タワマン建設が加速？　その背景にあるもの

７月７日投開票の東京都知事選は、現職の小池百合子氏が強さを発揮し当選した。当初の予想では立憲民主党の前参議院議員の蓮舫氏との一騎打ちとみられていたが、前広島県安芸高田市長の石丸伸二氏が2位に入ったことがサプライズになった。また、投票率が前回選挙の2020年に比べて5.62ポイント高い60.62%で、関心の高さを裏付けた。

小池都政の2期8年については、「「歴史と自然破壊」が進んだ？　小池百合子都知事の2期8年を検証」という記事で詳細にお伝えした。3期目の小池都政によって東京はどうなるのか。選挙戦では「世界で一番の都市、東京にしてまいります」と訴えてきた小池氏だが、3期目の小池都政で東京はどうなるのかを考えいきたい。

（関連記事）「歴史と自然破壊」が進んだ？　小池百合子都知事の2期8年を検証」

「国際競争が激化する中で経済を守り、かつ、成長させないといけない」と小池氏の3期目では、国際的な都市間競争を勝ち抜くため、東京の都市機能強化のうえで、さらに再開発が推進されることが予想される。その原動力になりそうなのが、タワマン（タワーマンション）建設の推進だ。
実は東京のタワマンは、23区を中心に国や都の補助金を推進力にしており、これが「再開発事業」の柱になっていることはあまり知られていない。こうしたことから今後も東京のタワマン建設がさらに進むことが予想される。とくにこれまでと違ったタワマン開発として、東京特有の巨大商店街との連結効果を狙った再開発が行われそうだ。

そんなタワマン建設が進んでいる区の1つが品川区である。なかでも、全国的にも知られる全長800ｍのアーケードからなる武蔵小山商店街は、その開発最前線になっている。
行政はこうした事業を「再開発」と称し、巨額な補助金を注ぎ込み、これまでのマイナス金利効果と相まって、超大手デベロッパーによる再開発コストをタワマンの高さのように天を貫くほどかけてきた。そして、小池都政が安泰になったことで、今後も公園など公有地周辺における再開発規制の緩和をそのままに、巨大商店街との連結が社会現象となるだろう。

ただ、これは東京23区、多摩地区の自治体の首長や議会、役所も同様の都市計画を支持することが多い。
というのも、東京都はもとより自治体、その議会まで再開発に公的な支援をするのは、富裕層を住民にできるからだ。つまり、税収を増やす一助になる。

一方で、都営住宅や区営・市営住宅の維持や建物更新、新規建設には熱心ではない。1億円を超えるタワマンに住む住民に比べ、低賃料の住宅に住む住民は、固定資産税を払わず、住民税の額も少ない。そのうえ福祉や医療費などで自治体にとって負担になるからだ。

タワマンによって地域の「都市階級化」が進む

行政の裁量で決められる建物の高層化や容積率アップを認める代わりに、ホテルや国際会議場などを含めた準公的な施設の建設を自治体の財布も痛めることなく、民間（大手デベロッパー）に建設促進してもらえる。もちろん、こうした施設も新たな税収を生み出す。
この東京の富裕住民の優遇策は、日本の成長を支えてきた中流社会の分解を促進し、地域の「階級都市化」が進む結果を生み出す。

ただ、日本は少子高齢化と人口減少は着実に進むため、タワマン開発で地域の人口が増えても、それは他の自治体から富裕層をはがして自分の自治体に貼り付ける行為で、いわば富裕層の取り合いでしかない。

加えて、見落とせないのは、日本の国力や国際競争力の低下である。
2023年にはGDPでドイツに抜かれたが、早ければ24年中にはインドに抜かれ、日本は世界5位となる。また、1人当たりのGDPは、先進国が集まるOECD38カ国で最下位のグループだ。IMD「世界競争力年鑑2023年度版」によると、同機関が算出する国の競争力で日本はタイ（25位）などにも抜かれ、アジアの新興国の後塵を拝し、今後は日本の人口の2倍以上のインドネシアにも抜かれかねず、将来的にアジアのお荷物になる懸念すらある。
こうした国のそのものの経済力低下のなかで、自治体は高額納税者の誘致競争に走り出したのだ。

税金依存率7割、補助金漬けのタワマン建設も

前に指摘したように、東京都内のタワマン建設を促進しているのは補助金にある。東京都内で毎年50か所の事業が進んでおり、平均すると、少なくともその2割の額が補助金で支えられている。タワマンは一握りの大手デベロッパーしか開発に参入できない現状において、大手デベロッパーに対するこの上ない行政支援だ。しかも、再開発事業の縦覧期間（公開チェック等の機関）が2週間と短く、開発者側が有利になっている。

国や自治体の説明では、防火や耐震など防災事業を行うには再開発が最適とされる。そこでタワマンの開発は、道路拡幅や建物の不燃化、細分化された土地建物の権利関係を解きほぐす格好のツールになる。ただ、これは表向きの理由に過ぎない。

これらの再開発事業は道路などのほか住居や私有不動産がからむため、補助金をテコに建物を高層化・大型化して、再開発で外部に売れる保留床といわれる部分を作ることで補助金漬けを招き、郊外では保有床の価格が安い。そのためこうした開発の中には税金依存率が7割まで高まっている。

タワマンと教育無償化で富裕層の囲い込み

加えて、タワマン建設を柱とした再開発では、道路の新設や拡幅もセットとなる。道路に用地を売る地主は、タワマン開発による利益が得られる。こうして不動産を持てる富裕層は優遇され、都市の「階級化」が進む結果を生む。

さらにこうしたタワマンを完売支援策が実は、所得制限のない高校生授業料の無償化や、子どもの医療費無償化だ。
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の知事と横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、相模原市の市長の1都3県の5つの政令都市の市長でつくる「九都県市首脳会議」では、４月の会合で税収が豊かで不交付団体の東京都の独り勝ちが問題になった。
24年度から始める東京による東京都の所得制限なしの授業料実質無償化のような手厚い支援は東京都以外の8自治体では難しい。このため、子育て層が東京から地価や住宅の安い東京都以外の８自治体に転居する流れを抑制してしまうからだ。
埼玉県の大野元裕知事は、「本来無償化は国が全国一律で実施すべきだが、一部の自治体が単独で行い不均衡が生じていることは強く懸念している」といい、他の知事らも同調した。

特色ある地域の商店街を分断するタワマン開発

再開発を巡っては、東京都に残る都内有数の大規模商店街が反対を始めている。
板橋区のハッピーロード大山商店街（560m）は、タワマン建設によってアーケード街をかなり前に都市計画決定された都道建設により分断されるため、有力スーパーの社長が先頭に立って反対運動を起こしている。

また、品川区の武蔵小山商店街の入り口部分の東急目黒線武蔵小山駅前には、近年、三井不動産と住友不動産がタワーマンションを建設され、駅前の風景が一変した。さらに、商店街の中ほどに3棟のタワマンを建てる計画が進んでおり、品川区も推進している。
いずれの計画も100億円前後の補助金が支出、または今後の支出が見込まれている。
このようにタワマン建設は、湾岸エリアだけではなく、大規模商店街とタワマンを連結させる計画も進んでいる。

武蔵小山の商店街のタワマンに長年反対してきた佐藤弥二郎元品川区議によると、武蔵小山商店街は戦前からの歴史があり、桑畑が目立った入り口部分は大森海岸などで海苔をつくっていた山本海苔店（中央区日本橋）などの海苔を干す場所だったという。

戦後の人口増加で建物が建ったが、所有者は山本海苔店のグループの山本保全（本社・中央区日本橋）で、同社が駅前のタワマン再開発も用地の9割以上を用意したという。
ちなみに、いまの中央区長は山本海苔店の副社長だった山本泰人氏である、中央区長を務め、同区の再開発は日本橋に本社がある三井不動産で、武蔵小山の再開発に直接かかわりはないが、結果的に中央区の再開発と似たような構図になっている。

商店街の衰退を懸念する声がある一方、商店街にタワマンができると富裕層が数多く住居するため、商店街の売上増につながるという見方もある。
店主が高齢化や売上高の低迷に直面し、後継者がいないケースやタワマンや道路建設に賛成しやすいムードが高まるという流れもある。

また、タワマン建設で商店街の店舗の高級化やナショナルチェーン化が進むという懸念もある。
商店街は、いわば庶民にとっての「水平に長い大規模百貨店」ともいえる。その水平商店街が垂直に高く伸びるタワマンと連結される変容局面を迎えようとしている。そして、こうした動きは、容積率が低未利用な公園や公有地を再開発対象にする動きと軸を同じにしている。

折しも3期目を迎える小池都政発足直前に都庁の幹部職員の大手デベロッパーへの天下り問題がクローズアップされており、小池氏のいう「世界で一番の都市・東京」に影を落としている。
また、品川区一帯の開発に、ある新興宗教団体の関係者が詳しかったようで、「計画を事前に知ったわけではないだろうが、開発近隣地の土地所有や合意形成、開発コンサルタントの専任などの開発過程を洗いなおす価値がある」という声もあり、そうした検証も必要かも知れない。

「消費者契約法」とはどのような法律か？

昨今、外国人によって買われた賃貸住宅の家賃が突然、一方的に大幅に値上げするという通知が行われトラブルになるケースが増えている。
こうした問題に対抗する方法はないのか。
その対抗策の1つが消費者契約法だ。

2001年4月1日に施行された消費者契約法は、契約における「消費者」と「事業者」の関係を整理し、消費者を不当な取引から守るために制定された法律。この法律の最大の特徴は、「消費者」と「事業者」を明確に定義した点にある。
「事業者」とは、以下にようなものを指す

1）「法人その他の団体」
2）「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」

という2つで、それ以外の個人はすべて「消費者」となる。
「事業」とは、一定の目的をもった同種の行為がくり返し行われるものとされ、営利を目的としているかの有無は問われない。この定義は非常に広く、国も「事業者」になりえる。

そこで消費者と事業者の間でなされる契約を「消費者契約」ということになる。
この「消費者契約」というのは、個別の売買契約、工事請負契約とは別の次元になり、個別の契約の上に消費者契約という網をかぶせるものである。

借地借家人は「消費者」

しかし、少しややこしいのが借地借家契約と消費者契約の関係で少し説明を要する。
借地借家契約と消費者契約の違いは次のようになる。

個人の家主と個人の借家人が住居目的で借家契約をした場合、家主は事業として貸家契約をするので「事業者」になる。一方、借家人は個人で、しかも事業のための借家契約ではないので、「消費者」になり、この借家契約は「消費者契約」となる。

では、次のようなケースはどうだろうか。
個人の家主と、個人の借家人が店舗目的で借家契約をした場合。
この場合は、借家人は個人だが、店舗営業という事業のために借家契約をするので「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」にはあたらない。

また、個人の家主と会社名義で住居として借家契約をした借家人は、たとえ住居目的であっても、契約の当事者が個人でなく会社名義なので、「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」にはならない。

消費者契約で事業者行ってはいけないこと

では、借地借家契約が「消費者契約」の場合、事業者が行っていけない行為がある。

1）「不実告知」
重要事項について事実と異なることを告げる
2）「断定的判断の提供」
将来の価額、金額、価値の変動が不確実な事項について、断定的な言い方をして契約をすることはできない
3）「不利益事実の不告知」
ある重要事項やそれに関連する事項について、消費者の利益となることだけを強調し、不利益になることを隠して契約することはできまない

こんな要求は取り消しができる！

具体的には次のようなケースがある。

「地主・家主が今年は税金が上がったので賃料を上げてくれといってきたので、借地借家人は止むを得ないと思って値上に応じたが、実は税金は上がっていなかった」
賃料増額契約について公租公課額の増減は重要事項なので、この点で事実と異なることを告げられて増額を承諾した借地借家人は、増額合意を取消すことができる。

「更新料支払約束のない借地契約にもかかわらず、地主は更新料を要求した。その理由として、法律でも支払うことになっているし、自分の貸地の借地人は全員が払っていると説明した。
借地人は、しぶしぶ更新料を払うと約束してしたが、借地人の中には更新料を払っていない人も数人いたことがわかった」
この場合、支払約束のない更新料について支払義務があるという法律はないうえ、他の借地人全員が支払っているということも事実と異なっている。いずれも重要事項といえるので、この借地人は、更新料支払約束を取消すことができる。

また、借地借家人が取り消せる契約には「解約後賃料の5倍の損害金を払う」など借家人に不利益になる約定は無効になる。

帰ってくれない、帰してくれない

「不退去型契約／監禁型契約」
自宅を訪れた事業者に対し、退去を求めたのに退去しないで契約をさせられた場合や、事業者の事務所などに呼ばれ自分は帰りたいと伝えたのに帰しせてもらえず契約をさせられた場合といった契約も取消すことができると定めている。

「明渡し約束」
借家契約の更新期に家主が自宅にやってきて、「今回は更新するが次回には更新しないのでそのことを契約書に書き入れてくれ、書かないのであれば更新しない」と要求されるケース。
そこで「借家人は、よく考えて返事するから帰ってくれ」伝えたが、家主は「今、了解しないのなら更新はしない」と迫り、困り果てて家主の言とおりに契約書に印を押してしまった。
これは、不退去型の困惑契約にもなるので、借家人は取消すことができる。

そもそも契約そのものが成り立たない契約条項

消費者契約法は、消費者に不当な不利益を与える契約条項は無効であると定めている。

たとえば、借家契約書に「賃貸借契約解除後立ち退くまでの間、契約家賃の5倍の損害金を支払う」ということが明記されていたとする。このような損害金条項については、「当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるものは、超える部分については無効」とされている。

何が平均的な損害の額かは明確ではないが、新規に賃貸した場合の賃料額というにが目安になる。
また、賃料滞納した場合、滞納賃料に年20％の遅延利息を付すという条件があった場合も、消費者契約法では上限を14.6％としているので、これを超える部分は無効となる。

不動産会社もオーナーと同じ

消費者に誤認をさせる、困惑させることは事業者本人ではなく、事業者から契約委託を受けた、あるいは代理人が同じことをすれば、事業者が行ったのと同様に契約を取消すことができる。
借地借家の場合は、不動産仲介業者が地主、家主の代理人となることが多いが、こうした不動産仲介業者も同様に扱われる。

ただし、消費者の契約の取消権の権利行使には時間の制限がある。
その期間は不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知の場合は消費者が誤認したことに気付いたときから、不退去、監禁の場合は不退去、監禁が終わったときから、6か月以内に取消さなければならない。また、契約してから5年が経つと無条件で取消すことができなくなるので注意が必要だ。

☆建築士EYES

あなた（お施主さま）の家づくりは、多くの専門家、専門業者の取り組み方で、普通の家になるか、心地よい「住まい」という家になるかが決まると言っても過言ではありません。

もちろん家づくりでは、あなたの積極的な取り組みがそれ以上に大切です。あなたの日頃の暮らしから考えられる家づくりの思いを専門家にぶつける必要があります。

そして、家の建築工事は業者に任せ切りにしないのがポイントです。積極的に家の建築の現場に出向くと楽しい体験が待っています。新しい発見もあります。

あなたの家が建築されている「現場」に足を運んでください。

87）建築主［けんちくぬし］
自分の家族のためだけに、これから建てようとする家の「こだわり」をたくさん持っている人のこと。ずばりあなたのことです。家を建てることを建築工事の施工といいますが、この施工の主人となることから「施主」と呼ばれることが多い。

88）お施主さま［おせしゅさま］
家の建築に際し、いろいろな注文ができる立場にあるが、「全てお任せします」となれば、建築工事を施工する業者（特に家の場合はメーカーやビルダー）にとってはありがたい「建築主」になります。家を建築する本当の楽しさを知らないままの人が多く、「一生に一度」といわれる買い物なのに、すごくもったいないケースです。

89）工事施工者［こうじせこうしゃ］
家などの建築物を建てるとき、その建築工事を請け負って、実際に施工を行う人のこと。設計図面として表現された建物（家）を実物にするのが仕事。この専門業者のなかでは「大工」が馴染み深い。他に建物（家）をつくるのに必要な専門業者は、基礎屋さん、屋根屋さん、外壁屋さん、水道屋さん、電器屋さん、ペンキ屋さん、クロス屋さんが代表的。目立たないが、建具屋さん、畳屋さん、足場屋さん、コーキング屋さん、美装（クリーニング）屋さん、建材屋さん、木材屋さんがある。

90）工事監理者［こうじかんりしゃ］
「技術者」の資格を持って建築工事の現場監理を行う専門家。多種多様な専門業者が手際よくそれぞれの工事の施工ができるように、工事日程の調整やその仕上がりの善し悪しを監督する。「現場監督」として一般にも馴染みがある。そのほとんどは専門の資格者が行わなくてはならないことに決められている。

91）建築士［けんちくし］
設計者といわれ、建物（家）を建てたい人たちの希望やこだわりを実際の建物にするための設計図をつくる専門家。有資格者として「一級建築士」「二級建築士」「木造建築士」が法律で決められている。家づくりの専門家と考えられやすいが、全ての有資格者が家づくりに詳しいとは限らないので、注意が必要。

92）一級建築士［いっきゅうけんちくし］
全ての建築物を設計し、「工事監理」をすることができる建築スペシャリスト。建築の技術や最新の情報が入手しやすいものの、「設計」「現場」「構造」「設備」等、専業化が進み、日頃の取り組み方によって手に入れる情報の濃度は千差万別。家の設計を専門にしている建築士はあなたらしい家づくりを実現させる可能性が高い。ちなみに、国土交通大臣が免許を交付する。

93）二級建築士［にきゅうけんちくし］
設計し、「工事監理」をすることができる建築物に制限がある。この免許は都道府県知事が交付する。

94）木造建築士［もくぞうけんちくし］
木造の建築物で延べ床面積が100㎡を超え300㎡以下の二階建てまでの建築物を設計し、「工事監理」をすることができる。この免許も都道府県知事が交付する。
ちなみに、延べ床面積が100㎡以下の二階建ての木造の建築物は、誰でも設計し、「工事監理」をすることができる。しかし、家の設計は専門的な知識と経験が必要になるので、誰でもいいわけではなく、注意が必要。必ず家づくりの専門家に相談することが大切。

