ月連続で増加した。
12エリア中6エリアが前年比増加となり、大阪府北部（前年比16.0%増）と和歌山県（同52.6%増）は2ケタ増だった。ただし神戸市（同8.0%減）と阪神間（同2.8%減）は減少に転じている。

成約価格は2422万円で前年比4.5%上昇と2カ月ぶりに上昇。12エリア中大阪市と和歌山県を除く10エリアで前年比プラス。中でも神戸市が2,831万円（同12.9%上昇）、京都市が3,296万円（同11.1%上昇）、京都府他が2,316万円（同15.3%上昇）が2ケタ上昇のエリアになっている。一方、大阪市は3,319万円と前年比11.3%下落し、6カ月ぶりにマイナスに転じた。

在庫件数は2万300件で前年比8.4%増と2022年7月から44ヶ月連続で増加しており、市場への供給は引き続き積み上がっている。

〈土地〉成約件数・㎡単価ともに軟調、京阪神で弱含み

土地の成約件数は739件で前年同月比1.7%減と2024年12月以来14ヶ月ぶりに減少した。
12エリア中7エリアで前年比マイナスで、大阪市（同31.7%減）、阪神間（同22.0%減）、京都市（同15.4%減）、京都府他（同17.2%減）と京阪神の主要エリアで2ケタ減が相次いだ。

成約㎡単価は16.68万円/㎡で前年同月比1.0%下落と2カ月連続の下落。成約価格も2562万円で前年比0.3%下落とはいえ、2カ月ぶりのマイナスとなった。
一方で、12エリア中10エリアで㎡単価が上昇しており、滋賀県（同23.3%上昇）、阪神間（同13.3%上昇）、大阪府東部（同11.9%上昇）などが2ケタ上昇となった。その一方で、和歌山県は4.21万円/㎡と同27.0%と大きく下落した。

在庫件数は1万7476件で前年比6.2%増と2023年1月から38カ月連続増加。
新規登録㎡単価は17.55万円/㎡で前年比7.3%上昇と9カ月連続上昇で、売り出し価格と成約価格の乖離が広がる傾向が続いている。

中古マンション単価、70カ月連続上昇

東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）がまとめた2026年2月度の月例速報によると、首都圏の中古住宅市場は全般に底堅い推移を続けている。

中古マンションの成約件数は、4241件で前年同月比2.1％増で、2024年11月から16カ月連続の増加を記録した。在庫件数は4万5112件と前年同月比0.2％減とほぼ横ばいながら、7カ月連続の減少が続いている。

価格面では、成約㎡単価が85.61万円と前年同月比8.2％上昇、2020年5月から70カ月連続の上昇となった。前月（86.99万円）比では1.6％の小幅下落となったが、いわゆるバブル期の1990年9月（85.50万円/㎡）の水準は引き続き上回っている。また、成約価格も5458万円と前年同月比9.5％上昇で16カ月連続のプラスとなった。

新規登録㎡単価は108.83万円と前年比24.1％上昇、在庫㎡単価は106.60万円と同29.5％上昇しており、売り出し価格と成約価格の乖離は依然大きいが、需給のタイト感が市況を下支えしている構図は変わっていない。

エリア別では、東京都区部の成約件数が1817件で前年比4.3％減と2カ月連続の減少。一方、㎡単価は133.37万円と同12.9％上昇し、70カ月連続の上昇で、都心部の価格高止まりが際立つ。
郊外では埼玉県が549件（前年比21.5％増）と大きく伸び、千葉県も485件（同9.0％増）と2カ月ぶりに増加に転じた。神奈川県は980件（同3.0％増）と堅調さを維持した。

戸建て在庫、42カ月ぶりに減少

中古戸建住宅市場では、成約件数が1910件と前年同月比13.0％増と、16カ月連続の増加が続いている。

注目は在庫件数の動向で、2万3685件と前年同月比0.1％減とほぼ横ばいながら、2022年8月以来42カ月ぶりの減少に転じた。戸建ては長期的に在庫増加が続いていただけに、需給環境の変化を示す動きとして注視が必要だ。

成約価格は4115万円と前年同月比5.0％上昇し、2カ月連続のプラスとなった。新規登録価格は4680万円と同9.1％上昇で7カ月連続の上昇となっている。
エリア別では、すべての地域で成約件数・成約価格ともに増加・上昇という結果となった。中でも、東京都区部の成約価格が8010万円と前年比13.1％上昇し、5カ月連続のプラス。埼玉県は、成約件数が前年比37.2％増と際立った伸びを見せている。

全体として首都圏の中古住宅市場は、2月も価格上昇基調が継続した。マンションは単価の連続上昇が70カ月に及び、戸建ては在庫の減少転換という新たな動きも加わっている。金利動向や新築価格の高止まりが続く中、中古市場への需要は当面堅調に推移するとみられる。

【注目度S級】
☆アセンテック（3565）　本決算　商社　
Focus：好決算を続ける同社。連続で大幅な利益の上方修正中

【注目度A級】
◎ｔｒｉｐｌａ（5136）　1Q　サービス　
Focus：好決算を続ける同社ではあるものの原油高に連動した輸送費の価格アップは、この先怖いかもしれない

【注目度B級】
○Ｍマート（4380）　本決算　サービス　
Focus：食材費高騰は同社にとって追い風になっているか？ 決算に注目

【3月17日発表予定　28社】
3169　ミサワ　本決算　小売業
3415　ＴＯＫＹＯ　ＢＡＳＥ　本決算　小売業
3565　アセンテック　本決算　商社
3657　ポールトゥウィンホールディングス　本決算　サービス
4174　アピリッツ　本決算　サービス
4380　Ｍマート　本決算　サービス
4592　サンバイオ　本決算　医薬品
4813　ＡＣＣＥＳＳ　本決算　サービス
7683　ダブルエー　本決算　小売業
9636　きんえい　本決算　サービス
9743　丹青社　本決算　サービス
184A　学びエイド　３Ｑ　サービス
7604　梅の花グループ　３Ｑ　サービス
9627　アインホールディングス　３Ｑ　小売業
1444　ニッソウ　２Ｑ　建設
4194　ビジョナル　２Ｑ　サービス
4384　ラクスル　２Ｑ　サービス
7810　クロスフォー　２Ｑ　その他製造
8927　明豊エンタープライズ　２Ｑ　不動産
2315　ＣＡＩＣＡ　ＤＩＧＩＴＡＬ　１Ｑ　サービス
3475　グッドコムアセット　１Ｑ　不動産
3491　ＧＡ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ　１Ｑ　不動産
442A　クラシコ　１Ｑ　繊維
460A　ＢＲＡＮＵ　１Ｑ　サービス
4880　セルソース　１Ｑ　医薬品
5136　ｔｒｉｐｌａ　１Ｑ　サービス
7034　プロレド・パートナーズ　１Ｑ　サービス
9237　笑美面　１Ｑ　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

40代で始まる男性の更年期

「朝から疲れている」「体が重い」「やる気が出ない」「集中力や判断力の低下」「眠れない」「イライラしやすい」「気分の落ち込み」など年齢からくると思っていた不調は「男性更年期」かも知れません。

女性の更年期症状は概ね50歳前後の閉経を境に急激に女性ホルモンが減少することで症状が現れますので、認識されやすく診断や治療も確立しています。
一方、男性ホルモンは減少する速さや程度、時期は個人差が大きく40歳代以降どの年代でも更年期障害が起こる可能性があります。女性と異なり徐々に減少するので、加齢による身体機能の衰えなのか区別がつきづらいといえます。日本では男性の更年期障害（LOH）の研究が開始されてから20年程度しか経っておらず全貌は明らかになっておらず、仕事、家庭、社会的な責任が重なる時期に発症しやすいといわれています。

漢方では男性更年期の不調を「気・血の不足や滞り」、「肝気の失調（ストレス等による気の乱れ）」、「腎虚（エネルギーの低下）」などによるものと考え、心身全体のバランスを整えることで症状の改善をはかります。

腎虚タイプ――加齢による腎のパワー（元気の源になるエネルギー）が低下

【特徴】加齢により腎（漢方でいう腎臓、副腎、生殖器）の働きが低下することにより様々な症状が現れます。腎のパワーをサポートする漢方薬を用います。
【主な症状】疲労感、膝・腰のだるさや痛み・冷え、頻尿などの排尿異常、性機能の低下、白髪、手足のしびれ・痛み・むくみ、皮膚の乾燥など

八味地黄丸（ハチミジオウガン）
【主な症状】体力中等度以下で、頻尿、四肢が冷えやすい、疲れやすさを感じる、腰痛、耳鳴り
【効果】基礎代謝を維持しからだの深部を温めながら加齢に伴い不足する腎のパワーを補います。
【成分の効能】桂枝（ケイシ）、附子（ブシ）でからだを温め、地黄（ジオウ）、山薬（サンヤク）、山茱萸（サンシュユ）で腎を補い、茯苓（ブクリョウ）、沢瀉（タクシャ）で水分の調整を行い、牡丹皮は血の巡りを整えることで効果を発揮します。

六味丸（ロクミガン）
【主な症状】のぼせ、寝汗、手足のほてり、不眠、口渇、排尿異常、頭のふらつき、めまい、耳鳴り、
【効果】失われた潤いを補い、余分な熱をさますことで生命力を補強し、腎のパワーを補います。
【成分の効能】八味地黄丸から、からだ全体を温める桂枝、附子を除いた処方です。

牛車腎気丸（ゴシャジンキガン）
【主な症状】体力中等度以下で疲れやすい、頻尿、むくみ、しびれ、痛み、四肢の冷え、口の渇き
【効果】八味丸にプラス血を巡らせる、余計な水を排出する効果を強化することで痛みやしびれを改善します。
【成分の効能】八味丸に下半身の血流を促し、筋骨を強める牛膝（ゴシツ）と、余分な水を排泄しながら熱をさます車前子（シャゼンシ）が追加することで症状を改善します。

肝気の失調――自律神経の乱れ等による気分の不調

【特徴】様々なストレス等を受けると「気」のバランスが乱れ自律神経の失調がおこるため精神不安、イライラ、不眠などが起こります。「気」の巡りを整えて症状を改善していきます。
【主な症状】イライラ・怒りっぽい、不安感、神経過敏（による興奮）、うつ傾向、不眠・中途覚醒、動悸、ため息が多い、血圧の上昇、歯ぎしり、足つりなどの筋肉のこわばりなど

