東京の中古マンション・一戸建て　「1億円超」が当たり前

東京都内の中古マンションの値上がりが続いている。
住宅情報サイトを運営するLIFULLの「LIFULL HOME'Sマーケットレポート 2026年2月」によると、東京23区の中古マンション市場では、ファミリー向き（2DK・2LDK・3K・3DK・3LDK〜）の掲載価格が1億1932万円（前年同月比151.5%）と過去最高を更新し、23か月連続の上昇となったという。前年比で1.5倍超と、もはや東京都心の「1億円超えマンション」が特別ではないことを示している。
これに対して実際に問い合わせのあった反響価格は7370万円（前年同月比119.0%）と掲載価格との差は4,562万円と過去最大に拡大に広がっている。売り手川の価格設定と、買い手の購入予算との間に、大きな溝が生まれ売り手側の強気な姿勢が浮かび上がる。

シングル向き（ワンルーム・1K・1DK・1LDK・2K）でも、東京23区の掲載価格は6985万円（前年同月比142.0%）と14か月連続で上昇。反響価格も3998万円（前年同月比117.8%）でこちらも過去最高を更新。投資需要もあって、コンパクトマンションの価格上昇は加速している。

東京都下（23区を除く東京都）のファミリー向き掲載価格は3885万円（前年同月比116.6%）で過去最高。23区との掲載価格差は8047万円と過去最大に広がった。
また、中古一戸建て市場でも価格上昇が鮮明だ。
東京都下の掲載価格は、3946万円（前年同月比111.2%）と過去最高を更新。これに対して反響価格は、3096万円（前年同月比125.2%）と初めて3000万円台に乗り、こちらも過去最高となった。

シングル向きは前月比で史上最大の急騰

賃貸市場では、掲載賃料の上昇がより際立った動きを見せている。
東京23区のファミリー向き掲載賃料は25万5765円（前年同月比112.3%）と過去最高を更新し、19か月連続の上昇。これに対して実際の反響賃料は17万8212円（前年同月比101.2%）で、その差は7万7553円にまで広がった。

さらに目を引くのはシングル向きの動きだ。東京23区の掲載賃料は13万2903円（前年同月比119.2%）で過去最高を更新。前月比でも105.6%と過去最大の月次上昇率を記録した。ひと月でこれだけ賃料水準が跳ね上がるのは異例で、供給不足や投資目的での物件囲い込みが影響している可能性がある。
東京都下のシングル向きでは、掲載賃料（6万3326円）を反響賃料（6万6557円）が上回っている。

【注目決算】
ビーアンドピー（7804）
Focus： いつも好決算なので今期も期待！

【3月9日発表予定　4社】
4238 ミライアル　1Q　 化学
2301 学情 1Q サービス
7804 ビーアンドピー 1Q その他製造
7856 萩原工業 1Q その他製造

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

【注目度 S級】
☆日本スキー場開発（6040）
Focus：日本駐車場開発の業績牽引銘柄。

【注目度 A級】
◎日本駐車場開発（2353）不動産
Focus：業績いつも良い。不動産は今後も狙えるから注目セクター。

【注目度 B級】
○泉州電業（9824）商社
Focus：電線関連なので多少は見ておきたい。

（3月6日発表予定　12社）
1873 日本ハウスホールディングス ３Q 建設
2438 アスカネット ３Q サービス
2910 ロック・フィールド ３Q 食品
2353 日本駐車場開発 ２Q 不動産
3816 大和コンピューター ２Q サービス
3854 アイル ２Q サービス
6040 日本スキー場開発 ２Q サービス
6267 ゼネラルパッカー ２Q 機械
3733 ソフトウェア・サービス １Q サービス
7279 ハイレックスコーポレーション １Q 自動車
8917 ファースト住建 １Q 不動産
9824 泉州電業 １Q 商社

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

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（発表予定3社）
1928 積水ハウス 本決算 建設
7590 タカショー 本決算 商社
3172 ティーライフ 2Q 小売業

【注目度B級】
○積水ハウス（1928）
Focus：業績はいつも良い。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

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（発表予定2社）
2590 ダイドーグループHD
8057 内田洋行

【注目度Ｃ級】
△内田洋行（8057）
Focus：いつも業績が良く狙っていた銘柄だったが、昨年秋に大量保有行為への対応策をIRにおいて開示した。買収防衛するならば上場するな！　資金調達はしたいけど、経営権は握られたくないという調子の良さは今の株式市場で受け入れられない。

【注目度 注意】
×ダイドーグループHD（2590）
Careful :3/2発表の伊藤園同様、この業種は厳しい。自販機ビジネスしていたところが軒並み社会の変化で業績悪化。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

☆建築士EYES

今、あなたが「家が欲しい」となると、スマホやパソコンので検索をされることでしょう。このことは避けて通ることはできません。しかし、このネット検索を楽しみながら、よりあなたにピッタリとあった家づくりを進める方法があります。

住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）の数は非常に多くて、その選別さえままなりませんが、あなたが家に「ブランド」を求めたり、「会社が大きい故に感じる安心感」を求める場合を除き、多種多様な「家選び」「家さがし」の情報に惑わされてしまいがちです。これはリアルに営業マンと向き合っても同様です。

これまで当たり前のように繰り返されてきた商品（家）の販売のされ方に対する営業ワードを知っておくだけで、これからはじめる確かな家づくりのポイントを押さえることができます。偏った情報に流されることなく、真に思い通りの家を手に入れる営業マンの常套句を知っておきましょう。

131)モデルハウス販売［もでるはうすはんばい］
モニターハウス同様「今すぐ客」を集めるには便利な方法。古くなったモデルハウスの有効活用と一石二鳥。

132)スピードと効率化を図る
できるだけ早く契約をして、できるだけ早く商品（家）を引き渡してしまう（「手離れがよい」といわれている）方法を考えること。じっくり考えながら自分の家をつくりたいと考えているあなたの考えとは正反対。「手離れがよい」仕事で都合がよいのは商品（家）を販売している住宅販売業者。

133)住宅営業マン［じゅうたくえいぎょうまん］
商品（家）をできるだけ「効率よく」売る専門家。マニュアルで家の売り方を最初に勉強するが、家づくりのエキスパートにはなりきれない。ノルマに追われ、お客様と現場監督と会社の上司の板ばさみにされ、なかなか息がつけないらしい。

134)マニュアル［まにゅある］
営業マンが商品（家）を売るときの決め言葉や殺し文句、契約までの訪問、電話、誘い出しのタイミング、お客のランク分けの仕方とランクアップの方法等がまとめられているもの。「商品を売るための指南書」で、その目的は営業の効率化。

135)住宅営業［じゅうたくえいぎょう］
精神論、技術論といわれている営業。住宅営業マンは、お客様から信頼感と安心感を勝ち得るために次の技術を研修で学んで実践で磨いている。
　・「挨拶、お見送り」の仕方
　・「第一印象」のつくり方
　・「ニーズキャッチ」の方法
　・「商品説明」のやり方
　・「着座接客」の実施
　・「次回アポ」の取り方
　・初回訪問から契約までの信頼獲得の組み立て方
　・売りやすい営業トーク

136)保証［ほしょう］
「私が保証します」これは住宅営業マンの決まり文句です。この言葉を鵜呑みにしないこと。「好きなようにできる」「何か不都合が起こったら無償でいろいろやってくれる」と思ったら大間違い。

137)保証期間［ほしょうきかん］
住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）は、10年、20年、30年、中には60年の保証を謳っている。「こんなに長くていいの？」とついつい喜んでしまうが、必ずしも無償ではないので要注意。「末永く面倒をみさせてください。（お金は頂きますが）」という意思表示です。仮に無償でも、あなたの家の値段に折り込み済み。

138)カタログ［かたろぐ］
室内の写真がどんなに豪華に見えても、家族だんらんの写真がどんなに楽しそうに見えても、そうした家で生活するのはあなた自身とあなたの家族です。あなたの夢を膨らませているのはどんな暮らしかよく考えて。「カタログ」を読み込むのはほどほどに、家づくりに詳しい専門家との「会話のキャッチボール」を楽しみながら、あなただけの家をつくることが大切。

139)自由設計［じゆうせっけい］
住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）がいう「決められた枠組みの中でいろいろなものが自由に選択できます」ということ。住宅営業マン」はいいます、「どんな我がままでも大丈夫」「あなたの思い通りにできます」と。この言葉は鵜呑みにしてはいけません。いかにも設計に自由がありそうですが、まったく自由に設計できるわけではないので注意が必要。

140)企画設計［きかくせっけい］
家の間取りや仕様を規格化して、各業者の戦略的な商品としての家をつくり出すための設計方法。自由設計を際立たせるために使われる場合が多い。商品化された家は業者主導の「家選び」になりやすい。「間取りはどうでもいいから、とにかく安く家を手に入れたい」と願っている人向きともいえる。超低価格住宅はこの設計手法が使われている。

141)シンプル・イズ・ベスト［しんぷる・いず・べすと］
文字通り「単純明解が一番」。複雑すぎると壊れやすかったり、凝りすぎると飽きてしまったり、メンテナンスにも手間暇が掛かってしまうので、「可能な限り単純なものにして、壊れにくく飽きのこない、メンテナンスが容易な家にしましょう」ということ。この言葉が住宅メーカーや住宅ビルダーにかかると、「開発した商品（家）」の価格が安くできた理由に使われる。

142)プレゼント［ぷれぜんと］
キャンペーン期間中に、あなたが家を購入したらもらえる物。家には関係ないものが多い。家に「おまけがある」のは気を付けましょう。何故なら、そのプレゼントの料金はそのしょうひん（家）の価格に含まれています。

143)コンサルティング［こんさるてぃんぐ］
住宅メーカーや住宅ビルダーがそろって使い始めた言葉。「我が社は生活提案ができます。あなたの家を一緒につくりましょう。どうぞいつでも相談に来てください」という営業姿勢。自社の商品（家）でできる生活提案。

日経6万円相場でも「買える」銘柄はある！

日経平均が6万円をうかがう相場の中でこれだけ上昇を続けると「ここまで上がってしまったら、今から入るのは怖い」と感じている人は多いだろう。その気持ちはよくわかる。そんな中で、私が最近、買いに入った銘柄を聞いたら、チャートだけを見ている人は、多分買えないだろう。

その1つが「日本インシュレーション」（5368）だ。チャートだけ見れば、すでに上がってしまった銘柄に映るだろう。

しかし、指標を確認してほしい。PER／11倍、PBR／0.78倍、利回り／3.06％。事業内容はプラントで、化学工場の建築事業、住宅向け耐火材の販売受注で、AI特需の恩恵を受けるデータセンターや半導体工場で「熱を操る技術」に強みを持つ。さらに国土強靭化という国策にかかわる銘柄と見ることもできる。
ただ、出来高が薄いので大きく買うのは難しい。そのためNISA枠を使うのにはぴったりの銘柄といえる。さらにNISAであれば配当も非課税になる。私自身もNISA枠でコツコツ仕込んでいる。
PBR0.78倍で利回り3％超を非課税で持てるのだから、なかなかの妙味がある銘柄と言えるだろう。

月足チャートが示す「買えない恐怖」と決算が示す真実

もう一つが、高市政権で注目の「防衛テーマ」の銘柄も軒並み上がっているが、その中でも注目しているのが「日本アビオニクス」（6946）だ。これもチャートを見て投資する人だったら買えない銘柄だろう。
というのも、月足のチャートで見れば明らかで、ひたすら上がり続けている。だが、決算の中身を見ると全く違ってくる。

25年3月期第1四半期までの決算は、注目に値しない内容だった。会社側も「うちはそんなに（利益は）できません」が常態で、自分たちの業績がそこまで伸びるとは気づいていなかったフシがある。
ところが第2四半期の決算からアナリスト予想を会社ガイダンスが大きく越えてきた。そして、今回の第三四半期決算でもアナリスト予想を大きく超える大幅な上方修正をした。第二四半期決算から私は5,000円前後でナンピンを繰り返して仕込みまくり、直近の終値は7300円台になっている。

また、もう1つ注目すべき点は同社の親会社がNAJホールディングスという投資ファンドということ。ファンドは株価を高くして、高い金額で売りたい。つまり、防衛特需が続く限り、この親会社は株価を目いっぱい高くしてくるだろうということ。このような情報を精査し、第三四半期決算前日にさらに信用で大量に追加購入し、1億円近い含み益となっている。

チャート分析だけで投資をしている人にとっては、こうした銘柄選びは難しいと思う。なぜなら、相場がまだ若いかどうかは、決算の中身とその推移からしか判断できないからだ。

プログラマーが突然、営業に来る時代

最近、私の実業の現場で変化が起こってきている。プログラマーやAI関連の技術者が営業に私のところに「何か手伝える仕事はないか」と来るケースが急増している。
プログラマーやAI関連の技術者は、基本的に表に出ないでシステム構築やプログラムを書いていた人たちである。そんな人たちがなぜ私のところ来ているかというと、彼らの仕事がなくなっているのだ。

DX、AIといえば、これまでは黙っていても仕事が入ってきた。そんな彼ら、彼女たちが、突然仕事を切られてしまって、「古賀くん、こういうシステムを作ったんだけど、どう？」と私のところに来るようになった。「ついにこういう時代になったか」と思った。

なぜ、そんなことになってしまったのか。これこそがAI時代の象徴といえる。昨今ではアンソロピック（Anthropic）のAI「Claude Code」の登場が話題であり、彼らのサービスの登場によりSaaS銘柄が大幅に大暴落をし、「SaaSの死」と言われる相場環境となっている。
正直に言うと、私もアンソロピックの影響がここまで来るとは思わなかった。もちろん、アメリカでSaaS銘柄が大きく株価を落としていたのは見ていたが、日本は関係ないと思っていたのだ。それは日本の大手ＳＩｅｒは国のシステムを請け負っており、オープンソースのAIでやることはないだろうと考えていたからだ。

これは落ち度だった。Googleの「Gemini」は検証したのだが、アンソロピックのClaude Coworkに対してはそれを怠ってしまっていた。遅ればせながら、会社のスタッフにClaude Coworkを使わせてみたら、とんでもないものだった。「ホームページ作って」と言えば即座に作り上げてくれる。