ポイントは「時間的分散投資」

前回までは私がどのようなスタンスで株式投資を行っているかについて話してきました。今回からは具体的にどのように銘柄を選んでいるかについて説明していきます。

大前提として、私の投資スタイルはファンダメンタルズです。その銘柄が投資に値するか否かであって、投資した株がすぐに上がるとは思ってはいません。極論ですが、株価の上がる、下がるの判断はできません。一つの仮説と可能性を導き出して投資をしているというのが私のスタンスです。そして、もちろんのことですが、私の投資法が正解というわけではありません。

しかし、多くの投資家は「すぐに上がる銘柄はどれか」を求め、その銘柄に投資すると、日々、株価の動きに一喜一憂し、下がったら、損切をする、人のせいにするといったような人が多いように見えます。私にすると、こうした投資スタイルは「負ける投資家の発想」だと思っています。
なぜなら、そこには、自分が買った銘柄も下がることもあり得るという前提が完全に抜け落ちています。

当たり前のことですが、株価は上がりもすれば下がりもするものです。私は自分の建値の平均値よりも低い株価であれば、ナンピンを繰り返すことが多々あります。
つまり、時間分散しながらナンピンすることで、建値の平均値が下がり、同時に、反転し儲けやすくするラインも下げていきます。
そして、こうした投資では、株価はそれほど上がっていなくても、大きな儲けがとれることが多いのです。

高値づかみをさけるための平均購入価格の出し方

最近の典型例は、ネットプロテクションズホールディングス（7383）でした。
私がネットプロテクションズホールディングスに投資を開始したのは、第1四半期決算短資が出た翌日の5月16日です。
株価の推移を追うと、私が投資を開始した5月16日から22日まででは最大94円、決算発表以降、最大18.7％もの下落をしました。
しかしながら、その後の株価の動きはチャートの通りで、この原稿を書いている8月29日の終値は872円で5月16日の終値479円から約2倍となっています。

チャート図では決算発表の翌日の5月16日から数日かけて409円にまで下落している様がわかるかと思います。決算後に約20％の下落を受けるとなれば損切りをする人も多いでしょう。
しかし、私は前述の通り、自分の立てた金額の平均値よりも低い株価なので、連日の爆買いラッシュを行いました。

このネットプロテクションズホールディングスの場合、下がるたびにナンピンを仕掛け、私が立てた最終的な平均値は467円となっています。

5月16日～22日にナンピンを繰り返し、、平均購入価格を下げて、株価の反転上昇を待ち、今は下から眺めているという状況です。
投資のロットは、最小単位であっても、ナンピンに限らず、時間的な分散投資を意識することで、リスクリターンの見合う投資パフォーマンスが得やすくなると考えています。

ネットプロテクションズホールディングスの短信をどう読み解くか

なぜネットプロテクションズを金ピカ銘柄と判断したのか、その理由を説明しましょう。まず、私が運営している『カブアカ』での決算分析システムの表の色分けは、ピンクがポジティブ、黄色が高評価、ブルー、グレーがネガティブ、といった具合に色分けしています。

同社の2024年8月の短信から決算内容がポジティブに変化し、その後の評価は最上級になりました。

ネットプロテクションズは、バイナウペイレイターというサービスの会社で、これは「今すぐ購入して後で支払う」という後払い決済システムの会社です。
正直、クレジットカードを使えないような人に向けたサービスで、日本では受け入れられなのではないかと、最初はあまりよいイメージはありませんでした。

とはいえ、このサービスの取引量を調べると世界市場では50兆円を超えているもので、日本では2兆円程度の市場です。しかしながら、この会社の取引先を調べると法人が多いことがわかりました。
また、私がこの会社に目を向けた5月ごろというのはサイバーセキュリティがクローズアップされていて、実際、5月にはインターネット証券のフィッシング詐欺による不正アクセスに対して、大手証券やネット証券の10社一定の被害補償をするといった発表があり、社会の耳目が集まっていた時期でもありました。

こうなるとクレジットカードを持ってない人だけでなく、持っている人もネットでの商品購入などでクレジットカードを使いたくないという人も増えくてるかもしれない。そうなればこのビジネスの最大手であるネットプロテクションが伸びる可能性が十分あるだろうと考えました。

さらにこの会社は急成長中で、このときの時価総額がもう少しで500億円に届きそうな段階だった。この「時価総額500億」というのは非常に重要な数字で、これを超えるか超えないかで機関投資家が乗り込んでくるかどうかという目安となる時価総額です。
そんなところで中期経営計画を2年前倒しした上方修正を行った。
こうしたことから、これは大きな波が来る前に仕込む絶好のタイミングだなと判断しました。

ただ、私が買いに入ったのは5月16日で、その後株価はズルズルと20%近く下がって、ちょっと嫌な感じもしました。しかし、腹を括った以上、ここはナンピンをしていきました。すると5月22日に株価が上がりはじめた。私は23日に最後に買いを入れ、その後、株価は反転して上がり、利益をあげることができました。

このように私の銘柄選びでは何か1つだけで判断していません。
ネットプロテクションズでは、ビジネスの国内外の可能性、取引先、社会情勢、マクロ的に見た株価、事業計画の進捗などから投資すべきか見極めています。そして、投資対象を見定めれば、あとはこれで株価が下がれば切腹覚悟で、ナンピンし続けるということです。

業績で銘柄を判断し、資産を増やす投資法

株式投資では、ブログやX（旧Twitter）などで、5倍、10倍値上がり銘柄などを自慢する書き込みや、宣伝するものが多くあります。しかし、私はリスクを軽減する1つの手段が分散投資で、その1つが時間的な分散だと考えています。
ですから、上がるかどうかでその銘柄に投資するではなく、ナンピンするための資金的な余裕を持ちながら分散投資していくほうがリスクを軽減し、利益も多く取れると考えています。

最近、cisさんという、資産350億円株トレーダーの方のXの書き込みで胸に刺さった言葉がありました。

「買値と含み益をさらして10倍になりましたーってやっている人多いけど、そういう人はそうとう下手なので語ってる買った理由を参考にしない方がいい。
10倍とかなる過程でよいことが具現化してかぶかにも反映してきたなら買い増すべきだし、リスク管理的にも資産効率最大過的にもそれが理にかなってる。なにもしないでぐんぐん上がる株価を見ているだけってのはきつい」

要は上がる銘柄を上がったところでさらに買いすすめれば、もっとお金が増えるということです。しかし、下がったらそうなるかというかというと、買い増した後に下がっても、全てなくなるわけじゃなく、さらなる上昇を取っていけるということから、「リスク管理的にも理にかなっている」というのです。
そして、その分が上がったところでも買うわけだから株価の上昇が10倍とかにはならない、そんなアベレージにはなり得ない、ということになります。

これを見て私は、全くその通り、と感銘を受けると同時に、自分はまだまだだと思い知らされました。私は下から上がっている株価を見て喜ぶタイプです。Cisさんのこの領域まで全くいっていないと痛感させられました。
実際、ネットプロテクションズでは、株価が底値を付けて上がりはじめたあとは、私自身見ているだけだったのですから。

さて、今回はネットプロテクションズホールディングスを例に、私の決算書の読み取り方、具体的な投資についてお話ししてきました。

株式投資は「知の総合格闘技」といわれますが、まさにその通りだと私は思っています。
実際、最近強く感じているのはアメリカの変化です。
例えば、パウエルが金利をどう判断するか、トランプ関税で最高裁が違憲判断をしたらどなるか、大型株、半導体株かどうなるかなど、読み切れないことが多くあります。
投資の世界では「アノマリー」という理論では説明でき相場の動きがあるという意味の言葉がありますが、まさにこの通りだと思います。
今、私はレイバーデイ明けのアメリカの動向を注目しています。

■古賀真人『カブアカマガジン』
https://note.com/masatokoga

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

マンション投資で失敗する5つの要因

マンション投資で成功する人、失敗する人その違いと
私は20年以上にわたってマンション投資に携わり、1000人以上のオーナー（マンション投資家）の相談を受けてきました。
その経験から、マンション投資に成功するオーナーと失敗するオーナーがいるのは事実です。
一般的にマンション投資が失敗する原因は以下に分類できます。

1）過剰なローン負担――借入金額が多すぎて、金利や返済に苦しむことによるもの
2）立地の失敗――交通アクセスや周辺環境が悪く、空室リスクが高まることによるもの
3）家賃設定ミス――家賃が高すぎて入居者なく、空室が続いてしまうことによるもの
4）想定外の修繕費――大規模修繕や設備交換費用が高額になってしまうことによるもの
5）オーナー自身の理解不足――上記のことを理解しないまま人任せ（マンションデベや管理会社）にしてしまうことによるもの

当時私が勤めていた販売会社もそうでしたが、多くの投資マンション販売会社では空室リスクを回避するために家賃保証をしたり、建物管理も自社管理を行い長期修繕計画に基づいて管理費・修繕積立金の急激な値上げをしないようにしています。
また、ローンを利用することも多いため、購入者の属性に合わせた金融機関を選定。それぞれの返済シミュレーションを作成して事前に説明しいました。
もちろん、こうした想定可能なリスクに対応していても、オーナーの中には「失敗した」という方もいました。

お金を借りて投資できるのがマンション投資

さまざまなマンション投資家オーナーを見てきた私からすると、「成功した人」と「失敗した人」の違いは、過剰なローン負担や立地の失敗といったものも少なからずありますが、多くの方は「オーナー自身の問題」だと思っています。

というのも、失敗される方はスタート段階から間違っているのです。
実際にマンション投資に失敗して困っている方の購入動機聞くと、

「営業マンに言われて何となく買いました」
「営業の方が一生懸命だったので」
「知人からの紹介だったので」

という答えが返ってくるのです。
私自身、マンション販売会社に勤めていたのでいろいろな営業マンがいるのは十分理解しています。中には正直、契約さえとれば顧客が理解していようが、いまいが関係ないと考えている営業マンは少なくありません。
しかし、投資とは「将来的に資産が増えることを期待して、現在ある資金を投じること」です。
当然ですがマンション投資おいても「自身の資金」でマンションを購入して「資産を増やす」行為なのに、失敗したという人は、このことをきちんと理解しておらず、自らが主体性をもってマンション投資を行ったとは思えないのです。
そのためマンションを買えば、自動的にお金が通帳に振り込まれると思っている方が多い。

ましてやマンション投資は、投資なのに銀行がその投資に対するお金を貸してくれる投資です。家賃収入からローンが返済されるのですから、実際に入金される金額は、思っているほど多くはありません。
ただ、借金をして投資ができるのは、マンション投資ぐらいしかありません。株にしても株式担保融資はあっても、最初から株の購入を目的に融資してくれる金融機関はありません。

マンション投資の成否を決める外的要因と内的要因

そもそもマンション投資でも、マンションという担保があるとはいえ、金融機関は投資家（オーナー）の年収や勤務先といった個人の属性、信用を考慮して融資しています。つまり、オーナー自身が信用保証になっているということを理解すべきでしょう。
マンション投資における「成功」と「失敗」の違いは、その状況を「成功と捉える」か「失敗と捉える」かという、心の持ちようによって変わるケースもあります。
そのうえでマンション投資の成否には、外的要因と内的要因があります。
まず、外的要因は、次のものがあります。

1）「金融機関」の過剰なローン負担
借入金額が多すぎて、金利や返済に苦しむケース
2）「販売会社」立地の失敗
交通アクセスや周辺環境が悪く、空室リスクが高まるケース
3）「賃貸管理会社」の家賃設定ミス
家賃が高すぎて入居者がつかず、空室が続くケース
4）「建物管理会社」想定外の修繕費
大規模修繕や設備交換費用が予想以上に高額になるケース

一方、内的要因として典型的なものは、
1） マンション投資のスキームを理解していない　ローンの組み方と返済、キャッシュフローの管理
2） 正しく運用していない　確定申告などの税務申告

失敗だと思ってしまう方たちは、これらすべてを人任せにしている人たちです。
マンション投資では、家賃収入を得るということは１つの大きな目的ですが、それを将来にわたって運用（活用）していくかには自分なりの投資スキームを考えておく必要があります。
そして、マンション投資を失敗したと語る多くのオーナーは、これらのことを考えていない方がほとんどです。逆に成功していると話すオーナーは、これらのことを考えており、わからなければ営業マンに質問をします。

そもそも投資である以上、何を目的に行うのか、リスクを理解し、自らのリスク強度を知ることが重要です。また、マンション投資を大家事業として捉えることで、税制のメリットが受けられます。マンション投資にあたっては、最低限、上記のことは、自分で調べておくぐらいのことが必要です。
自分一人では難しければ、担当の営業マンにしつこく聞くこと。営業マンとは購入後も接触し、分からないことや、不安があれば担当営業マンや、場合によってはその上司を紹介してもらう。
購入前はもちろん、購入後も「チョロい客」だと思われないようにすることです。

意外と貯まるiDeCoとつみたてNISA

iDeCoとつみたてNISAについては、「手数料が高い」「投資商品なのでリスクがある（iDeCoには元本保証の商品もある）」など、否定的な評価もある。
こうした批判を意識してか、金融庁は2016年に当時の長官自らが「手数料獲得が優先され、顧客の利益が軽視されている」と証券会社を批判。以降、iDeCoやつみたてNISAでは購入手数料を取らず、比較的安全とされるETFやインデックスファンドが中心にラインナップされるようになった。

では、実際にこの2つを活用すると、どのくらいの資産をつくれるのだろうか。
　たとえば、いま40歳の人が、iDeCoで月々2万円、つみたてNISAで月々3万円を20年間、インデックスファンドで積み立てた場合を考えてみよう。

インデックスファンドの平均利回りが4～6％とされるなか、年利5％で計算すると、20年後の受取金額は元金1200万円、運用益837万円で、合計2037万円になる。つまり、いわゆる「2000万円問題」をクリアできる水準に到達する。利回り5％はやや楽観的かもしれないが、やり方次第で目標達成が現実的になるのは確かである。

ポイントは所得税控除の活かし方

さらに、iDeCo活用による節税効果も見逃せない。企業年金がない会社に勤める人のiDeCoの年間拠出上限は、現在27万6000円となっている。そこで40歳、年収600万円、東京23区在住、配偶者控除ありの人が20年間この金額を積み立てた場合と、利用していない場合とで、税負担にどのような差は次のようになる。

iDeCoを活用しない場合の年間所得税と住民税の合計は約40万2500円。これに対し、掛け金を全額所得控除として適用した場合の税額は約34万7300円となり、年間で約5万5200円の節税効果が生まれる。この節税を20年間継続すれば、単純計算で約110万4000円の負担軽減につながる。
この計算だと、たとえ運用利回りがゼロだったとしても、積立金額だけで552万円、これに節税分を合わせると合計662万4000円になるわけだ。

仮に、受取時に積み立てていた金融商品の評価額が2割下落したとしても、元本割れは110万円あまり。元本割れしてまうのはがっかりだが、この損失は節税効果でほぼ相殺できる計算になる。
言い換えれば、毎月の節税分である約4500円を別途貯金しておけば、投資商品の評価が2割下落するリスクに十分備えることができるというわけだ。

2026年のルール変更でさらに所得税が控除

2026年1月からiDeCoのルールが大幅に変更され、会社に勤めている方は、掛け金が6万2000円まで引き上げられる。そうなればここでお話ししたようにiDeCoとNISAの併用ではなく、iDeCoだけで毎月5万円を積み立てられ、その分をすべて税額控除できる。
ただ、今回のiDeCoのルール変更によって退職所得控除がなくなるといわれている。しかし、これは退職控除の二重取りがしにくくなったということで、誰も彼にも影響があるというわけではなさそうだ。むしろ満額で積み立てると、年間74万4000円の所得控除が受けられるようになるメリットのほうが大きいように感じる。なんなら、その節税分をつみたてNISAで活用するという方法もある。
お金が貯めるよい方法は、いかに税金を払わないようにするか節税が効果的だ。せっかく税金をとらないよ、と政府がいってくれているのだから活用しないはもったいない。

家賃を滞納、連帯保証人の法的責務

賃貸借契約における「連帯保証人」という立場は、時に想像以上に重い責任を伴う。店舗や事業用物件の契約においては、保証金や敷金が高額に設定されいることもある。しかし、それでもなお保証人を求められることがある。その際にどのような法的リスクがあるのか、保証人の責務はどの範囲まで及ぶのかを理解しておくことは重要である。

あるケースでは、店舗の連帯保証人となっていた人物に対し、賃借人が退去した後に３年分の滞納家賃の請求が賃貸人から届いた。保証金として契約時に300万円を差し入れていたが、総額580万円の滞納が発生したため、差し引き280万円の請求を受けたという。
それまでの3年間にわたって賃貸人から一度も滞納の報告を受けていなかったという。
このような状況で、保証人は本当に全額を支払う義務があるのだろうか。

民法第447条では、連帯保証人の責務の範囲を「主たる債務に関する利息・違約金・損害補償、その他すべてその債務に従いたるものを包含する」と定めている。そのため連帯保証人は賃借人とほぼ同等の責任を負うことになる。しかも通常の保証契約に認められる「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」も連帯保証人には認められていないため、連帯保証人は極めて厳しい立場に置かれる。

賃貸人と貸主側の責任は？

その一方で、保証契約は賃貸人と保証人との直接の契約関係であり、双方には誠実に契約を履行する義務である「信義誠実の原則（信義則）」がある。
わかりやすくいうと、賃貸人は、保証人に対して賃借人の滞納状況や経営の悪化を適切に報告する義務を負うとされる。というのも、これを怠れば、保証人に過大な損害を押し付けることとなり、信義則違反とされる可能性が高いなるからだ。

そこで、この事例では、賃貸人が3年間にわたり滞納を一度も通知せず、結果として損害を拡大させることになってしまった。
こうした行為は「信義則」に著しく反するもの。過去の裁判例でも、貸主が保証人に滞納事実を通知せずに損害が膨らんだ場合、その全額を保証人に請求するのは、権利濫用に当たると判断されてきた。したがって、このケースでも保証人が全額を負担する必要はないと考えられる。

さらに、賃貸人の怠慢が損害拡大の一因である以上、むしろ貸主側がその責任を負うべきだといえる。保証人は必要に応じて、信義則を根拠に裁判所に訴え、責任の範囲を制限してもらうことも可能だ。

