なんとなく金運や縁起、運気といったことを気にしたことはあるのではないだろうか。
金運に関する情報を発信している金運情報館（本社・神奈川県川崎市　3Cソリューション）が4月に全国男女100人対象に行った「金運ゲン担ぎ実態調査」2026年3月調査）によると、日常生活で金運や縁起を意識した行動を「よくする」「たまにする」と答えた人は合わせて約45%だったという。
調査対象が少ないものの、半数近くの人が金運を何らかのかたちで意識しているようだ。
むしろ面白いのは、その温度感の違いで「常に意識している」という人はごく少数、大多数は"ときどき気にする"程度のライトな関わり方で、ガチガチに信じているわけではないということ、この「ゆるい信心」のようなスタンスこそ、実は日本人と金運の関係をもっともよく表しているのかもしれない。

平安貴族の朝は「今日の運勢チェック」から始まった

日本人と運気や占いとのかかわりが、もっとも深かったのは、1000年以上前の平安時代のこと。現代日本人が運気や占いを「なんとなく気にする」という感覚は、実は1000年以上前から始まったのではないだろうか。

この当時の様子は、藤原道長の祖父にあたる右大臣・藤原師輔が10世紀半ばに記した家訓書『九条殿遺誡（くじょうどのいかい）』に詳しい。そこには貴族が毎朝やるべきルーティンが事細かに書かれている。
まず、朝起きたら属星（自分の守護星）の名号を七回唱え、鏡で顔を確認し、そして「具注暦」でその日の吉凶を確認する。これが1000年前の上流階級の朝の必須ルーティンだった。今でいえば、スマホで「今日の運勢」や天気をチェックするようなものかもしれない。

それだけではない。平安貴族には「方違え（かたたがえ）」という習慣があった。これはその日に行く目的地の方角が陰陽師の占いで「凶」と出たら、わざわざ別の方角に一泊してから向かう。
これは現代人が引っ越しや旅行で方位を気にする「こっちは方角が悪い」というのと、あまりかわりはなさそうだ。
さらに当時の貴族は「物忌み（ものいみ）」では、占いで凶日と判定されれば重要な公務があっても外出を控えた。あの藤原道長ですら、物忌みを理由に内裏への参内を中止したことが、自筆の日記『御堂関白記』に記されている。

お正月は初詣、春秋はお彼岸、夏はお盆。神社やお寺にことあるごとに足を運び、一粒万倍日や天赦日といった暦の吉日に合わせて大事な決断をしたり、宝くじを買ったりする。現代のSNS上では「一粒万倍日」がたびたびトレンド入りし、矢野経済研究所の調査（2024年12月発表）によれば、占いサービス市場は約997億円、スピリチュアル関連ビジネスを含めると4兆円を超える巨大市場に成長しているという。
「方違え」はGoogleマップの方位アプリに、「具注暦」はスマホの暦アプリに置き換わっただけで、日本人の行動原理は平安時代からほとんど変わっていない。

調査で浮かんだ「やってはいけない金運行動」

さて、1000年続く運気へのこだわりは、現代人の金運アクションにどのように作用しているのだろうか。
前述の調査では、「一粒万倍日など吉日を意識する」（28%）、「金運神社やパワースポット参拝」（24%）、「財布の色や購入時期にこだわる」（19%）がトップ3に挙がった。

このあたりまでは何となく意識している人も多いのではないだろうか。しかし、この調査では「やってみて逆効果だった」という失敗談も紹介されている。

「いろんな神社を巡り、御守りを購入し過ぎて、散財していることに気がついた」
金運を求めて神社を巡るうちに、交通費と御守り代で財布が薄くなっていた。金運を追いかけた結果、お金が逃げていくという皮肉な結果になってしまった例だ。それでもその後に何倍にもなって返ってくる信じるもありだろう。

「黄色の財布で運気上昇と購入したのに効果はなかった」というのも。黄色い財布は風水の定番だが、効果を感じられなかったという声は意外に多い。財布自体が高額なものも多い。これも「金運のための出費」という点では同じものだろう。
「開運くじを結構買ったがあまり良い結果が出ず、買わずに何かに使えば良かった」というものもある。
一粒万倍日に宝くじを買う行為は手軽な金運アクションの代表格だが、その日に買うために並び当たらなければ、純粋に時間の浪費と支出が増えただけとも言える。
そして、最もリアルだったのが、「お金は使わないと自分に巡ってこないと思い、使えるときに使うようにしているが、大きく還元された記憶は全くない」というものだ。「お金は循環させるもの」という開運セオリーを信じて実践した結果、ただ出ていっただけ。

これらの失敗談を並べると、明確な共通パターンが浮かび上がる。逆効果に終わった金運行動の大半は、「金運を上げるためにお金を使っている」ということだ。
御守りの大量購入、高額な開運財布、開運くじの連続購入。いずれも「出費」が先に立ち、御利益を求める気持ちが強いほど投資額が膨らむようだ。
運気向上、占いといったスピリチュアル関連を合わせた市場が4兆円を超える規模にまで成長しているということは、裏を返せば「運を上げたい」という人々の願いが巨大な消費市場を生み出しているということだ。

「効いた」と感じている人は、実はお金を使っていない

一方で、金運行動に「効果があった」と感じている人の声も見てみよう。

「財布にお札を入れるとき、肖像画の人物と目が合うように入れ、向きも揃えている」という。注目すべきは、金運向上を実感している人は宝くじの当選ではなく「無駄遣いが減った」という点だ。お札の向きを丁寧に整える行為が、お金と向き合う意識を変え、支出の抑制につながっているかもしれない。

「玄関の水拭きをしたら懸賞が当たった」。因果関係の証明はできないが、掃除という行為自体が生活を整えるプラスの習慣であることは間違いない。
「神社にお参りして、資格試験に合格した」というのもあるだろうが、参拝したから合格をもたらしたわけではないだろうが、「お参りした」という行動が心理的な区切りとなったといえるのではないだろうか。

つまり、効果を実感している人の多くは「お金を使って運を買う」のではなく、「日常の小さな習慣を整えた結果、お金の流れが良くなった」と感じている。この差は決定的に大きい。
調査でも、お金に対する日頃の接し方として「お札の向きを揃えて財布に入れる」（66.7%）、「レシートを溜め込まない」（42.6%）が上位に挙がっている。いずれも一円もかからない。

金運は「買うもの」ではなく「整えるもの」

調査の自由回答の中に、これが核心ではというものがあった。
「無理をして金運行動をすると、嫌な気持ちになって生活自体が暗くなるので、楽しい気持ちで金運アップの行動を行うべき」

平安貴族が毎朝の暦チェックを「当然のルーティン」として淡々と行っていたように、金運行動は日常の中に自然に溶け込んでこそ意味がある。必死にお金をかけて御利益を買おうとした途端に、財布は軽くなり気持ちは重くなる。逆に、お札の向きを揃える、財布の中を整理する、たまに神社に立ち寄って手を合わせる――そうした「お金のかからない習慣」を楽しめている人ほど、効果を感じているのかもしれない。

科学的に金運が証明できるかはさておき、「前向きな習慣が気分を上向きにし、結果的に行動の質が上がる」という心理的効果が一番重要だろう。1000年前の貴族も現代のビジネスパーソンも、「整える」ことで安心を得ているという意味では、同じことをしている。

金運は追いかけるものではなく、日々の暮らしの中で整えるもの。そう考えれば、わざわざ高い財布を買ったり、御守りを何個も集めたりする必要はない。
お札の向きを揃えて、レシートを片づけて、たまに近所の神社や寺院で手を合わせる。1000年前から続く、それが日本人の金運との一番賢い付き合い方なのかもしれない。

【4月20日発表予定　3社】
エスポア（3260）不動産
東京ボード工業（7815）その他製造
ヤマザワ（9993）小売業

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

中古タワマン価格上昇は「東低・西高」

不動産調査会社のマーキュリー（本社・東京都港区）が行った2026年3月の中古タワーマンション流通動向調査によると、東京23区では上昇12区・下落11区と約半数の区で価格が下落し、千代田区や港区といった都心部で価格が下がっていることが分かった。一方、大阪市は8区で価格が上昇し、北区が全体相場を押し上げている。

東京23区は半数の区で下落、都心6区も一服

東京23区では2026年3月に1039戸が流通し、70㎡あたりの平均価格は2億747万円となった。
最も高かったのは千代田区の3億930万円、最も低かったのは葛飾区の8378万円。70㎡あたりの平均価格が1億円を下回ったのは、練馬区と葛飾区の2区のみだった。
前年同月比は23区全体で＋1867万円（＋9.9％）と前年の水準を大きく上回ったものの、前月比は＋256万円（＋1.3％）の微増にとどまった。上昇12区に対し下落が11区と約半数の区で下落しており、千代田区、港区といった都心部の価格が下落している。

大阪市は北区が全体相場を押し上げる

大阪市では472戸が流通し、70㎡あたりの平均価格は1億2917万円となった。
最も高かったのは北区の1億6638万円、最も低かったのは平野区の3153万円。平均価格が1億円を上回ったのは4区あった。
前年同月比は大阪市全体で＋2507万円（＋24.1％）と前年の水準を大きく上回り、前月比も＋985万円（＋8.3％）と伸びた。8区で価格が上昇しており、価格が高く流通戸数も多い北区の価格が大きく上昇したことで、全体相場が押し上げられている。

本調査は、マーキュリーが提供する「Realnetマンションサマリ」の新築マンションデータと中古流通マンションデータを基に算出したもの。
首都圏で1995年以降に新築分譲されたマンションの平均面積68.27㎡（2026年3月末時点、投資用マンションは除く）を基に70㎡価格として算出している。対象は、2025年3月および2026年2月から3月末に流通した、流通時点における築年数が20年以内で20階建て以上の中古マンションとなっている。