NECが空港でやっているような顔認証システムも「作って」と言えばあっという間に原型ができてしまう。自分でも試してみたが、そのすごさには鳥肌モノだった。

AIにできない仕事を持つ銘柄にヒントが

AIが専門家の仕事を次々と一般化していく時代に、投資家は何を狙えばいいのか。
私が最近注目している斎藤ジン氏の著書にこうあった。「アメリカは、製造業が外部にアウトソースされ、脳みそだけの国になった。だからそのアウトソーシングしている製造業の最高のパートナーとして絶対に日本が必要」。本当にその通りだと思う。
ITが進化してAIになり、コンサルやプログラミングといった「脳みそ（専門家）」の仕事が次々と取って代わられる価値がなくなって、誰もができるようになった。しかし、その脳みそを組み込んで、きちんと車やロボットといった商品を作る工程は、まだAIにはできない。ファナックがなかったらどうなるのか、想像もつかない世界だ。

だから、投資は「製造業を狙うべき！」というのが私の結論だ。半導体を中心とした製造業、これが長い相場になると思っている。

信越化学、ユニチカ――「脱中国」テーマ

実際に私のポートフォリオもこの方向にシフトしている。レアアース関連では「信越化学」（4063）を「脱中国」のテーマで保有している。
決算は減収減益なうえ、大株主の株式の売り出しで暴落したものの、決算前の高値を更新している。同社はベトナムでの自社精製体制を持ち、中国依存からの脱却という国策の追い風を受けている。

脱中国テーマ銘柄として注目しているのが「ユニチカ」（3103）だ。これはNISA枠で投資している。同社は繊維の不採算事業から転換を図りながら、レアアースの回収技術という強みが生きてくると思う。事業構造の改革と需要の高まりが重なり、伸びしろがあると感じている。

一方、AIの脅威を考えると、ソフトウェアやSaaS系には慎重にならざるを得ない。
任天堂やサンリオの株価が冴えないのも、AIによるコンテンツ生成とは無関係ではないだろう。例えば個人がゲームを作って公開できる「Roblox」はYouTubeのゲーム版ともいえ、小学生でも、自分の作ったゲームが何億円も稼いでいるという報道があるように、キティちゃんのようなキャラクターやスーパーマリオのようなゲームだってAIを使えば誰でも作れてしまう時代になりつつあるのだ。

AIでできない仕事は何か――これをヒントに考えれば、自ずと投資先は見えてくるのではないだろうか。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

（発表予定：2社）
7865 ピープル
2593 伊藤園

【注目度 注意】
▼伊藤園（2593）
Careful : かなり悪い意味で注目！
1/27に原材料高騰と消費者の節約志向を理由として大幅下方修正している。
何かしらの事業の光明が見えているかがチェックポイント。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

発表予定：8社
5255 モンスターラボ
436A サイバーソリューションズ
3329 東和フードサービス
3031 ラクーンホールディングス
4707 キタック
4666 パーク２４
4627 ナトコ

【注目度 A級】
◎パーク24（4666）
Point : 不動産関連は一通り注目しておきたい。
インフレの傾向がようやく見え始めており、相場が若い。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

発表翌日に分析結果がわかる「カブアカ決算速報」

リスクを知っていても、「対処できていない」が実態

総務省の2023年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新した。約7軒に1軒が空き家という計算だ。野村総合研究所の推計では、2033年には空き家率が30%を超え、3軒に1軒が空き家になるとも予測されている。

背景にあるのは高齢化と相続の問題だ。親が亡くなり実家を相続したが、すでに自分の家があるため使い道がない。遠方に住んでいて管理できない。売るにも借り手がつかないなど「宙に浮いた空き家」が、全国各地で増えている。

NEXER（本社・東京都豊島区）が空き家所有者を対象に実施した調査（2025年）によれば、空き家が引き起こすリスクを「知っている」と答えた所有者は75.7%に上った。数字だけ見ると「多くの人が把握している」ともとれるが、話はそう単純ではない。知っていても動けない、あるいは動いていない所有者が大半なのだ。

同調査で「空き家の問題に対してどう対処しているか」を聞くと、「特に対策を取っていない」が最多を占めた。その理由のトップは「どうすればよいかわからない」が37.2%、次いで「費用がかかる」が29.3%、「手続きが面倒」が27.3%だった。「知識はあっても動いていない」という現実なのだ。

「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になる

中でも見過ごせないのが、税負担の問題だ。
現行の税制では、住宅が建っている土地には固定資産税の特例が適用され、更地の場合と比べて最大6分の1に軽減される仕組みがある。しかし「特定空き家」に指定されると、この軽減措置が外れる。つまり、翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性がある。

特定空き家とは、倒壊の恐れがある、衛生上有害な状態にある、景観を著しく損なっているなど、行政が「そのまま放置することが不適切」と判断した空き家のこと。
2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法では行政の権限がさらに強化され、指定されると修繕や撤去の勧告・命令が下され、従わない場合は行政代執行で解体され、その費用は所有者に請求されるというもの。

調査では、「特定空き家に指定されると増税になることを知っているか」という質問に対し、「知らなかった」と答えた人が約4割にのぼる。リスクの「存在は知っている」でも、「具体的にどうなるか」まで把握している人は少数派なのだ。

「放置」が招く近隣トラブルの実態

税金の問題だけではない。空き家を放置することで発生する近隣トラブルも深刻だ。
調査によれば、空き家が原因で「近隣から苦情を受けたことがある」と答えた所有者は31.0%にのぼった。具体的には、雑草・樹木の繁茂（46.9%）、不法投棄（39.0%）、建物の老朽化による景観悪化（44.6%）などが上位を占める。

こうしたトラブルは、放置が長引くほど解決が難しくなる。荒れた外観は周辺の不動産価値にも影響し、最終的には「近所迷惑な物件」として地域全体の評判を傷つける。空き家問題は、自分だけの問題ではないのだ。

では、空き家を持つ所有者はどこから手をつければよいのか。同調査で「解決策として有効だと思うこと」を聞いたところ、「売却」（46.7%）が最多で、「賃貸活用」（39.0%）、「リフォームして利用」（29.4%）が続く。一方、「解体・更地化」は20%台にとどまり、建物を残したまま活用したいという意向が強い。

ただ、「有効だと思う」と「実際にできる」の間には大きな壁がある。
やるべきは、物件の現状把握だ。自治体の空き家相談窓口や不動産会社への査定依頼から始めるだけでも、選択肢は格段に広がる。相談は多くの場合、無料で受け付けている。

そして、最も危ないのが「知っているが動いていない」状態だ。
なぜなら、特定空き家の指定は、気づかないうちに進むことがあるだ。固定資産税通知書が届いた時点で、すでに手遅れになっていたというケースも現実には起きている。
空き家は時間が経つほど選択肢が減り、コストが増える。早めに動くことが、最良の対策なのである。

2、3人のルール違反だけでゴミ問題が拡大

ゴミで物件の評判は落ちる――。
そう感じたことのあるオーナーや管理会社担当者は少なくないはずだ。
エントランス脇に置かれた未分別の袋、回収日を過ぎても残る生ゴミ、深夜に響く回収車のバック音。たかがゴミ、されどゴミである。実際、入居者満足度や近隣評価を左右するのは、豪華な設備だけでなく、日常の管理状態、生活の快適さにある。

中でも生活の快適さを失う典型的な例が、ルール違反によるゴミの問題である。分別を守らない、指定日以外に出す、時間帯を無視するなど、100戸規模の物件にわずか2～3人がルールを守らないだけでも、ゴミ置き場はすぐに荒れる。結果として、最初のうちは他の入居者が後始末をしたりしてくれるが、これが続けば入居者から改善が求められる。そればかりか近隣から苦情が入り、物件そのものの管理体制に対する不信につながる。

ここで確認すべきは責任の所在だ。
分譲マンションであれば、管理会社が対応するものの、最終的には区分所有者それぞれになる。しかし、賃貸物件では、入居者は借主であり、共用部分の管理責任は家主、あるいはオーナーになる。

入居者同士の自主的な清掃は近所づきあいという点ではよいが、それを前提にした管理は本末転倒だ。家主は家賃という対価を受け取っているのだから、入居者に対して快適な暮らしを提供する（使用収益義務）を負う。共用部分を適切に維持管理することは、その基本だ。
まずは注意喚起の掲示、違反者への個別指導、必要に応じた清掃強化。主体的に動かなければ、物件価値は静かに、そして確実に毀損していく。

民間業者に依頼、意外な落とし穴

一方で、ルール違反対策として、あえて民間業者による「毎日回収」を導入する物件も増えている。自治体によるゴミの回収は無料だが、分別や曜日管理が徹底されないという現実がある。とくに学生用物件では、5つの基本ルール――分別、指定袋、曜日、時間帯、場所――のいずれかが守られないケースが一定割合で発生する。

そこで業者回収を導入し、回収代を入居者で按分する仕組みを採るというもの。月額1000～1500円程度、日額にして30～50円前後で、利便性とトラブル抑止の対価と考えれば合理性はある。しかし、重要なのは契約時にこのことを明示しなくてはならない。費用負担の内容が重要事項説明で説明され、合意されているかどうかで入居者とのトラブルに発展しかねない。

とはいえ、業者回収が万能というわけではない。分別が必要であることをきちんと伝え、極力分別を促すことは必要だ。利便性と環境配慮の両立は、賃貸経営者に求められる。

そしてもう一つ、見落とされがちなのが騒音問題である。業者回収の場合、その作業が深夜に行われるというケースもある。その際、回収車のエンジン音や積み込み音に対する苦情が出される。

夜間の屋内騒音基準は40デシベル以下とされる。ゴミ回収車は通常2～3分程度の作業であり、交通騒音のように継続的ではない。このため、一瞬基準を超えたからといって直ちに違法と評価されるとは限らない。いわゆる受忍限度がどこまで許されるかということになる。

対応としては、まずは回収時間帯の変更が可能かどうかを業者に確認すること。それでも難しい場合、苦情がどの程度出ているか、例えば特定の一人に限られるのか、あるいは複数から出ているのかも判断材料となる。音に対する感受性は個人差が大きく、物理的な騒音レベルだけで結論は出ない。

ゴミ出し問題は、単なる生活マナーだけの話で済まない。管理責任の所在、契約内容の明確化、費用負担の妥当性、居住者はもとより周辺住民の目、さらには環境への配慮、受忍限度の考え方まで、賃貸経営の基本論点が凝縮されている。

物件の価値は、外観や設備だけでは決まらない。ゴミ置き場の整然さ、トラブルへの初動対応、そして責任を曖昧にしない姿勢といった賃貸経営の基本が問われる問題だ。

対象は総取引件数の約157万件、面積ベースの30.8％

外国人による土地取得について、具体的に動き出す。
高市政権は、発足以来「戦略的な外国人受け入れ」と「国益・安全保障の確保」を両輪に据えた政策運営を掲げている。
外国人の受け入れについては、高度人材の誘致や投資促進を進めとしている。その一方で、重要インフラ周辺や国境離島などにおける土地取得の実態把握を強化する方針も鮮明にしている。
その1つが国土交通省が出した「国土利用計画法施行規則の一部を改正する省令」だ。

そもそもは当時の岸田政権が、外国からに投資と経済安全保障強化を同時に進めるとした政策の1つで、当時、経済安全保障担当相として高市首相もかかわり制度整備を進めてきたものだ。
その内容は大規模な土地取引に係る届出事項を見直し、法人が権利取得者となる場合の情報把握を強化するというもの。

具体的には、国土利用計画法では、一定規模以上の土地取引があった場合、取得者は契約締結後２週間以内に利用目的などを都道府県などへ届け出る必要がある。その対象は、市街化区域で2000㎡以上、そのほかの都市計画区域で5000㎡以上、都市計画区域外では１ha以上とされている。そして、必要に応じて利用目的の変更を勧告でき、従わない場合は公表も可能とされるというもの。

この事後届出制度は、全国一律で大規模取引を網にかける。国交省資料によると、対象は令和４年の事後届出件数は１万8708件で、全国の総取引件数約157万件の1.2％にとどまるが、面積ベースでは30.8％を占める。

また、大規模な土地取引の際の届出事項に法人代表者の国籍等を追加された。このことで広い土地が動く取り引きは、この制度で網がかかる。
もともとの届出事項は、氏名・住所、土地の所在や面積、権利の内容、対価の額、利用目的などが中心だった。しかし、この改正では、個人取得者の国籍、法人取得者の設立準拠法国が新たに加えられ、取得主体の属性把握が強化される。

実質支配者の見極めがポイント

今回の改正では、そこからさらに踏み込んだ。
法人が土地を取得する場合、①代表者の氏名・国籍、②同一国籍の者が役員の過半数を占める場合の当該国籍、③同一国籍の者が議決権の過半数を占める場合の該当する国籍を届け出事項に追加されている。

ポイントは「形式」ではなく「実質支配者」の把握にあるということだ。つまり、「日本法人」「日本人が代表取締役」という外形だけでなく、誰が意思決定を握っているのか、どの国に帰属する主体が支配的なのかまでを把握しようとした点だ。そして、利用目的の審査をより実効性のあるものにしようというもの。

とはいえ、今回の改正によって外国人や外国資本による土地取得を一律に規制するものではない。あくまで大規模取引を対象とした事後届出制度の中身を厚くする措置だ。投資環境は維持しつつ、情報の透明性を高めるといもの。

施行は4月1日から。対象となる法人にとっては、代表者や役員構成、議決権の状況を整理したうえでの届出対応が求められる。

中古マンショ価格はバブル期超え

首都圏の中古住宅市場は、2026年1月も堅調な動きを維持した。東日本レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構）がまとめた月例速報によると、マンション、戸建ともに成約件数は前年同月を上回り、価格も底堅く推移している.