保証人になるとすべて失うのは昔の話？

2020年4月に施行された改正民法では、保証人保護の規定が強化された。
特に注目すべきは民法第458条の2にある「情報提供義務」である。これにより、貸主は賃借人が家賃を滞納したことを知った場合、2か月以内に保証人へ通知しなければならないとされている。

もしこの通知を怠った場合、通知がなされていれば発生しなかったはずの遅延損害金については、保証人に請求できなくなる。
つまり、長期間の滞納を放置したケースでは、膨大な遅延損害金が削除され、保証人の負担が軽減される可能性があるというわけだ。
今回の事例が2020年以降の契約であれば、保証人の立場はさらに守られる。

昔のテレビドラマなどでは、連帯保証人になったことで、債務保証を求められ一家離散というような描かれ方をしていた。

連帯保証人は厳しい責務を負う立場に変わりはない。しかし、賃貸人が信義則に反して報告義務を怠った場合や、改正民法に違反して貸主が情報提供を怠った場合には、保証人の責任は制限される。

今回のケースでは、賃貸人が3年間も通知をせず、結果として損害を拡大させている。保証人はこの事情を根拠に、支払義務の全額を否定できる可能性が高い。必要であれば裁判所の判断を仰ぐというのも1つの方法といえる。
とはいえ、連帯保証人の責任が重いことに変わりはない。連帯保証人になる際は、くれぐれも慎重さが必要だ。

前回は決算書で見るべき点として以下の15項目をあげました。
１）割安性（PER、PBR、ネットキャッシュ）
２）配当
３）ROE（自己資本利益率）
４）成長性
５）計画進捗
６）コンセンサス進捗（経常利益）
７）EPS（１株当たりの当期純利益）
８）売上
９）新年度のガイダンス
10）営業キャッシュフロー
11）投資キャッシュフロー
12）財務キャッシュフロー
13）余剰金
14）借り入れ
15）企業のコメント
今回はこの15項目を私がどのように読み込み、投資判断をしているかについてご紹介します。

割安性はPER、PBRよりも「ネットキャッシュ」で

１）「割安性（PER、PBR、ネットキャッシュ）」
PER（株価収益率）は数字が小さいほど割安な株となりますが、業種によって違いがあるので、同業他社で比較する際に使われます。
PBR（株価純資産倍率）は1倍を下回ると割安とされます。
ネットキャッシュについてですが、資産には現預金のような流動資産と土地・建物などの固定資産があり、そのうち、「現金・預金」や「有価証券」などの流動性の高い資産が、時価総額に対してどのくらいの割合なのかを把握しておくことは、その企業の財務状態をイメージするのに非常に役に立ちます。ただし、株を換金する際に税金が取られることも鑑みて、

［（流動資産（現預金）＋有価証券）×0.7］－負債

でネットキャッシュを算出し、その数字を時価総額で割って、ネットキャッシュ比率としております。

実は日本にはネットキャッシュが時価総額を超えている企業は結構あります。
例えば、M&Aで企業の買い手の気持ちを考えたとき、PER、PBRだけで割安、割高を判断するのではなく、ネットキャッシュ比率（ネットキャッシュ÷時価総額）が高いほど美味しい企業といえます。つまり、その企業が現ナマいくら持っているかがわかり、買収してすぐに儲かるイメージもできてしまう企業で、日本にはこうした企業が多いのです。

配当は高いほうがよいが、落とし穴も

２）「配当」はもちろん、高いほうがいいでしょう。配当利回りで考えると、3％、4％という企業がゴロゴロあります。利回りで考えれば、こうした企業への投資は定期預金にするより堅実投資派にはおすすめです。ただ、潰れそうな企業も配当を高くしていることが多いので、その部分は注意が必要です。

３）「ROE」は企業が本業で稼いでいるかを見るもので、10％以上が理想とされます。
４）「成長性」は前年度に比べて、売上、利益、資産が伸びているかを見ます。
５）計画進捗。成長性は前年度の比較になりますが、計画進捗では自社が出した事前計画を上回っているかを見ます。

6）「コンセンサス進捗」とは、通期の業績予想に対する、四半期ごとの達成率で、通期予想の進捗状況を見ます。ただ、業種によっては四半期だからといっても、進捗が綺麗に4分の1ずつにはならない企業もあり、こうした場合は前年同期と比べてどうかに重きを置いて見ます。

７）「EPS（1株当たり純利益）」が高い企業ほど収益性が高い企業とされます。EPSは当期純利益の増加したことにより高くなります。また、自社株買いでEPSが高くなるので、これだけで本業の収益性が高いといえない部分もあるので、それを踏まえてみる必要があるでしょう。

８）「売上」、９）「新年度のガイダンス」は、複数のアナリストの業績予想と実際の数字を比較して、実際の数字が上回っているかを見ます。

重要なのは「営業キャッシュフロー」と「フリーキャッシュフロー」

10）営業キャッシュフロー、11）投資キャッシュフロー、12）財務キャッシュフローからは、実際にお金が入金されてきているのか、事業の投資はどのくらいしているのか、実際どのくらいお金が貯まっていっているのか、をイメージして見ています。
ここで私が一番重視しているのは、キャッシュを何に使っているかより、本当にお金が入っているかという点です。

営業キャッシュフローでは、売り上げが計上されているのにお金が入ってきていないということ場合があります。粉飾を疑うわけではないですが、そこを重視します。
「Cash is fact」という言葉があるようにお金の流れは嘘をつきません。

「投資キャッシュフロー」は事業のアンテナをどれだけ張っているか。「財務キャッシュフロー」については正直、私はそれほど重視していません。
それよりも「（営業キャッシュフロー）－（投資キャッシュフロー）」のフリーキャッシュフローがとても重要で、これについては後ほど詳しく説明します。

13）「余剰金」、14）「借り入れ」からは、その動きを読み取ることで、この企業が自社株買いや増配が近づいているのかどうかを嗅ぎ付けることができると考えています。
例えば、剰余金が増加していて、かつ、借り入れの返済が進んでいるとすれば、増配、自社株買いなどの株価対策が近いシグナルともとることができます。

15）「企業のコメント」は、決算短信の「経営成績に関する説明」という部分で、企業がその期の業績や今後の動きについて説明しています。
成長した企業、逆に業績悪化した企業は、何がその原因だったのか、また、それについてどう捉えていて、その成長や衰退の力強さを感じ取ることができる貴重な情報と考えます。

組み合わせと想像力で企業のストーリーを読み解く

ここまで大まかに決算短信の内容、見方の説明をしましたが、これのどれか1つを見ればよいというわけではありません。それぞれの指標は繋がっていて、組み合わせたり、全体のバランスから投資に値するかを見極めます。

例えば、最近では、PBR1倍割れ企業に注目が集まっておりますが、減収減益企業でも割安といえるか？　逆に、売上、利益ともに過去最高業績だったらどうか？　など、同じPBR1倍割れであっても、そのときどきの状況によって、見方は変わり、一緒にはできません。これらの指標をどう組み合わせるかによっても、見方が違ってきます。
そこで重要なのは想像力と、これらの指標や、経済状況からどのようなストーリーが思い浮かぶかということです。

決算短信のほかにも企業は、その時々でさまざまな発表をします。その中でも重要なのは「上方修正」「下方修正」です。とくに上方修正があると株価は上振れすることが多くなります。しかし、すべての上方修正がよいとは限りません。

上方修正は株価を上げる要素になりますが、その理由がとても重要なのです。たとえば、保有する有価証券の売却や、自社不動産の売却であれば、本業の利益ではないのでそれだけでは投資に値する上方修正とは一概に判断できないかもしれません。

ポイントは「有価証券や不動産を売却してまでキャッシュをつくる理由とは何か」ということです。具体的にはPBRが低い企業であれば、キャッシュフローのところでも指摘した自社株買いを考えているのか。また、余剰金を増やして借り入れまで返済していたら、何か大きな事業展開を考えている可能性もあるのではないか……。
このように資産を売却する理由は、何かを考え、それにストーリーが展開できれば、買い要素になります。

中でもこうしたストーリーを考えやすい指標がフリーキャッシュフローです。
フリーキャッシュフローが増えて、そして、余剰金も増えていたとしたら、そのお金が何に使われるのかを考えます。
繰り返しになりますが、最初に思いつくストーリーは、増配、自社株買いです。あるいは、借り入れの返済のためということも考えられます。

実際、私はこうしたフリーキャッシュフローの動きから、2024年はファミリーマート、ローソンのTOB、三菱商事のケンタッキー売却を予測し、大きな利益を得ました。このケースでは露骨に財務が改善した動きがあった記憶があります。こうした変化にアンテナを立てておくことが重要です。

最近、改めて重要だと再認識しているのが「15）企業のコメント（経営成績に関する説明）」です。
ざっと見ただけでは通り一遍のことしか書いていないように思えます。しかし、丁寧に読んでいくと、何がうまくいっているのか、その理由や、ダメだった理由を詳しく書いている企業もあります。また、今後の見通しについての気合を熱く語る企業も見つけることができます。

私はこのようにして発表される企業の決算短信を読み込み『カブアカマガジン』にて、投資に値する「金ピカ決算書」として紹介、システムを提供しています。
次回からは、私が注目した銘柄について具体的に語っていきたいと思います。

■古賀真人『カブアカマガジン』
https://note.com/masatokoga

※本稿は、投資における情報提供を目的としたものです。株式の売買は自己の責任において、ご自身の判断で行うようお願いします。

夏のエアコンに要注意、男性にも多い

　冷えは「万病のもと」といわれ漢方では「未病のサイン」の症状の１つです。
ふつうの人は寒いと感じていない程度の温度なのに、手足や腰などが自覚的にとても冷たく不快に感じられる症状を一般に「冷え症」といいます。
寒い冬だけでなく夏のクーラーや冷飲食の摂取も冷えを招きますので注意が必要です。

筋肉量が少なく、脂肪が多い特徴を持つ女性に多いといわれていますが、男性にも起こる症状で加齢による筋肉量低下や老化に伴う基礎代謝の低下で起こるケースがあります。男性の冷えは手足などの冷えだけでなく頻尿や腰痛、肩こりといった症状で気がつくことがよくあります。

　冷え症の改善は、ただ温めればよい！のではなく、冷えのタイプもひとそれぞれです。漢方的には気血水のバランスが不調になると冷えを伴うことが度々あります。
自分自身の冷えの原因を知ることで自分に合う漢方薬をみつけて改善していきましょう。

【陽虚型】新陳代謝が不活発なためにからだが温まり切れない

元気がなく不活発で、体温も低く、特に手足が冷えやすいタイプ。老人や大病後、あるいは身体虚弱な人に多く、温かい飲み物を好み、尿量が多いのが特徴です。

八味地黄丸（ハチミジオウガン）
【主な症状】手足や足腰が冷えることが多い、足腰が疲れやすい、夜中にトイレに起きる
新陳代謝が衰えたためにからだが温まらず、同時に足腰の冷え、排尿異常、夜間尿、耳鳴りなど高齢者に多くみられる症状です。
【効果】８つの生薬で加齢により衰えた基礎代謝をアップし、主に下半身を温めながら症状を改善します。
【成分の効能】腎をサポートする六味丸に腎を選択的に温める桂枝（ケイシ：シナモン）と附子（ブシ）が加わることで加齢に伴い起こる諸症状を改善します。

当帰四逆加呉茱萸生姜湯（トウキシギャクカゴシュユショウキョウトウ）
【主な症状】手足と共にお腹などからだの深部まで冷える、しもやけができやすい
冷えによって四肢に血行障害が起こり、手足と共にお腹の中までの冷えやしもやけができやすいという人に用います。
からだが冷えると冷えが悪化する、冷えとともに下腹部の痛みや嘔吐が起こることがある、月経痛が強い方にも用います。
【効果】からだを温める生薬で血行を促して、手足などの末端を温めると共に、体の内部にもはたらき、冷えや冷えによる頭痛や腹痛といった痛みなどの症状を改善します。
【成分の効能】血の質や量を改善しながらからだを温める当帰四逆湯にからだの芯を温める呉茱萸（ゴシュユ）と生姜（ショウキョウ）が加えられていることで末端の血流も温めます。

【水毒型】余分な水分がからだに停滞し、その水分で冷える

水分の代謝が悪く、細胞内に水分が停滞して血流を妨げるので冷えを感じます。冷えと同時に浮腫み、頭痛、神経痛、下痢、めまいなど水に関わるさまざまな症状を引き起こします。

真武湯（シンブトウ）
【主な症状】四肢の冷え、疲れやすい、浮腫み（特に下半身）、腰や下肢のだるさ、
軟便・下痢傾向
冷え症状とともにめまい、動悸、下痢、腹痛などが起こる時に用います。
水を巡らせる「腎」の働きが低下、水分が排泄されず体内に貯留してからだが冷え、元気がなくなります。
【効果】腎のエネルギーを助けてからだを温めながら、からだに溜まっている水分代謝を促します。
【成分の効能】附子、生姜でからだを温め、茯苓（ブクリョウ）、白朮（ビャクジュツ）で水捌けを整えながら症状を改善します。

当帰芍薬散（トウキシャクヤクサン）
【主な症状】特に足腰が冷える、むくみやすい、貧血気味で、生理不順がある、色白で肌がひんやりしている
比較的痩せ型で血行が悪い、顔や皮膚は青白い、疲れやすい、めまいや動悸がしやすいといった人に用います。冷え症とともに浮腫みの傾向があり、顔色が悪く、血虚のためにめまい、立ちくらみ、月経異常などがみられ腹痛をともなうこともあります。
【効果】血を補い質や量を確保して、血行を促進、さらに水の滞りを除くことで症状を改善します。
【成分の効能】当帰（トウキ）、芍薬（シャクヤク）で血を補い、川芎は良好な血の流れをスムーズに整え、白朮、茯苓、沢瀉（タクシャ）で水分の停滞を除きます。

【瘀血（オケツ）型】全身の血行が悪いため、からだのあちこちで寒熱がアンバランスになる

外傷や炎症性のうっ血、また女性の場合は月経、妊娠、出産などが原因で体内に血の滞りが生じることを漢方では「瘀血」と呼びます。瘀血があると全身の血の循環が悪くなり、そのため冷えを感じるようになります。瘀血による冷えの特徴は下肢や腰は冷えるのに顔や手はのぼせて熱く感じる、いわゆる「冷えのぼせ」を伴うことです。

桂枝茯苓丸（ケイシブクリョウガン）
【主な症状】下半身は冷えるが顔はほてる、シミやアザができやすい、生理になるとイライラする、痛みがつらい、
手足は冷えるのに顔はのぼせ気味で、下腹部が張り、頭痛、肩こり、月経障害といった瘀血特有の症状が顕著です。
【効果】血や水を巡らせながら、血行不良が原因となる熱を取り除くことで症状を改善します。
【成分の効能】桂枝でからだを温め、茯苓は余分な水分を巡らせ、牡丹皮（ボタンピ）・桃仁（トウニン）で血の滞りを改善、芍薬で血を補いながら症状を緩和します。

桃核承気湯（トウカクジョウキトウ）
【主な症状】下半身は冷えるが顔はほてる、のぼせが強い、便秘傾向、イライラする
冷え症というと、体力のないナヨナヨした人を想像しがちですが、必ずしもそうとばかりは限りません。体力のあるがっちりした人で赤ら顔か浅黒い顔色で、冷えのぼせと月経障害や便秘があり、一方では冷え症といった人によく用います。
【効果】血の滞りを整えながら、熱を冷ますことでのぼせや精神不安、便秘を改善します。
【成分の効果】桃仁が血の滞りと凝り固まった熱を解消し、桂枝は桃仁の血行改善を助け、大黄（ダイオウ）・芒硝（ボウショウ）は熱を冷まして便通を通じさせることで症状が改善します。

【冷えのワンポイントアドバイス】
冷房・暖房はひかえめに
栄養バランスが整った食事を、規則正しく
冷飲食、生ものはなるべく避ける
適度な運動を定期的に
首、手首、足首、腰、関節などが冷えない注意を
シャワーでなく湯船につかる入浴や足浴を習慣に
ストレス発散で血流改善を

次回は「むくみ」についての漢方薬を紹介します。

『更年期の不調に効く自分漢方の見つけ方』斉藤明美 著

マンショ価格高騰で、高まるリフォームの需要

マンション価格が高騰する中で、リフォーム需要が拡大している。その背景には、築年数の経過した住宅ストックの増加とともに、エネルギー価格の上昇、住まいに対する快適性や安全性が求められていることがあるようだ。中でも省エネ性能の向上やスマート化は1つの潮流となっている。

とはいえ、建材価格や人件費の高騰により、リフォーム費用は過去数年で1～2割上昇した。加えて2025年4月の建築基準法改正で、大規模改修では確認申請や構造計算が求められるケースが増え、手続きやコスト負担も懸念される。

シミュレーションもできる国交省のHP

その一方で、リフォームに対してはさまざまな補助金も用意されている。

国土交通省は、住宅のリフォームを検討する消費者や事業者向けに、各種支援制度を分かりやすく紹介する特設サイトを開設している。
このサイトは所得税や固定資産税の減税措置を受けられる「リフォーム促進税制」や「子育てエコホーム支援事業」、リフォーム瑕疵保険などの支援制度の概要や活用事例を網羅的に紹介している。

また、同サイトでは、リフォーム内容に応じた減税の目安額や対象となる工事メニューを確認できるシミュレーションツールも提供されており、ユーザー自身が制度の適用可能性を簡単に把握できる仕組みを整えているのも大きな特長になっている。。

加えてサイトが消費者向けと事業者向けに分かれていて、それぞれ2種類のパンフレット「リフォーム支援制度まるわかりガイド」もダウンロードできるようになっている。
業者向けものは、現場での活用や顧客への案内に役立つ内容となっている。

サイトをによって制度の周知と活用促進を図り、リフォーム需要の喚起と住宅の質の向上につなげる狙いのようだ。特設サイトはスマートフォンにも対応している。
補助金については、こうした国のもののほか、各自治体でもさまざまなものがある。

国土交通省サイト
【消費者向け】https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/reform/consumer.html
【事業者向け】https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/reform/business.html