【4月17日発表予定　2社】
2411 ゲンダイエージェンシー（本決算）　情報・通信業
4929 アジュバンHD（本決算）　化学

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

〈中古マンション〉件数は2か月連続減も㎡単価は上昇基調を維持

近畿圏の2026年3月の中古マンション成約件数は2155件で前年同月比マイナス2.3%と、2か月連続で減少した。
近畿圏12エリアのうち5エリアで前年比マイナスとなり、大阪市は577件（前年比15.5%減）、京都市は168件（同16.8%減）、大阪府南部（同14.6%減）、奈良県（同20.2%減）と2ケタ減が並んだ。一方で、大阪府北部は274件（同13.7%増）、大阪府東部（同13.3%増）、神戸市（同15.2%増）と2ケタ増のエリアもあり、地域差が鮮明になっている。

価格面では、上昇基調が続いている。
成約㎡単価は、46.87万円/㎡で前年同月比プラス1.5%と2か月連続で上昇したものの、前月比では2.2%下落した。
成約価格は3179万円で前年比2.4%上昇と10か月連続の上昇となった。しかしながら、こちらも前月比では1.5%下落した。

エリア別の成約㎡単価では、大阪市が70.91万円/㎡（前年比5.9%上昇）、京都市が55.88万円/㎡（同1.8%上昇）と主要都市での上昇が続く。中でも大阪府東部（同11.3%上昇）、大阪府南部（同11.2%上昇）、滋賀県（同23.3%上昇）、和歌山県（同97.5%上昇）が2ケタ上昇となった。

在庫件数は2万839件で前年比0.8%減と3か月ぶりに減少。一方、新規登録㎡単価は57.76万円/㎡と前年比23.5%上昇で22か月連続の上昇が続いており、売り出し価格の高止まりが続いている。

〈中古戸建住宅〉22か月ぶりに成約減、価格も9エリアで下落

中古戸建住宅の成約件数は1428件で前年同月比マイナス3.9%と、2024年5月以来22か月ぶりに減少した。
12エリア中7エリアが前年比マイナスで、大阪市は102件（前年比28.7%減）、大阪府東部（同16.7%減）が2ケタ減となり、大阪府南部は24年9月以来18か月ぶり、大阪府東部は25年1月以来14か月ぶりに減少に転じた。

成約価格は2335万円で前年比4.5%下落と2か月ぶりのマイナスで、前月比も3.6%下落。12エリア中9エリアで前年比マイナスとなり、大阪府東部が1934万円（同10.9%下落）、阪神間が2972万円（同12.1%下落）、兵庫県他が1474万円（同10.1%下落）、京都府他が1892万円（同12.3%下落）と2ケタの下落になった。大阪府東部、阪神間、京都府他、奈良県、和歌山県は前月比でも下落しており、弱含みの地域が広がった。

在庫件数は2万170件で前年比7.3%増と、2022年7月から45か月連続で増加しており、供給積み上がりの基調は変わらない。

〈土地〉成約件数は2か月ぶり増、㎡単価は3か月ぶり上昇

土地の成約件数は、934件で前年同月比プラス3.3%と2か月ぶりに増加した。
12エリア中6エリアが前年比プラスで、大阪府北部116件（同11.5%増）、阪神間（同11.6%増）、京都市（同10.5%増）、滋賀県（同25.4%増）、奈良県（同50.0%増）が2ケタ増となり、大阪府北部は10か月連続、滋賀県は8か月連続の増加となった。

成約㎡単価は16.55万円/㎡で前年比4.6%上昇と3か月ぶりの上昇、成約価格は2559万円で同3.6%上昇と2か月ぶりにプラスに転じた。在庫件数は1万7284件で前年比6.1%増と、2023年1月から39か月連続増加が続いている。

【注目度A級】
◎HIOKI（6866）　1Q　電気機器
Focus：EV・電池向け計測器が国内外で絶好調。円安と価格転嫁も寄与し、Q1最高益を更新か

【4月15日発表予定　3社】
ヨシムラ・フードHD（2884）本決算　食品
グラファイトデザイン（7847）本決算　その他製造
HIOKI（6866）1Q電気機器

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発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

「営業は才能がないと無理だ」
新人時代の私は、そう思っていました。

実際、新卒で入社した不動産会社では、1年間まったく契約が取れませんでした。物件の説明はしているつもりでも、お客様の反応は薄く、商談が前に進まない。何を変えればいいのか分からず、試行錯誤を繰り返す日々でした。

そんな中で私が始めたのが、売れている先輩はもちろん、業種を問わず営業がうまい人たちの話し方を観察することでした。すると、ある共通点に気づきました。

それは、場面に応じて言葉を使い分けているということです。

営業は、ただ説明をする仕事ではありません。お客様の気持ちは、商談の流れに沿って少しずつ変化していきます。

私は現場経験の中で、商談を次の4つのフェーズで捉えるようになりました。

1）アイスブレイク
2）ヒアリング
3）プレゼンテーション
4）クロージング

最初のアイスブレイクでは「この人に話しても大丈夫か」という安心感が求められ、ヒアリングでは「自分の話をきちんと理解してくれるか」が見られます。そしてその土台ができて初めて、提案や最終判断へと進んでいきます。

つまり営業では、どのフェーズで、どんな言葉を使うかが結果を左右します。

今回はその中でも、商談の前半にあたる「アイスブレイク」と「ヒアリング」で使える、私が現場で特に重要だと感じてきた2つの鉄板フレーズを紹介します。

年間売り上げ0件から脱却　お客様に安心感を持ってもらう一言

こんなときに――
お客様に、会社や担当者への安心感を持ってもらいたいとき

【使いたいフレーズ】
「本日ご来店いただいたきっかけは、どなたかからのご紹介でしょうか？」

アイスブレイクで大切なのは、いきなり売り込まないことです。
来店直後のお客様は、物件そのものよりも先に、「この会社は信頼できるか」「この担当者に話して大丈夫か」を見ています。

そこで私がよく使っているのが、来店のきっかけを尋ねるこの一言です。

「紹介ですか？」「口コミをご覧になりましたか？」といった質問は、一見すると単なる確認のように見えます。しかし実際には、お客様に安心感を持ってもらうための重要な役割があります。

というのも、この問いかけによって、お客様は自然と「紹介や口コミで選ばれている会社なのかもしれない」と感じやすくなるからです。こちらから強くアピールしなくても、信頼の印象をやわらかく伝えられます。

さらに、お客様自身も答えやすく、会話の入口としても非常にスムーズです。最初の数分で場の空気がやわらぐと、その後のヒアリングにも入りやすくなります。

高額商品や大型契約では、最初に抱いた印象がその後の商談全体に影響します。だからこそ、営業の出だしでは、まず相手に安心してもらうことが欠かせません。

反対意見を伝えても嫌われない　営業の基本は「まず肯定」

こんなときに――
お客様に反対意見を伝えたいとき

【使いたいフレーズ】
「そうですよね。ただ……」

ヒアリングの場面で大切なのは、お客様の言葉をどう受け止めるかです。ここで多くの営業がやってしまいがちなのが、すぐに反論してしまうことです。

たとえば、「この物件は日当たりが気になりますね」と言われたときに、「いえ、そんなことはありません」と否定してしまうと、お客様は一気に身構えてしまいます。

そこで有効なのが、いわゆる「イエスバット話法」です。
相手の言葉をいったん肯定し、そのうえで別の見方や補足を伝える話し方です。

たとえば、まず「そうですよね」と相手の感じ方を受け止め、そのうえで「ただ、表から見えにくい南側にバルコニーがあるので、洗濯物などのプライバシーは守られやすいんです」と別のメリットを補足します。

ポイントは、先に肯定することです。自分の意見を伝える前に、お客様の感覚を一度受け止めるだけで、同じ内容でも受け入れてもらいやすくなります。

私自身、新人時代はこの順番ができておらず、知らないうちにお客様の意見を否定してしまっていました。その結果、会話が続かず、商談が止まってしまうことも少なくありませんでした。

しかし、「そうですよね」と一言添えるだけで、お客様は安心して話を続けてくれるようになります。その状態で補足をすると、同じ内容でも受け入れてもらいやすくなります。

まとめ／営業は、押しの強さだけで決まる仕事ではない

お客様の心理がどの段階にあるのかを見極め、その場面に合った言葉を選ぶことが、商談の流れを左右します。

流れを良い方向へ向けるためには、

まずは安心してもらうこと。
そして、相手の言葉を受け止めること。

この2つができるだけで、、商談は進めやすくなります。まずは、商談の前半でこの2つのフレーズを意識してみてください。

「採用YouTube」

【注目度S級】
☆note（5243）　1Q　サービス
Focus：初の通期黒字化に向けた進捗と、AIアシスタント機能による課金継続率の伸びを確認

【注目度A級】
◎TENTIAL（325A）　2Q　繊維
Focus：BAKUNE等の主力製品の伸びと、上場直後の成長投資による利益への影響をチェック
◎農業総合研究所（3541）　2Q　商社
Focus：物流効率化による利益率の改善状況と、産直卸事業の流通総額の拡大ペースがカギ
◎ユーピーアール（7065）　2Q　サービス
Focus：物流「2024年問題」後のパレット需要継続と、DX関連サービスの収益貢献に注目

【注目度B級】
○三機サービス（6044）　3Q　サービス

【4月14日発表予定　173社】

■2月期 本決算（74社）

■5月期 3Q（27社）

■8月期 2Q（47社）／4月期 2Q（1社）

■11月期 1Q（24社）

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

中古マンション単価、71か月連続上昇で最高水準を更新

東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）がまとめた2026年3月度の月例速報によると、首都圏の中古マンション市場は高水準での推移を続けている。