柴胡加竜骨牡蛎湯（サイコカリュウコツボレイトウ）
【主な症状】体力中等度以上でイライラしやすい、精神不安、不眠、動悸、怒りっぽい、血圧上昇、驚きやすい、からだが重だるい、胸苦しい
【効果】心を落ち着かせて、精神の高ぶりをしずめて、興奮からくる精神症状を安定させます。
【成分の効能】柴胡（サイコ）、黄芩（オウゴン）、半夏（ハンゲ）でからだの内部に溜まった熱を取り除くことで気を巡らせ、大棗（タイソウ）、人参（ニンジン）、茯苓、桂枝、生姜（ショウキョウ）で胃を補い水捌けを整え、竜骨（リュウコツ）、牡蛎（ボレイ）は心を落ち着かせ不安、動悸、不眠を改善します。

桂枝加竜骨牡蠣湯（ケイシカリュウコツボレイトウ）
【主な症状】ささいなことが気になる、びくびくしやすい、そわそわする、不眠、不安、神経質、神経過敏により興奮しやすい、疲れやすい、脱毛、ふけ
【効果】気や血の不足を補いながら、精神的ストレスや不安感などの症状を緩和します。
【成分の効能】桂枝、芍薬（シャクヤク）で血行と緊張のバランスを整え、大棗、甘草、生姜で消化機能を助けつつ精神安定を図り、竜骨、牡蛎で不安や緊張を鎮めます。

抑肝散（ヨクカンサン）
【主な症状】ストレスで神経がたかぶる、不眠、イライラ、歯ぎしり、怒りっぽい、筋のこわばり、周りにあたってしまう、筋肉のぴくつき、手足のふるえ、くいしばり
【効果】肝（情緒や神経）の高ぶりを鎮め、血を巡らせ、水捌けを整えて症状を改善します。
【成分の効能】柴胡、釣藤鈎（チョウトウコウ）で興奮を鎮め、当帰（トウキ）、川芎（センキュウ）、茯苓、白朮（ビャクジュツ）で滞った水や血の流通や代謝を改善することで感情を安定させ神経過敏に効果を発揮します。

半夏厚朴湯（ハンゲコウボクトウ）
【主な症状】咽のつかえ感、ため息が多い、気分の塞ぎ、軽い不安神経症、動悸、めまい、神経性胃炎、しわがれ声
【効果】気を巡らせ、上に昇った気を下し、滞っている水はけを整えて症状を改善します。
【成分の効能】半夏（ハンゲ）で気の上昇を下し、厚朴（コウボク）で気の滞りを開放し、茯苓、生姜で水捌け整え、紫蘇（シソ）で気持ちをのびやかに整えます。

黄連解毒湯（オウレンゲドクトウ）
【主な症状】体力がありのぼせ、顔色が赤い、イライラ、不眠、めまい、動悸
【効果】からだの熱を冷ましながら、血の滞りを巡らせて炎症を鎮めます。
【成分の効能】黄連（オウレン）は心の熱、黄芩は上半身の熱、黄柏（オウバク）は下半身の熱を冷まし、山梔子（サンシシ）はそれら3つの熱を利尿作用でからだの外へ排出します。

体力低下による「気・血不足タイプ」

【特徴】年齢と共にパワーやエネルギーの不足となり倦怠感、集中力の低下、顔色不良などの症状がひき起こされます。不足している「気」や「血」を補いながら症状を改善していきます。
【主な症状】疲れやすい・だるい、意欲低下、集中力が持続できない、食欲低下、寝汗、貧血傾向、手足の冷え、風邪をひきやすいなど

補中益気湯（ホチュウエキキトウ）
【主な症状】仕事や日常生活に疲労感を感じる、疲れやすくやる気が出ない、食欲低下、全身倦怠感、寝汗、脱肛、胃下垂、慢性的な下痢、四肢がだるい、声が小さい、息切れ
【効果】胃の働きを活発に整え、気をチャージすることで、病後やストレス等で衰えた体力を底上げし、日常生活の活力を支えます。
【成分の効能】「補中」は消化器を助けることで、気を補い消化機能を強く賦活する黄耆（オウギ）を中心に人参、白朮、甘草は黄耆の効力を効果的に増強させ、柴胡と升麻（ショウマ）はからだ全体が下方に引かれる状態を上に引き上げることにより症状を改善します。

十全大補湯（ジュウゼンダイホトウ）
【主な症状】病後等で疲労感が強い、気力が低下している、手足の冷え、貧血傾向、寝汗、手足の冷え、食欲不振はあまり認めない
【効果】消化機能を補強し活動エネルギー（気）を補う「四君子湯」と血を生み貯蔵する「四物湯」が基本骨格となり気や血を補うことで症状を改善し疲労回復だけでなく、免疫力の向上も図ります。
【成分の効能】人参、白朮、茯苓、甘草で「気」を補い、当帰、川芎、芍薬、地黄で「血」を補い、更に免疫力を補う黄耆、経絡を温める桂枝が加わることで気や血を補う効果が一層強化されます。
　

【ワンポイントアドバイス】
1.睡眠を十分にとり、生活リズムを整える
2.筋トレや有酸素運動を取り入れる
3.バランスの摂れた食事、特にタンパク質、亜鉛、ビタミンＤを積極的に摂取する。
〈亜鉛を多く含む食材：牡蠣、ほたて、カニ、赤味の肉・レバー、ウナギ、納豆、チーズ、豆腐、卵
ビタミンＤを多く含む食材：サケ、サンマ、イワシ、干ししいたけ、しらす干し、卵黄など〉
4.過度な飲酒は避ける
5.趣味などでストレスを溜めないライフスタイルを心がける

次回は「女性の更年期」についてご紹介致します。

【注目度S級】
☆丸千代山岡家（3399）　本決算　サービス
Focus：業績絶好調の山岡家の注目決算！

【3月16日発表予定　25社】
78A　Ｔｅｒｒａ　Ｄｒｏｎｅ　第４　精密機器
2983　アールプランナー　第４　不動産
2997　ストレージ王　第４　不動産
3399　丸千代山岡家　第４　サービス
3665　エニグモ　第４　サービス
456A　ＨＵＭＡＮ　ＭＡＤＥ　第４　小売業
5888　ＤＡＩＷＡ　ＣＹＣＬＥ　第４　小売業
9632　スバル興業　第４　サービス
5971　共和工業所　第３　非鉄金属製品
2978　ツクルバ　第２　不動産
3539　ＪＭ ＨＤ　第２　小売業
3988　ＳＹＳ ＨＤ　第２　サービス
4014　カラダノート　第２　サービス
4075　ブレインズテクノロジー　第２　サービス
4446　Ｌｉｎｋ－Ｕグループ　第２　サービス
5131　リンカーズ　第２　サービス
7110　クラシコム　第２　小売業
1383　ベルグアース　第１　水産
2345　ＨＯＤＬ１　第１　サービス
3121　マーチャント・バンカーズ　第１　その他金融
3804　システムディ　第１　サービス
8077　トルク　第１　商社
8079　正栄食品工業　第１　商社
8894　ＲＥＶＯＬＵＴＩＯＮ　第１　不動産
9279　ギフトＨＤ　第１　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度 A級】
○スマレジ（4431）　3Ｑ　サービス
Focus：株価は元気がないが業績はいつも好調。

【注目度 注意】
×神戸物産（3038）　1Ｑ　商社
Careful：「業務スーパー」としておなじみの銘柄。節約志向が追い風になるか？

【3月13日発表予定　79社】
168A　イタミアート　本決算　その他製造
1758　太洋基礎工業　本決算　建設
2163　アルトナー　本決算　サービス
2217　モロゾフ　本決算　食品
3070　ジェリービーンズグループ　本決算　商社
3071　ストリーム　本決算　小売業
3159　丸善ＣＨＩＨＤ　本決算　小売業
3320　クロスプラス　本決算　商社
3931　バリューゴルフ　本決算　サービス
4175　ｃｏｌｙ　本決算　サービス
4334　ユークス　本決算　サービス
4369　トリケミカル研究所　本決算　化学
446A　ノースサンド　本決算　サービス
5248　テクノロジーズ　本決算　サービス
5889　Ｊａｐａｎ Ｅｙｅｗｅａｒ Ｈｏｌｄｉｎｇｓ　本決算　小売業
6336　石井表記　本決算　機械
6757　ＯＳＧコーポレーション　本決算　電気機器
7073　ジェイック　本決算　サービス
7614　オーエムツーネットワーク　本決算　小売業
7674　ＮＡＴＴＹ ＳＷＡＮＫＹＨＤ　本決算　サービス
7878　光・彩　本決算　その他製造
8013　ナイガイ　本決算　商社
186A　アストロスケールＨＤ　3Ｑ　サービス
3134　Ｈａｍｅｅ　3Ｑ　小売業
3161　アゼアス　3Ｑ　商社
324A　ブッキングリゾート　3Ｑ　サービス
3444　菊池製作所　3Ｑ　非鉄金属製品
3524　日東製網　3Ｑ　繊維
3843　フリービット　3Ｑ　サービス
3903　ｇｕｍｉ　3Ｑ　サービス
4382　ＨＥＲＯＺ　3Ｑ　サービス
441A　ＮＥ　3Ｑ　サービス
4431　スマレジ　3Ｑ　サービス
5079　ノバック　3Ｑ　建設
6656　インスペック　3Ｑ　電気機器
211A　カドス・コーポレーション　2Ｑ　建設
218A　Ｌｉｂｅｒａｗａｒｅ　2Ｑ　精密機器
2424　ブラス　2Ｑ　サービス
2929　ファーマフーズ　2Ｑ　食品
2991　ランドネット　2Ｑ　不動産
3193　エターナルホスピタリティグループ　2Ｑ　サービス
3418　バルニバービ　2Ｑ　サービス
3421　稲葉製作所　2Ｑ　非鉄金属製品
3441　山王　2Ｑ　非鉄金属製品
3662　エイチームＨＤ　2Ｑ　サービス
3930　はてな　2Ｑ　サービス
4936　アクシージア　2Ｑ　化学
6037　楽待　2Ｑ　サービス
7097　さくらさくプラス　2Ｑ　サービス
7126　グローバルスタイル　2Ｑ　小売業
7692　アースインフィニティ　2Ｑ　電力
7850　総合商研　2Ｑ　その他製造
9235　売れるネット広告社グループ　2Ｑ　サービス
9240　デリバリーコンサルティング　2Ｑ　サービス
9242　メディア総研　2Ｑ　サービス
9262　シルバーライフ　2Ｑ　小売業
9556　ＩＮＴＬＯＯＰ　2Ｑ　サービス
1840　土屋ＨＤ　1Ｑ　建設
212A　フィットイージー　1Ｑ　サービス
2373　ケア２１　1Ｑ　サービス
2695　くら寿司　1Ｑ　サービス
3038　神戸物産　1Ｑ　商社
3195　ジェネレーションパス　1Ｑ　小売業
3480　ジェイ・エス・ビー　1Ｑ　不動産
3653　モルフォ　1Ｑ　サービス
3974　ＳＣＡＴ　1Ｑ　サービス
4378　ＣＩＮＣ　1Ｑ　サービス
462A　ＦＵＮＤＩＮＮＯ　1Ｑ　その他金融
4996　クミアイ化学工業　1Ｑ　化学
5218　オハラ　1Ｑ　窯業
6049　イトクロ　1Ｑ　サービス
7131　のむら産業　1Ｑ　商社
7827　オービス　1Ｑ　その他製造
7831　ウイルコＨＤ　1Ｑ　その他製造
7983　ミロク　1Ｑ　その他製造
9163　ナレルグループ　1Ｑ　サービス
9425　ＲｅＹｕｕ Ｊａｐａｎ　1Ｑ　通信
9603　エイチ・アイ・エス　1Ｑ　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度 Ｓ級】
☆ベステラ（1443）　本決算　建設　
Focus：国土強靭化という国策の追い風で老朽化インフラの更新の仕事の引き合い多く業績が良い！