「ナンピン発動」をするための条件

『カブアカマガジン』の読者やセミナーに来られた方から「古賀さんはどのような投資スタイルですか」という質問を受けます。
基本的に私の投資スタイルは、短期トレードです。以前は1泊2日、2泊3日などが多かったのですが、最近は少し長くなっています。それでも長くて1四半期を目安にしています。
株式投資の格言では「見切り千両、損切り万両」と言いますが、私は見切り、損切りは少ないと思います。

なぜなら、銘柄選択に命を懸けており、自分が選択した銘柄が下落したのであれば、それはさらに投資妙味が高まったことを意味するからです。この辺はチャート分析を主体としているトレーダーとは全く考えが違うかもしれません。
株価の上昇、下落、といったことにはあまり反応せず、建値の平均単価よりも株価が低いのであれば躊躇なくナンピンを発動します。
これにより、平均取得価格を下げることができることで、利益を出すハードルが下がっていきます。

私の場合は、信用取引も多いため株価が下がると追証（追加保証金）を求められることもあります。そのため場合によっては利益がすべて吹き飛びそうになることもあります。ですので、私のような投資スタイルは、初心者やリスク許容度が低い方、または、堅実に投資をしていきたい方には、絶対におすすめはできません。

そもそも私は自分が投資した株が必ず上がるとは思ってはいません。株価の上下は極論、判断ができません。

しかしながら、現金との比較において、ある程度の時間分散をすればかなりの確率で報われるという確信においては、外れたら「切腹する覚悟」で投資をしております。
だからこそ信用二階建ても厭わない投資をしてしまっているのかもしれません。
このリスク感覚が一般の方とかけ離れてしまっているのは、カジノ・プロとして長年生きてきた経験から感覚が麻痺してしまったからだとは思いますが、私の銘柄選択は、【マクロ経済の状況判断＋銘柄分析】を踏まえたうえで選ぶものなので、その自信も大きくなりポジションに表れてしまっているのだと思います。

株で負けない人の投資法

株式投資するにあたり、まず、皆さんが実践すべきは「自分のリスク管理」です。
私はカジノ・プロとしてやってきたこともあって、このリスク許容度は大きいと思います。バグっているレベルかもしれません。
実際、香港のカジノではひと晩で6000万円を溶かして飛び降り自殺しようかと思ったこともあります。また、破産したときにどうするかということまで考えており、その上で、「破産上等！」と考え向かっていく闘志を持っています。
このマインドは決して皆さんに真似しろというものではなく（むしろ真似したら絶対だめです！）、前回も触れた通り、皆さんそれぞれのリスク許容度を把握し、その範囲内で資金管理をしなければなりません。
これが最も投資において大切なことだということを最初に言っておきたいと思います。

ただ、世の中には株で負けない人がいます。それは金持ちです。金持ちは、株価の上下に関係なく、ひたすらに買い続けます。結果、下落時には大きなポジションを仕込むことができ、トータルで大きなリターンに繋がっているのです。

しかし、多くの人は株を買うと、その株が上がるだろうと思って、上がるのを待ちます。むしろ私にはこのことがとても不思議なのです。なぜ、その株が上がると思えるのかと。そもそも前述した通り、株価が上がるか下がるかなんてわかりません。
ですから、私は株を買う（ポジショニング）際には、一度に買うのではなく株価が下がったときにナンピンするための資金的な余裕を持ちながら投資します。
つまり、株式投資では「時間的な分散」をすることがポイントです。

チャート、テクニカル分析で負け続け

こう話すと「その銘柄の株価が下がり続ける。最悪、潰れたらどうするのか」といわれます。それを防ぐには、銘柄選択に命を懸け、決算短信を読み込み、投資に値する企業かどうかを見定めるのです。

中には粉飾をしている企業もありますが、そうした企業の決算短信には、少なくとも、「財務」という企業のファクト（事実）、またその企業が見通している「業績見通し」を反映したものになっています。そのためどうとでも取れるテクニカル分析や、誰かもわからない人や特に優秀でもない人が勝手にすすめる推奨銘柄などとは明らかに情報の精度が異なります。
だからこそ、私は経済指標、決算短信などといった情報を複合して銘柄の選定を行っているのです。

私も最初のころはチャートばかり見て投資しており、そのときは負けてばかりいました。

実際、チャートやテクニカル分析などを駆使して数千万円負け、何度も破産に近いことを経験しました。この方法で最後に負け続けたのが2021年のコロナ後のときで、恐らくこの時期は誰もが勝ったときに私は残り60万円になるまで元金を減らしました。
チャートやテクニカル分析で投資して、散々負けた末に辿り着いた手法が、今のスタイルであります。
そこから今の手法に逃げ込むようにたどり着き、2022年は厳しい下落相場だったにもかかわらず空売りで大きな利益を得て、それ以降は主にロングポジションで、爆益の連発を繰り返し、今は数億のポジションで戦えております。

私の投資の詳細については、毎日YouTubeでも配信しています。しかし、私は自分が正解を持っているなどというおこがましい考えは一切ありません。
負けても次に向けた良い経験になると思って相場に接しているので、YouTubeでは、勝っても負けてもありのままを自分の相場日記として残してます。長い視聴者の方は私の勝率についてよく分かってくださっていると思います。

こういった話をすると、ため込んでると思われがちですが、株の利益は経営している会社に多くを入れていて、その会社は赤字なので、それほど残っていないのが実態です。自分自身、投資家としては何とかある程度のパフォーマンスを出せていると思いますが、経営者としてはダメダメですね。

そんな私の決算書分析では、次の15項目を見ています。

１）割安性（PER、PBR、ネットキャッシュ比率）
（決算短信→1株あたりの中間利益／純資産／キャッシュフロー計算書：現金及び現金同等物の中間期末残）
２）配当
３）ROE（自己資本利益率）
４）成長性
５）計画進捗
６）コンセンサス進捗（経常利益）
７）EPS（１株当たりの当期純利益）
８）売上
９）新年度のガイダンス
10）営業キャッシュフロー
11）投資キャッシュフロー
12）財務キャッシュフロー
13）剰余金
14）借り入れ
15）企業のコメント

ポイントはこれら15項目を継続的に読み込むことで、それらがどのように変化しているかを掴むことです。

次回は、この15項目をどのように読み込み、私が投資判断をしているかについてお話しします。

note『カブアカマガジン』
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用途と法的根拠

まず、用途の違いである。
保証金は事務所、店舗、テナントなど法人契約で用いられることが多い。一方、「敷金」は個人の住宅賃貸契約で使われる。
精算方法では保証金は退去時に「敷引き（解約引き、償却とも呼ばれる）」がある契約形態が一般的だ。これに対して、敷金には敷引きがなく、原状回復費などの実費精算になる。

また、法的な位置づけにも差がある。
保証金は法律上の明文規定が存在しない。しかし、敷金は民法第316条、第619条などで規定され、2020年4月施行の改正民法第622条の2により定義や返還義務、充当に関しても明文化された。これにより敷金の法的位置づけが明確にり、判例上、敷引きのない保証金は敷金と同様に扱われ、民法の敷金規定が類推適用される。

加えて、承継の有無も異なる。
保証金は契約に定めがない限り新しい家主に引き継がれないのに対し、敷金は原則として新しい家主にも承継される。
また、保証金を「敷金＋礼金」とみなす解釈もある。保証金方式では敷引きがある代わりに礼金を取らないことが多く、敷金方式では敷引きがない代わりに「礼金」を徴収する地域が多い。

名称よりも大切なその中身

以上のように「保証金」「敷金」にそれぞれに用途や法律的な裏付けがあるが、実務上は名称よりも契約内容が重要である。

例えば「保証金」と記載されていても、その金銭が債務担保目的で預けられ、原則返還されるものであれば敷金と同じ性質を有すると判断される。重要なことは、名称に惑わされず、契約条項を精査することである。特に事務所や店舗の賃貸では、保証金額や償却条件、承継条項が経営上のコストやリスクに直結するため注意したい。

近年の法改正により、敷金は定義から返還義務まで明確なルールが適用されるが、

保証金には今も法律上の直接規定はない。しかし、判例が示すように、名称が「保証金」であっても、その契約内容が「債務を担保する目的で預けられ、原則として返還されるべき金銭」である場合、その性質は民法上の「敷金」と実質的に同じであると判断される。
このような場合、民法の敷金に関する規定が類推適用（類似の事柄についてのルールをあてはめること）されることになる。
したがって、「敷引きのない保証金」は、法的にはほぼ「敷金」として扱われる。

株式投資研究歴は25年以上

株式投資の方法、やり方は短期、長期、チャート表使うものでもボリンジャーバンドや一目均衡表などたくさんの方法があります。どれを使うかは、野球評論家の落合博満氏の言葉ですが、
「さんざん練習をして、痛い思いをして自分に合ったものを探し出すしかない」
のだと思います。

私が行っている分析は、四半期（3か月）ごとに発表されるすべての上場企業の決算短信を読み込むというものです。そして、そこから投資に値する企業か否かを見極めています。
この分析レポートは、文章、画像などのコンテンツを投稿・共有できるプラットフォーム「note」にて『カブアカマガジン』で発信しており、4年あまりになります。

ここに至るには、紆余曲折がありました。
株式投資を本業にする以前私は、保険代理店を経営していました。富裕層や企業経営者を中心に節税保険で収益を上げていました。しかし、2019年に法律改正があり、節税保険が売れなくなります。加えて、新型コロナで対面による営業ができなくなってしまいました。
とくに富裕層や経営者に保険商品を提案する場合、対面営業による新規開拓、訪問営業が必須です。
主力商品を売ることができなくなったうえに、人にも会えない……まさに手も足も縛れた状態に陥ってしまいました。

株式投資については高校生のときから関心を持っており、以来25年以上わたって決算短信を見ることが趣味のようになっていました。しかし、周りの人と積極的に株式投資について自分から話をするということはほとんどありませんでした。
それは株式投資がギャンブル同様、あまり良いイメージで見られていないと思っていたからです。
とくに私は会社を経営してる立場でもあり、社長が株にのめり込んでいる思われるのは、社員に対して良い影響を与えないとも思っておりました。

家賃、学費を稼ぐために「カジノ・プロ」に

私的な話になりますが、私は幼少時から衣食住をまともに用意してもらえない家庭に生まれ、育ちました。そのためが中学・高校は家を出て住み込みの新聞配達のバイトしながら生活をしていました。大学になると、それまで住んでいた寮を出て大学近くの学生アパートに引っ越しました。学生生活を営むには、大学のあったその地域で、家賃と生活費、学費を稼がなくてはならなくなりましたが、地方の田舎では効率よく稼げるバイトなどありませんでした。生活苦で水道や電気が止まったことも何度もあります。あの時はネットもなかったので、引っかかることはありませんでしたが、もし今と同じネット環境で情報収集ができていたら、今でいう“闇バイト”にも手を出し兼ねなかったと思います。

お金に困窮していた私はバイト情報誌を買うお金もなくコンビニで立ち読みして面接先をメモしていた記憶があります。しかし、生活や学費を賄えるような効率の良いバイトなど見つかりません。
私は落ちていたスポーツ新聞の裏面に多数の高額バイト情報が掲載されていることに気が付きました。「日給３万円可能！」当時の自分にとっては夢のような情報で、すぐに飛びつき、面接に行きまくりました。ホスト、ゲイ相手のホスト、風俗、売り専、そういった怪しげなバイトのオンパレード。しかし、私は文句を言えるような状況ではありません。「とりあえず何でもやってやる！」という精神であらゆることにトライしていきました。

さまざまなバイトの体験を繰り返していた時に、「カジノ・プロ」のバイトに出会いました。
当時は今ほどカジノに対する法規制が厳しくなく、カジノを開く側は罰せられましたが、お客が逮捕されることはありませんでした。
（今は顧客も逮捕されるのではないかと思いますので絶対だめです！）
私はブラックジャックなどのカードゲームの勝ち方を教え込まれ、カジノ・プロになります。カジノで稼ぐことができ、やっとまともな生活をすることができるようになり、大学も卒業することができ、大手生命保険会社に就職し、カジノ・プロから足を洗いました。

海外のカジノを渡り歩いて預貯金が3億円

就職した私は保険の営業マンとしてバリバリ働き、営業成績も常にトップでした。しかし、会社からの評価は、営業成績に関係なく上司に対するゴマスリが上手な人間のほうが高い評価を得てました。古い金融機関には未だにこういった古い慣習が残っていると思いますが、営業成績でトップを取っている私としては不満やストレスが溜まっていく環境でした。
また、やっかみもあったのか若くして左遷で飛ばされたこともあり、会社を辞めてしまいました。

後先を考えずに辞めたため、何をしようか思いあぐねているときに思い出したのがカジノ・プロです。これなら自分にできる！と――。そこで海外のカジノを渡り歩くことになります。海外に行く際も株の相場の本なども持って行き、カジノを転々としながら、時間のあるときには株の相場についての研究も続けていました。

カジノ・プロとはいっても、当然、ギャンブルですから、勝つこともあれば負けることもあります。しかも、カジノは大きく勝つと、出入禁止になり稼げなくなります。カジノは勝っても地獄、負けても地獄なのです。いつしか私は海外の主だったカジノから軒並み出入禁止になってしまい、仕事場を失うことになりました。それでもカジノ巡りによって20代で3億円ほどの預貯金ができていました

日本にもどった私は、フルコミッションの営業マンとして外資系保険会社に入りトップセールスマンになります。営業は得意ということもある一方で、目先の契約を取るために顧客が勤める、あるいは経営する会社の商材で時計や宝石、車や家といった高額商品を買う、いわゆるバーター契約をしまくっていました。そのため稼いではいたものの、貯金は増えることなく、毎夜毎夜の接待営業などで高額のお金を毎日使っており、割に合わない状況であったといえます。

また、会社からは「3W」といって週に3契約の保険を取ることを一つの行動指針として掲げられており、まったく心休まることもなく動き続ける環境に縛られていました。
「こんなことをいつまで続ければいいのだろう」
という疑問が湧きはじめ、雇われという身分を脱し、自分で法人を作るほうがよいと考え保険代理店として起業しました。

営業マンに役立つ株式投資の知識

保険営業でかけずり回っている間も、株式投資については、毎日ポイントを抑えてチェックをしていました。企業情報や決算短信を調べては、記録し自分なりに投資企業を研究し、投資対象とするだけでなく、興味が湧いた企業には社長にダイレクトメールを送ってアポイントを取りつけたりと、保険の営業活動にも大いに役立ちました。
実際、交流会や食事会では、上場企業の話というのは、企業の経営層や富裕層にウケがよく、距離を縮めるのに大いに役立ちました。企業経営者や富裕層は、経済に敏感な人が多く、株の情報収集から得た各企業の情報は経営層や富裕層の興味を惹きつけました。
営業先の会社の社長などから「君の話は面白い」と言っていただき、保険の話よりも株式投資にまつわる話ができたことによって保険の売り上げに繋がったことは間違いありません。

しかし、前述の通り保険営業の主力だった節税の保険商品がなくなり、さらにコロナ禍で対面によるリアル営業もできなります。収入が絶たれ、事業転換を余儀なくさせられます。事業転換と言っても、すぐにでも始めることができる仕事など思い当たりません。「とにかく自分ができることを手あたり次第商品にするしかない」という気持ちで何でもかんでもアウトプットして、値段を付けていきました。
2021年6月に「note」に、自分なりに分析した海運関連株の記事を投稿し、これに100円の価格をつけて売ってみたのです。
すると2、3時間もしないうちに、この記事が売れたのです。
当時の私はインフルエンサーどころか、フォロワーすら一人もいませんでした。

そんな私の記事が100円とはいえ、売れたことに衝撃を受けました。もはや株式投資に対するネガティブイメージを気にしている場合ではありません。「もっと記事を書こう、書きまくろう」という気持ちになったのです。
趣味で株式投資をしている間も、何の理由もなく株価が、急騰したり急落する光景を何度も目のあたりにし、その理由はどこにあるのかを探り、決算短信をこれまで以上に詳しく読み込み、翌日にはその分析記事を「note」に掲載していきました。

小遣い稼ぎから月間100万円の売り上げに

記事の配信を始めた当初は、小遣い稼ぎ程度の売り上げでしたが、記事をマガジンとしてまとめることで、単価を上げるなどの試行錯誤をしていくと、売り上げも徐々に伸びていきます。また、講演やセミナー講師、執筆の依頼を受けるようになり、今の『カブアカマガジン』のスタイルへと発展していきました。
さらにnoteの売上が伸び月100万円ぐらい稼げるようになったところで、「分析データを全て履歴として残しておいたほうが良い」と考え、システム投資して作ったのが「カブアカ・決算分析システム」です。

今では『カブアカマガジン』の登録者は886人まで増え、登録者の方々は株式投資の銘柄選択をする際に、直近決算だけでなく、過去の決算の良し悪しの推移を確認できることから重宝してくださっていると思います。
この連載では、これまで私が培ってきた株式投資に対する考え方、決算短信の読み方、その時々の注目企業の決算短信ポイントなど実践的なノウハウについてご紹介していきます。

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そもそも「礼金」とは何か？

賃貸住宅を借りる際、「礼金が高くて払いたくない」と感じた経験のある人も多いだろう。家賃や敷金、仲介手数料に加えて、戻ってこない礼金まで加わると、入居時の初期費用は相当な負担になる。

では、この礼金、そもそも払わなければならない義務はあるのだろうか。

実は、礼金には法律上の明確な定義や規定は存在しない。あくまで慣習的なものであり、「家主に対する謝礼」として、契約時に支払われる一時金である。法律では特に決められていない以上、必ずしも支払う必要があるわけではない。

しかし現実には、「払いたくない」と伝えたからといって、それで済む話でもない。というのも、貸主には「誰と契約するかを選ぶ自由」があるため、礼金の支払いを拒めば、「では契約しません」と断られてしまう可能性が高いからだ。

退去するときに「礼金」はもどってこない

借主には物件を選ぶ自由があるのと同様、貸主にも借主を選ぶ権利がある。契約は、双方の合意があって初めて成立する。どちらか一方が納得しなければ、契約は成り立たない。そのため、「高いから払いたくない」と主張しても、貸主が受け入れなければ、結局その物件には住めないということになる。ただ、交渉は可能なので相談してみるのも1つの方法だろう。