中古マンション市場の1月の成約件数は、3343件で前年同月比3.1％増。2024年11月以降15カ月連続の増加となった。
在庫件数は4万4776件で同1.5％減と6カ月連続の減少したものの、取り引き量が増え、在庫が絞られるという構図が依然続いている。

価格面では、成約㎡単価が86.99万円と前年同月比6.3％上昇、2020年5月から69カ月連続の上昇となった。前月比でも2.3％の上昇で、1990年9月のいわゆるバブル期の水準を上回ったとされる。
成約価格も5493万円と同6.7％上昇、15カ月連続のプラスになった。単価、総額ともに高値圏を維持している。

新規登録物件の㎡単価で見ると110.97万円、在庫㎡単価は105.15万円と、いずれも3割前後の上昇している。売り出し価格の上昇が続く中、成約価格との差はあるものの、需給の逼迫を背景に市況は強含みで推移している。

エリア別にみると、東京都区部の成約件数は1433件で前年同月比2.4％減と13カ月ぶりに減少。一方、多摩地区は9.6％増、神奈川県は11.3％増、埼玉県は9.4％増となった。一方、千葉県は3.0％減と27カ月ぶりに減少した。㎡単価では東京都区部が137.50万円と前年同月比11.3％上昇し、69カ月連続の上昇で、都心部の価格高止まりが際立つ。

戸建て新規登録価格は9.4％上昇

中古戸建住宅市場も堅調である。
成約件数は1496件と前年同月比17.0％増で、15カ月連続の増加となった。在庫件数は2万3539件で同0.4％増とほぼ横ばいながら、長期的には増加傾向が続いている。

成約価格は4056万円と前年同月比7.1％の上昇、2カ月ぶりにプラスへ転じた。新規登録価格は4728万円で同9.4％上昇と、在庫価格も4578万円で同4.8％上昇している。マンション同様、売り出し価格の上昇が継続している。

地域別では、東京都区部の戸建成約価格が7630万円と前年同月比11.2％上昇し4カ月連続の上昇である。多摩地区も10.0％上昇した。一方、横浜・川崎市は2.4％下落、埼玉県は0.6％減とという地域もあるが、神奈川県他は26.0％上昇と大きく伸びた。

全体として首都圏の中古住宅市場は、マンションを中心に価格上昇が続く。在庫減少が続き、需給はタイトな状態が続いている。
一方、戸建は件数、価格ともに持ち直しの動きを示している。金利動向や新築市場の価格動向が今後の取引に影響を与える可能性はあるが、首都圏の中古住宅市場は、マンションを中心に価格上昇が続き、在庫減少を背景に需給はタイトな状態にある。価格・件数ともに底堅く推移している。

財布とは別の「新しい現金ポケット」

「JPYC」という言葉を聞いて、
「なにそれ？」と思う方が多いのではないでしょうか。
一方で、
「暗号資産でしょ？」
「ビットコインみたいなもの？」
と思った方は、なかなかお金のリテラシーを持った方だと思います。
正直に言うと、私自身も最初は同じ印象を持っていました。

JPYCとは、JPYC株式会社が発行する「Japan Yen Coin」の略称で、日本円とほぼ同じ価値で使えるデジタルマネーのこと。1円を1JPYCとして扱う仕組みで、値動きが小さく、ブロックチェーン上で素早く送金できる。一般には、円連動型ステーブルコインと説明されています。

私はこれまで、「価格が上がる、下がる」「儲かる、儲からない」といった、ビットコインをはじめとする暗号資産の世界に、あまり気持ちが向きませんでした。そのため、JPYCについても、正直なところしばらくはスルーしていました。
けれど、JPYCを知っていく中で、考え方が少し変わってきました。
これは「増やすためのお金」ではなく、「どう置くかを考えるためのお金」なのかもしれない。そんな感覚を持つようになったのです。

JPYCは、ビットコインとはまったく違う

前にお伝えしたように、JPYCは日本円に連動したステーブルコインです。価格が大きく上下することを目的としたものではありません。
つまり、ビットコインのように「値上がりを期待して持つもの」ではなく、むしろ「日本円のデジタル版」と考えたほうが、感覚としては分かりやすいと思います。

投資対象というよりも、決済や送金、保管の「かたち」が違う円。
その位置づけを理解すると、JPYCの見え方は大きく変わってきます。

なぜ今、JPYCが必要になったのか

世界に目を向けると、すでに多くの国で紙幣の使用は減っています。
理由はシンプルです。
・偽札が多い
・管理コストが高い
・デジタル決済の方が合理的
といった理由からです。一方、日本は今も紙幣の使用率が、海外と比べて高い国です。

具体的には、日本の紙幣・硬貨の使用率は、金額ベースで約57％（経済産業省調べ）とされています。これに対し、イギリスやアメリカ、韓国では1～2割程度（UK Finance／FRB／韓国Times調べ）、中国では非現金決済が9割（中国人民銀行調べ）を超える水準にあります。日本の現金利用率の高さは、数字を見れば一目瞭然です。

もちろん、それ自体が悪いわけではありません。
日本の紙幣は、ホログラムを用いた高度な偽造防止技術や、緻密なデザイン、特殊な紙と印刷技術によって、世界的にも信頼度が高いものです。
ただ、その信頼性の高さゆえに、管理や流通のコストがかかり、合理性という点では課題も残ります。また、PayPayのようなデジタル決済と比べると、「支払う」「送る」といった行為が一瞬で完結しない不便さもあります。

こうした背景を考えると、日本円のデジタル化が議論されるのは、ごく自然な流れだと感じます。

すべてをJPYCにするリスク

こうした世界の流れの中で、導入が求められているのが「デジタル円」です。国が発行し、日本円をそのままデジタル化した通貨が登場すれば、支払いや送金はさらに便利になるでしょう。
ただ、ここで一度立ち止まって考えておきたい点があります。
それは、「便利になること」と「一元化されること」は、必ずしも同じではない、という点です。

JPYCは、国が発行するデジタル円とは異なり、民間が提供する仕組みのものです。
そのため日本円と連動はするのものの、特定の銀行口座や国家システムに直接は紐づいていません。いわば「中間的な立ち位置」こそが、JPYCの特徴です。

もし将来、デジタル円がマイナンバーと紐づいてしまうと、個人資産も、法人資産も、国が一元的に把握・管理できるようになります。

公共料金や税金の支払いは、間違いなくスマートになるでしょう。一方で、「すべてをそこに依存していいのか？」という疑問を、私は正直に感じます。
便利さと引き換えに、選択肢が一つになることへの違和感。それは、正しいとか、間違っているかではなく、独立している一個人としての「感覚」に近いものかもしれません。

「だから、私はすべてをJPYにしない」

と思っています。これは、あくまで私個人の感覚です。

ここまでお話ししてきた背景を考えると、日本円のデジタル化が議論されるのは、ごく自然な流れだと感じます。
世界的に見れば、日常決済のデジタル化はすでに当たり前のものになりつつあります。日本でもキャッシュレス決済は着実に広がり、現金よりもデジタルのほうが便利で、場合によっては合理的な場面も増えています。

たとえば、切符で電車に乗るよりも、ICカードで乗ったほうが運賃が安く設定されているケースがあります。これも現金を否定しているわけではありませんが、デジタルのほうが効率的な仕組みが、少しずつ社会の標準になりつつあるのです。

だからといってすべてをJPYCにする必要はありません。どんな仕組みも、一つに依存した瞬間、それはリスクに変わるからです。

他者との橋渡しのためのお金

セブンポケッツの考え方でJPYCの位置づけをするなら
・銀行預金（現金）の延長線上にあり
・投資の手前にある
「新しい現金ポケット」といえる存在だと思います。

増やすためではなく、次の選択に備えるための場所。
待機資金であり、他者との橋渡しのお金であり、手間を省くためのお金――それが、私にとってのJPYCです。

「それでもJPYCが、よく分からない」
そう感じている方もいると思います。

それでいいと、私は思っています。
大切なのは、JPYCを使うかどうかではなく、お金の置き場所を自分の頭で考えているかどうか。
そのうえで、「どこにも依存しすぎない配置」を少しずつ整えていくことポイントです。
これこそが、セブンポケッツの本質です。

JPYCは、魔法の道具ではありません。
一つの「選択肢」に過ぎません。
けれど、その存在は私たちにこう問いかけてきます。
「あなたのお金は、いま、どこに置かれていますか？」
「使い勝手がよいですか？」

増やすためだけではなく、安心したやり取りを続けるためお金。その視点を持つことが、これからの時代の一つのお金の使い方と貯め方、「資産」なのかもしれません。

中古マンション・土地は堅調に推移

中部レインズ（公益社団法人中部圏不動産流通機構）が公表した季刊サマリーレポートによると、中部圏の不動産流通市場において、取引の活発さが改めて確認された。
2025年10～12月期の中古マンション、中古戸建住宅、土地（100～200㎡）のいずれも成約件数は前年同期を上回り、総じて取引量は底堅く推移していることが示された。

中古マンションの成約件数は1781件で、前年同期比24.9％増と8期連続の増加となった。ただ、在庫件数は2万5909件で、21年10～12月期以来、16期ぶりに前年を下回った。平均成約価格は2421万円と前年同期比2.0％上昇し、3期ぶりにプラスとなった。新規登録価格、在庫価格もいずれも前年を上回った。

土地（100～200㎡）については、成約件数は1004件と前年同期比26.8％増で、11期連続の増加となった。平均成約価格は1942万円で前年同期比4.4％上昇し、4期連続のプラスとなった。しかしながら、在庫件数は減少しており、背景には住宅用地を中心に底堅い需要があると指摘されている。

中古戸建ては供給増で上値が抑制

一方、中古戸建住宅は、成約件数は1977件で前年同期比29.5％増となり、13期連続で増加した。取引自体は活発であるものの、平均成約価格は2046万円と前年同期比4.8％下落し、3期連続の下落となった。
これは在庫件数が4万5294件と増加基調が続いているため、供給量の増加によって価格の上値が抑えられているようだ。戸建市場では、取引量の増加と価格調整が同時に進んでいるといえそうだ。

こうしたデータから、中部圏不動産市場は「量は堅調、価格は物件種別で明暗」という状況といえそうだ。マンションや土地では需給改善を背景に価格の持ち直しが進む一方、戸建住宅では在庫の積み上がりが価格調整を促している。今後は金利動向や建築コストの影響をにらみつつ、エリアや物件特性による選別が進みそうだ。

奈良県を除く11地域で成約件数が前年を上回る

近畿圏中古住宅市場、堅調持続も金利動向に警戒感　マンション価格は上昇基調続く

近畿圏の不動産流通市場は、2025年10～12月期においても底堅さを維持した。
近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）によると、同期間の中古マンション成約件数は5175件となり、2025年10～12月期前は年同期比で17.9％増加。成約件数は8期連続の増加で、売り出し件数も1万6984件と2.2％増えた。

地域別にみると、近畿圏の対象12地域のうち、奈良県を除く11地域で成約件数が前年を上回った。中でも大阪市北部では8期連続、神戸市と京都市でも7期連続の増加で、都市部を中心に中古マンション需要の強さが続いている。

価格面でも上昇傾向が鮮明だ。
中古マンションの平均成約価格は3166万円と、前年同期比で3.0％上昇し、2期連続のプラスとなった。新規登録価格は3423万円で、12期連続の上昇した。大阪市では2015年10～12月期から41期連続で価格が上昇しており、需給の引き締まりが価格を押し上げている。

中古の戸建も活発な動き

一方、中古戸建住宅市場も活発さを見せている。
成約件数は3701件で前年同期比21.3％増と、12期連続の増加となった。新規登録件数も1万3091件と4.6％増え、供給量も拡大している。
とはいえ、価格動向には地域差がみられる。実際、平均成約価格は2307万円と、前年同期比で0.4％と小幅ながら下落しており、全体では横ばい圏にある。

市場全体では、取引件数の増加とマンション価格の上昇が続いるものの、先行きに不透明感もある。今後は政府の国債増発懸念を背景に長期金利は上昇基調にあり、日銀の利上げも予想され。住宅ローン金利の上昇は、実需層の購入判断に影響を及ぼす可能性がある。

近畿圏の不動産市場は現時点では堅調だが、今後の金利動向に注視が必要だ。

インバウンド需要で活況の民泊

旅行の予定を立てる際、とりあえず宿泊先だけ先におさえておく。そんな行動は、いまや珍しいものではない。訪日外国人の増加により、日本の宿泊市場はかつてない活況を迎えており、宿の確保は旅の第一歩となっている。

日本政府観光局（JNTO）の最新推計によると、2025年の訪日外国人旅行者数は約4268万人と過去最高を更新した。コロナ禍からの回復局面を超え、インバウンド需要は明確に拡大している。宿泊需要の高まりは、旅行者の行動や街の風景にも変化をもたらしている。

そのため、宿泊需要の増加はホテルや旅館にとどまらない。民泊もその受け皿の一つとして存在感を高めている。観光庁によれば、住宅宿泊事業法に基づく民泊の届出件数は累計5万件を超え、供給は再び増勢に転じている。これは都市部だけでなく地方部でも訪日客の受け入れ手段として民泊が活用されており、空き家活用としても注目を集めている。

とはいえ、届出件数が増加しているからといって、民泊市場が安定成長を続けているわけではない。民泊への参入と撤退は表裏の関係にあり、廃業する人や業者も多い。
また、騒音、ゴミ出し、深夜の出入りなどをめぐり地域住民とのトラブルに発展するケースも出ており、自治体によっては独自の規制を設けたり、民泊の開業を抑制したりする動きも出てきている。

先の予約ほどキャンセルされやすい

こうした民泊を取り巻く周辺環境とは別に、民泊経営を行ううえで大きな落とし穴もある。
それが突然のキャンセルである。とくに90日以前に予約された案件、さらに高級価格帯の物件でキャンセルが多いというのである。

民泊・宿泊施設向けに運営支援を行うタビルモ（本社・東京都渋谷区）が管理する予約データをもとに、予約時期別のキャンセル率を調べたところ、宿泊日の90日前に入った予約のうち、約4割が最終的に実宿泊に至らなかったという。

早期予約は一見すれば、早期の売上確保と見える。しかし、予約から宿泊までの期間が長いほど、利用者側には予定変更や比較検討の時間が生じる。また、航空券の価格変動、同行者の都合、より条件の良い宿泊先の出現など、要因は多岐にわたる。結果として、早期予約ほどキャンセルのリスクを内包する。言い換えれば、早期予約とは利用者側にとっては「とりあえずの確保」という感覚というわけである。

とくにこの傾向は高価格帯の民泊で顕著だという。高額な宿泊費は、利用者にとって「仮押さえ」の意味合いが強くなりやすく、予定変更時にキャンセルされやすい構造があるという。

一方、宿泊日が近づくにつれてキャンセルが少ないのが「直前期の予約」であり、むしろ民泊運営にあたっては安定性が増す。このため、単に予約件数だけを見ていると、こうした中身の違いは見えにくい。

キャンセルが発生した後の対応も、オーナーの収益を左右する。繁忙期であればすぐに予約が入る可能性が高いが、タイミング次第では空室のままとなることもある。中でも地方部や高単価物件ほど、その影響を大きく受ける。

数字だけでは見ない民泊のリスク

調査を行ったタビルモ社では、キャンセル率を単なるトラブル指標ではなく、「収益管理のための重要な経営指標」と位置づけている。
これを防ぐには、予約時期別のキャンセル傾向を把握し、価格設定やキャンセルポリシー、直前期の予約受付に関する対策や戦略を設計することが重要だとしている。