【注目度 Ａ級】
◎鎌倉新書（6184）　本決算　サービス　
Focus：株価は冴えないが、好決算が続いている。

【注目度 Ｂ級】
7095　Ｍａｃｂｅｅ Ｐｌａｎｅｔ（7095）　3Ｑ　サービス　
Focus：個人投資家からの人気の強い銘柄。かつての成長の勢いはすっかり影をひそめてしまっている。

【注目度 注意】
×ＧＥＮＤＡ（9166）　本決算　サービス　
Careful：個人投資家から人気の強い銘柄。ダメな決算が続いているが流れが変わるか注目。
×215A　タイミー（215A)　1Ｑ　サービス　
Careful：一般認知が高く、個人投資家から熱い注目があるものの初値割れ状況。

【3月12日発表予定　33社】
1433　ベステラ　本決算　建設
2776　新都ホールディングス　本決算　商社
3246　コーセーアールイー　本決算　不動産
3955　イムラ　本決算　その他製造
5075　アップコン　本決算　建設
6184　鎌倉新書　本決算　サービス
6619　ダブル・スコープ　本決算　電気機器
6696　トラース・オン・プロダクト　本決算　電気機器
6898　トミタ電機　本決算　電気機器
7196　Ｃａｓａ　本決算　その他金融
8142　トーホー　本決算　商社
9166　ＧＥＮＤＡ　本決算　サービス
9692　シーイーシー　本決算　サービス
2294　柿安本決算店　3Ｑ　食品
3361　トーエル　3Ｑ　小売業
7095　Ｍａｃｂｅｅ Ｐｌａｎｅｔ　3Ｑ　サービス
7777　スリー・ディー・マトリックス　3Ｑ　精密機器
1844　大盛工業　2Ｑ　建設
4422　ＶＡＬＵＥＮＥＸ　2Ｑ　サービス
4934　プレミアアンチエイジング　2Ｑ　化学
5572　Ｒｉｄｇｅ－ｉ　2Ｑ　サービス
6091　ウエスコホールディングス　2Ｑ　サービス
6225　エコム　2Ｑ　機械
6387　サムコ　2Ｑ　機械
6535　アイモバイル　2Ｑ　サービス
6778　アルチザネットワークス　2Ｑ　電気機器
215A　タイミー　1Ｑ　サービス
2198　アイ・ケイ・ケイホールディングス　1Ｑ　サービス
5134　ＰＯＰＥＲ　1Ｑ　サービス
6309　巴工業　1Ｑ　機械
7378　アシロ　1Ｑ　サービス
7640　トップカルチャー　1Ｑ　小売業
9565　ＧＬＯＥ　1Ｑ　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度 A級】
◎テンポスホールディングス（2751）
Focus：大幅な成長見通しを予想している同社の進捗は要チェック。

◎ＡＮＹＣＯＬＯＲ（5032）
Focus：個人投資家から人気の銘柄。決算後大きな動きが予想される。

【注目度 注意】
×三井ハイテック（6966）
Careful：冴えない決算が続いているが、流れが変わるのかどうか注目。

【3月11日発表予定　14社】
3921　ネオジャパン　本決算
5031　モイ　本決算
6966　三井ハイテック　本決算
7064　ハウテレビジョン　本決算
7678　あさくま　本決算
2751　テンポスホールディングス　３Q
4026　神島化学工業　３Q
5032　ＡＮＹＣＯＬＯＲ　３Q
7435　ナ・デックス　３Q
350A　デジタルグリッド　２Q
4599　ステムリム　２Q
6577　ベストワンドットコム　２Q
5132　ｐｌｕｓｚｅｒｏ　１Q
9236　ジャパンＭ＆Ａソリューション　１Q

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度 S級】
☆サトウ食品（2923）
Focus：「サトウのごはん」で有名な同社。タイパニーズと米価格上昇による値上げの影響で好決算が期待できる！

☆カナモト（9678）
Focus：建設業は全般業績が上向いており、建機レンタルの同社はその恩恵を強く受ける。

【3月10日発表予定　9社】
6654　不二電機工業　本決算　電気機器
1436　グリーンエナジー＆カンパニー　3Ｑ　建設
2923　サトウ食品　3Ｑ　食品
3180　ビューティガレージ　3Ｑ　商社
7682　浜木綿　7月期　2Ｑ　サービス
2375　ギグワークス　10月期　1Ｑ　サービス
3248　アールエイジ　10月期　1Ｑ　不動産
4441　トビラシステムズ　10月期　1Ｑ　サービス
9678　カナモト　10月期　第１　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

東京の中古マンション・一戸建て　「1億円超」が当たり前

東京都内の中古マンションの値上がりが続いている。
住宅情報サイトを運営するLIFULLの「LIFULL HOME'Sマーケットレポート 2026年2月」によると、東京23区の中古マンション市場では、ファミリー向き（2DK・2LDK・3K・3DK・3LDK〜）の掲載価格が1億1932万円（前年同月比151.5%）と過去最高を更新し、23か月連続の上昇となったという。前年比で1.5倍超と、もはや東京都心の「1億円超えマンション」が特別ではないことを示している。
これに対して実際に問い合わせのあった反響価格は7370万円（前年同月比119.0%）と掲載価格との差は4,562万円と過去最大に拡大に広がっている。売り手川の価格設定と、買い手の購入予算との間に、大きな溝が生まれ売り手側の強気な姿勢が浮かび上がる。

シングル向き（ワンルーム・1K・1DK・1LDK・2K）でも、東京23区の掲載価格は6985万円（前年同月比142.0%）と14か月連続で上昇。反響価格も3998万円（前年同月比117.8%）でこちらも過去最高を更新。投資需要もあって、コンパクトマンションの価格上昇は加速している。

東京都下（23区を除く東京都）のファミリー向き掲載価格は3885万円（前年同月比116.6%）で過去最高。23区との掲載価格差は8047万円と過去最大に広がった。
また、中古一戸建て市場でも価格上昇が鮮明だ。
東京都下の掲載価格は、3946万円（前年同月比111.2%）と過去最高を更新。これに対して反響価格は、3096万円（前年同月比125.2%）と初めて3000万円台に乗り、こちらも過去最高となった。

シングル向きは前月比で史上最大の急騰

賃貸市場では、掲載賃料の上昇がより際立った動きを見せている。
東京23区のファミリー向き掲載賃料は25万5765円（前年同月比112.3%）と過去最高を更新し、19か月連続の上昇。これに対して実際の反響賃料は17万8212円（前年同月比101.2%）で、その差は7万7553円にまで広がった。

さらに目を引くのはシングル向きの動きだ。東京23区の掲載賃料は13万2903円（前年同月比119.2%）で過去最高を更新。前月比でも105.6%と過去最大の月次上昇率を記録した。ひと月でこれだけ賃料水準が跳ね上がるのは異例で、供給不足や投資目的での物件囲い込みが影響している可能性がある。
東京都下のシングル向きでは、掲載賃料（6万3326円）を反響賃料（6万6557円）が上回っている。

【注目決算】
ビーアンドピー（7804）
Focus： いつも好決算なので今期も期待！

【3月9日発表予定　4社】
4238 ミライアル　1Q　 化学
2301 学情 1Q サービス
7804 ビーアンドピー 1Q その他製造
7856 萩原工業 1Q その他製造

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度 S級】
☆日本スキー場開発（6040）
Focus：日本駐車場開発の業績牽引銘柄。

【注目度 A級】
◎日本駐車場開発（2353）不動産
Focus：業績いつも良い。不動産は今後も狙えるから注目セクター。

【注目度 B級】
○泉州電業（9824）商社
Focus：電線関連なので多少は見ておきたい。

（3月6日発表予定　12社）
1873 日本ハウスホールディングス ３Q 建設
2438 アスカネット ３Q サービス
2910 ロック・フィールド ３Q 食品
2353 日本駐車場開発 ２Q 不動産
3816 大和コンピューター ２Q サービス
3854 アイル ２Q サービス
6040 日本スキー場開発 ２Q サービス
6267 ゼネラルパッカー ２Q 機械
3733 ソフトウェア・サービス １Q サービス
7279 ハイレックスコーポレーション １Q 自動車
8917 ファースト住建 １Q 不動産
9824 泉州電業 １Q 商社

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

（発表予定3社）
1928 積水ハウス 本決算 建設
7590 タカショー 本決算 商社
3172 ティーライフ 2Q 小売業

【注目度B級】
○積水ハウス（1928）
Focus：業績はいつも良い。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

（発表予定2社）
2590 ダイドーグループHD
8057 内田洋行

【注目度Ｃ級】
△内田洋行（8057）
Focus：いつも業績が良く狙っていた銘柄だったが、昨年秋に大量保有行為への対応策をIRにおいて開示した。買収防衛するならば上場するな！　資金調達はしたいけど、経営権は握られたくないという調子の良さは今の株式市場で受け入れられない。