また、一度支払った礼金を後から返してもらえるのかという点についても注意が必要だ。判例上、礼金は「返還不要の一時金」とされており、法的には贈与に近い性質を持つ。つまり、「契約を結ぶにあたり、借主から貸主へ支払う謝礼金」とみなされているため、原則として返してもらうことはできない。

では、礼金が高いと感じたとき、借主としてどう行動すべきか。無理に交渉を試みるよりも、最初から「礼金ゼロ」や「礼金1か月以内」の物件を探す方が現実的だろう。近年では、初期費用を抑えた物件も増えてきており、交渉に時間をかけるよりも、条件に合った別の物件を見つけた方がスムーズに契約が進む。

結論として、礼金は法律で義務づけられたものではないが、借主の意志だけで避けられるものでもないというのが現実だ。納得のいかない条件で無理に契約する必要はない。自分にとって適切な物件を見極め、選び直すことも、賢い選択といえるだろう。

☆建築士EYES

あなたが自分の家を手に入れるには、「新築」したり「改築」したり「建て売り」を買ったりすることになります。その前に土地を買わなくてはいけないのかもしれません。

しかし、こうしたことを考える前に、あなたが今住んでいる家のことを考えてみませんか。

その家が家族（親、自分）の持ち家だとしたら、たまに「模様替え」をしたり、工夫をしながら暮らしてきたはずです。そして「今住んでいる家が一番住みやすく、住み慣れている」と感じていませんか。

また、もしもあなたが今住んでいる家がアパートや借家だとしても、「住みやすいように」「使いやすいように」工夫しながら暮らしていませんか。

あなたの「家づくり」は、「新築」や「改築」をする前に、今までの家に住みながらしてきた「暮らしの工夫」がベースになります。これが、あなたがこれから始める家づくりのスタートラインになります。

76）新築［しんちく］
何も建っていない土地（敷地）に新しく建物を建てること。

77）増築［ぞうちく］
すでに建っている建物に建て増しすること。同じ敷地の中に、現在建っている建物とは別に新しく建物を建てることを「敷地内増築」という。ただし、同じ敷地に家を二棟建てる場合、「可分不可分」の関係が出てくるので注意が必要。

78）改築［かいちく］
建っていた建物の一部を取り壊して建て直すこと。2002年5月に施行された「建設リサイクル法」が適用されるケースがあるので、取り壊しには注意が必要。

79）改修［かいしゅう］
現在建っている建物の「主要構造部」（壁、柱、床、梁、屋根、階段）を残して建物を新しくすること。リフォームはこの改修のこと。

80）模様替え［もようがえ］
現在使っている部屋のインテリア、雑貨、カーテン、そして家具の配置をリニューアルすること。

81）ライフサイクル［らいふさいくる］
家族のなりたちの過程、すなわち、結婚、出産、子どもの成長、独立など、家族の人数が増えたり減ったりすること。家づくりの計画は、この「家族周期」に大いに影響される。

82）ライフステージ［らいふすてーじ］
「家族周期」のそれぞれの時期のこと。これは家の在り方や使い方に大いに影響する。

83）分譲地［ぶんじょうち］
広い土地が家を建てるのに程よい大きさの土地に分けられて売られ、近い将来、もしくはもうすでに、家が整然と建ち並ぶところ。「早い者勝ち」なところがあって、隣近所との位置関係で売れ残りが出る場合がある。この中に「住みよさそうな」家を土地と一緒に手軽に手に入れることができる「建て売り」がある。分譲地（建て売り分譲地は除くが）の中には同じ住宅メーカーや住宅ビルダーの建てた商品（家）をみることが少ない。

84）ニュータウン［にゅーたうん］
「通勤に便利」な首都圏の巨大な住宅都市。同じ家が建ち並び、どれが自分の家か分からなくなることもあるらしい。「夢の土地付き一戸建て」を手に入れるなら、最もお手軽で分りやすいのがニュータウンでの建て売り。

85）建て売り［たてうり］
あらかじめ建てられた家を敷地と一緒に販売すること。「お手ごろ価格」で「人気のデザイン」そして「無難な間取り」の家が多い。

86）売り建て［うりたて］
これから建てる家の施工業者を指定して土地を販売すること。建設業者が所有している土地に多く見られる「売る方」に有利なやり方。土地を買う方は、気に入った土地があっても肝心な「家づくり」のパートナーを選ぶことができない。

湾岸×再開発エリアに注目集まる　建設が進む２強タワマン

首都圏のタワーマンションの人気は、依然高い。
その理由としてあげられるのは、アクセス、眺望、耐震性と将来に向けての資産価値といったところ。そんなタワーマンションの中でも「2025年版買って住みたい街ランキング」で*勝どき（中央区）が6年連続1位（SUUMO／LIFULL HOME’S調べ）で、品川が首位、豊洲・晴海エリアも人気が上昇しており、東京は湾岸地域の人気はが衰えることはない。

もちろん、タワーマンションの人気は都内の湾岸地域ばかりではない。神奈川県では、横浜に次いで人気が高いのが川崎市の武蔵小杉だ。そしてタワーマンションに限っていえば、むしろ武蔵小杉のほうが人気は高いかもしれない。

タワーマンションの多い東京都中央区の勝どき・月島エリアと神奈川県川崎市中原区の武蔵小杉エリアで、2026年以降に完成予定で注目されている物件がある。
それが勝どき・月島エリアの2026年4月完成予定（販売中）の「グランドシティタワー月島」と武蔵小杉エリアは2027年9月完成予定（サウス棟／ノース棟は28年2月）の「ザ・パークタワーハウス武蔵小杉タワーズ」である。

このタワーマンションが注目されるのは、「グランドシティタワー月島」は、中央区最高層58階建・総戸数1285戸、地域のランドマークとなるビッグタワーマンション。一方「ザ・パークタワー武蔵小杉タワーズ」は「二本の大樹」をイメージした隈研吾氏によるデザインによるツインタワーマンション。50階建・総戸数1438戸（それぞれが719戸）と、完成予定が1～2年ほどずれるものの、それぞれが大きな特長と売り材料がある物件なのだ。

販売価格は、グランドシティタワー月島は1億5800万円～3億2000万円。ザ・パークタワー武蔵小杉タワーズはまだ販売開始されていないため明確ではないが、高層階の70㎡以上であれば1億～1億5000万円以上にはなるだろう。

中古価格は2倍前後に上昇　武蔵小杉と勝どき・月島の推移比較

そんな中で勝どき・月島エリアと武蔵小杉エリアを比較したレポートがマンションリサーチから出された。
レポートは専有面積70㎡、築後約20年前の物件を中心に、2016年6月から2025年6月までの売買価格中央値を分析したもの。
それによると武蔵小杉エリア、勝どき・月島エリアともに、過去9年間で中古マンション価格が着実に上昇。
現在の武蔵小杉の㎡当たり単価は、129万2000円～134万9,000円で、これは9年前比約1.8倍という価格。一方、現在の勝どき・月島エリアでは、勝どきが190万7000円～196万4,000円、月島が155万7000円～161万4000円と、いずれも約2倍前後増加している。

単価ベースでは㎡あたり30万～60万円の差があり、70㎡換算では総額で約2,100万円～4,200万円の価格差があるものの、これは神奈川県と東京23区ということを考慮すればやむをえない差といえよう。

通勤・利便性で選ぶなら？　都心西側か都心か

アクセス性、通勤の利便性では、武蔵小杉は複数の路線が交わり、都心方面にも横浜方面にもスムーズに移動できる点が大きな特長だ。
具体的には、渋谷まで約16分、新宿まで約18分、品川へは約12分といった東京の西側へのアクセスの良さが魅力だ。

勝どき・月島エリアは、銀座や東京駅、大手町など都心中心部へのアクセスが抜群。
たとえば、勝どきから銀座一丁目までは地下鉄で約5分、月島から東京駅へも有楽町経由で約8分と短時間で移動できるため、都心への通勤時間は有利といえる。

街の個性とランドマーク物件比較　再開発が進む２エリア

街の特色に関しては、武蔵小杉が再開発区と昔ながらの商店街が共存する多様性のある都市構造を有し、「パークシティ武蔵小杉 ザ グランドウイングタワー」（2014年3月／築11年：（㎡単価＝約170万円））や「シティタワー武蔵小杉」（2015年12月／築9年：㎡単価：約180万円）といった代表的なタワーマンションが駅近で良好な管理体制を保持している。

勝どき・月島は、東京湾を望む開放的な眺望が魅力だ。街の雰囲気は、勝どき・月島エリアは、東京の下町で今もその雰囲気はあるものの、急速な再開発が進み、街並みは大きく変貌してしまっている感は拭えない。
そんな勝どき・月島エリアでは、武蔵小杉エリアの2物件に比べると築年数は経ってしまうが、㎡単価ベースでは同じくらいの「THE TOKYO TOWERS」（㎡単価＝約185万円）や「リバーシティ21スカイライトタワー」（㎡単価＝約160万円）など、大規模で共用施設が充実した物件が多く、高層階からの夜景を楽しめる物件だ。
築年数が10年前後の物件となると「勝どきビュータワー」（2010年11月／築約12年：㎡単価＝約237.4万円）や「キャピタルゲートプレイス ザ・タワー」（2015年7月／築10年：㎡単価＝249.1万円）といったあたりが代表的な大規模タワーマンションになるだろう。

災害リスク――両エリアの耐性と管理体制は？

災害リスクという点ではどうだろうか。
両エリアともに災害リスクは顕在化している。
武蔵小杉では2019年に多摩川氾濫による冠水被害が発生したが、以降、下水設備の整備や浸水対策が進み、価格は安定して回復している。また、大型マンションの流通量が多く、修繕積立金などの負担分散が評価され、転売時の売却容易性が資産性を支えていそうだ。
勝どき・月島も液状化や高潮など湾岸特有のリスクがある。もちろん、建設時に地盤改良や防災設備の整備も行われていることから、物件相場的には影響はないようである。こちらも大規模物件が多く、管理体制の安定性が資産価値の下支えとなっているという点では同様らしい。

価格差2000万円超　資産性とライフスタイル、どちらを優先？

結論として、売買検討者が都心ブランド・眺望を重視するなら、勝どき・月島エリア。ただし、それなりの価格負担が大きくなる。新宿、渋谷といった東京西部が活動範囲の中心ということであれば、交通アクセスや生活環境の多様性からは武蔵小杉に軍配が上がりそうだ。

とはいえ、価格差が70㎡換算で2,000万円以上になることから、資産性の維持に加えてライフスタイルとの整合性が判断基準のカギになりそうだ。また、中古の場合は、大規模修繕がいつ行われるか。加えて、管理体制が安定しているとはいえ、修繕積立金が確保されているか、世帯数が多いこともあるのでチェックすべき点は多い。

たった1時間、されど1時間

不動産契約の現場では、さまざまな疑問やトラブルが起きることがある。そんな中でありがちなことが、ちょっとした些細なことで、「このくらいは……」と思えるようことでもどうにもならないことがある。

ある購入希望者は、希望する物件を紹介され、手付金を支払い、契約書に署名捺印を行った。しかし、そのわずか１時間後、より好条件の物件を見つけ、急いで先に契約を結んだ業者へ解約を申し出た。ところが、業者から返ってきた言葉は「手付金は返還できません」というものだった。

契約当事者からすれば、「たった１時間」で状況が変わったのだから、柔軟に対応してもらいたいという思いもあるだろう。しかし、不動産契約における「契約成立」は、時間の長短とは無関係。
契約書に家主と借主（あるいは買主）双方の署名捺印がある場合、それは正式な契約が成立したことを意味する。家主の署名が記載されているということは、仲介業者が契約を代理して締結する「代理権」を有していたとみなされるため、法的には有効な契約となる。

このような場合、契約後に一方的に解約を申し出ても、「手付解除」の扱いとなり、手付金を放棄することでのみ解約が可能となる。つまり、「解約できるが、手付金は戻ってこない」というのが原則だ。

例外的に、家主や仲介業者からの説明に虚偽があったり、重要な情報が故意に隠されていたようなケースでは、手付金の返還が認められる可能性もある。たとえば、建物に重大な瑕疵があったことを故意に説明しなかった場合や、広告内容と実際の条件に大きな乖離があるような場合には、契約そのものが無効または取り消し対象となる可能性が出てくる。

だが、今回のように「後からもっと良い物件を見つけた」という事情は、あくまで契約者側の都合であり、法的に正当な解約理由とは認められない。手付金は契約成立の証でもあり、また、万が一の際のペナルティとして機能する性質のものなのだ。

不動産取引は高額かつ複雑であるからこそ、契約時には慎重な判断が求められる。
これを防ぐには焦って決断することなく、複数の物件を比較・検討したうえで契約に臨むことが必要だ。また、手付金の意味や契約解除の条件についても、事前に十分な説明を受け、理解しておきたい。

「たった１時間だったのに……」という後悔をしないためにも、契約は「時間」よりも「内容」で判断すべきことだろう。手付金を支払うという行為が、単なる予約金ではなく、法的な拘束力を持つ契約の一部であることを忘れてはならない。

アンケートから見えてきたひとり暮らしの実態

「おひとりさま」というと「ぼっち」や「陰キャ」などネガティブなイメージが付きまとう。しかし、このイメージは大きく変化してきている。昨今、自ら「ひとり」を選択し、ひとりを好み、ひとり時間を重視する人が増えている。

その理由として、ひとりでいることによって、ストレス解消ができ、自分の好きなことに没頭できる時間として、ひとりを選ぶというのだ。実際、今では消費行動でも「ソロ外食」や「ソロ旅行」が一般化している。
また、ひとり暮らしの「単身世帯」は年齢や世代に関係なく増加しており、5年に1度の調査を行っている国立社会保障・人口問題研究所が発表した2024年度のひとり暮らし世帯数は約1714万世帯で、総世帯数の30.8％と少数派ではなくなっており、さらに増えると予想されている。

大手不動産賃貸会社のエイブルでは、国内在住の男女15～49歳までのひとり暮らし、カップル・同棲、ファミリーという3つの世帯形態に分類。現代人のひとり時間の過ごし方や、それぞれの「ひとり時間」に対する意識などについてアンケートを実施し、ひとり暮らしのイメージや、実際に暮らす人々の感想をまとめた。

「ひとり時間は好きか」という質問に対しては、全世帯形態を合わせて「好き」と答えた人は39.4％。「どちらかと言えば好き」を合わせると、ひとり暮らしで86.0％、同棲・カップルで75.7％、ファミリーでは74.5％と肯定的な答えが多数をしめた。

それぞれの生活形態別での「平日ひとりで過ごす平均時間」は、ひとり暮らし＝6.37時間、カップル・同棲＝3.95時間、ファミリー＝3.54時間。休日のひとりで過ごす時間は、ひとり暮らし＝7.57時間、カップル・同棲＝3.68時間、ファミリー＝3.84時間と、ひとり暮らしの人は複数で暮らす人の約2倍の時間をひとりで過ごしていることがわかった。
これを見ると、ひとり暮らしとはいえ、ひとり時間は他の生活タイプの人と比べ倍程度で、カップル・同棲やファミリーで暮らす人も、ひとり時間をしっかりとっていることがわかる。

「ひとり」の寂しさより、広がる楽しみ方

「日常的に寂しさを感じるか」との問いでは、「毎日寂しい」と回答したのはひとり暮らしの男性が17.7％と最多。次いで同棲・カップル女性が17.4％と続く。しかし、ひとり暮らしの女性で寂しいと感じると答えた人は9.8％と少ない。

一方、「ひとりで抵抗なく楽しめること」については、「ひとり映画」「ひとりカフェ」はすべての世帯で半数以上が抵抗感なく楽しめると回答。これらについては、むしろひとりのほうが楽しめている傾向がある。
また、「ひとりカラオケ」や「ひとり焼肉」についても３～４割は肯定的だ。一方、「ひとり海外旅行」「ひとりテーマパーク」も１～２割が抵抗なく楽しんでおり、ソロ活動に対する前向きな意識の広がりが見て取れる。

ひとり暮らしのライフスタイル　イメージと現実の差

理想の働き方については、ひとり暮らしの男女ともに「フリーランスなどひとりで働ける仕事」が最も多く、世帯・性別別に見ると、同棲・カップル女性は48.2％、ファミリー女性は33.0％で低くなる。また、「会社で大勢と関わる仕事」は全体の２割前後にとどまり、同棲・カップル男性やひとり暮らし女性がやや高めの傾向を示している。

ひとり暮らしに対するイメージは、「経済面での不安」はファミリー、ひとり暮らし世帯が共通して高い。また、「自由気まま」「インテリア自由」など生活の自由度の高さの一方で、「精神的自立につながる」といった自己成長に繋がるポジティブなイメージも強い。
しかし、実際にひとり暮らしをしている人自身は、「家計管理など生活スキルが身につきそう」という答えは低く、自己管理の難しさを感じているようだ。

このアンケート調査から、今の「ひとり暮らし」は必ずしも“寂しい”ものではなく、自らの時間を主体的に過ごすための選択の1つとして認識されてきたことがうかがえる。
また、SNSを通じて、「ひとり」とはいえ誰かと繋がっているという思いや、ひとり行動を発信することで、その楽しさを共有できるということもあり、現代社会では「ひとり＝孤独」ではなくなったということもあるだろう。

今後ますます増えることが予想される「ひとり暮らし」世帯。ソロ活、ひとり時間をより楽しめるサービスや空間の提供が大きなビジネスチャンスに繋がりそうだ。

67）省エネ住宅［しょうえねじゅうたく］
地球温暖化対策が世界の潮流となるなか、特に強調されている省エネルギー（省エネ）を目的にした家。

68）ＺＥＨの家（ゼッチのいえ）
「net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の頭文字を取った略語で呼ばれている家。戸建ての住宅やマンションの住戸で「エネルギーの収支をプラスマイナスゼロ以下にする家」という意味が込められている。家の中で使うエネルギーと、太陽光発電システムなどで創るエネルギーとで年間で消費するエネルギーを「実質的に」ゼロ以下にできる。

69）高気密高断熱［こうきみつこうだんねつ］
「なんかよさそう」「快適そう」に感じられため人気がある言葉。外気（外部環境）から遮断された家の内部環境をつくることができるが、このため強制的に換気吸気をする必要があり、「24時間換気システム」が欠かせない。