イインバウンド需要の拡大は、民泊市場にとって確かな追い風である。ただし、予約が入った時点で収益が確定したと考えるのは早計だ。
旅の予定が変わることは、利用者にとっては自然な行動であり、その積み重ねがキャンセルという形で現れる。

数字の裏側にあるこの現実をどう管理するか。民泊経営にあたっては、宿泊予約の「量」だけでなく、その「確度」を高める運営がオーナーには求められる。
民泊の活況の裏側で、こうしたリスクが浮かび上がっている。

年代別アトピーの発症原因、症状の違い

アトピー性皮膚炎は強いかゆみのある湿疹が、悪くなったり、よくなったりを繰り返す症状です。ダニ、カビ、ハウスダストなど様々な外界の刺激、皮膚の乾燥などからからだを守るバリア機能が低下することでアレルギーの炎症を引き起こします。

急性期には、赤くなり小さな水ぶくれをもった紅斑〔コウハン〕や皮膚が盛り上がったぶつぶつした状態の丘疹〔キュウシン〕が多くみられ、それがくずれて水っぽくジクジクした湿潤〔シツジュン〕になります。
慢性期には、かきむしりを繰り返すことにより皮膚がゴワゴワと厚くなる苔癬化〔タイセンカ〕や、かゆみを伴い皮膚が盛り上がる痒疹〔ヨウシン〕、また皮膚が乾燥して白く粉をふいたような落屑〔ラクセツ〕へと変化します。

顔、耳や首回り、ひじや膝の内側・外側、もものつけねなどに多くみられ、症状の変化が激しいのが特徴です。
多くは乳幼児期に発症しますが、乳幼児期、小児期、思春期以降の成人期と年代によりそれぞれ特徴がみられます。

１）幼児期
原因：胃腸の食べ物の消化力が弱いため、消化されない未消化物によってアレルギーをひき起こすと考えられています。
症状：湿潤傾向が強く、紅斑や丘疹だけでなく多くの場合、かさぶたが顔、頭、首すじ、股、わきなどにできやすいという傾向があります。

２）幼小児期
原因：身体機能が発達し新たに発症することが比較的少ない時期ですが、食べ物やハウスダストなどのアレルゲンが原因となることがあります。
症状：湿潤傾向は少なくなり、アトピー独特の乾燥性で表面がザラザラした鳥肌状の外観で、その中に一部ジクジクした湿疹やあせもにも似た発疹が首回り、わき、ひじの内側、膝の裏側、手首、足首にできやすいという傾向があります。

３）思春期～成人期
原因：この時期は受験や就職などによるストレス、疲労、食事の偏り、睡眠不足、生活習慣や環境の変化等が主な原因と考えられます。
症状：皮膚の乾燥はさらに進み、紅斑、丘疹が散在し、顔、首、背中、腹、ひじ、膝など広範囲にみられ、一部は苔癬化します。

４）中年期～高齢期
原因：これまで思春期、遅くても40代までには自然に治るとされてきましたが、1980年以降、60歳以上の人口1～3％にみられるようになりました。原因ははっきりしませんが、家屋の気密性などの環境のほか、加齢に伴う皮膚の乾燥やバリア機能の低下、軽い刺激でも痒みを引き起こすと考えられます。
症状：かきこわしによる苔癬化、痒疹、落屑、下肢・腕・体幹などに硬貨のような茶褐色の湿疹の好発などがみられます。

症状別、漢方の選び方と効能

漢方的な視点では、健康的な皮膚は「血」と「水」の栄養と潤いのバランスにより保たれており、これが不足すると皮膚は乾燥して痒みを生じるとされます。また、からだを守る「気」（生命エネルギー）がストレスなどを原因として巡りが悪くなると、皮膚のバリア機能が低下します。

漢方では「皮膚はこころの叫び」と言われ、皮膚症状はこころとからだのSOSととらえます。そこで「気・血・水」のバランスが整うように漢方治療を進めていきます。
そのため漢方によるアトピー性皮膚炎の治療は、局所的な治療にとらわれずに、自分に合った全身を整える根本治療で改善を図ります。

幼児、胃腸の弱い人に多い「脾胃虚弱タイプ」

【特徴】幼児や胃腸が弱い成人に多くみられます。胃腸が弱いことから体内でさばけない水分が皮下にも蓄積され、外界の刺激などと結びつき痒みを生じることが主な原因となります。そこで胃腸の働きや「気」の生成をサポートする漢方薬を用います。
【具体的な症状】ひじ、膝などやわき、もものつけ根など皮膚の柔らかい部分に症状がみられ、薄紅色の紅斑、丘疹、滲出傾向があります。

補中益気湯（ホチュウエキキトウ）
【主な症状】冷え症で紅斑や湿潤は少ない症状、だるい、いつも眠い、力が入らない、寝汗
【効果】胃腸の働きをサポートしながら、皮膚と密接に関係する肺を元気にすることで気血を同時に補い、免疫機能をアップすることで皮膚のバリア機能を高めます。長期間の服用でアトピーの悪化を防ぐといわれています。
【成分の効能】主成分の黄耆（オウギ）は脾胃を補うとともに皮膚の発汗作用を正常化し、人参（ニンジン）と甘草（カンゾウ）は脾を補い元気を益し、当帰（トウキ）は血虚を補うことで症状を改善します。

桂枝加黄耆湯（ケイシカオウギトウ）
【主な症状】汗が多い、あせも、化膿したり分泌物が多い、湿った皮膚、虚弱体質、寝汗
【効果】からだを温めてエネルギーバランスを整える桂枝湯に、気を補う働きが加わることで体表面の機能を高め症状を改善します。
【成分の効能】主薬の黄耆は気を益し水を巡らせ、桂枝（ケイシ）はからだを温め、芍薬（シャクヤク）は皮膚を引きしめることで皮膚のしまりを整え、汗や湿気を調節し皮膚トラブルを改善します。

ジクジクとした湿疹の「湿熱タイプ」

【特徴】小児のアトピー患者が成長して成人型アトピーになった際の初期によくみられます。元々胃が丈夫でないために「余分な水分」がからだに滞り、時間の経過と共に「こもった熱」となり、体内で「水」と「熱」が結びつきジクジクした湿疹となります。熱を冷ましながら、からだの余分な水をさばきます。
【具体的な症状】紅色の紅斑、滲出性のジクジクした丘疹などがみられ、痒みは強く、かくとひっかいた痕が残り、表皮が破れて化膿することもあります。

消風散（ショウフウサン）
【主な症状】夏場や入浴後に悪化、湿潤とかさぶたが多い、赤み、ほてり、口が渇く、汗かき、乾燥肌からジクジクした肌まで
【効能】血に入り込んだ熱を冷ますことで「熱」「かゆみ」「余分な湿気」を和らげながら症状を改善します。
【成分の効能】防風（ボウフウ）、蝉退（センタイ）、荊芥（ケイガイ）、牛蒡子（ゴボウシ）が皮膚の熱を発散させ、石膏（セッコウ）、知母（チモ）、苦参（クジン）が熱と炎症をしずめます。さらに蒼朮（ソウジュツ）、木通（モクツウ）が水代謝を改善し、当帰、地黄（ジオウ）、胡麻（ゴマ）が血を補い皮膚の潤いをとり戻すことで症状を改善します。

竜胆瀉肝湯（リュウタンシャカントウ）
【主な症状】主に下半身に症状が強い、ジクジクした痒み・赤み・滲出を伴う症状、のぼせ、頭痛、目の充血、口が苦い
【効果】下半身にこもった熱を冷ましながら湿気を取り除き、解毒して炎症を鎮め、利尿を促すことで湿気を取り除き皮膚の熱感や痒みを改善します。
【生薬の効能】主薬の竜胆（リュウタン）が下半身の熱を除去し、黄芩（オウゴン）、山梔子（サンシシ）は炎症を鎮め、木通、車前子（シャゼンシ）、沢瀉（タクシャ）は利尿を促します。当帰、地黄が血を補い炎症を抑えながら解毒し、皮膚のかゆみを改善し、さらに皮膚の乾燥を和らげます。

炎症が強く症状が長期間続く「血熱タイプ」

【特徴】アトピー性皮膚炎で最も重篤なタイプで、皮膚の炎症が強く、長期間にわたるなどの結果、熱が血中に入るために起こります。血に入り込んだ熱を冷まして症状を和らげます。
【具体的な症状】痒みは著しく、時に痛みを伴う全身性の強い紅斑、粟の粒のような小さなブツブツした粟粒疹〔ゾクリュウシン〕、炎症性の浮腫、皮下出血

黄連解毒湯（オウレンゲドクトウ）
【主な症状】どす黒い皮膚、乾燥も湿潤もひどくないが赤みの強い痒み、イライラ、赤ら顔、ほてり、不眠、精神不安
【効果】全身にこもった熱を冷ますことで消炎、解毒しながら痒みを改善します。特に首、頭の痒み、自律神経の興奮による皮膚症状、歯科治療の出血や鼻血にも効果があります。
【成分の効能】黄芩が上半身、黄連（オウレン）がからだの中心部、黄柏（オウバク）が下半身の熱を冷まします。3つの生薬でからだに余分な熱や炎症を鎮め、山梔子は血にこもった熱を冷ましながら精神を安定させる働きがあります。

白虎加人参湯（ビャッコカニンジントウ）
【主な症状】乾燥が強い、鮮やかな赤い皮膚、のどが渇く、汗が多い、ほてり
【効果】体内の余分な熱を冷まし、気を補い、水を巡らせることで症状を改善します。熱中症や更年期のほてりを伴う多汗にも用います。
【生薬の効能】主薬の石膏は体内に蓄積した強い熱を外に発散させ、知母は熱を冷ましつつ潤いを与え、粳米（コウベイ）は胃を保護し、人参は失われた体液を補うことで症状を改善します。

成人～中年期以降のアトピー「陰虚型」

【特徴】成人期、中年期以降のアトピーによくみられるタイプで、湿熱や血熱が長期に続いた結果、皮膚は乾燥し、時には全身にも及びます。血を補い、からだに潤いを与えて症状を改善します。
【具体的な症状】皮膚が乾燥し茶褐色となり、ところどころ乾燥性の紅斑や小さな丘疹がみられます。かくと白く粉を吹き、痒みは強く、時として痒みで眠れないといった睡眠障害も引き起こします。

温清飲（ウンセイイン）【黄連解毒湯＋四物湯】
【主な症状】皮膚がかさかさして乾燥、赤み・痒みが強い、慢性的なのぼせ・ほてり、手足の裏がほてりやすい、疲れると症状が悪化、イライラ
【効果】長期間からだに熱がこもると血が消耗され、皮膚の乾燥がみられるようになります。からだの余分な熱を冷まして炎症を鎮める黄連解毒湯に、血を補いながら血流を改善する四物湯（シモツトウ）が追加されることで皮膚に潤いを与え、乾燥と炎症を改善します。
【生薬の効能】四物湯は血を補う地黄と芍薬、全身に血を運びながらパワーを育み巡らせる当帰と川芎（センキュウ）で構成されており、皮膚の乾燥による痒みを改善します。

当帰飲子（トウキインシ）
【主な症状】冷え症、体力低下傾向、皮膚が乾燥して白い粉をふいたりひび割れ、肥厚してかさぶたができる、かさぶたがボロボロ落ちる、夜間に痒みが激しい、唇の乾燥
【効果】血を増やして働きを高める四物湯をベースに気の働きを改善しながら、体内に入り込んだ邪（からだの不調をひき起こす原因）を体の外へ追い出して症状を改善します。老人性皮膚掻痒症にも用いられます。
【生薬の効能】当帰、川芎、地黄、芍薬で血を補い、黄耆、甘草は皮膚のバリア機能を高め、荊芥、防風、蒺藜子（シツリシ）は痒みを改善し、何首烏（カシユウ）は潤いを高めることで症状を改善します。

六味丸（ロクミガン）
【主な症状】全身の乾燥による痒み、口渇、排尿困難・頻尿、手足のほてり、腰から下の脱力感、軽い冷え
【効果】血を補うことで皮膚の栄養をとり戻しながら、水の巡りを整えて症状を改善します。
【生薬の効能】地黄、山茱萸（サンシュユ）、山薬（サンヤク）で腎を補い精気を益し、牡丹皮（ボタンピ）で熱をさまし、茯苓、沢瀉で水の巡りを整えて症状を改善します。

【ワンポイントアドバイス】
1.生活する室内や寝具の掃除をこまめに行う
2.からだは清潔に保ち、できれば毎日の入浴を心がける
3.バランスの摂れた食生活
4.強い紫外線に注意
5.睡眠の充実
6.精神的ストレスをなるべく避ける

次回は「男性の更年期症状」の漢方薬について解説します。

マンション動向は「高値・小型・高経年」

東日本レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構)は、首都圏における2025年１月～12月の不動産流通市場の動向をまとめた。

中古マンションの成約件数は4万9114件と、3年連続で前年を上回った。
成約物件の㎡単価は82万9800円、成約価格は5200万円で、いずれも13年連続の上昇。背景には、東京都区部を中心とした高価格帯物件の取引増加があり、1億円超の成約件数が首都圏全体の1割以上を占めた点が特徴的だ。
一方で、成約物件の平均専有面積は62.66㎡とやや縮小し、築年数は26.58年まで進み、「高値・小型・高経年」という傾向も浮かび上がる。

戸建動向は「建物縮小・土地拡大」

中古戸建住宅は、成約件数が2万1632件と大幅に増加したが、成約価格は3917万円と5年ぶりに前年を下回った。
土地面積が拡大する一方で、建物面積は縮小傾向で、実需層を中心に「土地重視」の動きが続いていることがうかがえる。
新築戸建住宅では、成約件数が1万6197件と2年ぶりに増加。価格も4532万円と2年連続で上昇した。供給面では新規登録件数が減少しており、需給の引き締まりが価格を下支えしたようだ。

土地（100～200㎡）の成約件数は9696件と2年連続で増加。㎡単価、価格ともに5年連続で上昇した。住宅用地への需要が底堅く、戸建戸建市場全体を支える構図が続いている。

これら東日本レインズのデータを見ると、首都圏不動産市場は「取引は活発、価格は高止まり」という局面にあることを示している。長期金利上昇により、住宅ローン金利も上昇しており、今後は金利動向や供給環境の変化が、市場の方向性を左右しそうで、注力が必要だ。