中古マンションの成約件数は5001件で前年同月比0.2％増と、2024年11月から17か月連続の増加を記録した。ただし伸び率は前月の2.1％増からさらに縮小し、ほぼ横ばいとなった。

価格面では、成約㎡単価が86.34万円と前年同月比9.3％上昇し、2020年5月から71か月連続の上昇となった。前月比でも0.9％上昇し、バブル期の1990年9月（85.50万円/㎡）の水準を引き続き上回った。成約価格も5521万円と前年同月比11.6％上昇で、17か月連続のプラスとなった。

注目されるのは在庫件数の動きで、4万4728件と前年同月比1.8％増となり、8か月ぶりに増加へ転じた。新規登録㎡単価は111.40万円と前年比23.5％上昇、在庫㎡単価は110.08万円と同29.9％上昇しており、売り出し価格が成約価格を大きく上回る状況が続くなかで、在庫が積み上がる局面に入った可能性もある。

エリア別では、東京都区部の成約件数が2145件で前年比3.2％減と3か月連続の減少。㎡単価は136.10万円と同11.8％上昇し、71か月連続上昇で都心部の高止まりが続く。多摩は438件と17か月ぶりに減少に転じた。郊外では、横浜・川崎市が918件（前年比8.9％増）、埼玉県が577件（同0.7％増）、千葉県が566件（同1.1％増）と、いずれも前年を上回っている。

戸建て成約件数、17か月ぶりに減少

中古戸建住宅市場では、成約件数が2169件と前年同月比1.2％減となり、2024年10月以来17か月ぶりに減少に転じた。在庫件数も2万3301件（前年同月比1.0％減）と2か月連続で減少している。

成約価格は4101万円で前年同月比1.8％上昇と、3か月連続のプラスとなった。新規登録価格は4636万円と同5.9％上昇で8か月連続の上昇、在庫価格は4583万円と前年比5.0％上昇で13か月連続のプラスとなっている。

エリア別で目立つのは、東京都区部の動きだ。成約件数が404件と前年比8.0％減で、2023年12月以来27か月ぶりに減少。成約価格も7295万円と前年比1.1％下落し、6か月ぶりのマイナスに転じている。多摩は280件（前年比1.4％減）で17か月ぶりに減少、埼玉県も484件（同0.4％減）と17か月ぶりのマイナスとなった。

一方、千葉県は成約件数436件（前年比3.1％増）、成約価格2894万円（同17.8％上昇）と15か月連続の増加が続いている。神奈川県他も成約価格が3382万円と前年比16.3％上昇し、3か月連続のプラスとなった。

2026年3月の首都圏中古住宅市場は、マンション単価の連続上昇記録が71か月に達する一方、在庫の増加転換や戸建て成約件数の減少など、これまでの一本調子の拡大局面から需給バランスに変化が生じる兆候も表れ始めた。新築価格の高止まりや金利動向を背景に、中古市場の方向感を見極める局面に入りつつある。

【注目度A級】
◎PR TIMES（3922） 本決算 サービス
Focus：利用社数と単価上昇による成長の持続性と、SaaS事業の進捗が次期業績予想どう反映されているか。
◎IDOM（7599） 本決算 商社
Focus：大型店出店による小売台数増と、中古車相場下落やコスト増が利益に与える影響に注目。
◎ココナラ（4176） 2Q サービス
Focus：法人向け高単価案件の獲得による売上成長と、先行投資一巡に伴う収益性の改善ペースを見極め。
◎カーブスHD（7085） 2Q サービス
Focus：会員数の回復と物販の推移、および上場来最高益を見込む通期予想への進捗率をチェック。

【4月13日発表予定　50社】
＜本決算＞
2186　ソーバル　サービス
3030　ハブ　サービス
3065　ライフフーズ　サービス
3080　ジェーソン　小売業
323A　フライヤー　サービス
3562　No.1　商社
3678　メディアドゥ　サービス
3922　PR TIMES　サービス
3996　サインポスト　サービス
4530　久光製薬　医薬品
4920　日本色材工業研究所　化学
7049　識学　サービス
7516　コーナン商事　小売業
7599　IDOM　商社
7815　東京ボード工業　その他製造
8167　リテールパートナーズ　小売業

＜3Q＞
1401　エムビーエス　建設
198A　PostPrime　サービス
2153　E・J HD　サービス
2462　ライク　サービス
3236　プロパスト　不動産
3349　コスモス薬品　小売業
340A　ジグザグ　サービス
3760　ケイブ　サービス
4057　インターファクトリー　サービス
463A　インテリックスHD　不動産
464A　QPS HD　サービス
505A　ギークリー　サービス
5967　TONE　非鉄金属製品
6505　東洋電機製造　電気機器
7370　Enjin　サービス
7434　オータケ　商社

＜2Q＞
1434　JESCO HD　建設
2736　フェスタリアHD　小売業
276A　ククレブ・アドバイザーズ　不動産
3168　MERF　商社
373A　リップス　化学
4176　ココナラ　サービス
4199　ワンダープラネット　サービス
4397　チームスピリット　サービス
4440　ヴィッツ　サービス
5578　ARアドバンストテクノロジ　サービス
7085　カーブスHD　サービス
7928　旭化学工業　その他製造

＜1Q＞
3907　シリコンスタジオ　サービス
5246　ELEMENTS　サービス
5250　GMOプライム・ストラテジー　サービス
6217　津田駒工業　機械
6634　JNグループ　電気機器
8095　アステナHD　商社

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発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

自分の銀行口座がお金が引き出せない!?

最近、銀行で預金を引き出すときに「用途を聞かれた」という話を耳にすることが増えました。
特に金額の多い出金になると、理由を確認されたり手続きに時間がかかることもあるようです。銀行からは「詐欺防止のため」と説明しています。
実際、警察官や税務署、裁判所を名乗るなど、高齢者のみならず20代、30代の若年層が被害者となる特殊詐欺が増えています。その被害は2025年はおよそ2万8000件、被害総額も1400億円以上になっており、厳しくなっている背景は理解できます。

また、もう一つの変化もあります。
それは金融機関による預金の動きが、これまで以上に管理されているということです。
例えば、口座情報のメールアドレスなどの変更や、これまでなかった多額の振込、海外からの入金などがあると、出金ができなくなるなど口座が止められることもあります。

こうした動きから、年配の方の中には「金融封鎖（預金封鎖）」という言葉を思い出す人もいるようです。
金融封鎖とは、国や金融当局が銀行からの預金の引き出しや送金を一時的に制限する政策のことです。
日本でも1946年、戦後のインフレを抑えるために実施された歴史があります。
もちろん、現代の日本で同じことが起きるとは考えられません。
しかし、キャッシュレス化やデジタル通貨導入の議論が進み、個人のお金の流れがデータとして管理される時代になってきているのは確かです。

1つの銀行だけでは危ない？ お金管理分散の基本

お金は一つの場所にまとめず、分散させておくことが大切です。
投資の格言に「卵は1つのカゴに盛るな」というものがあります。一つのカゴにまとめて卵を入れて、そのカゴを落としてしまったら、全部割れてしまうかもしれません。しかし、複数のカゴに分けておけば、それを防ぐことができます。これは投資だけでなく、お金の管理にも共通する考え方です。
大切なのは「お金の役割ごとに置き場所を考えておくこと」です。

・銀行口座を2～3つに分ける
金利が高ければまとめておくほうが有利ですが、低金利の今はそのメリットはほとんどありません。冒頭でお話ししたように口座が止められることもあります。また、預金の保証は1000万円までなので、預金額がこれを超えるのであれば、口座を分けておくことでそのリスクを減らすことにもなります。

・証券口座を持ち資産運用も取り入れる
ただ預貯金をするだけでなく、それを増やす投資も考えたいところ。加えて、株式はインフレに強いため、現在のような物価高騰が続く中では資産防衛を考えるうえで欠かせません。また、証券会社が倒産しても、お客から預かった株や投資信託は分別管理によって守られる仕組みになっています。

・保険など長期の備えを持つ
保険は「万が一のときに、家族や自分の生活を守る」ための備えです。代表的な保険には、死亡時に家族へまとまった保障を残す生命保険、入院や手術の費用に備える医療保険、要介護状態になったときの費用負担を軽くする介護保険などがあります。それぞれ役割が異なるため、家族構成やライフステージに合わせて、必要な保障を組み合わせていくことが大切です。

役割のイメージは、次のようになります。
銀行：日常のお金
証券：将来のお金
保険：万が一の備え

では、銀行口座に入れておくのがよいか。
ゼロ金利ではなくなったとはいえ、低金利の状態は変わらず、銀行はお金を増やす場所というより「日常生活の決済を管理する場所」と考えましょう。
残高の目安は次のようにしておくとよいでしょう。

・会社員など安定収入がある方 → 生活費の3～6か月分
・自営業など収入に変動がある方 → 6か月～1年分

このくらいの金額を銀行に置いておくと安心です。銀行は「日常で使うお金」を置く場所、と考えるとよいでしょう。

資産運用についての考え方

銀行に置いているだけでは、お金はほとんど増えません。そのため余裕資金があれば、少しずつ資産運用を考えることが必要です。
具体的な運用方法は次のようになります。

・株
　企業が発行する出資証券。値上がり益や配当が期待できる一方、価格変動のリスクもある代表的な投資対象です。
・投資信託
　多くの投資家から集めた資金を専門家がまとめて運用する商品。少額から国内外の株や債券に分散投資できます。
・ETF
　証券取引所に上場している投資信託。株のようにリアルタイムで売買でき、手数料が安いのも特長です。
・不動産投資信託（REIT）
　投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などに投資し、賃料収入を分配する商品です。
・金などの資産
　金（ゴールド）はインフレや有事に強いとされる実物資産。価値がゼロにならない「守りの資産」として知られます。