70）24時間換気システム［にじゅうよじかんかんきしすてむ］
高気密・高断熱の家には欠かすことができない強制換気設備。この設備がないと、この家の内部環境は快適できれいに保つことができない。家の中の空気調整を24時間続けるので、機械音が気になりやすく、設置位置や施工方法がポイントになる。

71）深夜電力［しんやでんりょく］
深夜11時から朝の7時まで、昼間の電気料金に比べてかなり割安になっている電気。

72）オール電化住宅［おーるでんかじゅうたく］
すべての住宅設備に電力で稼動する電化製品を利用した家。ガスや石油などの化石燃料を使うことはないので、現在の「地球環境を大切に」考える社会情勢にあった家といえる。近年は電力会社から「深夜電力」などのサービスが提供されているので、そうしたサービスを取り入れることでオール電化がしやすくなって

73）太陽光発電システム［たいようこうはつでんしすてむ］
太陽の光を使って発電した電力を使うシステム。個別の家の屋根に「ソーラーパネル」を載せて自家発電した電気を使うことができて、余った電気（余剰電気）は電力会社が買い取ってくれる。夜は発電しないので、電力会社に支払う電気料金がゼロ円になるわけではない。余剰電気の購入金との差額で電気料金がただになる場合がある。

74）クッキングヒーター［くっきんぎひーたー］
ガスコンロに代わって、煮たり焼いたりすることができる電気を使った加熱コンロ。加熱性能が高く安全で使いやい「IHクッキングヒーター」が人気。オール電化住宅には欠かせないアイテム。

75）電気温水器［でんきおんすいき］
石油給湯器やガス給湯器の代わりに、電気で温水をつくる大きな「電気ポット」のようなもの。「深夜電力」等のサービスを使えば、その家の燃料費は割安になる。オール電化住宅には欠かせないアイテム。

寝付くのに時間がかかる、夜中に何度も起きる、朝早く目覚めてしまいその後眠れない、などの症状に悩んでいませんか？

不眠症の多くはストレスや生活習慣の乱れ、また夜間尿や更年期によるホルモンの乱れなどの身体的要因にも影響されます。
また、不眠に悩む人の割合は加齢と共に増えていきます。これは必要な睡眠時間が短くなり、睡眠・覚醒のメリハリが小さくなることが関係しているといわれています。

漢方では、眠りには人の陰と陽の「気」の交代が睡眠と覚醒のリズムをつくっていると考えます。日中は「陽」の「気」が支配して元気に活動し、夜になると「陰」の「気」が盛んになりゆったりと心静かになり、やがて眠りに就くメカニズムです。現代でいう交感神経（活動する時に働く神経）と副交感神経（休息やリラックスする時に働く神経）のスイッチの切り替えがスムーズにできないために不眠症に陥るとも考えられます。
眠りを妨げる原因に働きかける「漢方薬」で質の良い眠りを取り戻しましょう。

不安感で眠れない、ささいなことが気になる気滞タイプ

【こんな場合に…】
情緒が不安定、不安感、イライラ、イベントや試験の前に緊張して眠れない
「気滞」とは、気の巡りがスムーズでなく「気」が停滞している状態です。気分がふさぎ不安感が常にあり「今夜も眠れないのではないか」という不安の連鎖で寝つきが悪くなります。
気滞タイプには、気の流れをスムーズに巡らせて症状を改善する漢方薬を用います。

＊柴胡加竜骨牡蛎湯（サイコカリュウコツボレイトウ）
【主な症状】
体力中程度以上、ストレスなどでイライラし、思い悩んでしまう方の不眠
驚いて目が覚める、イベントの前などに緊張して眠れない、動悸、便秘、不安などを伴うこともあります。
【効果】
「気」を巡らせ、からだにこもった熱を冷ますと共に、心を落ち着かせることで脳の興奮を抑えて症状を改善します。
【成分の効能】
柴胡（サイコ）・黄芩（オウゴン）で気を巡らせ、竜骨（リュウコツ：哺乳類の化石化した骨）・牡蛎（ボレイ：カキの貝殻）で体にこもった熱をさますことで気持ちをリラックスさせ症状を改善します。

＊桂枝加竜骨牡蛎湯（ケイシカリュウコツボレイトウ）
【主な症状】
体質虚弱でささいなことが気なる、驚きやすいなど神経過敏な方の不眠
ちょっとうとうとしただけで夢を見ることが多い、動悸など精神の不安定を感じる、冷えや脱毛傾向が伴うこともあります。
【効果】
気と血の巡りを整えながら、精神安定作用を図ることで症状を改善します。
柴胡加竜骨牡蛎湯の体質虚弱タイプの方向けです。
【成分の効能】
気血のバランスを整える「桂枝湯」にからだの熱をさます竜骨・牡蛎が加わっていることで精神安定効果を発揮し症状を改善します。

イライラ、怒り、興奮で目が冴えて眠れない気逆タイプ

【こんな場合に…】
神経過敏、怒りっぽい、イライラ、のぼせ・ほてり
「気逆」とは本来上から下に流れる「気」が逆の方向に流れる状態です。からだの中で熱くなった「気」を十分に鎮めることができないために不眠が生じます
イライラして怒りやすく、神経過敏で寝つきが悪く、一旦寝付いても夜中に目覚めやすい、夜になるとかえって目が覚めてしまうこともあります。
気逆タイプは気の流れを上から下に導く働きの漢方薬を用いて症状を改善します。

＊黄連解毒湯（オウレンゲドクトウ）
【主な症状】
体力中等度以上でのぼせやほてり、赤ら顔の傾向があり、イライラ、精神不安、頭が冴えてなかなか寝付けない不眠。
また、下肢の冷えや疲労感などを感じない方に。
【効果】
カラダの熱を冷まし、興奮を静めることによりスムーズな入眠をサポートします。
【成分の効能】黄連（オウレン）、黄芩で上半身、黄柏（オウバク）で下半身の熱を冷まし、その熱を山梔子（サンシシ）が体の外へ追い出すことで症状を改善します。

＊抑肝散加陳皮半夏（ヨクカンサンカチンピハンゲ）
【主な症状】
ストレスを受けやすい、イライラしやすい、ちょっとしたことで怒ってしまう方の不眠。
歯ぎしり、こめかみがぴくつく、足がつりやすいなどの症状を伴うこともあります。
【効果】
気の高ぶりを抑えながら、血を補うことで心身のバランスを整え自律神経を安定させて症状を改善します。
【成分の効能】
釣藤鈎（チョウトウコウ）と柴胡で神経の高ぶりを鎮め、当帰（トウキ）と川芎（センキュウ）は血行を促進し、更に胃の働きをサポートする陳皮（チンピ：ミカンの皮）と半夏（ハンゲ）が加わっているので胃の弱い方にも安心して服用いただけます。

些細なことがきになって眠れない気虚タイプ

【こんな場合に…】
倦怠感、気力低下、食欲不振、貧血傾向・血色悪い、食後の眠気
「気虚」とはストレスなどによりエネルギー不足となった状態です。疲れているのに眠れない、熟眠感が得られない状態となります。
つまらないことが気になる、くよくよ、びくびくして眠れない、倦怠感を伴うこともあります。
気虚タイプには「気・血」を補い巡らせることで症状を改善する漢方薬を用います。

＊酸棗仁湯（サンソウニントウ）
【主な症状】
心身が疲労し、疲れているのに気が高ぶって眠れない、特に頭が疲れて目が冴えて眠れない不眠に効果が期待できます。
寝汗をかきやすい、昼間眠い、眠りが浅い、不安、抑うつ、動悸などの神経過敏症状をともなうこともあります。
【効果】
心の働きをサポートしながら、体の疲労や精神不安を改善することで入眠を促します。
不眠だけでなく昼間の眠気（嗜眠）にも効果があります。また高齢者や体力低下した方の不眠症に効果的です。
【成分の効能】
主薬の酸棗仁（サンソウニン）が脳の酸素不足を改善することで精神的不安や動悸を改善し、茯苓（ブクリョウ）・川芎・知母（チモ）・甘草（カンゾウ）が協力して心身の疲労を回復させる働きにより症状を改善します。

＊加味帰脾湯（カミキヒトウ）　
【主な症状】
虚弱体質で、心身が疲れ、ストレスによる不安や落ち込み、眠りが浅く夢が多い方に。
血色が悪い、貧血傾向、のぼせ、ほてり、イライラ、胸苦しいなどの症状を伴うこともあります。
【効果】
消化器の働きを助けながら、気を巡らせ、血を補うことで気持ちが落ち着き、昼と夜のメリハリがつくようになり睡眠が充実してきます。
【成分の効能】
胃腸の機能を高めながら心のパワーを改善する「帰脾湯」に、気の発散を助ける柴胡とのぼせなどの熱症状を去る山梔子が加わっていることで症状を改善します。

不眠症を改善する生活習慣の整え方

１）規則正しい生活と食習慣
平日、週末共に起床時間はなるべく同じ時間を心がける。
食事は原則として1日３回朝昼夕に規則正しく、栄養バランスを意識して摂取する。

２）適度な運動
運動は自律神経の働きを整え、ストレスを解消するはたらきがあり、質の良い睡眠を得られることが知られています。無理なく、継続できる運動習慣を取り入れましょう。

３）ぬるめのお湯で湯船につかる入浴
　入浴は就寝前２時間ほど前が理想的といわれています。38～40°くらいのぬるめのお湯に25～30分程度つかることで入眠効果が得られやすくなるといわれています。

４）就寝前の喫煙やカフェインは避ける
　喫煙やカフェインは睡眠を妨げる原因になるので就寝前３～４時間前からは控えましょう。

５）寝る前にスマホやパソコンを見ない
　テレビ、スマホ、パソコンは脳を刺激し眠気が起こりづらくなるので、寝る1時間前にはスイッチオフを心がけましょう。

次回は「冷え」についての漢方薬を紹介致します。

首都圏の中古マンション価格も、ついにバブル期超え

中古住宅市場も全国的に活況だ。
東日本不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構の2025年5月期のマンスリーレポートによると。5月時点の首都圏、近畿圏の両地域の中古マンションおよび戸建て住宅の成約件数が軒並み2ケタの増加を記録した。
中でも都心部を中心に高価格帯物件への需要が根強いことをことがわかった。とりわけ、東京都区部や大阪市など利便性の高いエリアでは、㎡単価・成約価格ともに上昇が続く。一方、郊外エリアや地方部では価格の下落も顕在化しており、エリアごとの需給差がより鮮明になった。

首都圏の中古マンション市場では、成約件数が3841件（前年比＋35.0％）と7カ月連続で増加した。成約㎡単価は84.06万円（同＋10.2％）と、バブル期ピークの1990年10月（83.50万円）を上回った。単価上昇は61カ月連続の、高水準の取引が続いている。

エリア別の動向を見ると、東京都区部は1768件（同＋40.5％）と最も多くで、㎡単価は128.65万円（同＋13.3％）と突出して高い。多摩エリアも359件（＋29.1％）で、単価は53.93万円（＋1.6％）と2カ月ぶりに上昇を示した。
埼玉県の445件（＋35.3％）や千葉県の371件、（＋12.4％）も成約件数が増加しているが、価格は埼玉県で42.10万円（－2.5％）、千葉県は39.95万円（＋2.2％）とマイナス、もしくは低い伸び率になっている。
この傾向は神奈川県も同様で、横浜、川崎市は652件（＋34.2％）、その他も（246件、＋50.0％）と件数が伸びているが、㎡単価はそれぞれ62.02万円（－1.5％）、43.73万円（－7.4％）下落いている。

中古戸建ても活況だが、価格は調整局面か

中古戸建市場も好調で、成約件数は1784件（＋62.8％）と7カ月連続の増加。とくに東京都区部は357件（＋62.3％）、埼玉県（407件、＋80.9％）、千葉県（369件、＋64.0％）と大幅な伸びている。
成約価格は東京都区部で6898万円（＋11.3％）上昇しているが、多摩や神奈川、埼玉、千葉は前年割れとなっており、都心部と郊外ではその結果に大きな違いが出ている。

とくに神奈川県ほか地域は223件（＋97.3％）と件数は急増したが、価格は3,166万円（－4.8％）とその傾向は顕著になっている。つまり、郊外においては取引は活発なものの、価格面ではやや調整色が出ているようだ。

大阪市の成約件数は7カ月連続で増加も、価格は地域格差も

近畿圏の中古マンション市場では、成約件数が1685件（＋58.8％）と7カ月連続で増加。㎡単価は44.70万円（＋1.3％）と、2カ月ぶりに上昇した。

エリア別では、大阪市が23カ月連続で㎡単価が上昇し、高価格帯の物件への引き合いが強い。大阪市を除く多くの地域では、12地域中8地域で㎡単価が前年を下回った。特に大阪府東部、阪神間、京都府他、奈良県では2ケタの下落となった。

とはいえ、成約件数は12地域すべてで前年比プラスとなり、いずれも2ケタ増。需要は強い。供給も増加傾向で、新規登録件数は6122件（＋12.5％）、在庫件数は21273件（＋1.1％）と前月から増加した。

戸建て市場は活況なものの成約価格は軟調

中古戸建て市場の成約件数は、1180件（＋50.1％）と12カ月連続で増加。とくに京都市では17カ月連続の増加となった。

しかし、成約価格は2281万円（－1.8％）と2カ月連続の下落した。中でも神戸市、京都市、滋賀、奈良では2ケタの下落率となり、価格調整の兆しがみられる。その一方で大阪市だけが5カ月連続上昇で、高額帯需要が集中している。

耐久性と交換性――使い勝手の良さの実証実験

岸田文雄前首相が2025年の実用化を目指すとしていたペロブスカイト太陽電池。研究開発を進めている企業の一部では本社社屋や自社工場で実装したり、実証実験が進む。
さらに実用化に向けた大規模な実証実験も行われている。
6月には大林組とアイシンによる屋上設置実験と、積水化学による神戸空港での実験が開始された。

大林組とアイシンによって始まったのが、東京都清瀬市にある大林組技術研究所の共同実験である。
この実証実験では、アイシンが20年以上にわたり培ってきた有機系太陽電池の技術をベースに、薄ガラスと薄膜構造による耐久性向上を図った電池を使用。大林組は「ファスナー取り外し式工法」を提供し、施工中や維持管理中にパネルを容易に交換可能な仕組みを開発。この実証では、メッシュ状のシートに特殊ファスナーを取り付け、部分的な交換が可能な設計となっている。
大林組とアイシンは、ペロブスカイト太陽電池の実用化に向けて「容易に交換できる工法」と「発電量を最大化する設置方法」の開発と検証を目的とした実証実験としている。

また、この実証実験では、フィルム型のペロブスカイト太陽電池の軽量かつ柔軟で低照度時にも高出力を発揮する特性を活かし、最適な配置形状をシミュレーションにより算出。通常の30度傾斜設置と比較して同一面積あたりで20％以上の発電量増を見込み、耐久性や経年発電性能の比較評価を行うことで、技術の汎用性を探る狙いもある。

厳しい環境の空港制限区域での実証実験

同じ6月から始まったもう1つの実証実験は、積水化学、積水ソーラーフィルムと関西エアポート神戸が連携して神戸空港の制限区域内で行われるというもの。

空港の制限区域という公共インフラにおける国内初の試みであり、特に風圧など空港特有の環境に対する安全性評価を主眼んしいている。防草シート上に柔軟な電池フィルムを敷設し、施工方法、耐久性、発電効率のほか、飛散リスクや剥離の有無を多面的に検証する計画だ。また、施工・撤去の手順そのものも、設備更新時の負担軽減に資するかを評価する。
この実験は2025年6月から2027年3月まで約1年9カ月の予定で、季節変動を踏まえた長期耐候性や性能劣化のデータ収集も含まれている。

従来主力であったシリコン系太陽電池は、設置場所・重量の制限から設置条件に制約が多かった。しかし、両実験ともそうした制限の少ないフィルム型のペロブスカイト太陽電地の活用により、2050年カーボンニュートラル実現に向けた再生可能エネルギー導入の本格化を狙っている。
ペロブスカイト太陽電池は軽量・薄型・柔軟という物理特性に加え、ヨウ素を主要素材とするため、資源調達面でもメリットがあるとされる。しかし課題は依然として多く、変換効率や耐久性の向上、大面積設置、コスト競争力と信頼性の両立が求められる。

耐用年数を迎えるシリコン系太陽電池

従来型のシリコン系の太陽電地のおよそ８割は中国製が占めている。また、2009年に始まったFIT（固定価格買取制度）を活用し、東日本大震災後に広がった住宅用の10～15kWの小規模なシステムは、FIT期間が終了を迎える。
加えて、シリコン系太陽光電地の耐用年数は20～30年とされるが、太陽電地の出力劣化が進むと同時に、心臓部であるパワーコンディショナは、15年が耐用年数とされ入れ替えが必要になってくる。
ほかにもメガソーラーシステムにおいても、2024年には鹿児島県、宮城県で相次いで火災、爆発事故が発生。経年劣化による事故も心配されている。

今回の屋上・空港での実験は、こうした太陽電地の市場動向も踏まえた装置の交換性・施工性・発電効率・安全性・耐候性などを多角的に評価し、技術成熟度を高めるステップとされる。
大林組では、今回の実験をビルや工場、一般建築など各種インフラ構造物に展開する方針。一方、積水化学も空港での検証結果を踏まえ、鉄道駅舎や防音壁、商業施設や港湾施設への導入を想定している。

フィルム型のペロブスカイト太陽電池は軽量で柔軟、かつ薄型で、屋上設置や空港、インフラ施設など用途・設置環境に左右されることは少ない。
今後は耐久性・大面積展開・コスト競争力という最終段階に向けた技術検証が求められるだろう。社会インフラや建築分野における実装が進めば、ペロブスカイト太陽電池は2050年の脱炭素社会を支える主力電源の一翼を担う存在となる可能性が大きい。

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ビジネスのかたちを変える「セールスインテリジェンス」

近年、営業活動の在り方が大きく変化している。人間の勘や経験によるこれまでの営業手法ではなく、過去の購買履歴、業界の景気指数や競合情報、人事異動や資金調達情報、新規事業情報などのデータドリブンな手法へと移行しつつある。その中心にあるのが「セールスインテリジェンス」である。