2026年の値上げは674品目で一服

帝国データバンクによると、2026年2月に値上げが予定されている飲食料品は674品目となった。
前年同月と比べると約6割の減少で、2025年後半から続いてきた値上げラッシュには一定の落ち着きが見られる。月別の推移を見ても、2026年に入ってからは値上げ品目数が抑えられており、4月頃までは比較的落ち着いた動きが続く見通しだ。

今回の674品目の内訳を分野別に見ると、最も多かったのは「加工食品」で、冷凍食品や調味料、レトルト食品などが多い。次いで「酒類・飲料」、パン類や菓子などを含む「菓子」が続く。日常的に消費される品目が中心となっている。
値上げ率の平均はおおむね数％台にとどまるものが多く、2023年や2024年に見られた二桁台の大幅な価格改定は限定的だ。

2026年の値上げパターンは「薄く年間通して」

月次の値上げ動向を見ると、2024年から2025年前半にかけては月間1000品目を超えていたが、2025年後半以降は減少傾向にあり、今回の調査でもその流れを引き継いでいる。
これは、原材料価格や物流費の高止まりが続く一方で、企業側がこれまでの値上げを一巡させたことが、足元の品目数減少につながったとみられている。

とはいえ、値上げ要因が解消されたわけではない。原材料別に見ると、輸入食材や包装資材、エネルギーコストなどは依然として高水準にある。とくに為替相場の影響は大きく、円安基調が続けば、輸入原料を多く使用する食品分野を中心に、春先以降に再び値上げ圧力が強まる可能性があるとしている。

また、2026年通年での見通しは、前年と比べて値上げペースは緩やかになるものの、年間を通じて断続的な価格改定は避けられないという。これは、企業側が一度に大幅な値上げを行うのではなく、時期を分散させながら小幅な改定を重ねる動きが広がっているためと、帝国データバンクでは分析している。

漠然とした不安――それを取り除く方法

「積立を頑張っているのに、なぜか将来が不安」
「不動産投資をしているけど、心のどこかで怖い」
「保険に入っているはずなのに、安心できない」

こうした声をよく耳にします。どれも「正しい」はずの行動なのに、不安が消えないのはどうしてなのでしょうか。

その理由は、とてもシンプルです。
私たちは、人生を1つの柱に預けようとしているからです。

今の時代、仕事が突然変わるかもしれない。資産価値は市場の動向に左右される。年金や社会保障の制度は、いつまでも今の形が続く保証はない。人とのつながりさえ、移り変わるものです。
そんな「すべてが変わりうる」時代に、1つのものに大きく依存してしまうと、それが揺らいだ瞬間に、心まで一緒に崩れてしまう。
これが、多くの人が感じている漠然とした不安の本質といえるでしょう。

そこで私が提案しているのが、「セブンポケッツ」という考え方です。

「セブンポケッツ」とは、
「お金・仕事・人間関係・心の在り方」を、1つのものに依存せず分散させ、人生全体のポートフォリオを設計することです。

これは、特定の投資方法や金融商品の話ではありません。
もっと本質的な、「どこに、何を、どんな役割で持っておくか」という“資産の配置”を行うための哲学です。

その基本は、人生を7つのポケットに分けて、それぞれに異なる役割を持たせるということです。
仮に1つのポケットがダメになっても、他のポケットが支えてくれる構造をつくる。「分散投資」こそが、セブンポケッツの目指すところです。

7つのポケット、それぞれの役割

1.現金、預貯金・積立
生活と心を守る「土台のポケット」
最初に整えるべき、最も重要な基盤となるポケットです。お金を大きく増やすことが目的ではなく、心の安定と判断力の維持が最大の役割です。このポケットを持つことで、冷静に別の選択ができるようになります。

2.保険
想定外の出来事によって、人生が止まらないための「安全装置」のポケットです。
病気・ケガ、死亡などのリスクに備え、家族や自分自身を守る役割を担っています。健康は「あって当然」のものではなく、これを戦略的に守るためのポケットです。ただし、家族構成や年齢にあわせ、過剰にならないよう定期的なチェックが必要です。

3.不動産・実物資産
時間とお金を生み続ける「長期の柱」になるポケットです。
インフレに強く、賃貸収入や資産価値の上昇が期待できるもので、コツコツと積み上げていきます。金融資産だけに頼らない分散投資の象徴的な存在でもあります。

4.金融運用
お金に働いてもらう「成長のポケット」です。
株、投資信託、債券など、金融市場を通じて資産を増やすものです。
リスクがある分、リターンが期待できますが、経済状況や社会変化によって値動きがあるため、1～3のポケットに比べ、社会変化に応じた定期的な確認が必要です。

5.副収入・ビジネス
経験と信頼を価値に変える「稼ぐ力のポケット」です。
自分をスキルアップさせ、本業以外の副業や、フリーランスとしての仕事、さらに進めて起業という選択肢もあります。自分の能力を高め、それを資本にすることで、仕事の選択肢を増やし、人生の幅を広げます。

6.人とのつながり・コミュニティ
情報と機会を運ぶ「無形の資産」こそが、もっとも人生の可能性を広げるポケットです。
友人、恩師、同僚、上司、住んでいる地域のコミュニティ、異業種交流会などで知り合う人々は、金銭では測れない資産です。人生の転機で、最も力を発揮するポケットといえるでしょう。

7.心と在り方
すべての選択を支える「最後の軸」です。
価値観、メンタルヘルス、哲学、生き方。ここがブレると、他のどんなポケットも意味がなくなってしまいます。難しく聞こえるかもしれませんが、「自分にとって最も大切なものは何か」をもう一度考えてみることで、それは見えてくるはずです。

この7つが、それぞれ違うタイミング、違う方法で機能するからこそ、全体として、しなやかで強い人生になります。

不動産オーナーこそ、すでにセブンポケッツを実践している
面白いことに、不動産投資をしている人ほど、無意識のうちにセブンポケッツに近い生き方をしていると感じます。

その理由は、
・金融資産（預金や株）だけに頼らない
・実物資産を保有し、長期視点で考える
・家賃収入という「複数の収入源」を持つ

という点で、不動産オーナーは、セブンポケッツのエッセンスをすでに実践しているからです。ただ、それを「人生全体の設計図」として言語化、意識化していない方が多いだけなのです。
セブンポケッツは、それぞれのポケットの意味を意識し、整理しながら実践することで、誰でも再現可能なフレームワークです。

セブンポケッツで出てくる３つ大きな効果

この考え方を日常に取り入れると、不思議な変化が起こります。

「漠然とした不安が減る」
その1つが揺れても、他が支えてくれるから大丈夫だと思えるようになります。
例えば、株価が急落しても「不動産がある」、勤めている会社の業績が悪くなっても「もしものときは副業でしのげる」と考えられるようになります。

「判断が早くなる」
どんなことでも「とにかく、やってみよう」という前向きな姿勢になれます。それは、「これがダメでも、ほかがある」という余裕が生まれるからです。

「お金に振り回されなくなる」
お金に追われると、今の生活を維持するために、やりたくないことをやったり、自分本来の生き方ができなくなったりします。しかし、これを実践することで、「お金は道具の一つ」にすぎなくなり、本来あるべき人生の主役として生活を送ることができます。

実際に、セブンポケッツを意識し始めた方からは、
「転職を決断するのに、以前より時間がかからなくなった」
「市場が暴落しても、驚くほど冷静でいられた」
「人間関係を大切にするようになったら、自然と新しいチャンスが増えた」
といった声をうかがいます。

ここで勘違いしないでほしいのは、「セブンポケッツは、お金を増やすためのテクニック」ではないということです。
セブンポケッツは、「安心して人生の選択ができる」状態をつくるための考え方であり、自分本来の生き方をデザインするための設計図です。

積立も、不動産も、保険も、ビジネスも、人脈も、心の在りようも……どれ1つとして「人生を縛るもの」ではなく、すべて「人生を自由にするための道具」として存在します。

これからの時代、本当の資産形成とは、「お金をどれだけ持つか」ではなく、「自分の人生に、どんなポケットを、どれだけ持つか」を考えることが重要です。

あなたは今、どんなポケットを持っていますか。
そして、これから、どんなポケットを加えたいですか。

これを1つずつ考えていくことこそが、変化の激しい時代を生き抜くための、備えなのです。

都心マンションから地方の築古戸建へ、

不動産投資の舞台が変わった
不動産投資の世界で、静かな変化が進んでいる。
かつて主流だった都心の新築・中古マンション投資から、地方や郊外にある築年数の古い戸建て住宅へと、投資の軸足が移りつつある。

この動きは、新たな投資ブームというより、市場環境の変化に対する個人投資家の合理的な選択の結果といえる。背景には、マンション価格の高騰、居住ニーズの変化、そして地方に眠る空き家の存在がある。

新築投資用マンションは「手が届きにくい存在」に

首都圏の新築分譲マンション価格は、ここ数年で大きく上昇した。
2025年時点の首都圏新築分譲マンションの平均価格は約9489万円とされ、東京23区では1戸当たり1億円を超える水準に達している。

平均専有面積は約65㎡で、ファミリー向けの2LDKから3LDKが中心だが、投資用として供給されるワンルーム系住戸に目を向けると、状況はさらに厳しい。
1ルームや1Kの専有面積は20～25㎡程度にとどまり、価格帯は3000万円から5000万円台が一般的である。都心部では㎡当たり150万円から200万円を超えるケースもあり、取得コストに対して家賃収入が見合いにくくなっている。

結果として、都心のマンション投資は、以前に比べて利回りを確保しにくい投資対象となった。

家賃上昇が変えた「住む場所」の選択

マンション価格の高騰は、投資家だけでなく居住者にも影響を与えている。
都心部では賃貸家賃の上昇が続き、特にファミリー層にとって住居費の負担は重くなった。

こうした状況を受け、生活拠点を都心から埼玉県や千葉県などの近郊エリアへ移す動きが目立つようになっている。
人口移動の統計を見ても、首都圏全体では転入超過が続く一方、埼玉県や千葉県が転入超過地域として上位に入っており、「都心に近い郊外」へのシフトが進んでいることがうかがえる。

ファミリー層が選ぶのは「広さと家賃のバランス」

郊外や地方で需要を集めているのが、戸建て住宅だ。
同じ家賃水準で比較した場合、都心のマンションよりも、郊外の戸建て住宅の方が専有面積を確保しやすい。70㎡前後の戸建てに、8万円前後の家賃で住める例もあり、子育て世帯を中心に支持を集めている。
この居住ニーズの変化は、賃貸市場を通じて不動産投資の方向性にも影響を及ぼした。
需要が見込めるのは、都心の小型マンションではなく、郊外や地方にある戸建て住宅であるという認識が、投資家の間で広がっている。

こうした流れの中で注目されているのが、築年数の古い戸建て住宅への投資だ。
築古戸建は、取得価格が低く、自己資金を抑えやすい。フリマアプリ「ポルティ空き家バンク」を運営するポルティ調査によれば、築古戸建投資家の約30％が自己資金300万円未満で投資を始めている。
想定利回りについても、利回り10％超を目指す投資家が多く、価格高騰が進んだマンション投資と比べて、収益性を確保しやすい点が評価されている。

不動産投資は以前から本業を持つ個人が取り組むケースが多かったが、近年は「最初から無理のない規模で運用する」投資スタイルがより明確になってきた。その受け皿となっているのが、築古戸建投資である。

空き家は「社会課題」ではなく、投資の帰結として現れた

地方や郊外の築古戸建に投資対象を広げていくと、多くの投資家が行き着くのが空き家という存在だ。
全国では空き家の増加が続いており、特に地方部では管理されない住宅が目立つようになっている。
もっとも、築古戸建投資の文脈において、空き家は当初から目的として選ばれているわけではない。
取得価格を抑え、利回りを確保できる物件を探した結果、条件に合致したのが空き家だったというケースが多い。

地方では、相続後に活用されないまま放置された戸建て住宅が少なくない。
築年数は古いが、構造自体はしっかりしており、一定の修繕を施せば賃貸住宅として再生できる物件も多い。こうした住宅は市場に出にくく、価格が低く抑えられている点が特徴だ。
築古戸建投資家の多くは、こうした空き家を購入し、必要最小限のリフォームを行ったうえで賃貸に回している。
新築マンションのように設備や共用部にコストをかけるのではなく、「住める状態に戻す」ことに重点を置く。この考え方は、投資額を抑えつつ収益性を確保するうえで合理的だ。

結果として、築古戸建投資の広がりは、空き家の再生や流通を促す役割も果たしている。
空き家対策として行政主導の取り組みが進められてきたが、実際には、個人投資家の投資行動が空き家活用を後押ししている側面もある。

重要なのは、空き家活用が社会貢献を目的として進んでいるわけではない点だ。
投資として成立するかどうかを冷静に判断した結果、空き家が選ばれている。その積み重ねが、結果として空き家問題の一部を吸収しているに過ぎない。

投資対象が変わっただけの話

不動産投資が特別な存在になったわけではない。変わったのは、「どこに」「何を」投資するかという選択だ。

都心のマンションから、地方や郊外の築古戸建へ――その延長線上に、空き家活用という形が自然に現れる可能性もありそうだ。
不動産投資の舞台は、静かに移り変わっている。

117)チラシ［ちらし］
自社で開発販売する商品（家）を販売するために紙でつくられている広告。スマホやパソコンの普及で、そのチラシは大小の「画面」に変わった。特徴は、①きれい②パッパッとスクロール③情報が満載④見比べるには慣れが必要⑤販売価格の競争。一歩踏み込んで、⑥販売価格には住宅本体価格とオプションを明示⑦「限定」「特別仕様」「特典」での誘い⑧「相談会」「見学会」「フェア」「キャンペーン」等で行動の誘い⑨「家賃並み」で興味をひく。

118)本体価格［ほんたいかかく］
自社の商品（家）を最低限の仕様に絞り込んだときの建物のみの価格（自動車に置き換えてみれば分りやすい）。商品をできるだけ安く見せるからくりがある。「オプション」も含めた総額を表示するケースもある。

119)オプション［おぷしょん］
「あなたのお好みでどんなこともできます」という選ぶ楽しみを演出する仕掛け。住宅販売業者（住宅メーカーや住宅ビルダー）の販売する家づくりには欠かすことができない要素。

120)キャンペーン［きゃんぺーん］
期間限定が最大の特徴だが、○○キャンペーンの期間が終了した翌日には次のキャンペーンが始まっている。○○フェアも同様。特典付きのイベントで商品（家）を販売する手法。

121)家賃並み［やちんなみ］
「条件はありますが、現在住んでいるアパートや借家の家賃と同じ金額の負担で住宅ローンが使えます。ぜひ自分の家を手に入れましょう」というお誘い。この条件で「自分の家」を手に入れて、生活しはじめると、アパートや借家住まいにはなかった出費がでるので注意が必要。