すべてに投資する必要はありません。
重要なのは「一つに集中しない」ということです。これからは「銀行に預けておけば安心」という時代から、「自分でお金の置き場所を考える時代」へ変わっていくということです。

「お金が整う」と「人生は軽やか」になります。そんな人生設計を改めて考えてみてはいかがでしょうか。

【注目度S級】
☆川崎地質（4673）　1Q　サービス
Focus：大型案件の利益前倒しによる上方修正を発表。30期ぶり最高益更新への進捗に注目

【注目度A級】
◎竹内製作所（6432）　本決算　機械
Focus：欧米での小型建機需要と在庫調整の状況が焦点。為替影響を除いた実力値を見極め
◎安川電機（6506）　本決算　電気機器
Focus：トランプ関税影響で下方修正済み。設備投資需要の底打ち時期と中国市場の回復が鍵
◎ジンズHD（3046）　2Q　小売業
Focus：38カ月連続の月次プラス成長と好調。高単価商品の寄与による利益率の改善を注視
◎リンガーハット（8200）　本決算　サービス
Focus：価格改定による採算改善と客数維持の両立が焦点。不採算店整理後の収益力回復に期待

【注目度B級】
○コシダカHD（2157）　2Q　サービス

【4月10日発表予定　81社】

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

☆建築士EYES

販売される商品（家）のつくり方は、①営業マンから設計担当者にあなたの欲しい家の情報が伝えられ、その設計図がつくられる　②設計図を基に家の建築工事が進められる　③工事途中でのあなたの新しい希望や変更してほしいことは、営業マンから現場監督に伝えられる　④さらに現場監督から工事を施工する各業者に伝えられる、という流れになっています。
このように、いわゆる「伝言ゲーム」になっているので、コストが掛かる割に出来映えをみたら「……」ということがあります。
それに営業マンから、「工事途中での変更はではできません」「契約書に書いてないので、できません」と言われることも。また、営業マンとの「口約束」を彼等の所属する会社に言ってもたらい回しにされることもあるらしい。
住宅メーカーや住宅ビルダー、そして住宅ＦＣの販売する家はどれも「自社仕様の家」なので、施工マニュアルにまとめられています。商品（家）のつくり方の要領や、他業種との取り合いの要領に一度慣れてしまえば、同じ作業を繰り返すだけで熟練の職人は必要ないのです。施工マニュアルにない変更は苦手としています。

144）地場の大工［じばのだいく］
自分自身が生まれ育った地元に生活しながら、地元の人たちの家をつくってきた「木造建築」の専門家。建築工事の分業が進んだため、大工仕事の専門職として活躍。

145）工務店［こうむてん］
大工が切り盛りしている家づくりを専門とする建築業者。現場でつくる家を様々な業者を束ねて建てている専門業者。

146）住宅メーカー［じゅうたくめーかー］
ハウスメーカーとも呼ばれている住宅専門業者。20世紀の経済成長の時代、深刻な問題となった住宅不足を解消するために日本政府主導の政策のなかで生まれ育った日本独自のビッグメーカー。年間数千から一万を超える棟数を供給しているビッグメーカーもある。住宅メーカーにとって住宅は商品であり、よりよい商品開発とよく売れる商品販売を最大の目的にしている。このため、モデルハウスを住宅展示場に出展し、テレビ、新聞、雑誌などのマスメディアを使った広告宣伝にて、商品として売る家を広く全国で販売している。もしあなたが、資料請求をしたりモデルハウスを見学したりすると、営業マンとの根気比べが始まります。そしてあなたは、彼等の夜駆け朝駆けの熱心さに十中八九根負けします。

147）住宅ビルダー［じゅうたくびるだー］
地域密着型の営業展開で年間数十棟、多いところは年間100棟を優に超える家を供給している住宅販売業者。地場の工務店が、住宅メーカーと同様の営業手法で、家を商品にして販売しているケースが目立つ。主に新聞や雑誌、スマホやパソコンの画面を使った宣伝広告をしていて、その多くはモデルハウスを出展している。住宅メーカー同様、営業や現場管理の担当がいて分業で商品（家）を売っている。

148）住宅フランチャイズ［じゅうたくふらんちゃいず］
家を商品として販売するためのノウハウとそのブランドを使う権利を日本全国に売り出している基企業。この権利を購入しているのは地場の工務店や建築会社が多い。このため、住宅メーカー同様、均質化された家を日本全国どこでも目にすることができる

149）営業攻勢［えいぎょうこうせい］
住宅メーカーや住宅ビルダーそして住宅ＦＣ（フランチャイズ）から自分の家を手に入れようと思ったとき、必ず通らなければならない「関所」のようなもの。営業攻勢を掛けてくるのが営業担当の営業マンで、その粘り強さ（しつこさともいう）に閉口してしまうことしばしば。

150）営業マン［えいぎょうまん］
一にも二にも「商品（家）を売る」のが仕事で、その腕前は一級品。あなたの家に対するこだわりや夢そして希望までも自社商品の仕様にあてはめ上手な話術で攻めてくるので注意が必要。彼等は家をつくることに関しては素人。このため、あなた自身の知識の方が豊富で、彼等とのトンチンカンな会話や対応にいらいらする場合がある。

151）現場監督［げんばかんとく］
自社の仕様で家の建築工事を進めるために、多種多様な専門工事業者を手配して、工程をチェックしながら現場の管理をしている担当者。ここでもマニュアル（建築工事編）が活躍する。

【注目度S級】
☆ローツェ（6323）　本決算　機械
Focus：米国訴訟の賠償金計上によって利益がどこまで押し下げるか、強気な今期見通しを据え置けるかがポイント。

【注目度A級】
◎アルバイトタイムス（2341）　本決算　サービス
Focus：HRテック事業の伸長で利益率がどこまで改善したか、上方修正後の次なる成長シナリオにも注目。

◎プログリット（9560）　2Q　サービス
Focus：スタディーハッカー買収のシナジーが数字に表れるか、20%超の高い利益率を保てるか。

◎ファーストリテイリング（9983）　2Q　小売業
Focus：中国事業の本格回復と欧米市場の拡大を追い風に、過去最高益をどこまで積み増せるかが焦点。

【注目度B級】
○セブン＆アイ・ホールディングス（3382）　本決算　小売業
○吉野家ホールディングス（9861）　本決算　サービス

【4月9日発表予定　38社】
＜本決算＞
2341　アルバイトタイムス　サービス
2653　イオン九州　小売業
2669　カネ美食品　小売業
2686　ジーフット　小売業
2698　キャンドゥ　小売業
3093　トレジャー・ファクトリー　小売業
3382　セブン＆アイ・ホールディングス　小売業
3391　ツルハホールディングス　小売業
3490　アズ企画設計　不動産
4343　イオンファンタジー　サービス
4432　ウイングアーク１ｓｔ　サービス
4763　クリーク・アンド・リバー社　サービス
6323　ローツェ　機械
6814　古野電気　電気機器
7512　イオン北海道　小売業
7544　スリーエフ　小売業
7649　スギホールディングス　小売業
8016　オンワードホールディングス　商社
8125　ワキタ　商社
8194　ライフコーポレーション　小売業
8198　マックスバリュ東海　小売業
8203　ミスターマックス・ホールディングス　小売業
8267　イオン　小売業
9861　吉野家ホールディングス　サービス
9876　コックス　小売業
9903　カンセキ　小売業
＜3Q＞
2303　ドーン　サービス
2809　キユーピー　食品
7713　シグマ光機　精密機器
9765　オオバ　サービス
＜2Q＞
4728　トーセ　サービス
7513　コジマ　小売業
9414　日本ＢＳ放送　通信
9560　プログリット　サービス
9983　ファーストリテイリング　小売業
＜1Q＞
228A　オプロ　サービス
4829　日本エンタープライズ　サービス
9972　アルテック　商社

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度A級】
◎エービーシー・マート（2670）　本決算　小売業
Focus：インバウンド需要と「ハンズフリー靴」の伸び、海外事業の収益回復ペースに注目
◎わらべや日洋HD（2918）　本決算　食品
Focus：セブン向け中食の採算改善と、成長エンジンである米国事業の黒字化進捗をチェック
◎コメダHD（3543）　本決算　サービス
Focus：シンガポール買収による海外事業の急成長と、国内の値上げに伴う客数動向がカギ
◎ミニストップ（9946）　本決算　小売業
Focus：店舗改装と「手づくり弁当」の効果、本業の営業黒字定着に向けた進捗がポイント
◎エヌ・ピー・シー（6255）　2Q　機械
Focus：米国の太陽光関連の受注動向と、次世代電池向け装置の引き合い状況に注目
◎サイゼリヤ（7581）　2Q　サービス
Focus：爆速成長のアジア事業の勢いと、国内の低価格維持による利益への影響を見極め

【4月8日発表予定　13社】
2670　エービーシー・マート　本決算　小売業
2918　わらべや日洋HD　本決算　食品
3543　コメダHD　本決算　サービス
4494　バリオセキュア　本決算　サービス
4714　リソー教育グループ　本決算　サービス
6183　ベルシステム２４HD　本決算　サービス
8570　イオンフィナンシャルサービス　本決算　その他金融
9946　ミニストップ　本決算　小売業
2459　アウンコンサルティング　3Q　サービス
6552　ＧａｍｅＷｉｔｈ　3Q　サービス
6255　エヌ・ピー・シー　2Q　機械
7581　サイゼリヤ　2Q　サービス
9720　ホテル、ニューグランド　1Q　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