【注目度 注意】
×ダイドーグループHD（2590）
Careful :3/2発表の伊藤園同様、この業種は厳しい。自販機ビジネスしていたところが軒並み社会の変化で業績悪化。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

☆建築士EYES

今、あなたが「家が欲しい」となると、スマホやパソコンので検索をされることでしょう。このことは避けて通ることはできません。しかし、このネット検索を楽しみながら、よりあなたにピッタリとあった家づくりを進める方法があります。

住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）の数は非常に多くて、その選別さえままなりませんが、あなたが家に「ブランド」を求めたり、「会社が大きい故に感じる安心感」を求める場合を除き、多種多様な「家選び」「家さがし」の情報に惑わされてしまいがちです。これはリアルに営業マンと向き合っても同様です。

これまで当たり前のように繰り返されてきた商品（家）の販売のされ方に対する営業ワードを知っておくだけで、これからはじめる確かな家づくりのポイントを押さえることができます。偏った情報に流されることなく、真に思い通りの家を手に入れる営業マンの常套句を知っておきましょう。

131)モデルハウス販売［もでるはうすはんばい］
モニターハウス同様「今すぐ客」を集めるには便利な方法。古くなったモデルハウスの有効活用と一石二鳥。

132)スピードと効率化を図る
できるだけ早く契約をして、できるだけ早く商品（家）を引き渡してしまう（「手離れがよい」といわれている）方法を考えること。じっくり考えながら自分の家をつくりたいと考えているあなたの考えとは正反対。「手離れがよい」仕事で都合がよいのは商品（家）を販売している住宅販売業者。

133)住宅営業マン［じゅうたくえいぎょうまん］
商品（家）をできるだけ「効率よく」売る専門家。マニュアルで家の売り方を最初に勉強するが、家づくりのエキスパートにはなりきれない。ノルマに追われ、お客様と現場監督と会社の上司の板ばさみにされ、なかなか息がつけないらしい。

134)マニュアル［まにゅある］
営業マンが商品（家）を売るときの決め言葉や殺し文句、契約までの訪問、電話、誘い出しのタイミング、お客のランク分けの仕方とランクアップの方法等がまとめられているもの。「商品を売るための指南書」で、その目的は営業の効率化。

135)住宅営業［じゅうたくえいぎょう］
精神論、技術論といわれている営業。住宅営業マンは、お客様から信頼感と安心感を勝ち得るために次の技術を研修で学んで実践で磨いている。
　・「挨拶、お見送り」の仕方
　・「第一印象」のつくり方
　・「ニーズキャッチ」の方法
　・「商品説明」のやり方
　・「着座接客」の実施
　・「次回アポ」の取り方
　・初回訪問から契約までの信頼獲得の組み立て方
　・売りやすい営業トーク

136)保証［ほしょう］
「私が保証します」これは住宅営業マンの決まり文句です。この言葉を鵜呑みにしないこと。「好きなようにできる」「何か不都合が起こったら無償でいろいろやってくれる」と思ったら大間違い。

137)保証期間［ほしょうきかん］
住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）は、10年、20年、30年、中には60年の保証を謳っている。「こんなに長くていいの？」とついつい喜んでしまうが、必ずしも無償ではないので要注意。「末永く面倒をみさせてください。（お金は頂きますが）」という意思表示です。仮に無償でも、あなたの家の値段に折り込み済み。

138)カタログ［かたろぐ］
室内の写真がどんなに豪華に見えても、家族だんらんの写真がどんなに楽しそうに見えても、そうした家で生活するのはあなた自身とあなたの家族です。あなたの夢を膨らませているのはどんな暮らしかよく考えて。「カタログ」を読み込むのはほどほどに、家づくりに詳しい専門家との「会話のキャッチボール」を楽しみながら、あなただけの家をつくることが大切。

139)自由設計［じゆうせっけい］
住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）がいう「決められた枠組みの中でいろいろなものが自由に選択できます」ということ。住宅営業マン」はいいます、「どんな我がままでも大丈夫」「あなたの思い通りにできます」と。この言葉は鵜呑みにしてはいけません。いかにも設計に自由がありそうですが、まったく自由に設計できるわけではないので注意が必要。

140)企画設計［きかくせっけい］
家の間取りや仕様を規格化して、各業者の戦略的な商品としての家をつくり出すための設計方法。自由設計を際立たせるために使われる場合が多い。商品化された家は業者主導の「家選び」になりやすい。「間取りはどうでもいいから、とにかく安く家を手に入れたい」と願っている人向きともいえる。超低価格住宅はこの設計手法が使われている。

141)シンプル・イズ・ベスト［しんぷる・いず・べすと］
文字通り「単純明解が一番」。複雑すぎると壊れやすかったり、凝りすぎると飽きてしまったり、メンテナンスにも手間暇が掛かってしまうので、「可能な限り単純なものにして、壊れにくく飽きのこない、メンテナンスが容易な家にしましょう」ということ。この言葉が住宅メーカーや住宅ビルダーにかかると、「開発した商品（家）」の価格が安くできた理由に使われる。

142)プレゼント［ぷれぜんと］
キャンペーン期間中に、あなたが家を購入したらもらえる物。家には関係ないものが多い。家に「おまけがある」のは気を付けましょう。何故なら、そのプレゼントの料金はそのしょうひん（家）の価格に含まれています。

143)コンサルティング［こんさるてぃんぐ］
住宅メーカーや住宅ビルダーがそろって使い始めた言葉。「我が社は生活提案ができます。あなたの家を一緒につくりましょう。どうぞいつでも相談に来てください」という営業姿勢。自社の商品（家）でできる生活提案。

日経6万円相場でも「買える」銘柄はある！

日経平均が6万円をうかがう相場の中でこれだけ上昇を続けると「ここまで上がってしまったら、今から入るのは怖い」と感じている人は多いだろう。その気持ちはよくわかる。そんな中で、私が最近、買いに入った銘柄を聞いたら、チャートだけを見ている人は、多分買えないだろう。

その1つが「日本インシュレーション」（5368）だ。チャートだけ見れば、すでに上がってしまった銘柄に映るだろう。

しかし、指標を確認してほしい。PER／11倍、PBR／0.78倍、利回り／3.06％。事業内容はプラントで、化学工場の建築事業、住宅向け耐火材の販売受注で、AI特需の恩恵を受けるデータセンターや半導体工場で「熱を操る技術」に強みを持つ。さらに国土強靭化という国策にかかわる銘柄と見ることもできる。
ただ、出来高が薄いので大きく買うのは難しい。そのためNISA枠を使うのにはぴったりの銘柄といえる。さらにNISAであれば配当も非課税になる。私自身もNISA枠でコツコツ仕込んでいる。
PBR0.78倍で利回り3％超を非課税で持てるのだから、なかなかの妙味がある銘柄と言えるだろう。

月足チャートが示す「買えない恐怖」と決算が示す真実

もう一つが、高市政権で注目の「防衛テーマ」の銘柄も軒並み上がっているが、その中でも注目しているのが「日本アビオニクス」（6946）だ。これもチャートを見て投資する人だったら買えない銘柄だろう。
というのも、月足のチャートで見れば明らかで、ひたすら上がり続けている。だが、決算の中身を見ると全く違ってくる。

25年3月期第1四半期までの決算は、注目に値しない内容だった。会社側も「うちはそんなに（利益は）できません」が常態で、自分たちの業績がそこまで伸びるとは気づいていなかったフシがある。
ところが第2四半期の決算からアナリスト予想を会社ガイダンスが大きく越えてきた。そして、今回の第三四半期決算でもアナリスト予想を大きく超える大幅な上方修正をした。第二四半期決算から私は5,000円前後でナンピンを繰り返して仕込みまくり、直近の終値は7300円台になっている。

また、もう1つ注目すべき点は同社の親会社がNAJホールディングスという投資ファンドということ。ファンドは株価を高くして、高い金額で売りたい。つまり、防衛特需が続く限り、この親会社は株価を目いっぱい高くしてくるだろうということ。このような情報を精査し、第三四半期決算前日にさらに信用で大量に追加購入し、1億円近い含み益となっている。

チャート分析だけで投資をしている人にとっては、こうした銘柄選びは難しいと思う。なぜなら、相場がまだ若いかどうかは、決算の中身とその推移からしか判断できないからだ。

プログラマーが突然、営業に来る時代

最近、私の実業の現場で変化が起こってきている。プログラマーやAI関連の技術者が営業に私のところに「何か手伝える仕事はないか」と来るケースが急増している。
プログラマーやAI関連の技術者は、基本的に表に出ないでシステム構築やプログラムを書いていた人たちである。そんな人たちがなぜ私のところ来ているかというと、彼らの仕事がなくなっているのだ。

DX、AIといえば、これまでは黙っていても仕事が入ってきた。そんな彼ら、彼女たちが、突然仕事を切られてしまって、「古賀くん、こういうシステムを作ったんだけど、どう？」と私のところに来るようになった。「ついにこういう時代になったか」と思った。

なぜ、そんなことになってしまったのか。これこそがAI時代の象徴といえる。昨今ではアンソロピック（Anthropic）のAI「Claude Code」の登場が話題であり、彼らのサービスの登場によりSaaS銘柄が大幅に大暴落をし、「SaaSの死」と言われる相場環境となっている。
正直に言うと、私もアンソロピックの影響がここまで来るとは思わなかった。もちろん、アメリカでSaaS銘柄が大きく株価を落としていたのは見ていたが、日本は関係ないと思っていたのだ。それは日本の大手ＳＩｅｒは国のシステムを請け負っており、オープンソースのAIでやることはないだろうと考えていたからだ。

これは落ち度だった。Googleの「Gemini」は検証したのだが、アンソロピックのClaude Coworkに対してはそれを怠ってしまっていた。遅ればせながら、会社のスタッフにClaude Coworkを使わせてみたら、とんでもないものだった。「ホームページ作って」と言えば即座に作り上げてくれる。

NECが空港でやっているような顔認証システムも「作って」と言えばあっという間に原型ができてしまう。自分でも試してみたが、そのすごさには鳥肌モノだった。

AIにできない仕事を持つ銘柄にヒントが

AIが専門家の仕事を次々と一般化していく時代に、投資家は何を狙えばいいのか。
私が最近注目している斎藤ジン氏の著書にこうあった。「アメリカは、製造業が外部にアウトソースされ、脳みそだけの国になった。だからそのアウトソーシングしている製造業の最高のパートナーとして絶対に日本が必要」。本当にその通りだと思う。
ITが進化してAIになり、コンサルやプログラミングといった「脳みそ（専門家）」の仕事が次々と取って代わられる価値がなくなって、誰もができるようになった。しかし、その脳みそを組み込んで、きちんと車やロボットといった商品を作る工程は、まだAIにはできない。ファナックがなかったらどうなるのか、想像もつかない世界だ。