122)限定［げんてい］
「期間限定」と「先着限定」がお決まりのパターン。「エリア限定」「特別限定」もある。気持ちがくすぐられるかもしれないが、家づくりは決して急いではいけない。落ち着いて考えよう。「あせり」は禁物。

123)見学会［けんがくかい］
これから自分の家を手に入れる人たちには必ず参考になるイベント。積極的に参加して参考にするのがよい。ただし、住宅販売業者が誘い出す見学会は、きれいに整理整頓されていて都合の悪いところは見せないので、建築現場の生の様子は分からない。完成現場より建築途中の家づくりの様子を個別に見せてもらうのがポイント。ありのままの建設現場は生の情報が満載。

124)内覧会［ないらんかい］
主に完成した商品（家）を公開するイベントで、自社商品の自慢大会の色合いがある。

125)参観日［さんかんび］
某大手住宅メーカーの見学会の呼び方。

126)オープンハウス［おーぷんはうす］
すでに生活が始まっている家の見学会の呼び方。

127)モデルハウス［もでるはうす］
自社の商品（家）を「見て納得」してもらえるように建てられている「気取ったモデル」の家。文字通りモデルとして飾り付けられており、本当の姿は見ることができない。中に入ると「家族が暮らしている」実感が湧かない、どこかかしこまっていてよそよそしい空気が漂っている。あなたの家づくりでは、部屋の大きさの実感と窓の大きさによる明るさの確認程度。

128)住宅展示場［じゅうたくてんじじょう］
モデルハウスが立ち並んだ、非日常的なイベント広場で豪華仕様のモデルになった家を見学したいときに行くとよい。家の中を見学するときは営業マンかセールスレディーが付きます。

129)商品ラインナップ［しょうひんらいんなっぷ］
様々なデザイン、様々な仕様を揃えた、好きなものを選びやすくする品揃え。家の場合、暮らしの仕方を考える「家づくり」にはあまり関係ない外観に惑わされないように気を付けることが大切。

130)モニターハウス募集［もにたーはうすぼしゅう］
これから家を建てたい人の情報が欲しい場合や、すぐにでも商品（家）を売りたい場合に手軽に使われる宣伝文句。家の価格が特別安く（モニター価格という）、ほとんどが抽選ということになっていて、抽選にもれたひとたちは「すぐに家を欲しがっている」大切なお客様としてリストアップされ、営業マンの訪問ターゲットになる。

事業継続そのものが限界に達しての廃業

帝国データバンクの調査によると、2025年に国内企業の休廃業・解散件数は6万7949件に達した。過去10年で2番目の高水準となった。

特徴的なのは、「黒字」休廃業の割合が初めて50％を下回った点である。収益を確保した状態で事業を終えるケースが減少する一方、中小零細企業を中心に、事業そのものに限界を感じて撤退する「限界撤退」が増えている。

これまで中小企業の休廃業では、一定の利益を確保しながら、後継者不在などを理由に事業を終える「黒字撤退」が一定の割合を占めてきた。しかし、2025年は採算が悪化した状態での撤退が増加した。

人件費の上昇、原材料高、エネルギーコストの高止まりといった複合的な負担が、中小零細企業の収益構造を圧迫している。余力を残した段階での撤退が難しくなり、事業継続そのものが限界に達した時点で、会社をたたむケースが増えている状況がうかがえる。

中小・零細に集中する「限界撤退」

規模別の内訳を見ると、休廃業・解散は中小零細企業に集中している。特に個人事業主や小規模法人では、事業承継や資金繰りの選択肢が限られ、倒産という形を取らずに市場から退出する限界撤退が増えている。

また、経営者の年齢別で見ると、80代以上と50代が前年比で上昇した。50代は2年連続で上昇し、コロナ禍の2020年以降で最高となった。70代は39.3％と最も高い水準にあるものの、2023年の42.6％をピークに2年連続で低下している。この結果、70代以上が占める割合は63.7％、60代以上では84.1％を占めるなど、休廃業・解散を決断する経営者の高齢化が一段と進んでいる。

業種別では、「その他」を除く7業種すべてで前年から増加した。最も件数が多いのは建設業で8217件となり、前年から0.7％増加した。過去10年では2016年の8420件に次いで多い水準である。

2024年からの増加率が最も高いのはサービス業で8165件、前年比7.0％増となった。次いで製造業が3310件、同6.0％増で続く。運輸・通信業も715件、同1.7％増となり、2024年問題の影響が広がっていることを示している。

賃上げ圧力、金利負担で2026年以降はさらに機微いい状況に

2025年のデータが示すのは、単なる倒産・廃業件数の増減ではない。事業継続の前提条件そのものが、変わりつつあることを示している。賃上げ圧力やコスト構造の変化によって、収益性の低い事業は維持が難しくなっている。

黒字休廃業が減少したことは、事業が市場と合わなくなった場合に、業態転換や再構築を行う余力を持たないまま撤退する企業が増えていることも示唆する。産業構造の変化が、中小零細企業に、より直接的な形で表れているといえる。

2026年は、人手不足の解消や後継者選定といった従来の課題に加え、賃上げ圧力、利上げによる借入金利払い負担の増加も見込まれる。昭和、平成、令和と続いてきた事業形態やビジネスモデルに課題を抱えたままの中小零細企業を中心に、会社をたたむ「限界撤退」が、さらに増加する可能性がある。

こうした限界撤退は、特定の業種に限った話ではない。
「街の不動産店が静かに姿を消している背景」
にも、同じ構造が見られる。

PBR1倍割れで下値限定的！　わらべや日洋に見る「負けない投資」

足元の決算を受け、最も注目している銘柄として挙げられているのがわらべや日洋ホールディングス（2918／以下、わらべや）だ。

同社は売上・利益ともに過去最高水準を更新しているにもかかわらず、PBRは0.97倍、PERは約10.4倍という水準にとどまっていた。
業績水準と株価指標の乖離は大きく、「これ以上、下がりようがない」と感じさせる状態。
仮に決算内容が市場の期待に届かなかったとしても、低PBR・低PERという評価水準が株価の下支えとなる。
この点については、以前紹介したTOTO（5332）のケースと同様の理由である。

TOTOは、下方修正を伴う決算を見たときそれはないだろうと思ったが、株価はそれを底にして、以後、着実に上昇している。
要は決算の「見た目」ではなく、事業のポテンシャルと評価水準が重要という考え方で銘柄を見極めれば負けづらい投資が可能となる。

同様にわらべやも決算が「もっと良くてもよかった」という印象はあるが、それでも通期計画も順調に進捗している。負けない投資の考え方は間違っていないと確信した。

CPIで読み解くインフレ相場――最も強い「コメ」価格

現在の日本経済の最も重要なテーマは物価上昇である。こうしたインフレ局面で、強い銘柄を見極める指標がCPI（消費者物価指数）で、品目別に定点観測することがポイントになる。
そこでCPI（消費者物価指数）を見ると、最も顕著に上昇しているのは「コメ」だ。政府やメディアでは「価格は落ち着いてきた」と説明しているが、コメ類は前月比-1.6だが、前年比で34.7％と高い状態が続いている。これを「落ち着いた」と呼べるのかと思ってしまう。
これを踏まえてわらべやを見てみると、同社は弁当・米飯・パスタなどを扱っており、セブンイレブンに供給という安定した販路を持つ。

コメでは木徳神糧（2700）が、直近では大きな話題となったが、わらべやも非常に似た構造を持つ銘柄と位置づけられる。木徳神糧は、一時は仕手株化するほど株価が急騰したが、わらべや日洋は同じコメ関連でも株価は割安なまま推移している。現在のコメ価格を考慮すると伸び代はあるだろう。

物価高のときに政府ができることは、補助金・助成金、コメではお米券を配るというものもあるが、つまりはばらまきでしかない。これは結果として、インフレを助長する。つまり、インフレが続くのであれば高騰が続く「コメ」銘柄の優位性は揺るがないだろう。
しかも、わらべやはPBR1倍割れ・過去最高業績・インフレ追い風という条件がそろっている。

損切り自己ルールでは勝てない、5％はナンピン圏内

最近、「損切りルール」という考え方についてだ。投資家の多くが「○％下がったら損切り」という自分なりのルールを決めている方も多い。あるYouTubeで【250億投資家】株仙人・五月さんこと片山晃さんが「5％下がったら即損切り」というルールをしているが勝てないという相談者がいたが、私は「5％下落で売るつもりなら、その銘柄は最初から買うべきではない」、と考える。株式相場における５％など、大口投資家が一人参加しただけで、一瞬で動く値幅であり、それをふまえれば、5％で損切りルールなど愚の骨頂だ。

しっかりと時間をかけて選び抜いた銘柄であれば、むしろ5％下落の局面はナンピンの対象で、価格変動を前提として付き合うべきだろう。

相場には浮き沈みがあることを受け入れられない投資家は、得てしてテクニカル分析を曲解し、未来を予測できるものと妄信する人が多いように思える。その結果、「自分が売った後に株価が上がる」経験を繰り返すことになるのではなかろうか。
「何故その銘柄なのか？」という観点からじっくりと銘柄を選定する姿勢こそが、最終的な勝つ投資につながると思うのだ。

簡単にAIバブルが弾けないこれだけの理由

AIバブル崩壊についてさまざまなところで、駆られているが、私は思ったよりも簡単には起こらないと思っている。それはかつてのバブルとして弾けたITブームと今のAIブームとは同列に語ることはできない決定的な理由があるだ。

当時のITブームはぽっと出の新興ベンチャーが雨後の竹の子のように出てきてバブルを形成した。しかし、今のAI競争の主役は、Google（アルファベット）、オラクル、エヌビディア、オープンAIといった超巨大企業で、登場企業の「格」が違う。こういった超巨大企業がITブームの時とは桁違いの、国家予算級の投資を行っている。仮にそれが水泡に帰すとしても、そんなすぐに起こるとは思えない。こうしたことからAI相場は長期化しやすいと考えている。

加えて、AIは「収益化が見えない」と言われてきたが、GoogleのGemini登場はその流れを変えたように思う。使ってみるとわかると思うが、GeminiはChatGPTを性能面で上回ると評価されており、私も使ってみてそう感じた。
さらにGoogleは検索という確立されたマネタイズモデルを持つ。つまり「すでに収益化できている企業」がAI戦争に本格参戦したことは、Geminiは収益化につながるAIで、このこともバブル崩壊を先送りする材料になったと思う。
バブルが弾けた時の破壊力ばかりが語られがちだが、仮に崩壊するとしても、巨額投資を行う企業が無我夢中で資金集めを行って全力投資している動きが、そんな今すぐに終わるとは考えにくく、その前に設備投資の陰りなどがデータとして見えてくると考える。

フィジカルAIで日本株に再評価の可能性

そんな中でAIの次のテーマとして「フィジカルAI」が浮上してきた。
日本企業はAIに乗り遅れてはいるが、この文脈から、富士通（6702）、日立（6501）、ファナック（6954）が注目されている。

実際、富士通のスパコンとAIの親和性があるだろうと思ってポジションを取ったところ、エヌビディアとの提携報道をきっかけに株価が反応した。
日立製作所も同様で、オープンAIと電力消費効率化の取り組みなどで共同開発・協業プロジェクトの発表があると爆上げしている。

もう一つのセクターとして注目したいのが小型の軍需株だ。その代表例が日本アビオニクス（6946）である。
以前は見るに値しないレベルの決算が続いていたが、直近で突如として好転し、会社の予想がアナリストの期待を上回り始めた。これは業績向上の初動の可能性が高いと考える。さらに1500億円規模の国産衛星インフラ整備という国策予算の計上は、同社のような小型銘柄の業績を大きく跳ね上げるインパクトとなるだろう。
ただ、大株主が株を固めていて浮動株が少ないため、値動きが荒くなりやすい点に注意が必要だ。

中国レアアース規制と市場の本音

中国によるレアアース輸出規制は、市場に大きな緊張をもたらした。
具体的には、信越化学、フジミインコーポレートテッド、PDK、日東電工、村田製作所、ニコン、キヤノン、HOYA、安川電機、ファナックなど、影響を受ける企業は多数存在する。

しかし、当初考えていたほど市場全体としては大崩れしなかった。
この背景には、中国自身の経済が厳しい状況で、最大の売り先である日本を完全に失う余裕はないと見ているのだと思う。習近平はメンツを重視するが、最終的には「オールウエイズ・チキンアウト（Always chicken out＝最後は必ずしり込みする）」して妥協するだろうと、市場は見越しているのではないかと思う。

銘柄選びは転換期　ボトムアップからトップダウンへ

最近、相場を見ていると銘柄選びに変化しているように感じている。
これは株仙人・五月さんもYouTubeで指摘してきているのだが、銘柄選びが「ボトムアップアプローチ」から「トップダウンアプローチ」へと変化しているのだ。
ボトムアップアプローチとは、一つずつ決算を精査する方法だが、この手法だけでは通用しづらくなっている。一方、トップダウンアプローチとは、世の中がどこへ向かうかということを落としていく投資手法で、赤字企業でも買われる。
その象徴的な例が、蓄電システムの開発・製造・販売を行うパワーエックス（485A）。昨年12月にグロースに上場した会社だ。

ボトムアップアプローチとトップダウンアプローチの投資の難易度が高いのは、トップダウンアプローチだと考える。なぜなら将来像を描き、経営トップの資質や国策との関係まで見極めた上で、個別企業の選別に迫っていく必要があるからだ。
なので、トップダウンアプローチからの銘柄選定は大型株を選ぶことがよりリスク低減につながると考える。

例えば、テーマとして注目される軍需から、リスクを考慮してトップダウンで選ぶとすると三菱重工（7011）といった具合だ。
とはいえ、ボトムアップアプローチが無効になったわけではない。時価総額の小さい小型株では有効な手法だ。軍需でみると、時価総額の小さい銘柄では今なお有効であり、先ほど挙げた日本アビオニクス（6946）などもこの手法で挙げられる。

これから出る決算、カブアカ・古賀の要チェック銘柄

（1/14発表予定）
PostPrime（198A）
強い批判を前提にしつつ、「話題性・バズる可能性」という意味で注目。決算内容より市場の反応を見る対象。経営者が上場における売却益を得て、さらに市場で大量に株式売却し、何の説明もない状況！人生の信用取引に爆損した経営者が去り、経営体制を一新しようとしている企業が、市場でどのような運命を辿るのか、初心者には良い教材となるだろう。クソ業績は必至！見ているだけで手出しは厳禁だ。