セールスインテリジェンス（Sales Intelligence）とは、顧客企業や業界の動向に関する情報を収集・分析し、営業戦略の最適化やリードの創出に活用するテクノロジー群である。顧客データのリアルタイムでの更新、決裁者の変動情報、ユーザー購買意欲の兆候などを可視化することで、営業担当者が適切なタイミングでアプローチできるよう支援する。

海外ではこのセールスインテリジェンスが進んでおり、米調査会社Grand View Researchのレポート（2023年発表）によれば、世界のセールスインテリジェンス市場は2022年に27億ドル規模に達し、2030年には約78億ドルへと成長する見通しだとされる。
欧米ではすでにZoomInfo（米）、LinkedIn Sales Navigator（米Microsoft傘下）、Clearbit（米）といった企業がこの分野を牽引。大手IT企業やコンサルティングファームでも導入が進んでいる。

セールスインテリジェンスを導入するメリットは多い。最大の利点は、営業効率の改善だ。

人力での見込み客の発掘やアポイント獲得が困難な中、AIとビッグデータによる営業先の絞り込みは、成約率を向上させることが可能だという。また、営業支援アプリケーションの「Salesforce」や、米国で開発されたインバウンドマーケティングのプラットフォーム「HubSpot」などのCRM（顧客関係管理）と連携することで、営業活動の定量化・可視化が進み、組織全体でのPDCA運用が可能となる。
とはいえ、これを社内で運用するには、導入後の定着支援や人材育成を行わなければ、成果に結びつかないケースが多いのが現実だ。

セールスインテリジェンスGROUPの「営業ドクター」と「コストドクター」

こうした中で、日本国内の市場において存在感を強めているのが、「セールスインテリジェンスGROUP」（本社・東京都港区）である。2022年に設立された同グループは、わずか3年で13ヵ所に拠点を構える国産SaaS企業として、営業支援とコスト削減に特化したクラウド型プラットフォームを提供している。

同グループの主力サービスは、法人情報データベースとAI分析を組み合わせた営業ターゲティング支援システム「Sales Intelligence Platform」だ。
これは企業の属性、業績動向、ニュース情報、IR資料、人事異動情報などを横断的に収集し、営業担当者にとって価値ある情報を可視化する仕組みを構築している。その法人リストは累計500万件以上に達し、日次で自動更新している点が強みとなっている。

もう1つの強みは、経費削減交渉代行である。
経費削減のプロとは、過去に経費削減支援会社で高い実績を残した実力者で、同社と完全成功報酬でプロ契約を結んでいる人を指す。
この分野では、同社に在籍するプロの数が国内最多であり、2030年までに1000名の採用を目指している。現在はテナント賃料、社宅賃貸、外食チェーン設備費の3分野を中心に、商品仕入コスト、M&Aフィー、人材採用コスト、広告費、電気料金などの削減に対応する専門人材の確保と強化を進めている。

実績・利益を上げて報酬を得る「プロ営業の本質」

そして、同グループの大きな躍進を支えているのは、何といっても人材の優秀にある。前述の通り、社内運用には人材育成が不可欠だ。
そこでグループでは、内部人材と外部専門家を連携させ、「営業ドクター」と「コストドクター」という1級から3級までの認定資格制度を設けて専門性を可視化し、成果に応じた完全利益分配型の報酬制度を導入。顧客企業のニーズや状況に応じた人材で対応している。

さらに、2025年4月からは、応援したい企業のために「隙間時間に兼業、副業、専業、本業、ボランティア」といった多様な働き方が選択できる仕組み「プロ活」を採用。所属先企業に在籍したまま、個々の「強み」や「興味」に応じたフルコミッション型の営業・コンサル業務が可能で、有能な人材の確保につなげている。

また、同グループのコンサルタントフィーが「完全成果報酬型」であることも、他のコンサルティングファームとの大きな違いだ。
つまり、業績向上が実現できなければ報酬は発生せず、クライアント企業のリスクを最小限に抑えながらビジネスの変革を支援する。このビジネスモデルが成り立つのは、優秀な人材によるプロフェッショナル集団だからこそだからだ。

「セールスインテリジェンス」の分野に関して、日本は世界の動きにやや遅れをとっている。しかし、人手不足、属人化、非効率な営業活動やコスト削減といった日本企業が抱える課題を打破するカギもまた「セールスインテリジェンス」にある。
変革の最前線に立つセールスインテリジェンスグループの取り組みは、今後ますます注目されることだろう。

東京は1㎡4510円、6か月連続上昇

首都圏の分譲マンション賃料、6ヵ月連続上昇　築浅物件の増加で平均築年数も若返り

東京カンテイは、2025年5月時点の分譲マンション賃料動向を発表した。調査対象の物件は、同社のデータベースを基に、専有面積30㎡以上の分譲マンションを対象に実施したもの。
これによると、首都圏の1平方メートルあたりの賃料は3789円で、前月比1.5％、6ヵ月連続の上昇となった。築浅物件の増加が全体相場を押し上げたことがその要因となった。

地域別では、東京都が平均築年数の20.4年から19.5年と若返ったことを背景に、賃料が前月比1.6％増の4510円/㎡となった。
埼玉県も同1.2％増の2212円/㎡、千葉県も1.5％増の2110円/㎡と上昇している。埼玉、千葉についても築浅物件の供給が増加したことが要因になっている。一方、神奈川県は0.3％の小幅な上昇にとどまり、昨秋のピークを下回る水準が続い。

大阪は1㎡2307円で2か月ぶりに上昇

近畿圏では、大阪エリアが牽引役となり、近畿圏全体の賃料は2307円/㎡で前月比1.0％増と2ヵ月ぶりに上昇した。
なかでも大阪府では築浅物件のが要因になって2か月ぶりに上昇し、2667円/㎡と3月の水準を上回ったものの、長期的に見るとやや軟調な傾向が続ている。一方、兵庫県は前月比0.7％減の1799円/㎡となり、下落傾向が依然として継続している。

中部圏では、賃料は2,004円/㎡で前月比0.5％の下落。愛知県も同0.8％減の2,054円/㎡と下降した。ただし、いずれも平均築年数が同程度であった過去月の水準を上回っており、相場の底堅さは保たれている。

横浜・名古屋・神戸は下落基調

主要都市別見ると、東京23区が前月比1.8％増の4692円/㎡と6か月連続で上昇している。これは新築物件の増加が大きいが、特に「築5年以内」の価格を押し上げた結果によるものだ。
さいたま市は2.9％増、2768円/㎡、千葉市は2.6％増、2033円/㎡と、やはり平均築年数の若返りが奏功し、2％を超える上昇率を記録している。一方、横浜市は0.1％減の2991円/㎡とわずかに下落し、2024年7月の水準を下回った。

関西の大阪市は引き続き上昇し、3137円/㎡と年初来の最高値を更新。とはいえ、賃料水準はいずれの築年帯でも天井感が漂っている。神戸市は0.9％減の1897円/㎡と続落し、2000円台を割り込んだ。名古屋市は0.3％減の2194円/㎡と小幅な下落が継続している。

キャッチーな呼び名が買い手の心をつかむ

58)フル装備住宅［ふるそうびじゅうたく］
住宅メーカーや住宅ビルダーが「お得でお手頃」を前面に打ち出した商品としての家。「引渡してすぐに生活できる」メリットが謳われ、販売されている。業者からのお仕着せの生活にならないように吟味する必要がある。

59)ローコスト住宅［ろーこすとじゅうたく］
「割安感」「お買得感」で、「今まではどんぶり勘定で坪50万円、60万円だったが、企業努力と合理化でローコスト化して坪30万円前後にしました」という家。家の床面積が少ない場合は割高になりやすい。最近は坪単価20万円前後の「超低価格住宅」も売られている。

60)ローコスト化［ろーこすとか］
コスト削減の方法。余計な経費を削減して、どんぶり勘定をやめて、繊細かつ大胆にコスト削減の計画を実行することで簡単に実現する。現在は、ただ「安い」だけの家があるので要注意。

61)ローコスト［ろーこすと］
「コストダウン」が叫ばれる中、いろいろな無駄を省いて、できるだけ品質や性能を維持させること。家は、1階と2階が同じ総2階建てが最も「コストダウン」がしやすい。

62)超低価格住宅［ちょうていかかくじゅうたく］
某大手住宅メーカーの「リミテッド25」が有名。当時、マイホームの「ユニクロ化」として話題を振りまいた。この家は、床面積の坪数が47坪から～49坪と大きく、「間取り」が8種類程度に限定。使われる住宅設備の選択の幅が少ない場合に坪単価が安くなる建設コストの特徴を活かした究極の「企画設計」型の家といえる。話題提供には抜群の効果があった。あなたが建てたい家の坪数が40坪の場合、「坪単価25万円だから、40坪×25万円＝1000万円」と皮算用してはいけない。

63)デザイナーズ住宅［でざいなーずじゅうたく］
「建築家」と呼ばれる建築設計の専門家が「設計に凝った」他にはない家。「他とは違う」「ちょっと変わった」「個性的な」家の設計と、「デザイン性や機能性」を期待して建築士事務所に設計を依頼するケースがほとんど。「デザイナーズ住宅」を売り物にして販売される家もあるが、その多くは「自社の売れ筋商品を売りやすくするための入り口の商品」としての位置付けが強い。

64)集合住宅［しゅうごうじゅうたく］
都市に住む多くの人たちのために「限られた土地」に「高密度に集合」させた都市型住居で、同じ間取りの「住戸」がたくさん「集合」してひとつの建物をかたちつくっている。合理的な間取りの住戸が集められていて、見知らぬ顔の人たちと一緒に同じ建物に暮らすことになる。「団地」や「マンション」として馴染みがある。ちなみに、「集まって住む」形態は、「町家」「長家」として古くから日本にあった。

65)超高層マンション（ちょうこうそうまんしょん）
地上からの高さが60メートルを超える高層マンション。日本の主要都市で「タワーマンション」として高い人気を誇る集合住宅のひとつ。外国人にも人気が高く、購入する人が多い。

66)コーポラティブ住宅［こーぽらてぃぶじゅうたく］
計画段階からその建物に住むことになる人たちが集まり、各個人の住居の間取りと併せて建物全体の計画を進めてつくる集合住宅。その始まりはヨーロッパで、日本では1970年代半ばから盛んになりはじめ、最近は「同じ建物に集まって一緒に暮らす」人たちの「顔が見える」集合住宅として知名度がある。

キッチンの使い方でわかる食生活の違い

最初はまったく見ず知らずの人が出会い、暮らす――シェアハウスは、賃貸アパートやマンションと違って「一つ屋根の下」という言葉があてはままります。
そんなシェアハウスでの共有スペースでの人間模様は、皆さん興味深いようで、私が「シェアハウスの管理をしている」とお話しをするといろいろと質問をされます。

なかでも質問が多いのが、居住者同士がどのようなコミュニケーションをとっているかということです。
シェアハウスでは共有スペースがあり、なかでも誰もが使うのがキッキンです。ただ、その使い方はさまざまで入居者によって違いがあります。

その違いによって、その人が日常的にどんな食生活をされるかがわかります。料理をするかしないか、食事はお弁当やカップラーメンですませるか、そんな違いでだいたいのことが想像できてしまうのです。
マメな入居者の方のは、ご飯をまとめて炊いて、一食ずつラップで包んで冷凍したりする人もいました。
全体的に自炊派は、冷蔵庫管理がしっかりしているのですが、食生活が雑な方は食後の食器をすぐに洗わず放置したりする人もいます。
そんな雑に使う人に対して直接注意する人もいれば、黙って自分の物と一緒に洗って片付けてあげる人、管理人の私にこっそり知らせてくる人など、それぞれの性格が現れます。

食事は最高のコミュニケーションの場

とはいえ、食事というのは、人と人の距離を縮めるようで、それをきっかけにコミュニケーションを深めます。
たとえば、料理好きの入居者であれば「ちょっと多めに出来ちゃったから味見する？」とか、逆に「美味しそうな香り！」など会話が生まれやすいのがキッキンでもあります。

また、たまに料理が得意な人が中心になっておつまみを作って入居者同士が集まって小さな飲み会のようになることもあります。
私も料理好きなので、同居しながら管理をしていた頃は、入居者のリクエストがあって500円のワンコイン定食を作っていたこともありました。
食生活は人それぞれなので、各々の性格がもっとも分かりやく現れるのがシェアハウスのキッキンなのです。

キッチンという空間から見える人間模様

沖縄は県外にはない食べ物や調味料も多いので、移住初心者が集まりやすいシェアハウスでは、食の話題も多くなります。
具体的には「ゴーヤは内地（県外）で売ってるのより苦味が効いてて美味しい」、「青いバナナとか青いパパイヤってどうやって食べるんだろう？」「アグー豚はやっぱり違う」……ほかにもスパムの種類、コーレーグース（唐辛子を泡盛に漬け込んだ調味料）は何にかけるのが美味しいか」「オリオンビールは本土のビールとは違う」などなど、沖縄オリジナルの食の話題はつきません。

こうしたこともあってかシェアハウスでは、料理好きは人気者になりやすいですが、逆にキッキンを雑に使う人は嫌がられる傾向があります。

シェアハウスのキッキンでの人間模様を見ていると、人と人との繋がりの中で、コミュニケーションと、マナーやエチケットはとても大切なことだということを、管理をしているとより改めて感じさせられます。

7割が抱えるゴミ屋敷化への不安とその理由

空き家が社会問題化するいっぽうで、空き家や高齢者が住む家の「ゴミ屋敷化」もしばしばクローズアップされる。そんな中で、自分の実家もゴミ屋敷化するのではないかと心配する人も多いようだ。 AlbaLinkが全国の20～60代男女500人を対象に行った調査によると、「実家がゴミ屋敷化するかもしれない」と感じたことがある人の割合は68.8％に上り、実家の片付けについて頭を悩ませている人が多いようだ。

実家がゴミ屋敷化することに不安を感じる理由について複数回答で聞いたところ、最多は「物を捨てられない」で34.2％。続いて「整理整頓ができない」（10.2％）、「賞味期限切れの食材がある」（6.4％）、「年々物が増えている」（5.8％）と続いた。

50歳代女性は「本当に物が捨てられない。どうして捨てられないのか聞いたとき、『捨てるのはすぐにできるけど、捨ててしまったらもう戻らないでしょ』と言われた」と話し、使い道を失っているものでも「思い出」「もったいない」といった心理が処分を妨げている実態が浮かび上がる。

2位の「整理整頓ができない」については、「実家には父と弟がいて、両方とも片付けが苦手なので、将来ゴミ屋敷まっしぐらです」と整理整頓の不得手を理由に挙げる人が多かった。

3位の「賞味期限切れの食材」とは、「冷蔵庫にいつからあるのかわからない食品が入っている」というもので、これも整理整頓ができない事例の一つである。冷蔵庫に賞味期限切れの食材がある場合は、要注意だろう。

ゴミ屋敷化を防ぐには、どうすればよいか

アンケートでは、対策として「不用品を処分する」が最多で、以下「アドバイスを送る」、「整理整頓をする」、「掃除をする」と続いた。
実際に行っている対策としては、「親と一緒に、年に数回程度の頻度で生前整理をして、不用品を捨てています」（40代男性）と、親子で協力して片付けを行うことがもっとも効果的であるようだ。また、まずは実家に残したままの自分の物を処分することで、実家全体の荷物を減らす方法もあるようだ。

そのほかにも「ゴミ屋敷のリスク（火災や健康被害、孤立など）を具体的に伝え、早急な対応の必要性を自覚してもらう」（60代以上女性）といったように、実際に起こっているゴミ屋敷トラブルの実例を話すことも効果的とされる。

加えて、実際にゴミ出しの手伝いや粗大ゴミの運搬を実施するのもよい。たとえば、必要な物を自宅に持ち帰ることで実家の荷物を減らすという方法もある。

ゴミ屋敷になってしまう背景には、性格特性や「もったいない」と考えがちな価値観のギャップに加え、やはり高齢化がある。実際、高齢による身体機能の低下で、不要な物を放置してしまうことも多い。

また、実家が遠方にあり通うのが難しいなど、それぞれの事情もあるだろう。そうした場合でも、一気に片付けるのではなく、長期的かつ継続的に行うことがポイントとなる。もちろん、たとえ親子であっても、「どこまで手を出してよいか」「どうやって関与すべきか」といった距離感の問題もあるが、そこは対話を重ねつつ、昔話に花を咲かせながら進めるのも一つの方法であろう。

知ってるようで知らない「空家等対策特別措置法」改正

2023年10月時点の総務省「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を記録した。空き家率も13.8％と過去最高となっており、特に「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」が385万戸と、空き家全体の増加件数の約7割を占めている。このような背景から、空き家問題は深刻化しており、適切な管理が求められている。

こうした状況を受け、L&F（本社・千葉県千葉市）が毎年5月に、実家が現在空き家となっている50～70歳の男女を対象に意識調査を行っている。
2025年の調査によれば、23年12月に「空家等対策特別措置法」が改正になったことを「知っている」と回答したのは22％にとどまり、「管理不全空家」の新設を知っているのは13.3％、勧告措置による固定資産税の軽減措置解除を知っているのは25％で、空き家に関する法制度の認知度が低いことがわかる。

空き家の管理については、「自分または同居家族で管理している」が45.1％と最も多く、次いで「空き家になったまま何もしていない」が21.3％、「近隣住民や知人に頼んでいる」が18.2％と続いた。その一方で「空き家管理サービスを利用している」と答えた人はわずか2.2％だった。

「空き家管理サービス」利用に必要なこと

この空き家管理サービスを利用している人に、その動機をたずねたところ「遠方に住んでいるため」「自身や家族の負担軽減」「近隣とのトラブル防止」といったことが理由としてあげられた。
また、サービスに対する不満としては、「写真の使い回しなど、信頼性に欠ける対応」が最も多く、信頼性に疑問を持っている人が多いこともわかった。