プロキックボクサーが農業を経て不動産業へ

「組織の中で働くよりも、自分で事業を立ち上げるほうが自分に合っていると思いました」

こう笑いながら話すのは神戸翔太クールコネクト社長（32）（写真）だ。神戸氏は平成5年生まれ。高校時代に格闘技留学でオランダに渡り、プロキックボクサーとしてK1などに出場した経歴を持つ。23歳まで現役を続け、次のステップに進もうとキックボクシングのパーソナルジムを開業し法人化、最大5店舗まで拡大したものの、コロナ禍で全店舗を売却し、会社を閉鎖。並行して手がけていた農業事業にシフトした。

同社は、2019～2020年にかけて、農業法人として長ネギの生産からスタート。JAなどの支援を受けながら、5000～6000㎡の農地から事業を始め、徐々に規模を拡大してきている。
とはいえ、神戸氏は農家の出身でも農業の専門的なバックグラウンドなど一切ない。
「ホリエモン（堀江貴文氏）が"農業だろう"って言っていたことをきっかけに自分でやってみようと思ったのです」
と農業への参入の動機を話す。しかし、続けていくうちに農業の面白さにひかれていった。

空き家×外国人材という「気づき」

そんな農業で野菜の生産・卸売を手がける中で、外国人スタッフの住居確保が課題となった。
「自社で外国人を採用したときに彼らの家を探そうとしたのですが、外国人という理由で断られる。それだったら自分たちで空き家を買ってそこを寮にすればいいんじゃないかと思ったのです」
　それがこの事業の出発点になった。そして、「これを始めたところ、これは投資家にとっても価値のあるモデルになるのではないかと感じ」と神戸氏は振り返る。

事業化にあたって着目したのは製造業や農業現場で働く特定技能外国人の住居難だ。外国人は審査が厳しく、一般の賃貸住宅を借りられないケースが多い。一方、全国の空き家は2023年時点で約900万戸（総務省調査）を突破し、社会問題化している。
空き家を外国人材向けシェアハウスとしてリノベーションし、企業の社員寮として提供するビジネスモデルは、需要と供給を一気につなぐ仕組みだった。

現在は150室・50～60棟を管理。顧客の8～9割が製造業系の企業で、コンビ二関連の食品工場や自動車関連企業からも依頼が来るという。展開エリアは群馬、埼玉、神奈川、茨城、兵庫、沖縄と全国に広がり、東京も2026年4月から運営が始まった。

利回り15%を実現する収益モデル

地方には空き家が多いので物件探しには、それほど苦労がないという。
実際の購入はキャッシュで、購入後リノベーションし、投資家へ売却する。
「うちが売る物件の利回りは15％前後になります。その理由は物件自体が安いですし、部屋の広さにもよりますが、寝室として1部屋に2～3人、これに共有スペースを作ることで、賃貸アパートと比べれば1.5倍家賃収入になります」
つまり、シェアハウスにすることで一般的な賃貸アパートよりも収益性が高くなるというわけだ。
もちろん、単に物件を売却するわけではなく入居者も確保する。
具体的には外国人支援会社からの依頼が中心で、職種や人数などに合わせて空き家物件を探す「需要先行型」が基本だ。こうしたことで空室リスクを最小化している。

農業と合わせた前年度の売上は約9億円。今では売上の大半を不動産事業が占めており、今後は農業法人とクールコネクトを完全に分社化し、農業は加工・卸売に、不動産は外国人向け賃貸・社宅代行に、それぞれ特化させていく方針だ。

空き家でキノコ、そして「世界初」のウニ・クエ養殖へ

こうした空き家活用はシェアハウスだけにとどまらない。露地野菜の不安定さをカバーしようと着目したのがシイタケ、キクラゲを中心としたキノコ栽培だ。
「農業だけですと、投資に対してのリターンを読むのは難しいところがあります。そこである程度見通しが立てられるというのがシイタケやキクラゲでした」
キノコ栽培にした理由もわかりやすい。
「水やりは自動化できるため人手も少なくて済みますし、キノコは葉物野菜の植物工場のように光（日当たり）が必要なく大規模な電力コストがかかりません。ビニールハウスよりも空き家買った方が安上がりです」
空き家をキノコ施設に改装する技術で特許も取得している。

キノコの次は空き家で海産物

2026年3月からさらに新たな挑戦として始めたのが空き家を活用したウニとクエの養殖だ。
「空き家でウニやってるところははいないですね。クエもいないと思います。世界初です」と胸を張る神戸氏。
群馬などの海なし県ではニジマス、ヤマメなどの淡水魚の養殖はあるが、海水魚の養殖は岐阜県のトラフグぐらいしかない。

それにしても、なぜウニとクエなのか。
「業者に小さな面積で養殖ができて、単価が高いものは何かと相談すると、ウニとクエという答えだったので、それをやってみようと」
と笑う神戸氏。これはキノコのシイタケとキクラゲの栽培も同じ理由だ。ただ、ウニとクエは現時点では実証段階で、空き家活用の一例として可能性を探る姿勢で臨んでいる。

農業からスタートし、「空き家×外国人材」という社会課題の交点にビジネスを見出したクールコネクト。キノコ栽培から海産物の養殖まで、「使われていない空間」の価値を問い直す実験が続いている。

神戸翔太・クールコネクト社長インタビュー
「売り先を決めてから、物件を仕入れる」という発想

空き家を活用した外国人向けシェアハウス、キノコ栽培、海産物の養殖とその用途を広げる同社。「とにかく動いてみる」という経営スタイルで、どのように事業を組み立ててきたのか聞いた。

■農業の限界が、次の扉を開けた
――外国人シェアハウス事業の入口は、自社スタッフの住居問題だったということでした。
「農業をやっていると外国人スタッフは欠かせませんが、彼らのために賃貸住宅を借りるのはなかなか難しい。だったら自分たちで物件を用意すればいい、という発想ですよね。買ってみたら意外とビジネスになった、という流れです」

■「先に客ありき」が空室ゼロに近づける
――物件はどうやって仕入れているのですか。
「最初は自分たちの判断で買っていたんですが、なかなか入居が決まらないケースもあった。そこで方針を変えて、今は企業や外国人支援機関から『この地域で住居を探している』という依頼を受けてから物件を探すようにしました。これまでの順番を逆にして、売り先を決めてから仕入れるやり方にしました」
――それが収益性を上げる要因になっているわけですね。
「仕入れは基本キャッシュです。地域によって違いはありますが200～300万円台の物件が中心です。1棟に複数人が入るシェア型で運用するので、通常の賃貸と比べて収益性が上がります。今後は買って売るだけでなく、稼働率の落ちたアパートを一棟借り上げて転貸するモデルも増やしていきたいと思っています。というのも、入居の依頼は多いので、自社で全部買うのは追いつかないのです」

――取引先はどんな企業が多いですか。
「製造業系が中心で8～9割。大手の工場からも案件が来ています。エリアは横須賀・横浜が多く、群馬県内や沖縄でも動いています。東京では板橋区から始める予定です」

■空き家で山の幸、海の幸を育てる理由
――空き家でのキノコ栽培や、海産物の養殖にまで取り組んでいますが、そこまで広げようと思った理由はなんですか。
「農業の露地栽培は天候に左右されて収益が変動します。そこで屋内で安定してできるものを探したところ出てきたのがキノコでした。葉物野菜の植物工場のように電気代がかかりません、しかも、空き家という低コストの場所でできる。その延長が高単価な海産物を空き家で作れないかということでした。業者に相談したところ出てきたのがウニとクエでした」

――群馬で海産物の養殖というのは、冒険的です。
「面積が小さくても単価が高いものがウニとクエでした。3月に始めたばかりなので、年末に試食できればというくらいの感じです。あくまで空き家活用の一事例としての意味合いが大きい。うまくいけば飲食店などへの販売も考えたい」

――今後の展開を教えてください。
「農業事業はコメ中心の卸売に絞り込み、不動産とは完全に分けて動かしていきます。クールコネクトは外国人向け賃貸と社宅代行に集中。上場も検討しましたが、コストの割に実益が薄いので、ブランド化をしていきたいと思っています」

【注目度S級】
☆サカタのタネ（1377）　3Q　水産　
Focus：海外売上比率が高く円安追い風。食という景気変動リスクの低さも魅力。

【注目度B級】
○パルグループホールディングス（2726）　本決算　小売業
○フェリシモ（3396）　本決算　小売業

【4月7日発表予定　13社】
サンエー（2659）　本決算　小売業
パルグループホールディングス（2726）　本決算　小売業
ユナイテッド・スーパーマーケットHD（3222）　本決算　小売業
フェリシモ（3396）　本決算　小売業
放電精密加工研究所（6469）　本決算　機械
フジ（8278）　本決算　小売業
スローガン（9253）　本決算　サービス
ダイセキ（9793）　本決算　サービス
サーラコーポレーション（2734）　1Q　小売業
サカタのタネ（1377）　3Q　水産
三協立山（5932）　3Q　非鉄金属製品
中北製作所（6496）　3Q　機械
三光合成（7888）　3Q　化学

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度S級】
☆6474　不二越　1Q　機械
Focus：産業用ロボット大手の割安成長銘柄。今後のフィジカルAIなどの展開も期待できる。

【注目度A級】
◎2685　アンドエスティHD　本決算　小売業
Focus：20-30向け女性中心のカジュアル衣料だが、割安成長銘柄としてチェックしていったほうがいいだろう。