三機サービス（6044）
空調・設備関連相場がまだ続いているかを確認するためのウォッチ銘柄。
グッドパッチ（7351）
デザイン会社だが、AI（Gemini等）で代替され始めている領域。AIの影響を測る意味で注目。

2026/1/30発表予定
日本アビオニクス（6946）
小型の軍需・国策銘柄。10月決算後に株価は約20％調整。軍需ニュースが続く中、次の決算や情報修正で再評価される可能性に期待。

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

賃貸住宅は、実際の暮らし方だけで自由に使えるものではない。契約書に記された条件によって、使い方が細かく定められている。
具体的には、結婚や同棲といったライフイベント、あるいは事業を始める場面では、この「契約」が思わぬ壁になることもある。対応を誤れば、家主や管理会社とのトラブルに発展しかねない点には注意が必要だ。

結婚を機に求められる契約名義変更、家主からの拒否

結婚は人生の大きな節目である。新生活に向けた準備のなかで、意外と悩まされやすいのが賃貸借契約の名義変更だ。特に、配偶者が勤務先に住宅手当を申請する場合、契約名義人が誰かは実務上、重要なポイントになる。
また、共働きが一般化しつつあるなか、共有名義というケースも増えている。
そのため名義変更を申し出たところ、家主から難色を示されるケースも少なくない。

まず確認しておきたいのは、借りている物件の性格である。
もし単身者向け物件であれば、結婚後の居住そのものが契約条件に合わない可能性がある。この場合、名義変更以前に「そもそも住み続けられるのか」という問題になる。

一方、家族向け物件であるにもかかわらず名義変更を拒否された場合は、家主が拒否する理由を丁寧に確認することが大切だ。説明不足から、単なる同棲と誤解されているケースもある。正式な婚姻に伴う変更であり、生活実態が大きく変わらないことを伝えることで、理解が得られる場合もある。

それでも家主が慎重な姿勢を崩さない場合には、現実的な選択肢も考えられる。
1つは、住宅手当の申請上、配偶者が「借主」となっていれば足りるのであれば、外形的な契約関係は維持しつつ、夫婦間で実質的な賃貸借関係を整理する方法だ。ただし、転貸にあたる可能性があるため、書面の扱いには慎重さが求められる。

2つ目は、名義変更に伴う負担を考慮し、一定額の名義変更料を支払うことを条件として提示する方法である。金銭条件を明確にすることで、話が前に進むケースもある。

3つ目は、家主自身に承諾の条件を確認し、その条件を満たす形で調整する方法だ。保証人の追加や契約条件の見直しによって、家主の不安が解消されることもある。

それでも折り合いがつかない場合は、退去を含めた判断も現実的な選択肢になる。結婚は新しい生活のスタートでもある。心機一転、新しい住まいを選ぶという考え方も決して後ろ向きではない。

自宅兼事務所　独立時に忘れがちな賃貸の壁

テレワークの定着や副業解禁の流れを受け、自宅で仕事をする人は確実に増えている。会社勤めを続けながら個人事業を始める人や、法人を立ち上げて独立する人もめすらくなくなった。そうなると、自宅を事務所として使えないかと考えるのは自然な流れだろう。

ところが、郵便受けに屋号や法人名を掲示しただけで、家主や管理会社から説明を求められることもある。また、事前に相談した結果、「事務所利用なら退去してほしい」と告げられ、戸惑うケースもある。この問題の本質的なものは、「居住専用」とされる物件で、どこまで仕事目的の利用が許されるのかという点にある。

一般論として、居住専用物件を純粋な事務所として使うことは認められない。ただし、「事務所」という言葉が指す範囲は広く、すべてが一律に禁止されるわけではない。実際、自宅で仕事をするテレワークは、今や特別なものではなく、会社側が推奨している場合もある。

居住専用物件を事務所として使われることに対して、家主や管理会社が気にするのは、不特定多数の人が出入りすることによって、建物の安全性や他の入居者の生活環境が損なわれるのでｈないかという点だ。来客が増えれば防犯上の不安が高まり、駐車場や駐輪場の利用トラブルにつながることもある。事務機器を部屋に入れることで、物件の劣化が早まる懸念もあって、家主にとっては見過ごせない。

逆に言えば、自宅兼事務所であっても来客がほとんどなく、実際の生活実態が変わらないのであれば、直ちに契約違反と判断されるとは限らない。法人にしても、実態は在宅勤務と変わらず、登記や郵便物の都合で法人名を表示しているだけ、というケースも多い。このような利用形態であれば、他の入居者への影響は小さいだろう。

重要なのは、管理会社や家主への説明だ。業務内容や来客の有無、頻度を具体的に伝え、「万が一迷惑が生じた場合は事務所利用を中止する」といった念書を提出することで、理解が得られることもある。

それでも承諾が得られない場合には、レンタルオフィスや法人登記可能なバーチャルオフィスを併用するという現実的な選択肢もある。住まいと事業、それぞれを無理なく両立させる視点が求められるのである。
特に法人登記する場合は、注意が必要だ。

高価格帯の都心物件か、バランスを重視の郊外物件か

大都市圏でのタワマンの人気は相変わらず高い。しかし、タワマンにとどまらず、さまざまなマンションが建設されている。
そんな中でどんなマンションが注目されているのだろうか。
不動産・住宅情報サービスのLIFULLは、同社の運営する不動産情報サイト「LIFULL HOME'S」に掲載された新築マンションを対象に、ページビュー数および資料請求数から算出されたデータをもとにした「最新版！2025年 新築マンション人気ランキング」を発表した。

この「新築マンション人気ランキング」は、販売戸数や成約実績ではなく、住まい探しを行うユーザーの行動データをもとに作成されている点が特徴だ。実際の物件ページの閲覧や資料請求といった行動は、購入検討を前提にしたもので、生活者目線でのリアルなニーズを反映した指標といえるだろう。

2025年のマンション市場を見ると、首都圏（1都3県）では2025年度上半期の平均価格が最高値を更新するなど、価格は依然として上昇基調にある。
こうした中で、生活利便性を重視する傾向は変わらないものの、物件選びには変化も出てきている。具体的には、資産価値と利便性を最優先に「高価格帯でも都心の優良物件」を求める層と、都心へのアクセスと価格のバランスを重視して「郊外エリアの駅近物件」を選ぶ層の二極化だ。

住宅ローン減税の延長や、住宅金融支援機構の融資額が増えたとはいえ、住宅取得をめぐる環境は厳しさを増している。そのため、住まい選びの考え方は一様ではなくなっているというわけだ。

京浜エリアの物件が１，２，３を独占

ランキング結果を示したグラフを見ると、全国人気マンションTOP10は引き続き首都圏に集中していることが確認できる。全国ランキングに入賞した10物件のうち、東京23区が9物件、神奈川県が1物件を占めており、首都圏で分譲された新築マンションが上位を独占する結果となった。ページビュー数と資料請求数を基に算出された本ランキングにおいても、都心志向の強さが浮き彫りになっている。

人気ランキング全国トップ10で1位を獲得したのは、オープンハウス・ディベロップメントの「イノバス不動前」である。同マンションは、東急目黒線「不動前」駅から徒歩3分という高い交通利便性を備え、品川区という都心にありながら、落ち着いた住環境を有する点が特徴とされる。また、「不動前」エリアへの注目度の高まりもあるようだ。

2位には、東急不動産・京浜急行電鉄の「ブランズタワー横浜北仲」がランクインした。横浜のウォーターフロントに位置するタワマンで、住宅、商業、文化など多様な都市機能を集約したまちづくりが進められている。また、横浜高速鉄道みなとみらい線「馬車道」駅徒歩2分、JR京浜東北・根岸線「桜木町」駅徒歩9分という交通の便もよい。

3位は、東急不動産の「ブランズタワー大崎」。JR山手線「大崎」駅から徒歩5分という立地に加え、大規模再開発が進む大崎エリアの将来性や、タワーマンションならではの共用施設、眺望といった要素が支持を集めた結果のようだ。

上位3物件のうち2物件は東京23区内、中でも品川区の駅近で交通利便性の高いエリアに立地している点が共通している。また、2位の物件は横浜と京浜地区にあるのが特徴といえるだろう。この地区はリニア新幹線開通後は新しい東京の玄関口であり、羽田空港とも近く、そうした点も注目度は高い。
交通アクセスと生活環境のバランスに優れた物件が、ページビュー数および資料請求数の両面で高い関心を集めている状況が、今回のランキング結果から読み取れる。

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一都三県、人気マンションTOP5

以下、いずれもLIFULL HOME'S「最新版！2025年 新築マンション人気ランキング」より

「積立」が持つ、単なる貯蓄を超えた力

毎月きちんと積み立てているのに、不安は消えない。
それは「積立」を単に“貯金の延長”だと思っているからです。

お金の「積立」という行動は、非常にシンプルです。それは、「一定の期間、定期的にお金を積み重ねていく行動」です。
しかし、この一見単純な行動は、資産をつくり、個人の夢や目標、そして未来の「心の灯り」を守るための最強の方法として位置づけられています。では、「積立」が最強の理由とは、なぜなのでしょうか。

積立は、
「自動的」
「継続的」
「目的指向性」
という三つの資産形成の方法であり、その目的と形態に応じて、実に多様なプロフェッショナルによって提供・管理されるからなのです。

「貯蓄」が単に「使わなかったお金を置いておく行為」であるのに対し、
「積立」は明確な目標に向かって「計画的にお金が働く」からなのです。

では、積立したお金が働く「場」とはどこにするか。
積立したお金の場は、その目的に応じて主に3つのフィールドに分けられます。

証券会社：運用により大きな成長を目指してお金を働かせる
証券会社は、積立したお金を「投資」というかたちで働かせます。具体的には投資信託やETF（上場投資信託）を毎月定額で購入する「積立投資」がその代表です。
専門性：投資のリスク分散と時間の分散を図ること。特に、少額から非課税で資産形成ができる積立NISAやiDeCo（個人型確定拠出年金）といった非課税の制度がありますが、どの金融商品を選ぶかが、ある程度の専門知識を必要とします。

銀行・郵便局：安定的にお金を蓄える
銀行や郵便局は、お金を「貯蓄」というかたちで貯めていきます。給与振込や月々のさまざまな決済機能を備えながら、自ら決めた金額を自動積立預金や定期積金などで積み立てていきます。
専門性：預貯金は元本が保証されて安全性が高く、着実に積み上げていきながら、必要なときにすぐに引き出せる流動性と利便性に優れています。目標額や満期を設定し、確実に資金を計画的に貯められる資産の土台となります。

保険会社：将来のリスクに備えながらお金を働かせる
保険会社は、お金を「保障」と貯蓄性の両面で働かせます。保険には終身保険や養老保険、個人年金保険など、積立と死亡保障や老後の給付が組み合わされた商品や、お金により多く働いてもらう運用部分が大きくなっている保険もあります。
専門性：死亡、病気のリスク対応と貯蓄性や運用部分を大きくしたものなど、さまざまな保険商品があり、ある程度の知識が必要です。

いずれを活用するにしても、長期的な税制優遇を踏まえた年金準備の設計、資産形成と保障を両立させる専門的なバランス感覚が求められます。

「誰と組むか」積立を成功に導く「人」の専門性

このように、「積立」という手法には、扱う金融機関によって「成長」「安全性」「保障」というお金を働かせる目的があり、それぞれに特化したプロフェッショナルが専門知識を提供しています。

とはいえ、単に積立をすればよいというわけではなく、目的や人生設計に積立を組み込むには、専門知識が必要になります。そのパートナーになるのが、ファイナンシャル・プランナー（FP）です。
FPは、顧客のライフイベント（結婚、住宅購入、教育、定年退職など）について節目節目にヒアリングし、いつ、どれくらいの資金が必要かを目に見えるかたちにするライフイベント表をつくり、具体的に必要なお金をシミュレーションします。

そして、複数の金融商品のメリット・デメリットを説明しながら、将来起こりうるリスクと将来の目標に合わせた最適な「積立ポートフォリオ」を設計します。つまり、積立金額、運用先、積立期間などを考えながら、どのような金融商品が向いているかをトータルでサポートしているのがFPです。

「心の灯り」を守る視点から言えば、積立は知識や商品よりも、継続できる「仕組み」とモチベーションが最も重要です。専門家は、制度の複雑さを解消し、顧客が迷わず、目標達成まで安心して続けられるように、精神的なサポートの役割も担います。

積立の真の価値：時間と複利がもたらす究極の防衛術

積立の最大の味方は「時間（期間）」です。
というのは、資産づくりでは「複利効果」こそが、積立の効果をより大きくするメカニズムだからです。
積立した元本だけでなく、運用によって得られたお金（利息）も働き、さらに次のお金を生み出す土台となり、雪だるま式に資産を増やす効果を生み出します。しかも、数十年という期間で考えると、毎月のわずかな金額のマイナスよりも、複利効果と「ドル・コスト平均法」によるリスク低減効果の方が、最終的な資産を減らさないリスクヘッジにもなります。
積立とは、複雑な市場の動きを読み解く知識よりも、「計画性」と「継続力」というシンプルな力による、究極の資産防衛術になるのです。

誰でも始められる資産形成の第一歩

老後資金2000万円不足がいわれ始め、改めて「積立」が見直されています。それは積立が、すべての人にとって、未来の安心、将来不安を軽くする「心の灯り」を守るための、最も基本的で普遍的な方法にほかなりません。

まだ積立を活用していない方は、少額から「自動的」に「継続する」仕組みを整えることからはじめてみてください。自分で描く未来を実現するために、積立という手法を、自身の資産形成に取り入れてみてください。
そして、すでに積立をしている方は、1つだけでなく、目的に応じた積立になっているか、もう一度チェックをしてみてください。

提案時間8割削減、1500店舗超が導入する現場DX

DX化に立ち後れる日本の不動産業界。そうした状況に切り込んでいるのが、不動産店のDX化支援で注目されるベンチャー企業が、ファシロ（Facilo）だ。
同社の看板商品であるマイページの機能は、操作が簡単・スピーディーで、物件を比較・検討しやすいという定評がある。的確でタイムリーな提案する一方、顧客のアクセス傾向を分析・予測する。こうした同社のサービスは不動産業界のDX化の先駆けなっている。