だから、投資は「製造業を狙うべき！」というのが私の結論だ。半導体を中心とした製造業、これが長い相場になると思っている。

信越化学、ユニチカ――「脱中国」テーマ

実際に私のポートフォリオもこの方向にシフトしている。レアアース関連では「信越化学」（4063）を「脱中国」のテーマで保有している。
決算は減収減益なうえ、大株主の株式の売り出しで暴落したものの、決算前の高値を更新している。同社はベトナムでの自社精製体制を持ち、中国依存からの脱却という国策の追い風を受けている。

脱中国テーマ銘柄として注目しているのが「ユニチカ」（3103）だ。これはNISA枠で投資している。同社は繊維の不採算事業から転換を図りながら、レアアースの回収技術という強みが生きてくると思う。事業構造の改革と需要の高まりが重なり、伸びしろがあると感じている。

一方、AIの脅威を考えると、ソフトウェアやSaaS系には慎重にならざるを得ない。
任天堂やサンリオの株価が冴えないのも、AIによるコンテンツ生成とは無関係ではないだろう。例えば個人がゲームを作って公開できる「Roblox」はYouTubeのゲーム版ともいえ、小学生でも、自分の作ったゲームが何億円も稼いでいるという報道があるように、キティちゃんのようなキャラクターやスーパーマリオのようなゲームだってAIを使えば誰でも作れてしまう時代になりつつあるのだ。

AIでできない仕事は何か――これをヒントに考えれば、自ずと投資先は見えてくるのではないだろうか。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

（発表予定：2社）
7865 ピープル
2593 伊藤園

【注目度 注意】
▼伊藤園（2593）
Careful : かなり悪い意味で注目！
1/27に原材料高騰と消費者の節約志向を理由として大幅下方修正している。
何かしらの事業の光明が見えているかがチェックポイント。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

発表予定：8社
5255 モンスターラボ
436A サイバーソリューションズ
3329 東和フードサービス
3031 ラクーンホールディングス
4707 キタック
4666 パーク２４
4627 ナトコ

【注目度 A級】
◎パーク24（4666）
Point : 不動産関連は一通り注目しておきたい。
インフレの傾向がようやく見え始めており、相場が若い。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

リスクを知っていても、「対処できていない」が実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新した。約7軒に1軒が空き家という計算だ。野村総合研究所の推計では、2033年には空き家率が30%を超え、3軒に1軒が空き家になるとも予測されている。

背景にあるのは高齢化と相続の問題だ。親が亡くなり実家を相続したが、すでに自分の家があるため使い道がない。遠方に住んでいて管理できない。売るにも借り手がつかないなど「宙に浮いた空き家」が、全国各地で増えている。

NEXER（本社・東京都豊島区）が空き家所有者を対象に実施した調査（2025年）によれば、空き家が引き起こすリスクを「知っている」と答えた所有者は75.7%に上った。数字だけ見ると「多くの人が把握している」ともとれるが、話はそう単純ではない。知っていても動けない、あるいは動いていない所有者が大半なのだ。

同調査で「空き家の問題に対してどう対処しているか」を聞くと、「特に対策を取っていない」が最多を占めた。その理由のトップは「どうすればよいかわからない」が37.2%、次いで「費用がかかる」が29.3%、「手続きが面倒」が27.3%だった。「知識はあっても動いていない」という現実なのだ。

「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になる

中でも見過ごせないのが、税負担の問題だ。
現行の税制では、住宅が建っている土地には固定資産税の特例が適用され、更地の場合と比べて最大6分の1に軽減される仕組みがある。しかし「特定空き家」に指定されると、この軽減措置が外れる。つまり、翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性がある。

特定空き家とは、倒壊の恐れがある、衛生上有害な状態にある、景観を著しく損なっているなど、行政が「そのまま放置することが不適切」と判断した空き家のこと。
2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法では行政の権限がさらに強化され、指定されると修繕や撤去の勧告・命令が下され、従わない場合は行政代執行で解体され、その費用は所有者に請求されるというもの。

調査では、「特定空き家に指定されると増税になることを知っているか」という質問に対し、「知らなかった」と答えた人が約4割にのぼる。リスクの「存在は知っている」でも、「具体的にどうなるか」まで把握している人は少数派なのだ。

「放置」が招く近隣トラブルの実態

税金の問題だけではない。空き家を放置することで発生する近隣トラブルも深刻だ。
調査によれば、空き家が原因で「近隣から苦情を受けたことがある」と答えた所有者は31.0%にのぼった。具体的には、雑草・樹木の繁茂（46.9%）、不法投棄（39.0%）、建物の老朽化による景観悪化（44.6%）などが上位を占める。

こうしたトラブルは、放置が長引くほど解決が難しくなる。荒れた外観は周辺の不動産価値にも影響し、最終的には「近所迷惑な物件」として地域全体の評判を傷つける。空き家問題は、自分だけの問題ではないのだ。

では、空き家を持つ所有者はどこから手をつければよいのか。同調査で「解決策として有効だと思うこと」を聞いたところ、「売却」（46.7%）が最多で、「賃貸活用」（39.0%）、「リフォームして利用」（29.4%）が続く。一方、「解体・更地化」は20%台にとどまり、建物を残したまま活用したいという意向が強い。

ただ、「有効だと思う」と「実際にできる」の間には大きな壁がある。
やるべきは、物件の現状把握だ。自治体の空き家相談窓口や不動産会社への査定依頼から始めるだけでも、選択肢は格段に広がる。相談は多くの場合、無料で受け付けている。

そして、最も危ないのが「知っているが動いていない」状態だ。
なぜなら、特定空き家の指定は、気づかないうちに進むことがあるだ。固定資産税通知書が届いた時点で、すでに手遅れになっていたというケースも現実には起きている。
空き家は時間が経つほど選択肢が減り、コストが増える。早めに動くことが、最良の対策なのである。

2、3人のルール違反だけでゴミ問題が拡大

ゴミで物件の評判は落ちる――。
そう感じたことのあるオーナーや管理会社担当者は少なくないはずだ。
エントランス脇に置かれた未分別の袋、回収日を過ぎても残る生ゴミ、深夜に響く回収車のバック音。たかがゴミ、されどゴミである。実際、入居者満足度や近隣評価を左右するのは、豪華な設備だけでなく、日常の管理状態、生活の快適さにある。

中でも生活の快適さを失う典型的な例が、ルール違反によるゴミの問題である。分別を守らない、指定日以外に出す、時間帯を無視するなど、100戸規模の物件にわずか2～3人がルールを守らないだけでも、ゴミ置き場はすぐに荒れる。結果として、最初のうちは他の入居者が後始末をしたりしてくれるが、これが続けば入居者から改善が求められる。そればかりか近隣から苦情が入り、物件そのものの管理体制に対する不信につながる。

ここで確認すべきは責任の所在だ。
分譲マンションであれば、管理会社が対応するものの、最終的には区分所有者それぞれになる。しかし、賃貸物件では、入居者は借主であり、共用部分の管理責任は家主、あるいはオーナーになる。

入居者同士の自主的な清掃は近所づきあいという点ではよいが、それを前提にした管理は本末転倒だ。家主は家賃という対価を受け取っているのだから、入居者に対して快適な暮らしを提供する（使用収益義務）を負う。共用部分を適切に維持管理することは、その基本だ。
まずは注意喚起の掲示、違反者への個別指導、必要に応じた清掃強化。主体的に動かなければ、物件価値は静かに、そして確実に毀損していく。

民間業者に依頼、意外な落とし穴

一方で、ルール違反対策として、あえて民間業者による「毎日回収」を導入する物件も増えている。自治体によるゴミの回収は無料だが、分別や曜日管理が徹底されないという現実がある。とくに学生用物件では、5つの基本ルール――分別、指定袋、曜日、時間帯、場所――のいずれかが守られないケースが一定割合で発生する。

そこで業者回収を導入し、回収代を入居者で按分する仕組みを採るというもの。月額1000～1500円程度、日額にして30～50円前後で、利便性とトラブル抑止の対価と考えれば合理性はある。しかし、重要なのは契約時にこのことを明示しなくてはならない。費用負担の内容が重要事項説明で説明され、合意されているかどうかで入居者とのトラブルに発展しかねない。

とはいえ、業者回収が万能というわけではない。分別が必要であることをきちんと伝え、極力分別を促すことは必要だ。利便性と環境配慮の両立は、賃貸経営者に求められる。

そしてもう一つ、見落とされがちなのが騒音問題である。業者回収の場合、その作業が深夜に行われるというケースもある。その際、回収車のエンジン音や積み込み音に対する苦情が出される。

夜間の屋内騒音基準は40デシベル以下とされる。ゴミ回収車は通常2～3分程度の作業であり、交通騒音のように継続的ではない。このため、一瞬基準を超えたからといって直ちに違法と評価されるとは限らない。いわゆる受忍限度がどこまで許されるかということになる。

対応としては、まずは回収時間帯の変更が可能かどうかを業者に確認すること。それでも難しい場合、苦情がどの程度出ているか、例えば特定の一人に限られるのか、あるいは複数から出ているのかも判断材料となる。音に対する感受性は個人差が大きく、物理的な騒音レベルだけで結論は出ない。

ゴミ出し問題は、単なる生活マナーだけの話で済まない。管理責任の所在、契約内容の明確化、費用負担の妥当性、居住者はもとより周辺住民の目、さらには環境への配慮、受忍限度の考え方まで、賃貸経営の基本論点が凝縮されている。

物件の価値は、外観や設備だけでは決まらない。ゴミ置き場の整然さ、トラブルへの初動対応、そして責任を曖昧にしない姿勢といった賃貸経営の基本が問われる問題だ。

対象は総取引件数の約157万件、面積ベースの30.8％

外国人による土地取得について、具体的に動き出す。
高市政権は、発足以来「戦略的な外国人受け入れ」と「国益・安全保障の確保」を両輪に据えた政策運営を掲げている。
外国人の受け入れについては、高度人材の誘致や投資促進を進めとしている。その一方で、重要インフラ周辺や国境離島などにおける土地取得の実態把握を強化する方針も鮮明にしている。
その1つが国土交通省が出した「国土利用計画法施行規則の一部を改正する省令」だ。