今後の空き家管理サービスがどのようになるかをたずねたところ「大きく普及し、利用者も増え続けると思う」「普及していくと思う」と普及していくと考えている人が49.6％存在し、このサービスに対しては一定の期待感があるようだ。
信頼できるサービスとなるためには、「地域密着型の地元で信頼されている企業」「ワンストップ対応の専門家によるサービス」「詳細な報告書の提示」とおいう答えが多く、企業の大小ではなく個別対応の丁寧さと信頼の蓄積が重視されていこともわかった。

「どちらかが住み続ける」も、名義変更やローン残債が壁に

共働き世帯の増加や住宅価格の上昇を背景に、夫婦が住宅ローンを組んでマイホームを取得する事例が増加している。夫婦円満であればよいが、離婚となったときに問題になるのが住宅ローンだ。

首都圏を中心に任意売却サービスを提供するインプルーブメント（本社・東京都港区）が行った「離婚時の住宅ローン問題」（5月23日発表）に関する調査によれば、ペアローンや収入合算をした3人に1人がトラブルを経験しているということがわかった。
同調査によると、離婚経験者・離婚協議中の男女202名のうち、問題なしはおおよそ65％、残りの35％は「離婚時の住宅ローンでトラブルを経験した」と回答しており、離婚の際の住宅ローンが問題化する実態が明らかになった。

調査結果によれば、離婚後の住宅の扱いについて「どちらかが住み続ける（名義変更の検討・実施を含む）」と答えた割合が48.0％と最も多く、夫婦のどちらか一方が引き続き住宅に住み続けるケースが多い。
一方「すでに売却して住宅ローンを完済した」とするのがが20.3％、「売却したもののオーバーローンで完済できていない」が7.4％など、売却やローン完済に至らない例も多い。

「残債が多すぎる」「名義変更を銀行が認めない」…問題はさまざま

住宅ローンの契約形態については、「単独名義」が73.3％と主流だが、2020年ごろから銀行、24年からはフラット35でもはじまった「ペアローン」で17.8％、「収入合算（連帯保証・連帯債務）」が9.0％と、夫婦双方が責任を負う契約形態も増加傾向にある。
そん中で問題になるのがペアローンや連帯債務で、離婚後に一方の収入が途絶えたり、相手の支払いが滞ると、もう一方に督促が届くなどの問題が発生する。しかも、名義変更やローンの切り替えを行おうとしても、金融機関が認められないこともあり、離婚をしても両者に返済義務が残るケースが多発している。

この調査でも、住宅ローン問題で実際にどのようなトラブルが生じているのかについて、「売りたくても残債が多く売却できない」「相手の同意が得られず売却が進まない」「ペアローンや名義変更が銀行に認められない」「離婚後も連帯債務が残り督促が届いた」などの声が挙がった。

こうしたトラブルの背景には、住宅ローンや不動産売却に関する知識不足、専門家への早期相談の不足があることも、この調査から明らかになった。
トラブル時の相談先については「家族や友人」が29.2％と最も多く、次いで「誰にも相談しない」が27.2％、「弁護士に相談」が26.2％と続く。しかし、住宅ローン問題や任意売却などに精通した専門家に相談した割合はわずか7％程度にとどまっている。

住宅ローン問題に、弁護士は役に立たない

住宅ローン返済が困難になった場合に選択肢となる「任意売却」については、「詳しく知っている」と答えた人は12.4％で、「全く知らない」が39.6％と、認知度の低さが際立つ。また、「任意売却を検討したい」は38.1％で、「わからない・放置」とする回答が約15％もあった。

インプルーブメント社長の安達真也氏は「ペアローンや連帯債務の仕組みを十分理解せずに契約している方も多い。金融機関としては契約時の『連帯債務・保証』は絶対であり、たとえ家を出ても支払い義務は残る。離婚問題そのものは弁護士に相談するが、自宅の売却や住宅ローン問題は弁護士が専門外であることも多い」と指摘する。

今回の調査結果は、住宅ローンを抱える夫婦の離婚問題が、単なる法律論や感情論では解決できず、金融・不動産の知識が必要ということを浮き彫りにしている。
コロナ禍から23年までに3年間は離婚件数は減少傾向にあったが、24年の離婚件数は18万7798組と増加に転じた。
離婚の増加とともに、こうしたトラブルが今後も増加することが予想される。人の感情は変わりることはあっても、住宅ローンの契約は簡単には変えられない。

春からゴールデンウィークが終わる気候や環境の変化で体温調節や心の疲労に順応できず、心身の不調を起こしやすい「春バテ」が出やすいシーズンです。
わけもなくドキドキする、不安にかられる、神経が過敏になりささいなことが気になる、小さなことでイライラする、気分がふさぐ・もんもんとする、のどがつまったような感じになる、などの症状は出ていませんか？

こころとからだのバランスが乱れる原因は、漢方では「気」がバランスをとれなくなった病態と考えます。
「病は気から」といわれるように、健康を保つためには「気」の巡りを整えることが大切です。「気」が巡れば、「血」や「水」の調和が整い、こころとからだのバランスがとれるようになるので元気を取り戻すことができます。
こころとからだの両方のバランスを整えることが得意分野である漢方薬で「元気」をとり戻しましょう。

憂うつな気分・不安と共にのどの詰まりや動悸がみられる「気滞」タイプ

このタイプの人は、不安感やくよくよした抑うつ感といった精神症状のほか、のどが詰まった感じ、胸や背中の閉塞感、動悸などがみられます。
気の巡りが滞ることが原因となるため、改善させるには「気」の巡りを整え、発散させる作用の漢方薬を用いることで身体とこころのバランスを整えます。

＊半夏厚朴湯（ハンゲコウボクトウ）

【主な症状】不安、うつなどの精神症状、喉・食道あたりのつまり感
動悸、めまい、吐き気などを伴う不安神経症、神経性胃炎・吐き気、不眠を伴う症状。
また、妊娠中の咳やつわり、しわがれ声、むせやすい人に用いると効果があります。
【効果】ストレスにより滞った気の巡りを整えながら、上にのぼった気をおろし、のど周辺の余分な水をとり去ることで、気分がふさぐ、ささいなことで不安にかられるといった不安神経症、のど周辺の違和感などを改善します。
【成分の効能】半夏（ハンゲ）と厚朴（コウボク）で、のど周辺の水の巡りを整えながら、上にのぼった気をおろし、茯苓（ブクリョウ）で不安を取り除き、蘇葉（ソヨウ：紫蘇の葉）の芳香で気持ちをのびやかに整えることで症状を改善します。

＊香蘇散（コウソサン）
【主な症状】胃腸虚弱で体力がなく、神経質で気持ちの落ち込みがある
頭重、めまい、みずおちのつかえ、耳鳴りを伴うこともあり、体力がなく胃腸が弱い人の風邪の初期にも用います。
【効果】気の巡りを整え、血行を促進しながら、神経過敏症状や気持ちの落ち込みを改善します。
【成分の効能】蘇葉が気を巡らせながら外へ発散させ、香附子（コウブシ）は血行を促進して精神不安症状を改善します。陳皮（チンピ）・生姜（ショウキョウ）・甘草（カンゾウ）は胃の働きを整え、吐き気や食欲不振などの胃腸虚弱をサポートします。紫蘇には古くから「魚蟹の毒を解す」と言われ、魚介類で起こった蕁麻疹にも用います。

頭に血が上りやすく、イライラして不安になる「気逆」タイプ

このタイプの人は、頭に血がのぼってイライラして不安になる、怒りっぽい、突然ドキドキするなどの症状がみられます。いわゆる「パニック症候群」に代表されるタイプです。
これは気が上へ突きあがって起こる症状と考えられるので、「気」をゆるめながら、下へ引き下げる作用の生薬を含む漢方薬を用いることで神経が落ち着いてきます。

＊柴胡加竜骨牡蛎湯（サイコカリュウコツボレイトウ）
【主な症状】体力中等度でイライラしやすい、不安・緊張、不眠、動悸。
寝つきが悪い、少しの物音にも反応する驚きやすい方。
【効果】疲労やストレス・不安で「気」が巡らなくなり、身体に熱がこもって、その熱が頭にのぼって脳が疲労したために起こる症状です。気を発散させて緊張を和らげ、心身を鎮めます。
【成分の効能】柴胡（サイコ）と黄芩（オウゴン）で「気」を巡らせながら緊張を緩め、竜骨（リュウコツ）・牡蛎（ボレイ）でからだにこもった熱を冷ますことで、脳の興奮を抑えて心を落ち着かせます。

＊苓桂棗甘湯（リョウケイカンソウトウ）

【主な症状】不安感が非常に強く、緊張により神経が高ぶりやすい、イライラする
臍（へそ）の下から突き上げてくる突然の動悸や胸がつまるように感じる、めまい、のぼせ、たちくらみ、頭痛、不安・神経症などのパニック症状、不眠傾向。
【効果】過剰にのぼせ上った「気」を引き下げ、筋肉の緊張を和らげながら、水を巡らせることで、「こころ」を穏やかに整え症状を改善します。
【成分の効能】桂皮（ケイヒ）と甘草の二味が「気」を下に引き下げ、大棗（タイソウ・なつめの実）は急迫する緊張を緩め、茯苓には水はけ、鎮静作用があり、これら４つの生薬の働きで症状を改善します。

＊桂枝加竜骨牡蛎湯（ケイシカリュウコツボレイトウ）
【主な症状】体力があまりなく、疲れやすい体質で神経過敏、興奮しやすい、眠りが浅い
悪い夢をよくみる。不眠傾向、動悸、寝汗、眼精疲労を伴うこともあります。
【効果】「気」と「血」を補うことで体のバランスを整えながら、不安定な神経の高ぶりを落ちつかせることで症状を改善します。
【成分の効能】気血を補う桂枝湯（ケイシトウ）が基本骨格となっている処方で、竜骨・牡蛎でこころを安定させイライラなどの神経の高ぶりを鎮めます。小児の夜泣き・夜尿症、フケや脱毛などにも用いられ、老若男女を問わず幅広く使える漢方薬です。

やる気が起きず、不安・不眠と共に倦怠感や食欲不振がみられる「気虚」タイプ

このタイプの方は、精神不安や不眠、抑うつ感といった精神症状のほかに、全身の倦怠感、やる気が起こらない、食欲不振など消化不良などがみられます。元々体力がないという方、また、病後、強いストレスなども原因の１つと考えられます。

＊補中益気湯（ホチュウエキキトウ）

【主な症状】疲れやすく全身の倦怠感・食欲不振がある人の気持ちの落ち込みや気力低下
汗（特に寝汗）が多い、唾液が多い、風邪をひきやすい傾向。
【効果】生命活動のエネルギーである「気」の量が低下した「気虚」の状態に陥っているので、からだの中心である胃腸の働きをアップさせ、「気」を益して（増幅させて）、元気なからだに導きます。
【成分の効能】胃の働きを補いながら、主薬である黄耆（オウギ）が人参（ニンジン）と組むことで「気」を生み出し、さらに升麻（ショウマ）・柴胡が下に落ちた「気」を引き上げることで元気を補い症状を改善します。病後の体力増強、胃下垂、痔、子宮脱、夏バテなどにも用います。

＊加味帰脾湯（カミキヒトウ）
【主な症状】体力が中等度以下で、心身が疲れやすい方の不安感、焦燥感、不眠
血色が悪く、イライラする、血色が悪く貧血傾向、のぼせを伴うこともあります。
【効果】消化器の働きを助けながら不足した「血」を補うことで気持ちを落ち着かせることで精神が安定します。
【成分の効能】
黄耆や人参などで胃を立て直しながら、竜眼肉（リュウガンニク）や酸棗仁（サンソウニン）、当帰（トウキ）で「こころ」を穏やかに保ち、更に柴胡と山梔子（サンシシ：クチナシの実）でのぼせ・ほてりを改善し、全体として気持ちを穏やかに改善することで自律神経の興奮を鎮め症状を改善します。

イライラや怒りが続き、不眠、筋肉のピクツキなどを伴う「肝実」タイプ　

イライラや怒りが長く続くと「肝」が熱を帯び、「気」の巡りが低下します。「気」の巡りが滞ることで不眠や消化機能の低下が起こるだけでなく、「肝」は筋肉と密接に関わるので手足のふるえ、こめかみのぴくつきなども現れます。
精神的な興奮をゆるめて、気を巡らせながら症状を改善します。

＊加味逍遙散（カミショウヨウサン）
【主な症状】疲れやすく、冷え・のぼせがある精神不安、ちょっとしたことでイライラするめまい、頭痛、不眠、急に顔がほてる、毎日のように症状が変わることもあります。
【効果】上にのぼった「気」をおろして全身に巡らせ、不足している「血」を補いながら「水」のバランスも整えて諸症状を改善します。女性の更年期症状の代表処方ですが男性にも用います。
【成分の効能】柴胡が自律神経を調整し、当帰・芍薬（シャクヤク）・牡丹皮（ボタンピ）が「血」を補いながら巡らせ、薄荷（ハッカ）・山梔子はのぼせをさまし、白朮（ビャクジュツ）・茯苓・生姜で水はけを整えながら胃を整え「気血水」をスムーズに巡らせて種々の症状を改善します。

＊抑肝散加陳皮半夏（ヨクカンサンカチンピハンゲ）
【主な症状】イライラするとまわりにあたる、小さなことで怒りやすく感情を抑えられない
まぶたのピクツキ、歯ぎしり・くいしばり、怒りによる手・足の震えなどを伴うこともあります。小児の夜泣き・かんの虫などにも用います。
【効果】過剰にのぼせた「気」を抑え、興奮を鎮めることで気分の変調を整えます。
【成分の効能】主薬の釣藤鈎（チョウトウコウ）は神経の異常興奮を下に下げる働きがあり、菊花（キクカ）は眼筋周辺の緊張をゆるめ、全体として肝気の高ぶりを改善する抑肝散に水をさばき胃腸機能をサポートする陳皮
・半夏（ハンゲ）が加えられていることで胃腸の弱い方でも安心して服用できます。

不安・うつ予防のワンポイントアドバイス

・ストレス発散に心がけて、自分で楽しめることをみつけましょう。
・「よく笑う」ことで酸素消費量が高まり、免疫力が高まります。
・適度な運動やストレッチ、ヨガ、屋外の散歩を心がけましょう。
・食養生で足りないものをサポートしましょう。

（おすすめ食材）
気を補う食材で心身の疲れを癒す食材：大豆類、キノコ類、さつま芋など
気を落ち着かせる食材：セロリ、三つ葉、春菊、紫蘇、ミントティなど
気の巡りを促す食材：みかんなどの柑橘類
そして、十分な睡眠で心を穏やかに保ちましょう。

次回は、「不眠」についての漢方薬をご紹介いたします。

イメージが広がる家の呼び名、そこには注意点も

☆建築士EYES

「○○住宅」と呼ばれる家はいっぱいあります。住宅の上にその特徴を表す言葉をのせれば出来上がりの手軽さもあって、次々と生み出されているので、その種類を数えるのも大変です。

あなたが住みたいと思う「○○住宅」はどれですか？
お手頃なところでは「分譲住宅」ですか。本音というか希望では「エコハウス」ですか。

ここで取り上げた「○○住宅」という言葉は「たくさん売る」ために考え出され、商品にまとめられ、販売される傾向が強いので、「言葉の魅力」に惑わされないように注意する必要があります。

こうして「商品」にされた家は、分りやすくてお手軽で魅力的ですが、「売るための経費」がたくさん掛かるので、割高になりがちです。

言葉で特徴を説明するような家は、あなたにこだわりさえあれば、ちょっと手は掛かりますが「手作り」で「割安」に手に入れることができる家ばかりです。

47）戸建て住宅［こだてじゅうたく］
通称は「一戸建て」。一つの敷地に建てる一家族のための一棟の家のこと。「夢の一戸建て」といわれるように、簡単には手に入れることができない雰囲気を持っている。

48）分譲住宅［ぶんじょうじゅうたく］
「分譲地」に建てられ、敷地と一緒に売られている家。その現物を「見て買う」ので分かりやすいが、「売れやすい」無難な間取りで人気のデザインが多い。その間取りに合わせて、生活の仕方や家族の人数まで決められてしまうことが多い。

49）持ち家［もちいえ］
誰もが抱く「持ち家」の夢。「アパートの家賃程度で住宅ローンを組めればどんな家でもよい」といった安易な「持ち家」観があるので注意。「持ち家」は家族生活の通過点。決してゴールではない。

50）輸入住宅［ゆにゅうじゅうたく］
文字通り「輸入された」家のこと。見慣れた和風とは明らかに違う「洋風スタイル」に人気がある。近年は、一部の材料に輸入建材を使い、家のスタイルを洋風にしたものもある。

51）自然住宅［しぜんじゅうたく］
通称「エコハウス」と呼ばれている家。自然素材を使って建てられている。「健康によさそう」なので人気が高い。

52）環境共生住宅［かんきょうきょうせいじゅうたく］
「地域の自然環境と共生する」健康で快適に生活ができるように工夫された家。近年話題の「地球規模の環境・資源・エネルギー問題」の解決姿勢が基になっている。

53）古民家再生住宅［こみんかさいせいじゅうたく］
100年を優に超える風雪に耐えてきた古い家を、現在の生活様式に合わせて永く生活することができるように再生（リフォーム）した家。太くて黒々とした柱と梁が特徴。

54）高齢者住宅［こうれいしゃじゅうたく］
特に高齢者の動作のしやすさに配慮した家。配慮に度が過ぎると、住まう人の体力や気力が衰えるので注意が必要。

55）介護住宅［かいごじゅうたく］
介護が必要な人たちのために「介護されやすい」配慮と、介護をする人たちのために「介護しやすい」配慮がなされた家。「高齢者住宅」と「介護住宅」のキーポイントは「バリアフリー」。

56）バリアフリー［ばりあふりー］
文字通り「障害から解放」されること。一番わかりやすく身近なのが「段差の解消」と「手すりの取り付け」だが、生活のしやすさを考えると行き過ぎは「逆バリア」になる。それぞれの家に住む人たちに合わせたバリアフリーの計画が大切。

57）二世帯住宅［にせたいじゅうたく］
親世帯と子世帯が同じ家の中で一緒に生活する家。家の出入り、食事、だんらん、便所、風呂まで二世帯が一緒に使う「完全一体型」から、全てが各世帯専用になっている「完全分離型」まで幅広い。