まだ進化途中の同社だが、それでもすでに最大手クラスから全国の仲介業者1500店舗以上がこのマイページを中心としたサービスを導入している。
「導入している店舗では顧客への物件の提案時間を8割程度削減できた」と話すのはファシロを起業した市川紘社長だ。
市川社長は、米国の不動産ポータルサイトとして第10位の規模だったMovoto.comを全米4位にまで引き上げ、米国で「Top 100 Leaders in Real Estate and Construction」（不動産・建設分野のリーダー百選）にも選出された。
その市川社長に日本の不動産業界のIT化、DXについて聞いた。

日米で異なるDXの進み方と、その背景

――米国で不動産業の業務のIT化・DX化を体験して、日米の違いをどう見ていますか。
「米国では、DXを持ち込むスタートアップと既存の老舗業者との間で、訴訟を含めた激しい対立がありました。その対立には政府も絡み、訴訟や軋轢が生じる中で、破壊的なイノベーションが起きた側面があります。一方で、その影響でDX改革がうまく進まなかった部分もありました。そこは、もったいなかったと思います。
私が米国から帰国した際、日本では不動産の顧客体験向上をテーマに、DX事業者、既存業者、そして国が三位一体となって取り組めるのではないかと考えました。実際に、我々の顧客である仲介店舗などと二人三脚で改革を進めています」

住み替えの壁をどう越えるか──デジタルが担う役割

――住み替えについては、日米で約4倍の差があると言われていますが、その差は埋められるのでしょうか。
「米国では、住宅取引に関わる関係者の陣容が厚く、顧客の満足を引き出しやすい体制が整っています。売買や仲介が完結するまでの業務が専門分化され、複数の分野に分かれ、5人程度の専門家が連携して対応しています。これは、市場規模が大きい米国だからこそ可能な形です。
一方、日本の不動産店舗では、営業担当者一人が、米国で言えば複数人が担う業務をほぼ一人でこなしています。そこでデジタル技術の導入を加速すれば、現状の人員でも、実質的に5人分の仕事ができるようになると考えています。

日本の住宅市場は、住み替えが少ない分、将来性があるとも言えます。当社では『住み替えを軽やかに　住み替えで人生を鮮やかに』というメッセージを掲げていますが、社会全体で住み替えのハードルが下がれば、不動産の自由競争が促進され、人が集まるエリアとそうでないエリアがより明確になり、競争力のある街の人気が高まっていくでしょう」

現場の声を即座に反映する、進化し続けるプロダクト

――店舗とのやり取りを通じて進化していくサービスとは、具体的にどのようなものですか。
「例えば、店舗側が顧客から新しい要望を聞いた場合、1営業日以内に本社へ報告し、開発チームと課題を共有します。その結果として、毎週2桁規模のデザイン改善や新機能の追加を行い、年間では約1000件の新機軸や改善を打ち出してきました。スピードと高品質を両立させることを強く意識しています。

こうした取り組みによって、他社が簡単には追いつけない商品差別化ができていると考えています。現場感を大切にし、営業担当者は日常的に店舗に足を運びます。突き詰めれば、不動産会社で顧客の要望を聞き、その場でマイページを改善するという形も実現しています。

不動産店向けDXサービスは、まだ同質化競争が起きている段階ではありません。生みの苦しみを伴う新しい分野で勝負してきたため、現時点で我々と本格的に競合するライバルは多くありません。ただし、将来的な同質化競争は想定しています。他社が機能を真似ることはできても、使い勝手の差は目に見えない部分に表れます」

「黒船」ではなく「黒子」として業界を支える

――DXの強みを生かして、不動産のプラットフォームそのものを変えていく考えはありますか。
「私たちは“黒船”ではなく、“黒子”の役割を担いたいと考えています。レインズのような業界全体向けの不動産データベースを代替する意図はありません。あくまで、不動産取引の現場で、デジタルによって改善の余地がある部分を支援し、一歩ずつ改善していくことを狙っています」

AI時代にこそ必要とされる人の役割

――AIに代替される業務が増える中で、特に強化したい人材分野はどこでしょうか。
「AIは、簡単に人の業務を代替できるものではないと考えています。AIだけでは、顧客との信頼関係を構築できないからです。開発、営業、カスタマーサクセス（商品・サービスの利用促進）の3分野は、今後も人が担う重要な領域であり、ここを強化していきたい。

エンジニア部門では、細かな開発作業はAIが担えるようになるでしょう。しかし、新たなサービスの構想や企画・立案は人にしかできません。また、開発の上流で考えたサービスの意義を店舗側に理解してもらうことも重要で、それは営業職の役割です」

人生設計に寄り添う不動産サービスの可能性

――今後、消費者向けにアプローチできる領域として、人生設計との関わりはどう考えていますか。
「不動産は人生設計の一部です。消費者の人生設計に根差して不動産を考える視点が、今後ますます重要になるでしょう。ライフスタイルを中心に助言するFP（ファイナンシャル・プランナー）的な役割を、仲介店舗が担う余地もあると思います。時には、売り手よりも買い手、ユーザー側に振り切った視点を持つことも大切です」

コンサルティング、そしてシンクタンク的役割へ

――コンサルティング的な業務へ広がる可能性はありますか。
「当社はソフトウエアの提供が主軸ですが、顧客とその事業の成長を支援する役割を担う会社でもあります。その意味で、コンサルティング的な要素は持っています。さまざまな顧客の相談相手になれればと思っていますし、結果的にリサーチやシンクタンク的な取り組みにつながる可能性もあると考えています」

――将来の人口動態なども、データとして組み込めそうでしょうか。
「当社は都市計画そのものを行っているわけではありませんが、間接的に不動産の流動化を促進している部分はあります。自社データを掛け合わせることで、新しいサービスが生まれる可能性はあります」

――近未来の人口動態など、不動産価値を左右するデータをサービスに活用できますか。
「将来の人口動態は、大きな可能性を持つデータです。ただ、事業を立ち上げて間もないため、データの蓄積は進んでいるものの、それを活用した高度な分析はこれからです。社内にはデータ分析の技術チームがあり、将来予測を含め、今後はシンクタンク的な分野にも広がっていく可能性があります」

高騰する新築マンション価格と、購入判断の考え方

――都内では新築マンション価格が1億円を超えるケースも増えています。購入すべきでしょうか。
「新築を選ぶのも一つの考え方ですが、個人的には、今であれば新耐震基準後の中古マンションを購入し、リノベーションする選択も良いと思います。将来の資産価値を意識して購入するのも一案ですが、一方で資産価値にとらわれすぎず、永住を前提に選ぶことも否定しません。10年後の将来を考えて購入する消費者がいても良いと思います」

Profile
市川 紘　株式会社Facilo　CEO/Co-Founder
リクルートに入社後、SUUMOにて営業・プロダクト・経営企画マネージャー・新規事業開発部長として従事。2016年にサンフランシスコに渡り、シリコンバレーの不動産テック企業MovotoのCFOとして勤務。同社をアメリカ第4位の不動産ポータルサイトに成長させたのに加え、新規事業として300人規模のオンライン仲介会社を立ち上げ、年間18億円の赤字の状態から黒字化に成功。2020年にはOJO LabsへのM＆AによるEXITを実現。この実績を評価され、米国の「Top 100 Leaders in Real Estate and Construction」に選出された。2021年に帰国してFaciloを創業。
https://www.facilo.jp/

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DX化に立ち後れる不動産業界（1）　「本当に知りたい情報」はなぜ検索できないのか

IT化が遅れた、不動産業界に残る構造的問題

われわれの日常生活は、驚くほどのスピードでIT化が進んでいる。AIが文章を生成し、画像解析や病気の予測まで担う時代だ。一方で、この技術革新の波から取り残されてきた業界の一つが不動産業界である。

もっとも、不動産分野でも変化がなかったわけではない。電子契約の普及により、紙の契約書や印紙税、郵送・移動のコストは削減され、コロナ禍以降はVR内見やオンライン接客も広がった。遠隔地や海外顧客への対応力は、表面的には向上したように見える。

しかし、住宅の売買・賃貸を担う仲介の現場に目を向けると、状況は大きく異なる。収益性の高い業界でありながら、中小事業者ではコストや人材不足を理由にDX導入が進まず、大手との格差は広がっている。スマートフォン一つで多くのサービスが完結する時代であっても、物件探しにおいてユーザーが「本当に知りたい情報」は、いまだ十分に提供されていない。

賃貸・売買の検索サイトでは、「駅から徒歩〇分」「築年数」「間取り」「価格」といった条件では簡単に絞り込める。だが、実際に住まいを探した経験がある方であれば、わかると思うが、本当に知りたいのは、数字や記号ではない。窓からどんな景色が見えるのか。日差しはいつ入るのか。夜は静かなのか。坂道はきつくないかといった、生活の質を左右する情報で、今の検索サイトでは、そこが欠けている。

「検索できる条件」と「本当に知りたい情報」

定年後の移住を想定し、「砂浜まで歩いて行ける海の見える賃貸物件」を条件に探してみると、その現実が浮かび上がる。
条件が細かく、かつ収入の高い属性と見なされない顧客ほど、店頭での対応は後回しになりがちだ。ようやく内見にこぎつけても、人気物件は「すぐに正式契約しなければなくなる」と急かされる。結果として、多くの人が実物を見る前に、ネット上の限られた情報だけで判断せざるを得なくなる。

不動産仲介は、「内見して契約してもらう」ことで利益が出るビジネスモデルといえるだろう。物件情報は業者間ネットワークで集約され、詳細データの多くは仲介会社に委ねられてきた。そのため、顧客視点で情報を整理・蓄積する発想が育ちにくかった。

窓から見える景色、騒音、日照の角度、風通しといって、もっと生活にかかわる情報は「現地に行かなければ分からない」とされ、長らくデータベース化の対象外だった。しかし、物件を探す側の本音は、ユーザーが検索だけで細かな情報を把握できるようになれば、内見の数は減る。効率化が必ずしも業界の利益につながらないという構造が、DXを阻んできた側面は否定できない。

現場任せの情報管理が招く、顧客視点の欠落

実際に神奈川県内の複数の不動産店を回り、「海の眺望」という条件まで踏み込んで相談してみると、応じられる店舗はごく一部に限られた。サーファー系の店以外、「海が見える」という視点でデータを十分にまとめている店はないように感じた。

多くの場合、そうしたデータの有無は営業担当者個人の経験や記憶に依存している。実際、「マンションの最上階だけど、窓から地平線が見えるのか？」「南向きと書いてあるが、実際に日差しはどの時間帯に入るのか？」「バルコニーからの風通しは？」「前の建物はどれくらいの高さ？」「駅まで徒歩10分とあるが、坂道なのか？　夜道は暗くないか？」といった顧客視点からぜひとも知りたいこだわり情報は、内見に行ってもすべてはわからないというのが現実だ。

本当に詳しいことが知りたければ、現地の物件近くに居住している人に話を聞く方法もある。
「ここの物件は国道に面しているので騒音対策で二重ガラスのサッシにしてあるが、海の波の音は聞こえない」
「エレベータが古く、速度が遅いので階段で降りた方が早いよ」
「あの部屋なら砂浜と江ノ島と富士山と太平洋の水平線が見える」
などといった細かいナマの情報が手に入る。実はそこまでやらなければ、中途半端な情報では、買い手や借り手の努力や発想、こだわりには勝てない。

技術ではなく、業界構造がDXを阻んできた

とはいえ、こうしたサービスは技術的に不可能な話ではないだろう。360度カメラやドローン、AI画像解析を活用すれば、景観の抜けや採光条件を可視化することはできる。日照シミュレーションによって「〇月〇時にどれだけ光が入るか」を示すことも可能だ。問題は技術ではなく、業界が従来の仕組みにどこまで向き合えるかにある。

近年、不動産店のDX支援を手がける企業も現れている。

そこに切り込み始めたのが、不動産店のDX支援で注目されるベンチャーのファシロ（Facilo）。同社は2021年10月に超一級の人材が集まって起業した。
ファシロの看板商品のマイページの機能は操作が簡単・スピーディーで、物件を比較・検討しやすいという定評がある。的確でタイムリーな提案する一方、顧客のアクセス傾向を分析・予測する。それが不動産業界のDX化の先駆けなっている。
まだまだ進化の途上だが、それでもすでに最大手クラスの仲介業者から街角の中小業者まで、マイページを中心としたサービスは、全国で1500店舗以上が導入した、という。
導入している店舗では顧客への物件の提案時間を8割程度削減できるという。ここまでできるのは、不動産仲介の情報やコミュニケーションを一元化し、可視化できるからだという。

先行したDXを活用したサービスを生む源泉はどこにあるのか？
ファシロを起業したのが市川紘社長は、米国の不動産ポータルサイトとして第10位の規模だったMovoto.comを全米4位にまで引き上げ、米国で「Top 100 Leaders in Real Estate and Construction」（不動産・建設分野のリーダー百選）に選出された。
シリコンバレーでエンジニア経験を積んだ共同創業者の梅林泰孝取締役（CTO）はGoogleに入社し品質向上チームに参画。サイバーエージェントに転職後に、「AirTrack」（位置情報を活かして支援するAIターゲティング広告）の開発責任者として開発や戦略にも携わり、国内最大規模の位置情報プラットフォームに成長させた。　
物件の中身を手に取る様に示すことができるDXとはいえ、顧客を説得するのは。物件や情報の中身（コンテンツ）だ。

　そして、個別の顧客が知りたいことはうまく顕在化できず、未開拓だ。顧客の気がつかない地域の将来像もそのひとつであるといえる。
同社のサービスは、業務効率化や顧客対応の高度化に一定の成果を上げている。しかし、ただDXはツール導入で完結するものではない。最終的に問われるのは、それぞれの不動産事業者が「顧客が本当に知りたい情報とは何か」を見極め、それを提示できるかどうかである。

人口動態という“不都合な現実”と向き合えるか

中長期の人口動態と不動産価値は、密接な関係にある。
過去の地価のトレンドは景気や物価、災害、開発の影響を差し引くと、ほとんどは人口動態に左右されるからだ。住宅に限れば、地価の大部分は、ほぼ人口動態が決めてしまう。 例えば、国連統計による世界人口ピークを迎える2085年には、日本の出生数は７万人台に落ち込む（社人研＝国立社会保障・人口問題研究所）。不動産業界としては、こうした「寝た子を起こすような衝撃的なデータは入れたくない」こうしたデータを正面から示すことに、業界は慎重であり続けてきた。

「窓から地平線が見える物件」を当たり前に検索できる不動産物件の検索サイト。物件の資産性に見極めなどは技術の問題ではない。不動産業界が、顧客の本音や欲望にどこまで向き合えるか。その覚悟が、問われている。

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