そもそもは当時の岸田政権が、外国からに投資と経済安全保障強化を同時に進めるとした政策の1つで、当時、経済安全保障担当相として高市首相もかかわり制度整備を進めてきたものだ。
その内容は大規模な土地取引に係る届出事項を見直し、法人が権利取得者となる場合の情報把握を強化するというもの。

具体的には、国土利用計画法では、一定規模以上の土地取引があった場合、取得者は契約締結後２週間以内に利用目的などを都道府県などへ届け出る必要がある。その対象は、市街化区域で2000㎡以上、そのほかの都市計画区域で5000㎡以上、都市計画区域外では１ha以上とされている。そして、必要に応じて利用目的の変更を勧告でき、従わない場合は公表も可能とされるというもの。

この事後届出制度は、全国一律で大規模取引を網にかける。国交省資料によると、対象は令和４年の事後届出件数は１万8708件で、全国の総取引件数約157万件の1.2％にとどまるが、面積ベースでは30.8％を占める。

また、大規模な土地取引の際の届出事項に法人代表者の国籍等を追加された。このことで広い土地が動く取り引きは、この制度で網がかかる。
もともとの届出事項は、氏名・住所、土地の所在や面積、権利の内容、対価の額、利用目的などが中心だった。しかし、この改正では、個人取得者の国籍、法人取得者の設立準拠法国が新たに加えられ、取得主体の属性把握が強化される。

実質支配者の見極めがポイント

今回の改正では、そこからさらに踏み込んだ。
法人が土地を取得する場合、①代表者の氏名・国籍、②同一国籍の者が役員の過半数を占める場合の当該国籍、③同一国籍の者が議決権の過半数を占める場合の該当する国籍を届け出事項に追加されている。

ポイントは「形式」ではなく「実質支配者」の把握にあるということだ。つまり、「日本法人」「日本人が代表取締役」という外形だけでなく、誰が意思決定を握っているのか、どの国に帰属する主体が支配的なのかまでを把握しようとした点だ。そして、利用目的の審査をより実効性のあるものにしようというもの。

とはいえ、今回の改正によって外国人や外国資本による土地取得を一律に規制するものではない。あくまで大規模取引を対象とした事後届出制度の中身を厚くする措置だ。投資環境は維持しつつ、情報の透明性を高めるといもの。

施行は4月1日から。対象となる法人にとっては、代表者や役員構成、議決権の状況を整理したうえでの届出対応が求められる。

中古マンショ価格はバブル期超え

首都圏の中古住宅市場は、2026年1月も堅調な動きを維持した。東日本レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構）がまとめた月例速報によると、マンション、戸建ともに成約件数は前年同月を上回り、価格も底堅く推移している.

中古マンション市場の1月の成約件数は、3343件で前年同月比3.1％増。2024年11月以降15カ月連続の増加となった。
在庫件数は4万4776件で同1.5％減と6カ月連続の減少したものの、取り引き量が増え、在庫が絞られるという構図が依然続いている。

価格面では、成約㎡単価が86.99万円と前年同月比6.3％上昇、2020年5月から69カ月連続の上昇となった。前月比でも2.3％の上昇で、1990年9月のいわゆるバブル期の水準を上回ったとされる。
成約価格も5493万円と同6.7％上昇、15カ月連続のプラスになった。単価、総額ともに高値圏を維持している。

新規登録物件の㎡単価で見ると110.97万円、在庫㎡単価は105.15万円と、いずれも3割前後の上昇している。売り出し価格の上昇が続く中、成約価格との差はあるものの、需給の逼迫を背景に市況は強含みで推移している。

エリア別にみると、東京都区部の成約件数は1433件で前年同月比2.4％減と13カ月ぶりに減少。一方、多摩地区は9.6％増、神奈川県は11.3％増、埼玉県は9.4％増となった。一方、千葉県は3.0％減と27カ月ぶりに減少した。㎡単価では東京都区部が137.50万円と前年同月比11.3％上昇し、69カ月連続の上昇で、都心部の価格高止まりが際立つ。

戸建て新規登録価格は9.4％上昇

中古戸建住宅市場も堅調である。
成約件数は1496件と前年同月比17.0％増で、15カ月連続の増加となった。在庫件数は2万3539件で同0.4％増とほぼ横ばいながら、長期的には増加傾向が続いている。

成約価格は4056万円と前年同月比7.1％の上昇、2カ月ぶりにプラスへ転じた。新規登録価格は4728万円で同9.4％上昇と、在庫価格も4578万円で同4.8％上昇している。マンション同様、売り出し価格の上昇が継続している。

地域別では、東京都区部の戸建成約価格が7630万円と前年同月比11.2％上昇し4カ月連続の上昇である。多摩地区も10.0％上昇した。一方、横浜・川崎市は2.4％下落、埼玉県は0.6％減とという地域もあるが、神奈川県他は26.0％上昇と大きく伸びた。

全体として首都圏の中古住宅市場は、マンションを中心に価格上昇が続く。在庫減少が続き、需給はタイトな状態が続いている。
一方、戸建は件数、価格ともに持ち直しの動きを示している。金利動向や新築市場の価格動向が今後の取引に影響を与える可能性はあるが、首都圏の中古住宅市場は、マンションを中心に価格上昇が続き、在庫減少を背景に需給はタイトな状態にある。価格・件数ともに底堅く推移している。

財布とは別の「新しい現金ポケット」

「JPYC」という言葉を聞いて、
「なにそれ？」と思う方が多いのではないでしょうか。
一方で、
「暗号資産でしょ？」
「ビットコインみたいなもの？」
と思った方は、なかなかお金のリテラシーを持った方だと思います。
正直に言うと、私自身も最初は同じ印象を持っていました。

JPYCとは、JPYC株式会社が発行する「Japan Yen Coin」の略称で、日本円とほぼ同じ価値で使えるデジタルマネーのこと。1円を1JPYCとして扱う仕組みで、値動きが小さく、ブロックチェーン上で素早く送金できる。一般には、円連動型ステーブルコインと説明されています。

私はこれまで、「価格が上がる、下がる」「儲かる、儲からない」といった、ビットコインをはじめとする暗号資産の世界に、あまり気持ちが向きませんでした。そのため、JPYCについても、正直なところしばらくはスルーしていました。
けれど、JPYCを知っていく中で、考え方が少し変わってきました。
これは「増やすためのお金」ではなく、「どう置くかを考えるためのお金」なのかもしれない。そんな感覚を持つようになったのです。

JPYCは、ビットコインとはまったく違う

前にお伝えしたように、JPYCは日本円に連動したステーブルコインです。価格が大きく上下することを目的としたものではありません。
つまり、ビットコインのように「値上がりを期待して持つもの」ではなく、むしろ「日本円のデジタル版」と考えたほうが、感覚としては分かりやすいと思います。

投資対象というよりも、決済や送金、保管の「かたち」が違う円。
その位置づけを理解すると、JPYCの見え方は大きく変わってきます。

なぜ今、JPYCが必要になったのか

世界に目を向けると、すでに多くの国で紙幣の使用は減っています。
理由はシンプルです。
・偽札が多い
・管理コストが高い
・デジタル決済の方が合理的
といった理由からです。一方、日本は今も紙幣の使用率が、海外と比べて高い国です。

具体的には、日本の紙幣・硬貨の使用率は、金額ベースで約57％（経済産業省調べ）とされています。これに対し、イギリスやアメリカ、韓国では1～2割程度（UK Finance／FRB／韓国Times調べ）、中国では非現金決済が9割（中国人民銀行調べ）を超える水準にあります。日本の現金利用率の高さは、数字を見れば一目瞭然です。

もちろん、それ自体が悪いわけではありません。
日本の紙幣は、ホログラムを用いた高度な偽造防止技術や、緻密なデザイン、特殊な紙と印刷技術によって、世界的にも信頼度が高いものです。
ただ、その信頼性の高さゆえに、管理や流通のコストがかかり、合理性という点では課題も残ります。また、PayPayのようなデジタル決済と比べると、「支払う」「送る」といった行為が一瞬で完結しない不便さもあります。

こうした背景を考えると、日本円のデジタル化が議論されるのは、ごく自然な流れだと感じます。

すべてをJPYCにするリスク

こうした世界の流れの中で、導入が求められているのが「デジタル円」です。国が発行し、日本円をそのままデジタル化した通貨が登場すれば、支払いや送金はさらに便利になるでしょう。
ただ、ここで一度立ち止まって考えておきたい点があります。
それは、「便利になること」と「一元化されること」は、必ずしも同じではない、という点です。

JPYCは、国が発行するデジタル円とは異なり、民間が提供する仕組みのものです。
そのため日本円と連動はするのものの、特定の銀行口座や国家システムに直接は紐づいていません。いわば「中間的な立ち位置」こそが、JPYCの特徴です。

もし将来、デジタル円がマイナンバーと紐づいてしまうと、個人資産も、法人資産も、国が一元的に把握・管理できるようになります。

公共料金や税金の支払いは、間違いなくスマートになるでしょう。一方で、「すべてをそこに依存していいのか？」という疑問を、私は正直に感じます。
便利さと引き換えに、選択肢が一つになることへの違和感。それは、正しいとか、間違っているかではなく、独立している一個人としての「感覚」に近いものかもしれません。

「だから、私はすべてをJPYにしない」

と思っています。これは、あくまで私個人の感覚です。

ここまでお話ししてきた背景を考えると、日本円のデジタル化が議論されるのは、ごく自然な流れだと感じます。
世界的に見れば、日常決済のデジタル化はすでに当たり前のものになりつつあります。日本でもキャッシュレス決済は着実に広がり、現金よりもデジタルのほうが便利で、場合によっては合理的な場面も増えています。

たとえば、切符で電車に乗るよりも、ICカードで乗ったほうが運賃が安く設定されているケースがあります。これも現金を否定しているわけではありませんが、デジタルのほうが効率的な仕組みが、少しずつ社会の標準になりつつあるのです。