◎7630　壱番屋　本決算　サービス
Focus：コツコツと好業績を積み重ねていっている同社。物価高だろうが根強い人気で価格転嫁も成功しており期待できる。

◎3148　クリエイトSDホールディングス　3Q　小売業
Focus：最近のドラッグストアの業績は右肩上がりなのだが、同社も割安成長として妙味を感じる。

◎4825　ウェザーニューズ　3Q　サービス
Focus：好業績を続けている成長銘柄として注目。

◎3186　ネクステージ　1Q　小売業
Focus：中古車販売大手。業績好調が続いている。

◎8923　トーセイ　1Q　不動産
Focus：不動産はインフレ時代、チェックしておきたい銘柄。

【4月6日発表予定　12社】
2685　アンドエスティHD　2月期本決算　小売業 　
2789　カルラ　2月期本決算　サービス 　
3353　メディカル一光グループ　2月期本決算　小売業 ◎
7630　壱番屋　2月期本決算　サービス 　
7679　薬王堂ホールディングス　2月期本決算　小売業 　
8217　オークワ　2月期本決算　小売業
3148　クリエイトSDホールディングス　5月期3Q　小売業
4825　ウェザーニューズ　5月期3Q　サービス
3186　ネクステージ　11月期1Q　小売業 ☆6474　不二越　11月期1Q　機械
8923　トーセイ　11月期1Q　不動産 　
9558　ジャパニアス　11月期1Q　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

売却益から最大100万円を差し引ける制度

全国で空き地・空き家の増加が深刻化するなか、国土交通省は2020年7月から「低未利用土地の適切な利用・管理を促進するための特例措置」を運用している。

これは個人が保有する低未利用土地等を譲渡した際、長期譲渡所得の金額から最大100万円を控除できる制度で、控除額の20%分、つまり最大20万円の減税効果があるというもの。
対象となる取引の価格要件は、市街化区域や用途地域設定区域内などの場合は土地と上物の合計が800万円以下、それ以外の都市計画区域内は500万円以下だ（800万円以下への拡充は2023年1月から）。

低額な不動産取引では測量費・解体費などの譲渡費用が売却益を圧迫しがちになる。そこでこの控除によって手残りが増え、売却に踏み切りやすくなるという仕組みである。

具体的な節税効果は?

長期譲渡所得にかかる税率は所得税15%+住民税5%=合計約20%（復興特別所得税を含めると約20.3%）。最大100万円の控除による減税効果は、最大で20万円となる。

たとえば、相続で取得した土地（取得費不明）を300万円で売却するケースを考えてみよう。取得費が不明な場合、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算したとするとどうなるか。
この場合、譲渡価額300万円の取引で20万円の節税となり、手取りが実質6.7%増える計算になる。取得費が不明な古い相続土地ほど課税対象が膨らみやすく、控除の恩恵が大きい。

今回の調査では、所有期間31年超が65%を占めており、まさにこの制度が想定する「相続した古い土地」の売却促進に機能したようだ。
とはいえ、実際に活用する場合は個人の状況によって異なるため、適用を検討する際は税理士など専門家に相談したほうがよいだろう。

地方の少額物件が中心

国土交通省が2025年6～7月に実施した調査によると、2024年1月～12月に自治体が交付した確認書の件数は4817件。都道府県別の平均は約102件だった。
件数上位の自治体は茨城県（284件）、北海道・岐阜県（各224件）、長野県（206件）、愛知県（201件）の順。市町村別では宮崎県都城市（130件）、北海道北見市（82件）、熊本県荒尾市（65件）で、地方都市での積極活用が目立つ。1件あたりの譲渡対価の平均は303万円と、少額取引での利用が中心だった。

「塩漬け」の長期保有地が多数

制度の利用実態を見ると、譲渡前の状態は「空き地」が49.6%で最多、次いで「空き家」が37.9%。合わせて約9割が典型的な遊休不動産だった。
譲渡後の利用用途は「住宅」が72.1%を占め、新所有者が住まいを建てるケースが多かった。また、店舗・工場・事務所など事業用途への転換も15%超で、土地の再活性化が幅広い形で進んでいる。

所有期間については「31年以上」の土地が全体の65.1%。内訳は31～40年が14.4%、41～50年が19.8%、51年超が30.9%と、長期にわたって塩漬けになっていた土地が多かった。
実際、相続したものの、具体的な利用方法がなく持て余してきた土地が多いとみられ、この制度によって「動かせなかった土地」が市場に出てきたといえるだろう。

2023年の交付実績は4550件だったが、2024年は4817件と267件増加した。
相続はしたけれど…売却を検討しながら踏み切れずにいる土地オーナーは、この税制優遇の活用を一度検討してみてもよいだろう。

【注目度A級】
◎バイク王＆カンパニー（3377）11月期1Q　商社

【4月3日発表予定　11社】
3333　あさひ　本決算　小売業
3612　ワールド　本決算　繊維
6279　瑞光　本決算　機械
7975　リヒトラブ　本決算　その他製造
1376　カネコ種苗　3Q　水産
1997　暁飯島工業　2Q　建設
3035　ケイティケイ　2Q　商社
6264　マルマエ　2Q　機械
3377　バイク王＆カンパニー　1Q　商社
4394　エクスモーション　1Q　サービス
9872　北恵　1Q　商社

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

重要事項説明とは何か

賃貸住宅の契約では、「重要事項説明」と「重要事項説明書」という書面が作成されます。この2つは、居住を始めたあとに起こったトラブル解決に関係するため、とても大切です。

宅地建物取引業法（宅建業法）第35条は、仲介業者が関与する売買・賃貸契約において、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が書面を交付して重要事項を説明することを義務づけています。これが「重要事項説明」であり、その書面が「重要事項説明書」です。

説明される内容は法律で定められており、物件の表示、登記事項、用途・利用制限、水道・電気・ガスなどのライフライン整備状況、建物の形状・構造、契約の種類と期間、更新・解約・契約解除に関する情報、敷金・保証金、仲介手数料の金額、管理委託先など多岐にわたります。これらを明確にするのは「契約するかどうかを判断するための基礎情報」として、借主に事前に提供されるべきものだからです。

重要事項説明書が交付されなかったら？

しかし、「重要事項説明書という書類もなく、説明もなかった」というトラブルは起きることがあり、これは宅建業法に照らせば重大な業法違反にあたります。

重要事項説明は、宅地建物取引士が「主任者証」を提示した上で行うことが義務づけられています。書類の不交付や説明の省略は、業者が法律上負うべき義務を果たしていないことになります。もしこうした事態が発生したら、業者に対して「業法違反である」と伝え、速やかな対応を求める必要があります。
迷惑施設の不告知も「重要な事項」にあたる可能性があります。
しかし、そのようなときに「近くに迷惑施設があったのに説明がなかった」と業者にそう言うと、「重要事項として説明する項目ではない」と主張されるというケースもあります。

確かに、宅建業法第35条が列挙する項目の中に「迷惑施設」という言葉は明記されていません。
とはいえ、同法第47条第1項には「重要な事項の告知義務」が定められています。これは、35条に具体的に列挙された事項以外であっても、「契約するかどうかを判断する際に大きな材料となる事項」は「重要な事項」として説明が義務づけられるということです。
では「重要な事項」とはどのようなことでしょうか。

具体的には、過去に自殺や火災のあった物件がその典型例として挙げられます。
迷惑施設についても、その種類と物件からの距離によっては47条の「重要な事項」に該当し、業者に告知義務が生じる場合があります。たとえば、産業廃棄物処理施設や火葬場が徒歩圏内にある、深夜まで騒音が続くパチンコ店や風俗営業店が隣接しているといったケースは、入居を判断する上で重要な材料となりえます。こうした施設の存在を知っていれば契約しなかったと主張できる場合は、業者の不告知が問題となる可能性があります。

この判断は難しく、業者の主張が正当かどうかについては、専門家に相談することも選択肢のひとつです。

重要事項説明書の記載内容が間違っていたら？

「重要事項説明書の記載内容が実際とは異なっていたため、それを指摘しても、謝罪するだけで対応してもらえない」というトラブルもあります。
記載ミスの責任を問う場合、重要なのは、「その情報が間違っていなければ、契約したかどうか」という点です。

たとえば、防音性を重視して物件を選んだ借主が「防音性の高い鉄筋コンクリート造」と説明されて契約したところ、実際には「鉄骨造」だったという場合、その誤りは契約判断に直結するでしょう。この場合、業者は単に謝罪するだけでは足りず、契約解除に伴う損害の全額を負担すべきとされています。

一方、建築年が1～2年ずれていた、設備の内容が少し異なっていたなど軽微な誤りは、契約の意思決定にほとんど影響しないケースが多く、損害賠償の請求が認められにくいこともあります。
しかしながら、重要事項説明書の記載ミスが発覚した場合は「どの情報が間違っていたか」「それが契約判断にどう影響したか」を整理して、業者に修正、場合によっては責任を問うことも必要です。

賃貸契約における重要事項説明は、借主の権利を守るために設けられた制度です。書類の不交付、情報の隠蔽、記載ミスなど、少しでも不審な点を感じたら、消費者センターや宅建業の所管官庁（都道府県の担当窓口）への相談も検討してください。

【注目度A級】
◎霞ヶ関キャピタル（3498）　2Q　不動産
Focus：11月発表の増資から右肩下がりの株価に反転の狼煙を上げる決算を出せるのか注目だが、イラン情勢によりドバイ事業の進捗が危ぶまれる。

【4月2日発表予定　6社】
7545　西松屋チェーン　本決算　小売業
8276　平和堂　本決算　小売業
3549　クスリのアオキホールディングス　3Q　小売業
3498　霞ヶ関キャピタル　2Q　不動産
7447　ナガイレーベン　2Q　商社
2493　イーサポートリンク　1Q　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