だからといってすべてをJPYCにする必要はありません。どんな仕組みも、一つに依存した瞬間、それはリスクに変わるからです。

他者との橋渡しのためのお金

セブンポケッツの考え方でJPYCの位置づけをするなら
・銀行預金（現金）の延長線上にあり
・投資の手前にある
「新しい現金ポケット」といえる存在だと思います。

増やすためではなく、次の選択に備えるための場所。
待機資金であり、他者との橋渡しのお金であり、手間を省くためのお金――それが、私にとってのJPYCです。

「それでもJPYCが、よく分からない」
そう感じている方もいると思います。

それでいいと、私は思っています。
大切なのは、JPYCを使うかどうかではなく、お金の置き場所を自分の頭で考えているかどうか。
そのうえで、「どこにも依存しすぎない配置」を少しずつ整えていくことポイントです。
これこそが、セブンポケッツの本質です。

JPYCは、魔法の道具ではありません。
一つの「選択肢」に過ぎません。
けれど、その存在は私たちにこう問いかけてきます。
「あなたのお金は、いま、どこに置かれていますか？」
「使い勝手がよいですか？」

増やすためだけではなく、安心したやり取りを続けるためお金。その視点を持つことが、これからの時代の一つのお金の使い方と貯め方、「資産」なのかもしれません。

中古マンション・土地は堅調に推移

中部レインズ（公益社団法人中部圏不動産流通機構）が公表した季刊サマリーレポートによると、中部圏の不動産流通市場において、取引の活発さが改めて確認された。
2025年10～12月期の中古マンション、中古戸建住宅、土地（100～200㎡）のいずれも成約件数は前年同期を上回り、総じて取引量は底堅く推移していることが示された。

中古マンションの成約件数は1781件で、前年同期比24.9％増と8期連続の増加となった。ただ、在庫件数は2万5909件で、21年10～12月期以来、16期ぶりに前年を下回った。平均成約価格は2421万円と前年同期比2.0％上昇し、3期ぶりにプラスとなった。新規登録価格、在庫価格もいずれも前年を上回った。

土地（100～200㎡）については、成約件数は1004件と前年同期比26.8％増で、11期連続の増加となった。平均成約価格は1942万円で前年同期比4.4％上昇し、4期連続のプラスとなった。しかしながら、在庫件数は減少しており、背景には住宅用地を中心に底堅い需要があると指摘されている。

中古戸建ては供給増で上値が抑制

一方、中古戸建住宅は、成約件数は1977件で前年同期比29.5％増となり、13期連続で増加した。取引自体は活発であるものの、平均成約価格は2046万円と前年同期比4.8％下落し、3期連続の下落となった。
これは在庫件数が4万5294件と増加基調が続いているため、供給量の増加によって価格の上値が抑えられているようだ。戸建市場では、取引量の増加と価格調整が同時に進んでいるといえそうだ。

こうしたデータから、中部圏不動産市場は「量は堅調、価格は物件種別で明暗」という状況といえそうだ。マンションや土地では需給改善を背景に価格の持ち直しが進む一方、戸建住宅では在庫の積み上がりが価格調整を促している。今後は金利動向や建築コストの影響をにらみつつ、エリアや物件特性による選別が進みそうだ。

奈良県を除く11地域で成約件数が前年を上回る

近畿圏中古住宅市場、堅調持続も金利動向に警戒感　マンション価格は上昇基調続く

近畿圏の不動産流通市場は、2025年10～12月期においても底堅さを維持した。
近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）によると、同期間の中古マンション成約件数は5175件となり、2025年10～12月期前は年同期比で17.9％増加。成約件数は8期連続の増加で、売り出し件数も1万6984件と2.2％増えた。

地域別にみると、近畿圏の対象12地域のうち、奈良県を除く11地域で成約件数が前年を上回った。中でも大阪市北部では8期連続、神戸市と京都市でも7期連続の増加で、都市部を中心に中古マンション需要の強さが続いている。

価格面でも上昇傾向が鮮明だ。
中古マンションの平均成約価格は3166万円と、前年同期比で3.0％上昇し、2期連続のプラスとなった。新規登録価格は3423万円で、12期連続の上昇した。大阪市では2015年10～12月期から41期連続で価格が上昇しており、需給の引き締まりが価格を押し上げている。

中古の戸建も活発な動き

一方、中古戸建住宅市場も活発さを見せている。
成約件数は3701件で前年同期比21.3％増と、12期連続の増加となった。新規登録件数も1万3091件と4.6％増え、供給量も拡大している。
とはいえ、価格動向には地域差がみられる。実際、平均成約価格は2307万円と、前年同期比で0.4％と小幅ながら下落しており、全体では横ばい圏にある。

市場全体では、取引件数の増加とマンション価格の上昇が続いるものの、先行きに不透明感もある。今後は政府の国債増発懸念を背景に長期金利は上昇基調にあり、日銀の利上げも予想され。住宅ローン金利の上昇は、実需層の購入判断に影響を及ぼす可能性がある。

近畿圏の不動産市場は現時点では堅調だが、今後の金利動向に注視が必要だ。

インバウンド需要で活況の民泊

旅行の予定を立てる際、とりあえず宿泊先だけ先におさえておく。そんな行動は、いまや珍しいものではない。訪日外国人の増加により、日本の宿泊市場はかつてない活況を迎えており、宿の確保は旅の第一歩となっている。

日本政府観光局（JNTO）の最新推計によると、2025年の訪日外国人旅行者数は約4268万人と過去最高を更新した。コロナ禍からの回復局面を超え、インバウンド需要は明確に拡大している。宿泊需要の高まりは、旅行者の行動や街の風景にも変化をもたらしている。

そのため、宿泊需要の増加はホテルや旅館にとどまらない。民泊もその受け皿の一つとして存在感を高めている。観光庁によれば、住宅宿泊事業法に基づく民泊の届出件数は累計5万件を超え、供給は再び増勢に転じている。これは都市部だけでなく地方部でも訪日客の受け入れ手段として民泊が活用されており、空き家活用としても注目を集めている。

とはいえ、届出件数が増加しているからといって、民泊市場が安定成長を続けているわけではない。民泊への参入と撤退は表裏の関係にあり、廃業する人や業者も多い。
また、騒音、ゴミ出し、深夜の出入りなどをめぐり地域住民とのトラブルに発展するケースも出ており、自治体によっては独自の規制を設けたり、民泊の開業を抑制したりする動きも出てきている。

先の予約ほどキャンセルされやすい

こうした民泊を取り巻く周辺環境とは別に、民泊経営を行ううえで大きな落とし穴もある。
それが突然のキャンセルである。とくに90日以前に予約された案件、さらに高級価格帯の物件でキャンセルが多いというのである。

民泊・宿泊施設向けに運営支援を行うタビルモ（本社・東京都渋谷区）が管理する予約データをもとに、予約時期別のキャンセル率を調べたところ、宿泊日の90日前に入った予約のうち、約4割が最終的に実宿泊に至らなかったという。

早期予約は一見すれば、早期の売上確保と見える。しかし、予約から宿泊までの期間が長いほど、利用者側には予定変更や比較検討の時間が生じる。また、航空券の価格変動、同行者の都合、より条件の良い宿泊先の出現など、要因は多岐にわたる。結果として、早期予約ほどキャンセルのリスクを内包する。言い換えれば、早期予約とは利用者側にとっては「とりあえずの確保」という感覚というわけである。

とくにこの傾向は高価格帯の民泊で顕著だという。高額な宿泊費は、利用者にとって「仮押さえ」の意味合いが強くなりやすく、予定変更時にキャンセルされやすい構造があるという。

一方、宿泊日が近づくにつれてキャンセルが少ないのが「直前期の予約」であり、むしろ民泊運営にあたっては安定性が増す。このため、単に予約件数だけを見ていると、こうした中身の違いは見えにくい。

キャンセルが発生した後の対応も、オーナーの収益を左右する。繁忙期であればすぐに予約が入る可能性が高いが、タイミング次第では空室のままとなることもある。中でも地方部や高単価物件ほど、その影響を大きく受ける。

数字だけでは見ない民泊のリスク

調査を行ったタビルモ社では、キャンセル率を単なるトラブル指標ではなく、「収益管理のための重要な経営指標」と位置づけている。
これを防ぐには、予約時期別のキャンセル傾向を把握し、価格設定やキャンセルポリシー、直前期の予約受付に関する対策や戦略を設計することが重要だとしている。

イインバウンド需要の拡大は、民泊市場にとって確かな追い風である。ただし、予約が入った時点で収益が確定したと考えるのは早計だ。
旅の予定が変わることは、利用者にとっては自然な行動であり、その積み重ねがキャンセルという形で現れる。

数字の裏側にあるこの現実をどう管理するか。民泊経営にあたっては、宿泊予約の「量」だけでなく、その「確度」を高める運営がオーナーには求められる。
民泊の活況の裏側で、こうしたリスクが浮かび上がっている。

年代別アトピーの発症原因、症状の違い

アトピー性皮膚炎は強いかゆみのある湿疹が、悪くなったり、よくなったりを繰り返す症状です。ダニ、カビ、ハウスダストなど様々な外界の刺激、皮膚の乾燥などからからだを守るバリア機能が低下することでアレルギーの炎症を引き起こします。

急性期には、赤くなり小さな水ぶくれをもった紅斑〔コウハン〕や皮膚が盛り上がったぶつぶつした状態の丘疹〔キュウシン〕が多くみられ、それがくずれて水っぽくジクジクした湿潤〔シツジュン〕になります。
慢性期には、かきむしりを繰り返すことにより皮膚がゴワゴワと厚くなる苔癬化〔タイセンカ〕や、かゆみを伴い皮膚が盛り上がる痒疹〔ヨウシン〕、また皮膚が乾燥して白く粉をふいたような落屑〔ラクセツ〕へと変化します。

顔、耳や首回り、ひじや膝の内側・外側、もものつけねなどに多くみられ、症状の変化が激しいのが特徴です。
多くは乳幼児期に発症しますが、乳幼児期、小児期、思春期以降の成人期と年代によりそれぞれ特徴がみられます。

１）幼児期
原因：胃腸の食べ物の消化力が弱いため、消化されない未消化物によってアレルギーをひき起こすと考えられています。
症状：湿潤傾向が強く、紅斑や丘疹だけでなく多くの場合、かさぶたが顔、頭、首すじ、股、わきなどにできやすいという傾向があります。

２）幼小児期
原因：身体機能が発達し新たに発症することが比較的少ない時期ですが、食べ物やハウスダストなどのアレルゲンが原因となることがあります。
症状：湿潤傾向は少なくなり、アトピー独特の乾燥性で表面がザラザラした鳥肌状の外観で、その中に一部ジクジクした湿疹やあせもにも似た発疹が首回り、わき、ひじの内側、膝の裏側、手首、足首にできやすいという傾向があります。

３）思春期～成人期
原因：この時期は受験や就職などによるストレス、疲労、食事の偏り、睡眠不足、生活習慣や環境の変化等が主な原因と考えられます。
症状：皮膚の乾燥はさらに進み、紅斑、丘疹が散在し、顔、首、背中、腹、ひじ、膝など広範囲にみられ、一部は苔癬化します。

４）中年期～高齢期
原因：これまで思春期、遅くても40代までには自然に治るとされてきましたが、1980年以降、60歳以上の人口1～3％にみられるようになりました。原因ははっきりしませんが、家屋の気密性などの環境のほか、加齢に伴う皮膚の乾燥やバリア機能の低下、軽い刺激でも痒みを引き起こすと考えられます。
症状：かきこわしによる苔癬化、痒疹、落屑、下肢・腕・体幹などに硬貨のような茶褐色の湿疹の好発などがみられます。

症状別、漢方の選び方と効能

漢方的な視点では、健康的な皮膚は「血」と「水」の栄養と潤いのバランスにより保たれており、これが不足すると皮膚は乾燥して痒みを生じるとされます。また、からだを守る「気」（生命エネルギー）がストレスなどを原因として巡りが悪くなると、皮膚のバリア機能が低下します。

漢方では「皮膚はこころの叫び」と言われ、皮膚症状はこころとからだのSOSととらえます。そこで「気・血・水」のバランスが整うように漢方治療を進めていきます。
そのため漢方によるアトピー性皮膚炎の治療は、局所的な治療にとらわれずに、自分に合った全身を整える根本治療で改善を図ります。

幼児、胃腸の弱い人に多い「脾胃虚弱タイプ」

【特徴】幼児や胃腸が弱い成人に多くみられます。胃腸が弱いことから体内でさばけない水分が皮下にも蓄積され、外界の刺激などと結びつき痒みを生じることが主な原因となります。そこで胃腸の働きや「気」の生成をサポートする漢方薬を用います。
【具体的な症状】ひじ、膝などやわき、もものつけ根など皮膚の柔らかい部分に症状がみられ、薄紅色の紅斑、丘疹、滲出傾向があります。

補中益気湯（ホチュウエキキトウ）
【主な症状】冷え症で紅斑や湿潤は少ない症状、だるい、いつも眠い、力が入らない、寝汗
【効果】胃腸の働きをサポートしながら、皮膚と密接に関係する肺を元気にすることで気血を同時に補い、免疫機能をアップすることで皮膚のバリア機能を高めます。長期間の服用でアトピーの悪化を防ぐといわれています。
【成分の効能】主成分の黄耆（オウギ）は脾胃を補うとともに皮膚の発汗作用を正常化し、人参（ニンジン）と甘草（カンゾウ）は脾を補い元気を益し、当帰（トウキ）は血虚を補うことで症状を改善します。

桂枝加黄耆湯（ケイシカオウギトウ）
【主な症状】汗が多い、あせも、化膿したり分泌物が多い、湿った皮膚、虚弱体質、寝汗
【効果】からだを温めてエネルギーバランスを整える桂枝湯に、気を補う働きが加わることで体表面の機能を高め症状を改善します。
【成分の効能】主薬の黄耆は気を益し水を巡らせ、桂枝（ケイシ）はからだを温め、芍薬（シャクヤク）は皮膚を引きしめることで皮膚のしまりを整え、汗や湿気を調節し皮膚トラブルを改善します。

ジクジクとした湿疹の「湿熱タイプ」

【特徴】小児のアトピー患者が成長して成人型アトピーになった際の初期によくみられます。元々胃が丈夫でないために「余分な水分」がからだに滞り、時間の経過と共に「こもった熱」となり、体内で「水」と「熱」が結びつきジクジクした湿疹となります。熱を冷ましながら、からだの余分な水をさばきます。
【具体的な症状】紅色の紅斑、滲出性のジクジクした丘疹などがみられ、痒みは強く、かくとひっかいた痕が残り、表皮が破れて化膿することもあります。

消風散（ショウフウサン）
【主な症状】夏場や入浴後に悪化、湿潤とかさぶたが多い、赤み、ほてり、口が渇く、汗かき、乾燥肌からジクジクした肌まで
【効能】血に入り込んだ熱を冷ますことで「熱」「かゆみ」「余分な湿気」を和らげながら症状を改善します。
【成分の効能】防風（ボウフウ）、蝉退（センタイ）、荊芥（ケイガイ）、牛蒡子（ゴボウシ）が皮膚の熱を発散させ、石膏（セッコウ）、知母（チモ）、苦参（クジン）が熱と炎症をしずめます。さらに蒼朮（ソウジュツ）、木通（モクツウ）が水代謝を改善し、当帰、地黄（ジオウ）、胡麻（ゴマ）が血を補い皮膚の潤いをとり戻すことで症状を改善します。

竜胆瀉肝湯（リュウタンシャカントウ）
【主な症状】主に下半身に症状が強い、ジクジクした痒み・赤み・滲出を伴う症状、のぼせ、頭痛、目の充血、口が苦い
【効果】下半身にこもった熱を冷ましながら湿気を取り除き、解毒して炎症を鎮め、利尿を促すことで湿気を取り除き皮膚の熱感や痒みを改善します。
【生薬の効能】主薬の竜胆（リュウタン）が下半身の熱を除去し、黄芩（オウゴン）、山梔子（サンシシ）は炎症を鎮め、木通、車前子（シャゼンシ）、沢瀉（タクシャ）は利尿を促します。当帰、地黄が血を補い炎症を抑えながら解毒し、皮膚のかゆみを改善し、さらに皮膚の乾燥を和らげます。

炎症が強く症状が長期間続く「血熱タイプ」

【特徴】アトピー性皮膚炎で最も重篤なタイプで、皮膚の炎症が強く、長期間にわたるなどの結果、熱が血中に入るために起こります。血に入り込んだ熱を冷まして症状を和らげます。
【具体的な症状】痒みは著しく、時に痛みを伴う全身性の強い紅斑、粟の粒のような小さなブツブツした粟粒疹〔ゾクリュウシン〕、炎症性の浮腫、皮下出血

黄連解毒湯（オウレンゲドクトウ）
【主な症状】どす黒い皮膚、乾燥も湿潤もひどくないが赤みの強い痒み、イライラ、赤ら顔、ほてり、不眠、精神不安
【効果】全身にこもった熱を冷ますことで消炎、解毒しながら痒みを改善します。特に首、頭の痒み、自律神経の興奮による皮膚症状、歯科治療の出血や鼻血にも効果があります。
【成分の効能】黄芩が上半身、黄連（オウレン）がからだの中心部、黄柏（オウバク）が下半身の熱を冷まします。3つの生薬でからだに余分な熱や炎症を鎮め、山梔子は血にこもった熱を冷ましながら精神を安定させる働きがあります。

白虎加人参湯（ビャッコカニンジントウ）
【主な症状】乾燥が強い、鮮やかな赤い皮膚、のどが渇く、汗が多い、ほてり
【効果】体内の余分な熱を冷まし、気を補い、水を巡らせることで症状を改善します。熱中症や更年期のほてりを伴う多汗にも用います。
【生薬の効能】主薬の石膏は体内に蓄積した強い熱を外に発散させ、知母は熱を冷ましつつ潤いを与え、粳米（コウベイ）は胃を保護し、人参は失われた体液を補うことで症状を改善します。

成人～中年期以降のアトピー「陰虚型」

【特徴】成人期、中年期以降のアトピーによくみられるタイプで、湿熱や血熱が長期に続いた結果、皮膚は乾燥し、時には全身にも及びます。血を補い、からだに潤いを与えて症状を改善します。
【具体的な症状】皮膚が乾燥し茶褐色となり、ところどころ乾燥性の紅斑や小さな丘疹がみられます。かくと白く粉を吹き、痒みは強く、時として痒みで眠れないといった睡眠障害も引き起こします。

温清飲（ウンセイイン）【黄連解毒湯＋四物湯】
【主な症状】皮膚がかさかさして乾燥、赤み・痒みが強い、慢性的なのぼせ・ほてり、手足の裏がほてりやすい、疲れると症状が悪化、イライラ
【効果】長期間からだに熱がこもると血が消耗され、皮膚の乾燥がみられるようになります。からだの余分な熱を冷まして炎症を鎮める黄連解毒湯に、血を補いながら血流を改善する四物湯（シモツトウ）が追加されることで皮膚に潤いを与え、乾燥と炎症を改善します。
【生薬の効能】四物湯は血を補う地黄と芍薬、全身に血を運びながらパワーを育み巡らせる当帰と川芎（センキュウ）で構成されており、皮膚の乾燥による痒みを改善します。

当帰飲子（トウキインシ）
【主な症状】冷え症、体力低下傾向、皮膚が乾燥して白い粉をふいたりひび割れ、肥厚してかさぶたができる、かさぶたがボロボロ落ちる、夜間に痒みが激しい、唇の乾燥
【効果】血を増やして働きを高める四物湯をベースに気の働きを改善しながら、体内に入り込んだ邪（からだの不調をひき起こす原因）を体の外へ追い出して症状を改善します。老人性皮膚掻痒症にも用いられます。
【生薬の効能】当帰、川芎、地黄、芍薬で血を補い、黄耆、甘草は皮膚のバリア機能を高め、荊芥、防風、蒺藜子（シツリシ）は痒みを改善し、何首烏（カシユウ）は潤いを高めることで症状を改善します。

六味丸（ロクミガン）
【主な症状】全身の乾燥による痒み、口渇、排尿困難・頻尿、手足のほてり、腰から下の脱力感、軽い冷え
【効果】血を補うことで皮膚の栄養をとり戻しながら、水の巡りを整えて症状を改善します。
【生薬の効能】地黄、山茱萸（サンシュユ）、山薬（サンヤク）で腎を補い精気を益し、牡丹皮（ボタンピ）で熱をさまし、茯苓、沢瀉で水の巡りを整えて症状を改善します。

【ワンポイントアドバイス】
1.生活する室内や寝具の掃除をこまめに行う
2.からだは清潔に保ち、できれば毎日の入浴を心がける
3.バランスの摂れた食生活
4.強い紫外線に注意
5.睡眠の充実
6.精神的ストレスをなるべく避ける

次回は「男性の更年期症状」の漢方薬について解説します。