中古も「億の壁」が築25年まで

新築マンション価格の高騰が止まらない。
不動産経済研究所が2026年1月に発表した調査によると、2025年通年の東京23区における新築分譲マンション平均価格は、前年比21.8%増の1億3613万円と急騰し、3年連続の1億円超えを記録した。資材費・人件費ともに高止まりが続き、供給戸数は過去最少水準にある。

新築マンションの価格高騰から「新築は無理でも、中古なら」と考えて中古市場に目を向けてみると、そこにも厳しい現実が待ち受けている。

LIFULL HOME'Sが2025年（1～11月）に掲載した東京23区の中古マンション価格（70㎡換算）を調査したところ、築25年未満の物件はすべて平均価格が1億円を超える「億超え」という結果となった。
具体的には、築10年以上の物件の平均価格は約1.3億円、築15年以上で約1.25億円、築20年以上でも約1億円。築25年以上になってようやく平均8180万円と1億円を下回るが、いずれの築年数帯でも極めて高水準で市場流通している。これは「希望売り出し価格」のため、実際の成約価格はやや低くなる。

とはいえ、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「季報 Market Watch」によると、2025年4～6月の東京都区部における中古マンション平均成約価格は7376万円（前年比＋10.9%）と、引き続き上昇。また、2025年11月時点での東京23区における中古マンションの平均売買㎡単価は約114万円で、9年前（2016年）の約66万円と比べて48万円増加している。

価格高騰の背景について、調査を担当したLIFULL HOME'S総研は「23区内の新築マンション分譲価格が平均1億円超を3年以上継続しており、購入希望者の需要が中古物件にシフトして売り手市場となっていることが主因」と分析している。
実際、2020年と比較すると、事態の深刻さはさらに鮮明だ。最も価格が上昇したのは「築10年以上15年未満」で217.6%（＋7,275万円）、「築15年以上20年未満」も212.5%（＋6,575万円）と、いずれも2倍以上に値上がりしている。

購入判断のカギは「築年数」より「状態」

こうした市場環境のなか、人々は中古住宅をどのような視点で選ぼうとしているのか。AZWAY（本社・東京都新宿区）が2026年1月に実施したアンケート調査を見ると、その実像が浮かぶ。

中古住宅を購入する際の考え方として最も多かったのは「状態次第で変わる」で42.0%。次いで「築年数が多少古くても立地を優先したい」が30.7%、「価格を優先したい」が12.0%だった。
一方、「築年数の方が重要」と答えた層は合計13.0%にとどまり、87%が「条件次第では中古も検討する」という柔軟なスタンスをとっている。

とはいえ、許容できる築年数では「築6～10年」が22.3%で最多、「築11～15年」の21.3%とほぼ同じ。築15年以内まで許容する人は合計55.3%、築20年以内まで広げると68.7%と約7割に達する。

「水回り一新」が中古購入の許容範囲を広げる

「築年数の許容範囲が伸びる条件」（複数回答）で最も多く挙げられたのは「水回り（キッチン・浴室・トイレ）が一新されている」で73.0%。毎日使う場所が新しければ、多少の築年数は気にしないという生活実感に根ざして判断しているようだ。
2位以降は「新耐震基準相当の耐震性が明確」60.7%、「雨漏り・シロアリの検査・対策済み」60.0%、「立地が理想（駅距離・学区・利便性）」57.7%、「給排水管・電気配線などの主要設備が更新済み」51.0%と続く。こちらの調査は1人あたり平均5.6項目を選択しており、築年数の許容については複数条件を組み合わせで判断していることがわかる。

一方で、築年数が古い中古住宅への不安（複数回答可）として最も多かったのは「耐震性（地震への強さ）」74.7%。実に4人に3人が地震への不安を抱えている。
2位は「雨漏り・腐食・構造の劣化」68.0%、3位が「給排水管・電気配線などの老朽化」64.3%と、建物の基本機能に関わる部分への不安が上位を占める。いずれも外見からは判断しにくく、専門家の調査が不可欠な領域だ。また「将来売りにくい・資産価値が下がりそう」という不安も34.3%あり、中長期的な資産性への意識が高まっている。

購入判断の核心――最後の基準は「納得感」

中古住宅に対するイメージ（自由記述）では、「安い」関連の言及が60.7%で最多。「リノベ・リフォーム」が56.0%（168件）で続く。
「価格を抑えられるのが魅力」「自分好みに作り変えられる」「好立地の物件を選びやすい」という前向きな声が寄せられた。
その一方で「耐震や劣化が不安」「修繕費が読めない」「将来的に資産価値が下がりそう」という懸念も根強い。しかし、「リフォーム済みなら検討したい」「状態次第では選択肢に入る」という条件付きの肯定的意見が多いのも特徴だ。

新築の平均1億3613万円、中古も築20年超で1億円前後という現実のなかで、「中古＝安い」という旧来のイメージは過去のものとなりつつある。
それでも中古を選ぶ動機として人々が挙げるのは、新築との価格差に加え、立地の良さとリノベーションの自由度だ。
実際、「水回りの一新」73.0%、「耐震性の明確化」60.7%、「設備の更新」51.0%という数字からは、単に安いだけでなく、物件の実態を見極めた「納得感」こそが購入判断の核心になっているということだろう。

東日本レインズの月例データによれば、首都圏中古マンションの成約㎡単価は67カ月連続で上昇している。価格を基準にしていた時代から、物件の「状態」と「立地」と「将来性」を総合的に判断する時代へと、中古マンション市場に求められる目利き力は、かつてないほど高まっている。

【注目決算】なし

【4月1日発表予定　2社】
5942　日本フイルコン　1Q　非鉄金属製品
6664　オプトエレクトロニクス　1Q　電気機器

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

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東京の交流会ならではのスピード感

東京と沖縄の二拠点居住している私は、東京、沖縄のどちらでもビジネス交流会によく参加しています。その度に気づかされるのが、両者でのコミュニティの「育て方」が、まるで異なるということです。

東京の交流会では、初対面の人であってもお互いの仕事内容がある程度わかり、親和性があると感じた段階で「一緒に何かやりましょう」「ちょうど良い人を紹介しますよ」という展開になることが珍しくありません。

そして、初対面から数時間で、具体的なビジネスの話へとどんどん進んでいく。このスピード感は、東京ならではのダイナミズムだと感じています。

こうした短時間で相手を見極め、時間の密度を圧縮することに慣れた東京の経営者にとって、これはごく当たり前の感覚なのだと思います。

沖縄では「時間」が信頼をつくる

一方、沖縄では、こうした東京と同じやり方がなかなか通じないことのほうが多いのです。

沖縄の経営者、あるいは沖縄に根を下ろして仕事を展開されている方は、ビジネスにおいてとても慎重です。特に県外からやってくる相手に対しては、なおさらそうした傾向が強いのです。

これを「閉鎖的」と感じる人もいらっしゃいます。でも、私はそう思っていません。沖縄の経営者は、ただ少し怖いのだと思います。よく知らない県外の経営者に騙されやしないか、とうことです。

何か問題が起こったら、海の向こうに逃げられたら追いかけられない、という実感がそこにはあります。

沖縄の人口はおおよそ156万人で、47都道府県の真ん中あたりの25番目です。とはいえ、那覇市、沖縄市、うるま市に人口が集中しており、四方を海に囲まれた島の県です。

それだけに、悪評はすぐに広まります。しかも、繋がっている人たちの絆は強く、顔の見える関係の中でしか、本当の信頼は生まれにくい土地柄なのです。

いっしょに飲んで、歌って、踊って、笑いあって――そうした時間を何度も重ねて、はじめて「この人なら大丈夫」という仲間意識が生まれる。とても人間味溢れるコミュニティのつくり方をします。

東京の経営者が陥りがちな「すれ違い」

そんな沖縄のペースをよく知らないまま来沖した経営者に、よくある笑い話があります。

飲みの席でビジネストークが大いに盛り上がり、翌日「ではさっそく打ち合わせを」と連絡してみると、沖縄の人は何も覚えていない――というものです。

こうなると沖縄外から来た人は「沖縄の人はほんといい加減だ」となってしまう人が多いのですが、お酒の席での話はあくまで「その場の空気」であって、具体的な約束として感じて受けていないことが多いのが沖縄人なのです。

このすれ違いをも笑い飛ばせるくらい、おおらかさと余裕が、沖縄のビジネスにはお互いに必要なのだと思います。

東京流のスピードやシャープさに慣れた経営者の中には、この空気感に耐えられず「自分には合わない」と感じて離れていく方も私は多く見てきました。

そうした方は、沖縄でビジネスをしようとするよりも、観光でリフレッシュするためだけに来沖するほうが、双方にとって有意義な場合もあるのではないかと、率直にそう思います。

二拠点生活だからこそ気づけた「いいとこどり」

では、自分はどちらが合っているかと聞かれると、「どちらも」と答えています。

ただ沖縄だけにいると、楽しさに引っ張られて仕事のペースが落ちてしまいそうです。しかし、東京だけにいると、今度はピリピリとした緊張感に窮屈になってくる。

この東京と沖縄の2箇所を行き来して、その違いで気持ちや生活スタイルのバランスをとることも、二拠点居住の良さではないかと思います。東京と沖縄――今の自分にはちょうどよく心地よいのです。

最近は沖縄移住ブームで、多くの方が来沖しています。ただ、旅行で感じた沖縄と、ビジネスで関わる沖縄はまったく別物です。

沖縄の人との関わり方の「違い」を受け止めて楽しみ、ビジネスができるか。

移住やビジネスを考えている方には、ぜひ一度じっくりと吟味していただきたいと思います。

【注目度S級】
☆スター・マイカ・ホールディングス（2975）　1Q　不動産
Focus：なかなか特徴のある不動産ビジネスを手掛けており、インフレの恩恵を大きく受ける可能性あり。

【注目度A級】
◎ＹＥ ＤＩＧＩＴＡＬ（2354）　本決算　サービス
Focus：安川電機のシステム会社。

【注目度B級】
○クラウディアホールディングス（3607）　2Q　繊維
Focus：小型株ではあるがコツコツと業績を上げて行っている。

【注目度C級】
△インテグループ（192A）　3Q　サービス
Focus：後継者不足による廃業時代が来るとは言えM&Aの事業とは難易度が高い。このセクターで好決算を出している企業は極めて稀。

【3月31日発表予定　8社】
2354　ＹＥ ＤＩＧＩＴＡＬ　本決算　サービス
2975　スター・マイカ・ホールディングス　1Q　不動産
3089　テクノアルファ　1Q　商社
3607　クラウディアホールディングス　2Q　繊維
7485　岡谷鋼機　本決算　商社
192A　インテグループ　3Q　サービス
9265　ヤマシタヘルスケアホールディングス　3Q　商社
9651　日本プロセス　3Q　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度S級】 ☆ERIホールディングス（6083）　3Q　サービス
Focus：建築確認検査業務で最近業績がとてつもなく良い。こういったチェック管理の仕事があらゆる業種で伸びている。国土強靭化の追い風もあるだろう。

【注目度A級】 ◎象印マホービン（7965）　1Q　電気機器
Focus：水筒で有名な同社も堅調に伸びているので注目。

【注目度C級】 △しまむら（8227）　本決算　小売業
Focus：店舗作りに思いをかけているのはわかるのだが、業績がいかんせんついてこない。

【3月30日発表予定　3社】
6083　ERIホールディングス　3Q　サービス
7965　象印マホービン　1Q　電気機器
8227　しまむら　本決算　小売業

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度S級】
☆ミタチ産業（3321）　3Q　商社　
Focus：好業績が続いている。自動車部品メーカー向けの半導体商社

【3月27日発表予定　4社】
2778　パレモ・ホールディングス　本決算　小売業
3321　ミタチ産業　3Q　商社
4465　ニイタカ　3Q　化学
9369　キユーソー流通システム　1Q　倉庫

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

定年後の「広すぎる家」問題　住み替えを阻む2つの壁

子どもが独立した後も広い家に住み続けることで、掃除や庭の手入れなど維持管理の負担は年々重くなります。加えて、若い頃には気にならなかった「駅からの距離」も、高齢になるにつれて暮らしの不便さとして感じられるようになります。

そんな不満から、住み替えを実行に移そうとすると大きな壁が立ちはだかります。
1つは「資金」、2つ目は「売り先行か買い先行か」という順番の問題です。特に高齢の場合、住宅ローンの返済期間が短くなるため、金融機関からの融資を受けにくいのが現実です。
今回ご紹介するのは、この2つの壁を乗り越えて住み替えを実現した、66歳の相談者の事例です。

広すぎて管理できない自宅、駅近のコンパクトな戸建に住み替えたい

相談者は、ファイナンシャルプランナーの紹介で当社にご相談いただきました。相談内容と物件の状況は以下の通りです。

【売却物件の概要】
・所在：神奈川県茅ヶ崎市
・駅から徒歩20分、海にも近い人気エリア
・土地面積483㎡、建物面積210㎡（築45年）
・問題点：広すぎて日常的な管理が行き届かない状態
・境界標が一部不明
・既存の借入なし

【住み替えの希望と条件】
・便利な場所にあるコンパクトな戸建への住み替え
・年齢が66歳のため、住宅ローンの利用が困難
・自己資金は使わず、売却代金で費用を賄いたい
・売却後に一定額を手元に残したい

土地の価値はあるものの、「年齢的に融資が難しい」「自己資金は使いたくない」という条件が重なり、一般的な住み替え方法では解決が難しいケースでした。

査定と資金計画　1億円超の査定額と「先行購入」という選択

当社ではまず物件調査と価格査定を実施しました。
周辺の取引事例や売出し物件と比較した結果、査定額は1億円超。最低敷地面積100㎡の地域のため4区画への分割も可能で、一般のエンドユーザーよりも不動産買取会社のほうが高値をつけると予想されました。

次に「売り先行」か「買い先行」かを検討しました。
相談者の意向は「住み替えが先にあっての買い替え」。希望するエリアの戸建の総額は7000～7500万円程度と予想されましたが、66歳では住宅ローンの返済期間が極端に短くなり、現実的ではありません。万が一、思った金額で売却できなかった場合、想定外の借入れだけが残ってしまうリスクもありました。

そこで活用したのが「不動産担保ローン」です。これは自宅を担保に融資を受ける仕組みで、住宅ローンとは異なり、年齢や返済期間の制約が比較的緩やかです（※金融機関によって条件が異なります）。
相談者が以前からつき合いのある信用金庫に当社の査定書を持参して相談したところ、旧自宅を担保とした建物建築資金の融資については、事前段階ながら見通しが立ちました。これにより、売却前でも住み替え先の土地購入費・建物建築費・諸費用を確保できる道筋が開けたのです。

売却価格下落リスク回避するための事前対策

資金スキームが固まった段階で、もうひと手間かけてリスクを減らすため、事前に抑えることにしました。万が一に備え、当初の査定金額を絶対に下回らないよう、複数の不動産買取会社にあらかじめ打診しておいたのです。
実際に2社から「当初の査定金額であれば購入できる」という確約を得ました。
これは、相談者が不動産担保ローンを組んで新居に引越した後、旧自宅が「思った金額で売れなかった」という最悪の事態を回避するための布石です。査定額以上での売却を目指しながらも、最低限の売却価格を担保しておくことで、相談者が安心して住み替えを進められる環境を整えました。
なお、このタイミングで売却契約を締結してしまうと、引き渡し時期が不明確なまま約定の引渡し日を迎えられず、違約金が発生するリスクがあります。そのためあくまでもこれは「抑えの不動産会社をキープする」にとどめ、正式な売却活動は新居の完成時期が明確になってから開始することにしました。

理想の物件探しに約1年ようやく見つけた理想の土地

資金の目処が立ったところで、本格的な物件探しがスタートしました。
当社からは不動産会社専用サイトの新規情報や未公開物件をこまめに紹介、相談者からもインターネットで気になる物件を見つけるたびに連絡をいただきます。

ところが、希望エリア・間取り・予算の条件が重なり、なかなかしっくりくる物件が見つかりません。それでも粘り強く探し続けること約1年、ようやく希望条件に合う物件が見つかりました。
駅近で南道路、171㎡の土地に希望の間取りが収まることも確認。その間、旧自宅の境界確定・測量も先行して進めており、隣地所有者の立会いや境界標の設置もスムーズに完了していました。

信用金庫からの融資承認を経て土地を購入し、ハウスメーカーによる建物の建築が始まりました。総額は当初の見込みから大幅に増え8000万円超となりましたが、不動産担保ローンの枠内で対応できました。

実際の売却ではプライート入札で査定額を1300万円UP

建物の完成時期が見えてきたところで、いよいよ旧自宅の売却活動を開始しました。
まず不動産情報サイト「アットホーム」にエンドユーザー向けのみで情報を公開しました。不動産会社専用サイトへの掲載を避けたのは、買取会社に情報が知れ渡る前に、エンドユーザーからの反応を確かめるためです。
買取会社には、公開情報よりも未公開で直接提案した方が高値がつきやすいという事情があり、情報管理は売却価格に直結します。とはいえ、結果として査定額を大きく上回る価格設定だったためエンドユーザーからの問い合わせはありませんでした。

そこで次の手として「プライベート入札」を実施します。これは、その地域で高値買取の実績がある不動産買取会社を数社に絞り込み、非公開で競争入札を行う手法です。
不特定多数が参加する一般入札では「買えるかどうかもわからない」と感じた各社が金額を抑えがちですが、参加者が限定されたプライベート入札では、各社が落札を意識して強気の金額を提示しやすくなります。売主にとっては、競争原理を働かせながら価格を引き上げられる有効な手段なのです。

最低落札価格を当初査定金額に設定して情報を発信すると、参加各社から想定通り高値が提示されました。最終的に当初査定額を約1300万円上回る価格で落札が決定。後日、落札した不動産買取会社と売買契約を締結しました。

自己資金ゼロ、住宅ローンを使わなくても家は建てられる

建物が完成すると、信用金庫からの融資で残代金と諸費用を支払い、相談者は新居に引越しました。その後、旧自宅の引き渡しに向けた調整を経て、買主に所有権と鍵を引き渡し、売却代金の一部で信用金庫への融資を完済。抵当権の抹消も終わり、相談者の「より良い住まいへのお住み替え」がすべて完了しました。

今回の案件のポイントは「お金のつくり方」でした。住宅ローンが使えない高齢者でも、自宅に担保価値があれば不動産担保ローンという選択肢があります。
ただし、融資である以上、住み替え完了後に計画通りの金額で売却し、確実に返済できるかどうかが重要です。住み替えには注意すべきポイントが多く、信頼できる不動産コンサルタントへの相談が解決への近道といえます。

【注目度A級】
◎フィードフォースグループ（7068）　3Q　サービス　
Focus：好業績の常連銘柄。株価は今年に入り右肩下がりの軟調。地合いの悪さを跳ねのけられるか心配。業種的にもアンソロピックショックなどが逆風に働く可能性あり。

【3月26日発表予定　3社】
7624　ＮａＩＴＯ　本決算　商社
2792　ハニーズホールディングス　3Q　小売業
7068　フィードフォースグループ　3Q　サービス

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」